집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령

[시행 2021. 2. 5.][대통령령 제31423호, 2021. 2. 2. 일부개정]

본문

제정・개정 이유

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령

제1조(목적)

이 영은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(경계표지)

① 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제1조의2제1항제3호에 따른 경계표지는 바닥에 너비 3센티미터 이상의 동판, 스테인리스강판, 석재 또는 그 밖에 쉽게 부식ㆍ손상 또는 마모되지 아니하는 재료로서 구분점포의 바닥재료와는 다른 재료로 설치하여야 한다. ② 경계표지 재료의 색은 건물바닥의 색과 명확히 구분되어야 한다.

제3조(건물번호표지)

① 법 제1조의2제1항제4호에 따른 건물번호표지는 구분점포 내 바닥의 잘 보이는 곳에 설치하여야 한다. ② 건물번호표지 글자의 가로규격은 5센티미터 이상, 세로규격은 10센티미터 이상이 되어야 한다. ③ 구분점포의 위치가 표시된 현황도를 건물 각 층 입구의 잘 보이는 곳에 견고하게 설치하여야 한다. ④ 건물번호표지의 재료와 색에 관하여는 제2조를 준용한다.

제4조(시공자의 범위)

법 제9조제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 자를 말한다. 1. 건물의 전부 또는 일부를 시공하여 완성한 자 2. 제1호의 자로부터 건물의 시공을 일괄 도급받은 자(제1호의 자가 담보책임을 질 수 없는 경우로 한정한다)

제5조(담보책임의 존속기간)

법 제9조의2제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. 법 제9조의2제2항 각 호에 따른 기산일 전에 발생한 하자: 5년 2. 법 제9조의2제2항 각 호에 따른 기산일 이후에 발생한 하자: 다음 각 목의 구분에 따른다. 가. 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(組積)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자: 5년 나. 「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비 공사(이와 유사한 설비공사를 포함한다), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자: 3년 다. 마감공사의 하자 등 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자: 2년

제5조의2(분양자의 관리단집회 소집통지 등)

① 법 제9조제1항에 따른 분양자(이하 "분양자"라 한다)는 법 제9조의3제3항에 따라 구분소유자에게 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회(법 제23조에 따른 관리단의 집회를 말한다. 이하 같다)를 소집할 것을 다음 각 호의 사항을 기재한 서면으로 통지해야 한다. 1. 예정된 매수인 중 이전등기를 마친 매수인의 비율 2. 법 제33조제2항에 따른 관리단집회의 소집청구에 필요한 구분소유자의 정수(定數) 3. 구분소유자는 해당 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집해야 하고 그렇지 않은 경우에는 분양자가 법 제9조의3제4항에 따라 지체 없이 관리단집회를 소집한다는 뜻 ② 제1항의 통지는 구분소유자가 분양자에게 따로 통지장소를 알린 경우에는 그 장소로 발송하고, 알리지 않은 경우에는 구분소유자가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 발송해야 한다. 이 경우 제1항의 통지는 통상적으로 도달할 시기에 도달한 것으로 본다. ③ 분양자는 제1항의 통지내용을 건물 내의 적당한 장소에 게시함으로써 건물 내에 주소를 가지는 구분소유자 또는 제2항의 통지장소를 알리지 않은 구분소유자에 대한 소집통지를 갈음할 수 있음을 법 제9조의3제2항에 따른 규약에 상응하는 것으로 정할 수 있다. 이 경우 제1항의 통지는 게시한 때에 도달한 것으로 본다. [본조신설 2021.2.2]

제5조의3(수선계획의 수립)

법 제23조에 따른 관리단(이하 "관리단"이라 한다)이 법 제17조의2제1항에 따라 수립하는 수선계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 계획기간 2. 외벽 보수, 옥상 방수, 급수관ㆍ배수관 교체, 창ㆍ현관문 등의 개량 등 수선대상 및 수선방법 3. 수선대상별 예상 수선주기 4. 계획기간 내 수선비용 추산액 및 산출근거 5. 수선계획의 재검토주기 6. 법 제17조의2제2항 본문에 따른 수선적립금(이하 "수선적립금"이라 한다)의 사용절차 7. 그 밖에 관리단집회의 결의에 따라 수선계획에 포함하기로 한 사항 [본조신설 2021.2.2]

