창원지방법원 2009. 6. 12. 선고 2008나15876(본소),2008나15883(반소) 판결 부당이득금

변경(일부인용)

주문

판결이유

AI 요약

집합건물 관리비 부과 기준의 적법성 및 미납 관리비 지급 의무

결과 요약

원고(모텔 운영자)의 본소 청구(부당이득 반환)는 기각하고, 피고(관리단)의 반소 청구(미납 관리비 지급)는 일부 인용하여 원고는 피고에게 7,584,703원 및 지연손해금을 지급함.

사실관계

원고는 김해시 □□코아빌딩 6층 및 7층 점포를 소유하며 ○○모텔을 운영하는 공동사업자 중 1인임.
피고는 이 사건 빌딩 입주자들로 구성된 관리단으로, 2008. 4. 개정된 관리규약(이하 '규약')을 시행함.
규약은 관리비 항목 및 산정 방법을 규정하며, 연체료를 가산하도록 함.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')은 공유자의 지분 비율에 따라 공용부분 관리비용을 부담하도록 규정함.
원고 소유의 점포는 이 사건 건물 전체 면적의 약 20%를 차지함.
피고는 관리비 중 일부 항목(전산비, 위탁관리비, 시설물 점검비)은 균등 부과하고, 나머지 항목(일반관리비, 미화원 급료 등)은 지분 비율에 비례하여 부과하며, 개별 사용량 확인 가능한 항목은 사용량에 비례하여 부과함.
원고는 2007. 1.부터 2009. 3. 31.까지 관리비 24,820,270원 및 연체료 5,518,540원을 미납함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

집합건물 관리비 부과 기준의 적법성

쟁점: 피고가 원고에게 부과한 관리비 중 지분 비율에 따라 부과된 항목(일반관리비, 미화비, 승강유지비, 전기대행료, 시설점검비, 기본전기료, 전력기금, 공동전기료, 공동수도료)이 부당한지 여부.
법리:
- 집합건물법은 관리규약에 특별한 규정이 없으면 공유자의 지분 비율에 따라 공용부분 관리비용을 부담하도록 규정함.
- 개별 사용량 산정이 어렵거나 건물의 유지·관리에 필수적인 공용관리비는 각 구분소유자의 개별적 사용 여부와 관계없이 전체적으로 유지·관리할 필요성이 인정됨.
법원의 판단:
- 이 사건 빌딩의 규약에 관리비 부과에 대한 특별한 규정이 없으므로, 집합건물법에 따라 지분 비율에 따라 부과하는 것이 원칙임.
- 기본전기료 중 기본요금은 모든 지분권자나 업주들이 공동으로 부담해야 할 성질임.
- 일반관리비, 미화비, 승강유지비, 전기대행료, 시설점검비, 전력기금, 공동전기료, 공동수도료 등은 개별 사용량 산정이 어렵고, 건물의 유지·관리에 필수적인 비용이므로 지분 비율에 따라 부과하는 것이 형평의 원칙에 반하지 않음.
- 원고의 주장과 같이 각자 자신이 점유하거나 사용하는 부분에 대해서만 관리비를 부담하는 경우 집합건물 전체의 관리가 어려워져 결국 전체 소유자의 불이익으로 돌아갈 수 있음.
- 따라서 피고가 원고에게 부과한 관리비는 정당함.

미납 관리비 지급 의무 범위

쟁점: 원고가 미납 관리비 전체에 대해 책임져야 하는지, 아니면 자신의 지분 범위 내에서만 책임져야 하는지 여부.
법리: 공동소유자가 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분 범위 내에서만 책임을 부담함.
법원의 판단:
- 원고와 소외 1, 2가 이 사건 빌딩의 공동소유자이므로, 원고는 자신의 지분 범위 내에서 미납 관리비 및 연체료를 지급할 의무가 있음.
- 피고가 원고에게 미납 관리비 전부에 대한 지급을 구하는 것은 이유 없음.

참고사실

원고는 이 사건 빌딩 내 공동화장실을 사용하지 않고, 청소원도 원고 모텔을 청소하지 않는다고 주장함.
원고는 자신과 비슷한 전기 사용량을 가진 1층 점포에 비해 지분 비율로 관리비를 부과받아 수배에 달하는 관리비를 부담한다고 주장함.

