감정평가에관한규칙

[시행 1994. 3. 24.][건설부령 제00550호, 1994. 3. 24. 타법개정]

감정평가에관한규칙

제1조(목적)

이 규칙은 지가공시및토지등의평가에관한법률 제22조의 규정에 의하여 감정평가업자가 감정평가(이하 "평가"라 한다)를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정함을 목적으로 한다.

제2조(감정평가업자의 기본윤리)

①감정평가업자는 평가업무를 수행함에 있어 공정하고 성실하게 평가하여야 하며 직무상의 비밀을 누설하여서는 아니된다.

②감정평가업자가 평가업무를 수행함에 있어 자기능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우 또는 이해관계 등의 사유로 자기가 평가함이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우에는 이를 평가하여서는 아니된다.

제3조(적용범위)

감정평가업자가 행하는 평가는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 규칙이 정하는 바에 의한다.

제4조(정의)

이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. "정상가격"이라 함은 평가대상토지 등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을, "정상임료"라 함은 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는 경우 그 대상물건의 내용에 정통한 임대차당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정임료를 말한다.

2. "거래사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을, "임대사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

3. "복성식평가법"이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

4. "감가수정"이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가·기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.

5. "적산법"이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

6. "수익환원법"이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

7. "수익분석법"이라 함은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.

제5조(정상가격주의)

대상물건에 대한 평가가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적·대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적·성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다.

제6조(물건확인의 원칙)

감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 다만, 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다.

제7조(가격시점)

가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다.

제8조(평가절차)

감정평가업자는 다음 각호의 순서에 따라 평가를 하여야 한다. 다만, 합리적 또는 능률적인 평가를 위하여 필요한 때에는 순서를 조정하여 평가할 수 있다.

1. 기본적 사항의 확정

2. 처리계획의 수립

3. 대상물건의 확인

4. 자료수집 및 정리

5. 자료검토 및 가격형성요인의 분석

6. 평가방법의 선정 및 적용

7. 평가가액의 결정 및 표시

제9조(감정평가서의 기재사항)

①감정평가서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭

2. 평가의뢰인

3. 평가목적

4. 평가조건

5. 가격시점·조사기간 및 작성일자

6. 대상물건의 내용(소재지·종별·수량 기타 필요한 사항)

7. 평가가액

8. 평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

9. 대상물건목록의 표시근거

②제1항의 규정에 의한 감정평가서에는 평가를 행한 감정평가사가 그 자격을 표시하고 서명날인하여야 한다.

제10조(평가방법의 적용)

①평가는 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 이 규칙에 의한 평가방법중 가장 적정한 방법에 따라야 한다.

②이 규칙에 의한 평가방법을 따를 경우 평가가격이 심히 부적정하게 될 염려가 있는 때에는 보다 적정하다고 판단되는 다른 평가방법에 의하여 평가할 수 있다. 이 경우 그 이유나 처리방법을 감정평가서에 기재하여야 한다.

제11조(감가수정방법)

①감가수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법·정율법 또는 상환기금법중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라 하여야 한다.

②제1항의 방법에 의하여 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법으로 조정할 수 있다.

③제1항의 내용연수는 경제적 내용연수로 한다.

제12조(환원방법)

수익환원법에 의한 수익가격은 직접법·직선법·연금법 또는 상환기금법중에서 대상물건에 가장 적정한 방법을 선택하여 순수익을 환원이율로 환원하여 결정한다.

제13조(환원이율)

①수익환원법에 적용하는 환원이율은 순수익을 자본환원하는 이율로서 순수이율에 대상물건의 위험율을 가산한 율로 한다.

②제1항의 위험율은 위험성·비유동성·관리의 난이성·자금의 안전성등을 참작한 것이어야 한다.

③2개이상의 대상물건이 함께 작용하여 순수익이 산출된 경우에는 종합환원이율을 적용할 수 있다.

제14조(기대이율)

적산법에 적용하는 기대이율은 임대차에 제공되는 물건을 취득하는데 투입된 일정액의 자본에 대하여 기대되는 임대수익의 자본에 대한 비율로서 제12조의 규정을 준용하여 결정한다.

제15조(일괄평가·구분평가·부분평가)

①평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.

②1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 내용을 기재하여야 한다.

③일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 아니함을 원칙으로 한다. 다만, 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 특수한 목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우에는 그러하지 아니하다.

제16조(동산의 평가)

상품·원재료·반제품·재공품·제품·생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 복성식평가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다.

제17조(토지의 평가)

①토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동율·도매물가상승율 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다.