제5조의4(수선적립금의 징수ㆍ적립)

① 관리단은 법 제17조의2제2항 본문에 따라 수선적립금을 징수하려는 경우 관리비와 구분하여 징수해야 한다. ② 수선적립금은 법 제28조에 따른 규약(이하 "규약"이라 한다)이나 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 법 제12조에 따른 구분소유자의 지분 비율에 따라 산출하여 징수하고, 관리단이 존속하는 동안 매달 적립한다. 이 경우 분양되지 않은 전유부분의 면적 비율에 따라 산출한 수선적립금 부담분은 분양자가 부담한다. ③ 수선적립금의 예치방법에 관하여 규약이나 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 은행 또는 우체국에 관리단의 명의로 계좌를 개설하여 예치해야 한다. ④ 구분소유자는 수선적립금을 법 제5조제4항에 따른 점유자(이하 "점유자"라 한다)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 점유자에게 지급해야 한다. [본조신설 2021.2.2]

제5조의5(관리인의 선임신고)

법 제24조제6항에 따른 관리인으로 선임된 자는 선임일부터 30일 이내에 별지 서식의 관리인 선임 신고서에 관리단집회 의사록 등 선임사실을 입증할 수 있는 자료를 첨부하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 "소관청"이라 한다)에게 제출해야 한다. [본조신설 2021.2.2]

제6조(관리인의 보고의무)

① 법 제26조제1항에 따라 관리인이 보고해야 하는 사무는 다음 각 호와 같다. <개정 2021.2.2> 1. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수ㆍ지출ㆍ적립내역에 관한 사항 2. 제1호 외에 관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역에 관한 사항 3. 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항 4. 규약 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정ㆍ변경ㆍ폐지에 관한 사항 5. 관리단 임직원의 변동에 관한 사항 6. 건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 보존ㆍ관리ㆍ변경에 관한 사항 7. 관리단을 대표한 재판상 행위에 관한 사항 8. 그 밖에 규약, 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단집회의 결의에서 정하는 사항 ② 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월 1회 구분소유자에게 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 한다. ③ 관리인은 법 제32조에 따른 정기 관리단집회에 출석하여 관리단이 수행한 사무의 주요 내용과 예산ㆍ결산 내역을 보고하여야 한다.

제6조의2(회계감사대상 건물의 범위)

① 법 제26조의2제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 건물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건물을 말한다. 1. 직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비(전기료, 수도료 등 구분소유자 또는 점유자가 납부하는 사용료를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 3억원 이상인 건물 2. 직전 회계연도 말 기준으로 적립되어 있는 수선적립금이 3억원 이상인 건물 ② 법 제26조의2제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 건물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건물을 말한다. 1. 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건물 2. 직전 회계연도를 포함하여 3년 이상 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 감사인(이하 "감사인"이라 한다)의 회계감사를 받지 않은 건물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건물 가. 직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비가 1억원 이상인 건물 나. 직전 회계연도 말 기준으로 적립되어 있는 수선적립금이 1억원 이상인 건물 [본조신설 2021.2.2]

제6조의3(감사인의 선정방법 및 회계감사의 기준 등)