검토

본 판결은 집합건물 관리비 부과에 있어 관리규약의 우선 적용 원칙과 집합건물법상 지분 비율에 따른 공용부분 관리비 부담 원칙을 명확히 함.
특히, 개별 사용량 산정이 어려운 공용부분 관리비는 지분 비율에 따라 부과하는 것이 합리적임을 재확인하여, 집합건물의 효율적인 관리와 형평성을 동시에 고려한 판단으로 볼 수 있음.
공동소유의 경우, 각 공유자의 지분 범위 내에서만 관리비 지급 의무가 발생함을 명시하여, 공동소유자 간 책임 범위를 명확히 함.
이 판결은 집합건물 관리단과 구분소유자 간의 관리비 분쟁 해결에 중요한 선례가 될 수 있음.

창원지방법원

판결

원고(반소피고), 항소인

원고

피고(반소원고), 피항소인

피고 (소송대리인 변호사 ○○○)

변론종결

2009. 5. 8.

제1심판결

창원지방법원 2008. 11. 18. 선고 2008가단34647 판결

주 문

1. 원고(반소피고)의 본소에 대한 항소를 기각한다. 2. 제1심 판결 중 반소에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다. 가. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 7,584,703원과 그 중 4,477,423원에 대하여 2008. 5. 30.부터, 3,107,290원에 대하여 2009. 4. 9.부터 각 2009. 6. 12.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 본소, 반소를 합하여 이를 3분하여 그 2는 원고(반소피고), 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 4. 제2의 가항은 가집행 할 수 있다

청구취지 및 항소취지

1. 본소 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 제1심 판결의 반소에 대한 부분 중 원고(반소피고)에게 1,336,418원을 초과하여 지급을 명한 원고(반소피고) 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 9,474,620원 및 그 중 2006. 8. 3.부터 이 사건 본소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 반소 청구취지 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 30,338,810원과 그 중 17,909,650원에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일부터, 그 중 12,429,160원에 대하여 이 사건 청구취지확장신청서 부본 송달일부터 완제일까지 각 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라