②지가공시후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

③매립지등 새로이 조성된 토지의 평가에 있어서는 그 용도에 따라 인근지역 또는 유사지역의 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

④제1항의 규정에 의한 지가변동율은 국토이용관리법 제28조의 규정에 의하여 건설부장관이 조사·발표하는 평가대상토지가 소재하는 시·군·구(자치구에 한한다)지역의 동일지목·용도의 지가변동율로 한다. 다만, 동일지목·용도의 지각변동율을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 유사한 지목·용도의 지가변동율을 적용할 수 있다.

⑤제1항의 규정에 의한 도매물가상승율은 한국은행이 조사·발표하는 도매물가상승율로 한다.

⑥제1항 전단의 규정에 의한 기타사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호 사항으로 한다.

1. 관계법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제

2. 도시계획의 결정·변경 또는 도시계획사업의 시행

3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비

4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경

5. 토지개량비 등 유익비의 지출

6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동

7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등

제18조(건물의 평가)

건물의 평가는 복성식평가법에 의한다. 다만, 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

제19조(염전의 평가)

염전의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 수익환원법에 의할 수 있다.

제20조(산림의 평가)

①산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 한다. 다만, 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.

②제17조의 규정은 임지의 평가에 관하여 이를 준용한다.

③입목의 평가는 거래사례비교법에 의하되, 소경목림은 복성식평가법에 의할 수 있다.

제21조(과수원의 평가)

과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 복성식평가법으로, 그외의 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다.

제22조(공장의 평가)

공장의 평가는 유형고정자산의 평가액과 무형고정자산의 평가액을 합산하여 행한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 수익환원법에 의할 수 있다.

제23조(광산의 평가)

①광산의 평가는 수익환원법에 의하여 평가된 가액에서 장래에 소요될 기업비의 현가화한 금액을 공제하여 행한다.

②광업권만의 평가는 제1항의 규정에 의한 평가가격에서 현존시설에 해당하는 가격을 공제하여 행한다.

③제22조의 규정은 광산시설의 평가에 관하여 이를 준용한다.

제24조(자동차의 평가)

자동차의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 복성식평가법에 의할 수 있으며, 자동차로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.

제25조(건설기계의 평가

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건설기계의 평가는 복성식평가법에 의한다. 다만, 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 건설기계로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.<개정 1994.3.24>

제26조(선박의 평가)

선박의 평가는 복성식평가법에 의하되 선체·기관·의장별로 구분하여 평가한다. 다만, 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 선박으로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.

제27조(항공기의 평가)

항공기의 평가는 복성식평가법에 의한다. 다만, 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의할 수 있으며, 항공기로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가할 수 있다.

제28조(어업권의 평가)

어업권의 평가는 어장전체에 대한 수익환원법에 의하여 평가된 가액에서 당해사업의 적정규모에 해당하는 시설소요액을 공제하여 행한다.

제29조(기타 무형고정자산의 평가)

①영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의한 비준가격 또는 취득원가를 기준으로 결정할 수 있다.

②특허권·실용신안권·의장권·상표권·저작권·전용측선이용권 기타 무형고정자산의 평가는 영업권의 평가방법을 준용하여 행하거나 영업권의 평가에 포함하여 행할 수 있다.

③양도가 가능한 가입전화사용권의 평가는 거래사례비교법에 의한 비준가격으로, 양도가 불가능한 가입전화사용권의 평가는 신규취득가격으로 결정한다.

제30조(임료의 평가)

임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.

제31조(주식등의 평가)

토지 등외에 주식·채권의 평가를 의뢰받은 때에는 다음 각호의 기준에 따라 그 평가가격을 결정하여야 한다.

1. 상장주식 : 증권거래소의 시세있는 주식의 실물거래에 대한 가격 시점이전 30일간의 가중산술평균가격 이 경우 가격시점이전 30일의 기간중 증자·합병·이익이나 이자의 배당 및 잔여재산의 분배청구권 또는 신주인수권에 관하여 상법 제354조의 규정에 의한 기준일의 경과 등의 사유가 발생한 주식에 있어서는 그 사유가 발생한 다음날부터 가격시점까지의 실물거래에 대한 가중산술평균가격으로 한다.

2. 비상장주식(상장주식으로서 증권거래소의 시세없는 주식을 포함한다) : 당해 회사의 자산·부채 및 자본항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성한 후 자산총계에서 부채총계를 공제한 기업체의 순자산가치를 발행주식수로 나눈 가격 다만, 그 가격이 적정하지 아니한 경우에는 수익환원법에 의한 수익가격으로 할 수 있다.

3. 채권 : 증권거래소의 시세가 있는 경우에는 상장주식의 경우에 준한 가격, 시세가 없는 경우에는 상환일에 지급받게 될 원금과 이자를 적정수익율과 가격시점에서 상환일까지의 일수를 적용·현가화한 가격