① 법 제26조의2제1항 본문에 따라 회계감사를 받아야 하는 관리인은 매 회계연도 종료 후 3개월 이내에 해당 회계연도의 회계감사를 실시할 감사인을 선임해야 한다. 이 경우 해당 건물에 법 제26조의3제1항에 따른 관리위원회(이하 "관리위원회"라 한다)가 구성되어 있는 경우에는 관리위원회의 결의를 거쳐 감사인을 선임해야 한다. ② 법 제26조의2제1항 또는 제3항에 따라 회계감사를 받아야 하는 관리인은 소관청 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다. 이 경우 해당 건물에 관리위원회가 구성되어 있는 경우에는 관리위원회의 결의를 거쳐 감사인의 추천을 의뢰해야 한다. ③ 법 제26조의2제1항 또는 제3항에 따라 회계감사를 받아야 하는 관리인은 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 다음 각 호의 재무제표와 관리비 운영의 적정성에 대하여 회계감사를 받아야 한다. 1. 재무상태표 2. 운영성과표 3. 이익잉여금처분계산서 또는 결손금처리계산서 4. 주석(註釋) ④ 제3항 각 호의 재무제표를 작성하는 회계처리기준은 법무부장관이 정하여 고시한다. ⑤ 제3항에 따른 회계감사는 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제16조에 따른 회계감사기준에 따라 실시한다. [본조신설 2021.2.2]

제6조의4(회계감사의 결과 보고)

① 법 제26조의2제1항 또는 제3항에 따른 회계감사를 받은 관리인은 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 해당 결과를 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 서면으로 보고해야 한다. ② 제1항의 보고는 구분소유자 또는 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자가 관리인에게 따로 보고장소를 알린 경우에는 그 장소로 발송하고, 알리지 않은 경우에는 구분소유자가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 발송한다. 이 경우 제1항의 보고는 통상적으로 도달할 시기에 도달한 것으로 본다. ③ 제2항에도 불구하고 법 제26조의2제4항에 따른 관리인의 보고의무는 건물 내의 적당한 장소에 회계감사의 결과를 게시하거나 인터넷 홈페이지에 해당 결과를 공개함으로써 이행할 수 있음을 규약으로 정할 수 있다. 이 경우 제1항의 보고는 게시한 때에 도달한 것으로 본다. [본조신설 2021.2.2]

제7조(관리위원회의 구성)

① 관리위원회의 위원은 선거구별로 선출할 수 있다. 이 경우 선거구 및 선거구별 관리위원회 위원의 수는 규약으로 정한다. <개정 2021.2.2> ② 법 제26조의4제1항 단서에 따라 규약으로 관리위원회의 위원 선출에 대한 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정하는 경우에는 구분소유자의 수 및 의결권의 비율을 합리적이고 공평하게 고려해야 한다. <개정 2021.2.2> ③ 관리위원회에는 위원장 1명을 두며, 위원장은 관리위원회의 위원 중에서 선출하되 그 선출에 관하여는 법 제26조의4제1항을 준용한다. <개정 2021.2.2> ④ 관리위원회의 위원은 규약에서 정한 사유가 있는 경우에 해임할 수 있다. 이 경우 관리위원회 위원의 해임 방법에 관하여는 제1항 및 법 제26조의4제1항을 준용하며, "선출"은 "해임"으로 본다. <개정 2021.2.2>

제8조(관리위원회 위원의 결격사유)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 관리위원회의 위원이 될 수 없다. 1. 미성년자, 피성년후견인 2. 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 사람 3. 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 그 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 5년이 지나지 아니한 사람(과실범은 제외한다) 4. 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행유예 기간이 끝난 날부터 2년이 지나지 아니한 사람(과실범은 제외한다) 5. 집합건물의 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람 6. 관리위탁계약 등 관리단의 사무와 관련하여 관리단과 계약을 체결한 자 또는 그 임직원 7. 관리단에 매달 납부하여야 할 분담금을 3개월 연속하여 체납한 사람

제9조(관리위원회의 소집)

① 관리위원회의 위원장은 필요하다고 인정할 때에는 관리위원회를 소집할 수 있다. ② 관리위원회의 위원장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 관리위원회를 소집하여야 한다. 1. 관리위원회 위원 5분의 1 이상이 청구하는 경우 2. 관리인이 청구하는 경우 3. 그 밖에 규약에서 정하는 경우 ③ 제2항의 청구가 있은 후 관리위원회의 위원장이 청구일부터 2주일 이내의 날을 회의일로 하는 소집통지 절차를 1주일 이내에 밟지 아니하면 소집을 청구한 사람이 관리위원회를 소집할 수 있다. ④ 관리위원회를 소집하려면 회의일 1주일 전에 회의의 일시, 장소, 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 관리위원회 위원에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있다. ⑤ 관리위원회는 관리위원회의 위원 전원이 동의하면 제4항에 따른 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.