이 유

1. 기초사실 다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제2, 5호증, 을 제3, 7, 9, 10, 11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 갑 제3호증(가지번호 포함)의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 가. 김해시 외동 (지번 생략)에는 지하1층, 지상7층 규모의 상가건물인 □□코아빌딩(이하 ‘이 사건 빌딩’이라 한다)이 있고, 그 중 6층 점포부분 전부(601호) 및 7층 점포부분 전부(701호)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)와 소외 1, 2(지분 차례로 1/4, 2/4, 1/4)의 공동소유인데, 원고, 소외 1, 2는 공동사업자로서 2006. 7.경부터 위 601, 701호에 입주하여 ○○모텔을 운영하고 있다. 나. 한편, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 이 사건 입주자로 구성된 기구인데, 관리규약(이하 ‘규약’이라 한다)을 제정하였고, 2008. 4.경 규약을 개정하여 2008. 5. 1.부터 시행하였는데 그 관련 내용은 다음과 같다. 규약 제12조[관리비] 1. 입주자는 전기사용료, 상하수도비, 청소비, 건물영선비, 사무실유지비, 각급회의운영비, 인건비를 관리비로 부담한다. 2. 피고는 매월 전항의 비용을 산정하여 회장의 결재를 받아 납부고지서를 발급하여야 한다. 3. 당월 관리비 고지서를 수령한 입주자는 지정일까지 수납기관의 영업시간 내에 불입납부하여야 한다. 4. 입주자가 지정기일까지 관리비를 납부하지 않을 때에는 매월 5%씩 연체료를 누진식으로 부담하여야 한다. 다만, 연 24%를 넘지 않는다. 개정 규약 제20조[관리비의 구성등] 1. 관리비는 다음 각 호의 항목 중 본 빌딩에 적합한 항목을 구분한 후 그 구성내역의 합계액으로 하고, 산정방법은 “주택법”의 규정을 준용한다. 1) 일반관리비 2) 청소비 3) 소독비 4) 승강기 유지비 5) 수선유지비(건물외벽 청소비용을 포함한다) 6) 상조회비 7) 기타 용역 대행료 등 2. 관리비(공용부분의 비용포함) 부과는 번영회의 별도 결의 사항이 없을 경우 각 점포별 분양면적(사용면적)에 따른 비율로 차등 부과한다(단, 점포별 실시용량을 확인할 수 있는 전기, 수도 등은 사용량에 따라 개별 부과 한다). 개정 규약 제21조[가산금, 단전, 단수] 1. 입점자 등이 전조의 관리비등의 납부를 연체하는 경우 납부기한 익일부터 납부기한 이후 3개월까지는 관리비에 매월 5%의 연체료를 가산하여 징수하고, 납부기한부터 3개월 이후에는 매월 연체된 총액 금액의 5%의 연체료를 가산하여 부과 징수한다. 다.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 규정 제12조 ①각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다. ② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것이 있을 때에는 그 공용부분의 면적은 이를 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적의 비율에 따라 배분하여 이를 각 구분소유자의 전유부분의 면적에 산입한다. 제16조 ①공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. ② 제1항의 규정은 규약으로써 달리 정할 수 있다. 제17조 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다. 라. 원고와 소외 1, 2가 공유하고 있는 지상 6층의 전유부분의 면적은 686.685㎡이고 공용부분은 각층 계단실.E.V. 46.339㎡, 각층 화장실 8.441㎡, 지하1층 주차장 106.437㎡, 지상 7층의 전유부분의 면적은 70.56㎡이고 공용부분은 각층 계단실.E.V. 48.53㎡, 지하1층 주차장 17.293㎡로서 이 사건 건물전체의 면적 중 약 20% 정도를 차지하고 있다. 마. 피고는 관리비고지서 발행비용인 전산비, 관리회사의 위탁관리비, 연간 법정시설물 점검비용의 월별 분할 금액 중 40%를 이 사건 건물의 지분권자 또는 그 입주자에게 균등부과하고 있고, 주차관리원 및 미화원의 급료, 청소용품 등 소모품비, 전화비로 구성된 일반관리비, 전기안전관리자의 전기대행료, 승강기 및 주차기의 유지비, 기본전기료, 공동전기료, 공동수도료, 시설물점검비용의 월별 분할 금액 중 60%를 각 세대별 지분비율에 비례하여 부과하고 있으며, 점주주차비, 세대전기료, 세대수도료는 사용량에 비례하여 관리비용을 부과하고 있다. 바. 원고와 소외 1, 2는 피고가 위 마항에 따라 부과한 관리비 중 별지 기재 관리비(미화비, 승강유지비, 전기대행료, 시설점검비, 기본전기료, 전력기금, 공동전기료, 공동수도료, 점주주차비, 개별주차료, 피고 회비, 위탁관리비, 텔레비전수신료, 세대전기료, 세대수도료, 소장급료) 부과 및 입금내역 기재와 같이 2007. 1.부터 2009. 3. 31.