건축물의 분양에 관한 법률 시행령

[시행 2009. 8. 18.][대통령령 제21696호, 2009. 8. 18. 일부개정]

건축물의 분양에 관한 법률 시행령

제1조(목적)

이 영은 「건축물의 분양에 관한 법률」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(적용범위)

「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제3조제1항제2호에서 "대통령령이 정하는 용도 및 규모"라 함은 분양하고자 하는 부분의 용도 및 규모가 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 일반업무시설중 오피스텔로서 20실 이상일 것

2. 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호의 규정에 의하여 산정한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)의 합계가 3천제곱미터 이상일 것

3. 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함한다)

제3조(신탁계약 및 대리사무계약 등)

①법 제4조제4항에 따라 분양사업자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자(신탁업을 하는 은행을 포함하며, 이하 "신탁업자"라 한다)와 체결하는 법 제4조제1항제1호의 규정에 의한 신탁계약(이하 "신탁계약"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2008.7.29, 2008.9.18>

1. 피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항

2. 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항

3. 신탁을 정산하는 때에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항

②법 제4조제4항에 따라 분양사업자가 신탁업자와 체결하는 법 제4조제1항제1호의 규정에 의한 대리사무계약(이하 "대리사무계약"이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2008.2.29, 2008.7.29, 2008.9.18>

1. 피분양자 보호를 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항

2. 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁업자에게 양도하여야 한다는 사항

2의2. 분양대금은 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비, 그 밖의 부대사업비 등 해당 분양사업과 관련된 용도로만 사용할 수 있다는 사항

3. 그 밖에 신탁계약의 목적달성을 위하여 국토해양부령이 정하는 사항

③신탁업자는 제2항제2호의 규정에 의하여 양도받은 분양수입금을 별도의 독립된 계정으로 회계처리하여야 하며, 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 목적으로만 사용하여야 한다. <개정 2008.7.29>

④신탁업자가 피분양자에 대한 입출금, 분양계약의 해제, 주소관리 등 분양업무를 수행하는 경우 그 관리내역을 공정하고 투명하게 전산관리하여야 하고, 분양개시일부터 3월마다 분양사업자에게 통지하여야 한다. <개정 2008.7.29>

제4조(분양보증기관의 종류 등)

①법 제4조제4항에 따라 분양보증을 할 수 있는 금융기관 등의 종류는 다음 각 호와 같다. <개정 2008.2.29, 2008.9.18>

1. 「보험업법」 제2조제5호의 규정에 의한 보험회사(동법 제4조제1항제2호 라목의 보증보험을 영위하는 보험회사에 한하며, 이하 "보험회사"라 한다)

2. 「은행법」 제2조제2호의 규정에 의한 금융기관

3. 그 밖에 국토해양부령이 정하는 기관

②제1항의 규정에 의한 분양보증기관은 분양보증업무를 수행함에 있어 다음 각호의 행위를 할 수 있다. <개정 2008.2.29>

1. 보증심사 및 이행(재산조사를 포함한다)을 위한 조사 및 관계인에 대한 자료제공의 요청

2. 공사감리자에 대한 시공방법·공정현황·사용자재 및 품질 등에 관한 자료제출의 요청

3. 사용승인의 신청 등 국토해양부령이 정하는 보증의 이행과 관련된 업무

제5조(연대보증을 할 수 있는 건설업자의 요건 등)

법 제4조제5항에서 "대통령령이 정하는 건설업자"란 「건설산업기본법」 제9조제1항에 따라 종합공사를 시공하는 업종의 등록을 한 건설업자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건설업자를 말한다. 다만, 분양사업자와 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 계열회사의 관계에 있는 건설업자를 제외한다. <개정 2008.9.18>

1. 자본금이 연대보증 대상 건설공사의 계약금액의 50퍼센트 이상일 것

2. 연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적이 있고, 최근 5년간 수주한 금액이 연대보증 대상 건설공사의 계약금액의 2배 이상일 것

제6조(토지소유권의 확보예외 등)