제10조(관리위원회의 의결방법)

① 관리위원회의 의사(議事)는 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회 재적위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ② 관리위원회 위원은 질병, 해외체류 등 부득이한 사유가 있는 경우 외에는 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 없다.

제11조(관리위원회의 운영)

① 규약에 달리 정한 바가 없으면 다음 각 호의 순서에 따른 사람이 관리위원회의 회의를 주재한다. 1. 관리위원회의 위원장 2. 관리위원회의 위원장이 지정한 관리위원회 위원 3. 관리위원회의 위원 중 연장자 ② 관리위원회 회의를 주재한 자는 관리위원회의 의사에 관하여 의사록을 작성ㆍ보관하여야 한다. ③ 이해관계인은 제2항에 따라 관리위원회의 의사록을 보관하는 자에게 관리위원회 의사록의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 발급을 청구할 수 있다.

제12조(표준규약)

법 제28조제4항에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 및 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)가 마련해야 하는 표준규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 구분소유자의 권리와 의무에 관한 사항 2. 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지에 관한 사항 3. 구분소유자 공동의 이익과 관련된 전유부분의 사용에 관한 사항 4. 건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 사용 및 보존ㆍ관리ㆍ변경에 관한 사항 5. 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약에 관한 사항 6. 관리단집회의 운영에 관한 사항 7. 관리인의 선임 및 해임에 관한 사항 8. 관리위원회에 관한 사항 9. 관리단의 임직원에 관한 사항 10. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수ㆍ지출ㆍ적립내역에 관한 사항 11. 제10호 외에 관리단이 얻은 수입의 사용방법에 관한 사항 12. 회계처리기준 및 회계관리ㆍ회계감사에 관한 사항 13. 의무위반자에 대한 조치에 관한 사항 14. 그 밖에 집합건물의 관리에 필요한 사항

제13조(전자적 방법에 의한 의결권 행사)

① 법 제38조제2항에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 방법을 말한다. <개정 2020.12.8> 1. 「전자서명법」 제2조제2호에 따른 전자서명 또는 인증서로서 서명자의 실지명의를 확인할 수 있는 전자서명 또는 인증서를 통하여 본인 확인을 거쳐 의결권을 행사하는 방법 2. 규약에서 「전자서명법」 제2조제1호에 따른 전자문서를 제출하는 방법 등 본인 확인절차를 완화한 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 제1호와 달리 정하고 있는 경우에는 그에 따른 방법 ② 법 제38조제1항에 따른 전자적 방법(이하 "전자투표"라 한다)으로 의결권을 행사할 수 있도록 하는 경우에는 관리단집회의 소집통지에 다음 각 호의 사항을 구체적으로 밝혀야 한다. 1. 전자투표를 할 인터넷 주소 2. 전자투표를 할 기간 3. 그 밖에 전자투표에 필요한 기술적인 사항 ③ 전자투표는 규약 또는 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 관리단집회일 전날까지 하여야 한다. ④ 관리단은 전자투표를 관리하는 기관을 지정하여 본인 확인 등 의결권 행사 절차의 운영을 위탁할 수 있다.

제14조(서면에 의한 의결권 행사)

① 관리단집회의 소집통지를 할 때에는 서면에 의하여 의결권을 행사하는데 필요한 자료를 첨부하여야 한다. ② 서면에 의한 의결권 행사는 규약 또는 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의 전까지 할 수 있다.

제15조(대리인에 의한 의결권 행사)

① 대리인은 의결권을 행사하기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 한다. ② 대리인 1인이 수인의 구분소유자를 대리하는 경우에는 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수 이상을 대리할 수 없다.

제16조(집합건물분쟁조정위원회의 심의ㆍ조정사항)

법 제52조의2제2항제7호에서 "대통령령으로 정한 분쟁"이란 다음 각 호의 분쟁을 말한다. 1. 건물의 대지와 부속시설의 보존ㆍ관리 또는 변경에 관한 분쟁 2. 규약에서 정한 전유부분의 사용방법에 관한 분쟁 3. 관리비 외에 관리단이 얻은 수입의 징수ㆍ관리 및 사용에 관한 분쟁 4. 관리위탁계약 등 관리단이 체결한 계약에 관한 분쟁 5. 그 밖에 법 제52조의2제1항에 따른 집합건물분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)가 분쟁의 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁

제17조(조정위원회의 구성)

① 조정위원회의 부위원장은 해당 시ㆍ도지사가 조정위원회의 위원장(이하 "위원장"이라 한다)의 추천을 받아 위원 중에서 임명하거나 위촉한다. ② 조정위원회 위원의 임기는 2년으로 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 조정위원회의 구성에 필요한 사항은 조정위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

제18조(조정위원회의 운영)

① 위원장은 회의를 소집하고 주재한다. ② 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 경우에는 부위원장이 직무를 대행하고, 조정위원회의 부위원장도 직무를 대행할 수 없는 경우에는 위원 중 연장자가 직무를 대행한다. ③ 위원장이 회의를 소집하려면 회의 개최 3일 전까지 회의의 일시ㆍ장소 및 안건을 각 위원에게 알려야 한다. ④ 위원 전원이 동의하면 제3항의 소집절차를 거치지 아니하고 조정위원회를 소집할 수 있다. ⑤ 법 제52조의10에 따른 비용을 제외한 조정 비용에 관하여 필요한 사항은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도의 조례로 정한다. <개정 2021.2.2> ⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 조정위원회의 운영에 필요한 사항은 조정위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

제19조(소위원회의 운영 등)

① 법 제52조의3제4항에 따른 소위원회(이하 "소위원회"라 한다)는 조정위원회의 의결로 위임한 분쟁을 심의ㆍ조정한다. ② 소위원회에 위원장 1명을 두며, 위원장은 해당 시ㆍ도지사가 위원장의 추천을 받아 소위원회 위원 중에서 임명하거나 위촉한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 소위원회의 구성 및 운영에 필요한 사항은 조정위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

제20조(조정절차)

① 조정위원회는 조정을 효율적으로 하기 위하여 필요하다고 인정하면 사건들을 분리하거나 병합할 수 있다. ② 조정위원회는 제1항에 따라 사건들을 분리하거나 병합한 경우에는 당사자에게 지체 없이 서면으로 통보하여야 한다. ③ 조정위원회는 조정을 위하여 필요하다고 인정하면 당사자에게 증거서류 등 관련 자료의 제출을 요청하거나 당사자 또는 참고인에게 출석을 요청할 수 있다. ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 조정절차에 필요한 사항은 조정위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

제21조(하자의 진단 및 감정 기관)

법 제52조의10제1항에서 "대통령령으로 정하는 안전진단기관, 하자감정전문기관 등"이란 다음 각 호의 기관을 말한다. 다만, 하자감정전문기관은 제1호부터 제4호까지의 기관만 해당한다. <개정 2018.1.16, 2020.12.1, 2021.2.2> 1. 「고등교육법」 제2조제1호 및 제2호에 따른 대학 및 산업대학의 주택 관련 부설 연구기관(상설기관에 한정한다) 2. 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」 별표 제9호에 따른 한국건설기술연구원 3. 국립 또는 공립의 주택 관련 시험ㆍ검사기관 4. 「국토안전관리원법」에 따른 국토안전관리원 5. 「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사 6. 「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사 7. 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제28조에 따라 등록한 건축 분야 안전진단전문기관 8. 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자