①법 제4조제6항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2008.9.18>

1. 분양사업자가 「대한주택공사법」에 의한 대한주택공사(이하 "대한주택공사"라 한다), 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(이하 "한국토지공사"라 한다) 또는 「지방공기업법」에 의하여 건축사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사인 경우

2. 건축할 대지가 「도시개발법」 등 관계법률에 의한 환지예정지인 경우

3. 「도시개발법」, 「택지개발촉진법」 등 관계법률에 의하여 조성된 대지를 공급받은 경우로서 당해 대지의 지적정리가 되지 아니하여 소유권을 확보할 수 없는 경우. 이 경우 대지의 사용권리를 증명하는 서류를 제출하여야 한다.

②법 제4조제7항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2008.9.18>

1. 분양사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 또는 「지방공기업법」에 의하여 건축사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사인 경우

2. 분양사업자가 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합인 경우

3. 법 제4조제1항제1호의 규정에 의하여 분양보증받은 경우로서 분양보증기관이 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정한 경우

4. 법 제4조제7항 본문에 따른 저당권 또는 가등기담보권 설정액에 상당하는 금액을 보험회사의 책임으로 변제한다는 보증보험에 가입한 경우

제7조(분양신고)

①분양사업자가 법 제5조제2항에 따라 분양신고를 하고자 하는 때에 분양신고서에 첨부하여야 하는 서류는 다음 각 호와 같다. 이 경우 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)는 「전자정부법」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 건축물을 건축할 대지의 토지등기부 등본을 확인하여야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. <개정 2007.6.28, 2008.9.18>

1. 신탁계약서 및 대리사무계약서 또는 분양보증서의 사본(법 제4조제1항제1호의 규정에 의하여 착공신고 후에 분양을 하는 경우에 한한다)

2. 연대보증서 및 「건축법」 제25조에 따라 지정된 공사감리자(이하 "공사감리자"라 한다)의 공정확인서(법 제4조제1항제2호에 따라 골조공사의 3분의 2 이상을 완료한 후에 분양을 하는 경우에 한한다)

3. 삭제 <2007.6.28>

4. 분양광고안

②허가권자는 분양사업 자로부터 분양신고서가 제출된 경우에는 신고접수일부터 5일 이내에 수리여부를 결정하여야 하고, 분양신고를 수리하는 때에는 분양사업자에게 국토해양부령으로 정하는 분양신고필증을 교부하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2008.9.18>

제8조(분양광고 등)

①법 제6조제2항에 따라 분양광고에 포함하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 2번째 이후의 분양광고로서 광고문안에 제2호 내지 제6호 및 제13호의 사항을 분양사업장(분양건축물의 견본 등을 설치하고 청약안내 등을 하는 장소를 말한다. 이하 같다)에서 게시함을 밝힌 경우 이를 포함하지 아니할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2008.7.29, 2008.9.18>

1. 분양신고번호 및 일자

2. 대지의 지번

3. 건축물 연면적

4. 분양가격(면적별·용도별 또는 위치별로 구분할 수 있다)

5. 건축물의 층별 용도

6. 분양사업자·분양대행사 및 시공업체의 명칭

7. 분양대금의 관리자와 분양사업자간의 관계

8. 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭(법 제4조제1항제1호에 해당하는 경우에 한한다)

9. 연대보증을 한 2 이상의 건설업자의 명칭(법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에 한한다)

10. 준공 및 입주예정일

11. 피분양자 모집기간 및 선정일시

12. 구분소유권에 대하여 우선적으로 공개모집을 하는 경우 그 업종, 건축물 내 위치, 전체 분양면적 중 우선 모집 면적비율, 피분양자의 자격제한 등 우선 공개모집의 내용에 관한 사항(제3항에 해당하는 경우로 한정한다)

12의2. 거주자 우선 분양에 관한 사항(법 제6조의2에 해당하는 경우만 해당한다)

12의3. 전매행위의 제한에 관한 사항(법 제6조의3에 해당하는 경우만 해당한다)

13. 그 밖에 국토해양부령이 정하는 사항

②분양광고는 전국을 주된 보급지역으로 하는 일간신문 또는 당해 사업장이 위치한 지역을 주된 보급지역으로 하는 일간신문에 1회 이상 게재하여야 한다.

③다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구분소유권에 대하여는 청약 자격을 제한하여 우선적으로 공개모집할 수 있다. <개정 2008.9.18>

1. 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 구분소유권

2. 연면적의 5분의 1 이상인 구분소유권

④분양사업장을 설치하고자 하는 경우 국토해양부장관이 정하는 기준에 따라 설치하여야 하며, 분양광고 내용과 다르게 견본을 설치하거나 분양안내를 할 수 없다. <개정 2008.2.29>

제9조(분양계약서)

①법 제6조제4항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. <개정 2008.7.29>

1. 분양사업자·분양대행사 및 시공업체의 명칭

2. 분양신고 번호 및 신고필증 교부일자

3. 분양 건축물의 표시(전용면적·공용면적·계약면적 및 대지지분을 포함한다)

4. 분양대금 계좌번호 및 예금주, 분양대금의 관리자

5. 신탁계약 및 대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류와 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭(법 제4조제1항제1호에 의하여 착공신고 후 분양을 하는 경우에 한한다)

6. 2 이상의 연대보증을 한 건설업자의 명칭(법 제4조제1항제2호에 의하여 골조공사의 3분의 2 이상을 완료한 후에 분양을 하는 경우에 한한다)

7. 분양가격, 계약금·중도금·잔금 등의 납부시기 및 납부방법(계약금, 회차별 중도금, 잔금으로 구분하여 납부일 및 납부 금융기관 등을 명시하여야 한다)

8. 분양계약 후 건축물의 내부구조의 변경에 관한 사항

9. 준공일 또는 입주예정일

10. 분양계약증서 고유번호

11. 분양사업자가 허가권자로부터 법 제9조의 규정에 의한 시정명령을 받은 경우 피분양자가 해약을 할 수 있다는 사항

12. 그 밖에 허가권자가 필요하다고 인정하는 사항

②법 제6조제5항 전단의 규정에 의하여 분양사업자는 분양계약 등을 체결하고 남은 분의 규모 등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수의계약으로 분양할 수 있다. 이 경우 미리 수의계약을 할 대상 물량 등 국토해양부령으로 정하는 사항을 허가권자에게 신고하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2008.9.18>

1. 최초 분양신고면적(제8조제3항에 따라 우선적으로 공개모집한 부분의 면적을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 40퍼센트를 초과하여 분양된 경우

2. 분양신고면적 중 분양되지 아니한 부분의 면적이 3천제곱미터 미만인 경우

3. 법 제6조제1항의 규정에 의한 피분양자 공개모집 횟수가 2회 이상인 경우

③제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우로서 분양사업자가 분양되지 아니한 부분을 사용승인 전에 분양하고자 하는 경우에는 법 제5조(동조제2항의 경우에는 분양광고안에 한한다) 및 법 제6조의 규정을 준용한다.

제9조의2(거주자 우선 분양 기준)

① 법 제6조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 중 다음 각 호의 지역을 말한다.

1. 특별시

2. 광역시

3. 「지방자치법」 제3조제3항에 따라 자치구가 아닌 구가 설치된 시(이하 "대도시"라 한다)

② 제1항에 따른 지역에서 분양하는 건축물 중 다음 각 호의 구분에 따른 분양분에 대하여는 분양신고일 현재 해당 건축물이 건설되는 지역의 거주자로서 분양을 신청한 자 중에서 1명당 1실의 기준으로 우선 분양하여야 한다.

1. 오피스텔

가. 분양분이 100실 이상인 경우: 분양분의 100분의 10 이상 100분의 20 이하의 범위에서 특별시장·광역시장 또는 대도시의 시장이 정하는 비율에 해당하는 분양분

나. 분양분이 100실 미만인 경우: 분양분의 100분의 10 이하의 범위에서 특별시장·광역시장 또는 대도시의 시장이 정하는 비율에 해당하는 분양분

2. 제1호 외의 건축물: 분양분(제8조제3항에 따른 우선 모집분은 제외한다)의 100분의 10 이하의 범위에서 특별시장·광역시장 또는 대도시의 시장이 정하는 비율에 해당하는 분양분

③ 제2항에 따른 우선 분양을 신청한 자 중 분양받을 자로 선정되지 못한 자에 대하여는 별도의 신청절차 없이 법 제6조제3항에 따라 분양신청을 한 자에 포함한다.

[본조신설 2008.9.18]

제9조의3(전매행위의 제한기간 등)

① 법 제6조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 건축물"이란 제9조의2제1항에 따른 지역에서 분양하는 100실 이상의 오피스텔을 말한다.

② 법 제6조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 사용승인일부터 소유권이전등기일까지의 기간을 말한다. 다만, 사용승인일부터 1년이 지난 날까지 소유권이전등기를 완료되지 아니한 경우에는 사용승인일부터 1년을 말한다.

[본조신설 2008.9.18]

제10조(설계의 변경)

법 제7조제1항에서 "대통령령이 정하는 설계변경"이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 건축물의 공급가격 인상을 초래하는 변경

2. 공용면적·전용면적·대지지분 또는 층고가 감소되는 변경

3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등 또는 그 이상이라고 판단한 변경을 제외한다)

4. 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 동일한 호에 속하는 용도로의 변경인 경우를 제외한다)

5. 난방기기·냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경

6. 층수가 증감되는 경우

7. 연면적이 10퍼센트 이상으로 증감되는 경우

제11조(분양대금)

①분양사업자가 법 제8조제2항의 규정에 의하여 피분양자로부터 받는 계약금은 분양대금의 20퍼센트, 중도금은 분양대금의 70퍼센트 이하의 범위안에서 받을 수 있다. 다만, 법 제4조제1항제2호에 해당하는 경우에는 분양사업자가 계약금·중도금 및 잔금의 비율을 따로 정할 수 있다.

②제1항 본문에 따른 분양대금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당하는 시기에 이를 받을 수 있다. <개정 2008.9.18>

1. 계약금 : 계약체결시

2. 중도금 : 공사감리자의 공정확인서에 의하여 건축공사비(대지 매입비를 제외한다)의 50퍼센트 이상 투입이 확인된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상으로 구분하여 받을 수 있으며, 최초로 납부하는 중도금은 계약일부터 1월이 경과한 날부터 받을 수 있다.

3. 잔금 : 사용승인일 이후. 다만, 「건축법」 제22조제3항 단서에 따라 임시사용승인을 얻어 입주하는 경우에는 잔금중 50퍼센트는 입주일에, 나머지 50퍼센트의 잔금은 사용승인일 이후에 받을 수 있다.

제12조(공표방법 및 절차 등)

①허가권자는 법 제9조제1항의 규정에 의하여 분양사업자에 대하여 위반행위의 시정을 명하고자 하는 때에는 위반행위의 내용 및 정도, 기간 및 횟수, 매체 및 광고의 크기 등을 참작하여야 한다.

②허가권자가 제1항의 규정에 의하여 위반행위의 시정을 명함에 있어서는 당해 분양사업자에 대하여 미리 공표 문안 등에 관하여 허가권자와 협의하게 할 수 있다.

③시정명령을 받은 분양사업자는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정사항 등을 위반행위가 행하여진 당해 간행물·분양사업장 또는 전자매체에 공표하여야 한다.

④제3항의 규정에 의한 공표는 토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조의 규정에 의한 공휴일을 제외한 평일에 게재하도록 하고, 공표 제목에는 시정명령을 받은 사실을 명료하게 표시하여야 하며, 위반행위가 이루어진 분양광고 크기의 4분의 1 이상으로 하여야 한다.

⑤허가권자는 시정명령을 받은 분양사업자가 제3항의 규정에 의하여 공표한 날부터 10일 이내에 그 이행여부를 확인하여야 한다.