까지 관리비 24,820,270원을 미납하였고, 여기에 규약에 따른 연체료 5,518,540원을 합하면 30,338,111810원을 미지급하고 있다. 이하에서는 이러한 기초사실을 토대로 본소와 반소를 합하여 살핀다. 2. 주장 (1) 원고의 주장 (가) 이 사건 빌딩의 각 세대별로 전기에 관한 계량기는 모두 설치되어 있고, 수도에 관한 계량기는 31개 업소 중 11개 업소가 설치되어 있지 않다. (나) 이 사건 빌딩에는 지상 1층을 제외한 지상 2층부터 지상 5층에는 각 공동화장실이 설치되어 있는데 원고와 원고의 모텔을 이용하는 사람들은 원고 모텔에 설치되어 있는 화장실을 사용할 뿐 위 공동화장실을 사용하지 않고 있고, 청소원은 원고의 모텔에는 전혀 청소를 하지 않고 있으며, 나머지 공동 사용되는 부분도 원고의 모텔이 거의 독립적인 점포에 속하여 원고와 그 고객들이 사용하지 않고 있다. (다) 그럼에도 원고와 비슷한 전기사용을 하는 1층의 점포에 비하여 원고는 지분비율을 기준으로 관리비를 부과함으로써 수배에 달하는 관리비를 부담하고 있고, 공동화장실 등 수도에 대하여도 원고는 전혀 사용하지 않으므로 그 화장실을 사용하는 각층의 업소에 그 요금을 부과하여야 하거나 적어도 업소별로 균등하게 요금을 부과하여야하고 또는 각 세대별 계량기에 계측된 사용량에 비례하여 관리비를 부과하여야 함에도 원고에게 지분에 비례하여 그 관리비를 부과하는 것은 부당하다. (라) 따라서 피고가 2006. 8.분부터 2007. 8.분까지 13회에 걸쳐 관리비 납부고지서를 발급하였고 그 합계액이 9,474,621원에 이르는데 이 중 각 세대별 사용량에 따라 부과하지 않고 지분에 비례하여 부과한 일반관리비, 미화비, 승강유지비, 전기대행료, 시설점검비, 기본전기료, 전력기금, 공동전기료, 공동수도료 중 각 세대별 사용량 또는 업소별 균등에 따라 부과하지 않은 부분은 부당징수한 것이므로 자신이 영업을 시작한 2006. 7.부터 현재까지의 부당 청구분 9,474,620원의 지급을 구하고, 피고의 반소청구는 부당하여 이유 없다고 주장한다. (2) 피고의 주장 피고는 세대별 사용량을 확인할 수 있는 경우에는 그 사용량에 따라 부과하고 있고, 세대기준 균등부과가 더 합리적인 경우에는 세대별로 균등하게 부과하고 있다. 다만 집합건물의 특성상 사용량을 확인할 수 없거나 지분에 비례하여 부과하는 것이 타당한 경우에는 지분에 비례하여 부과하고 있고 이러한 기준은집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에도 맞는 타당한 것으로서 피고가 원고에게 부과한 관리비는 정당하다. 3. 판단 가. 이 사건 빌딩과 같은 집합건물의 경우 특히 업소별 지분이 다른 경우 지분이 큰 업소는 관리비를 균등하게 부담하는 것이, 지분이 작은 경우 지분에 비례하여 부담하는 것이 각자에게 유리하게 될 것인데, 앞서 본 바와 같이집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 집합건물의 관리규약에 특별한 규정이 있으면 그에 따르고, 그렇지 않은 경우 지분에 따르도록 규정하고 있는바, 이 사건 빌딩의 규약에는 관리비를 부과하는 특별한 규정이 있지 아니하므로 그 관리비의 부과 기준은집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 규정하는 바와 같이 지분에 따라 부과하여야 할 것이다. 그러나 그러한 경우에도 각 세대별로 구분이 가능하고 세대별로 균등하게 부과하는 것이 타당한 경우에는 이에 따라야 할 것인데, 이 사건의 경우 피고는 일반관리비, 미화비, 승강유지비, 전기대행료, 시설점검비, 기본전기료, 전력기금, 공동전기료, 공동수도료를 지분에 비례하여 관리비를 부과하고 있는데, 기본전기료 중 기본전기료 1은 피고가 한국전력과 당초 전력공급계약을 맺으면서 정한 기본요금이므로 이는 전 지분권자나 업주들이 공동으로 부담하여야 할 성질이고, 기본전기료 2에 대하여는 피고가 사용량에 따라 부과하고 있어 원고에게 불리하지 않다고 보이며, 일반관리비, 미화비, 승강유지비, 전기대행료, 시설점검비, 전력기금, 공동전기료, 공동수도료 등은 개별 사용량을 산정하기 어려운 항목이고 이 사건 빌딩의 유지, 관리에 필수적인 비용으로서 만일 원고의 주장과 같이 각자 자신이 점유하거나 사용하는 부분에 대하여만 관리비를 부담하는 경우 집합건물 전체의 관리가 어려워져 결국 전체 집합건물 소유자의 불이익으로 돌아가게 될 것이고, 집합건물의 특성상 각 업소 또는 각 층별의 고객이 다른 업소를 사용하는 경우도 많이 있을 것이므로 각 업소별, 층별 사용량 또는 사용횟수에 따라 관리비를 정하는 것이 타당하지도 아니하고, 공용관리비의 경우 각 구분소유자별로 공용부분을 실제 사용·수익한 내용을 산정하기 어렵고, 각 구분소유자의 개별적인 사용여부와 관계없이 공용부분을 전체적으로 유지·관리할 필요성도 인정되는 점 등을 종합하여 참작하면 위와 같은 방식으로 이 사건 관리비를 산정하여 부과하는 것이 형평의 원칙에 반한다고 보기 어렵고, 갑 제10 내지 12호증의 각 기재만으로 피고가 원고에게 부과한 관리비가 부당하게 과다하다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고 주장은 이유 없다. 나. 앞서 본 바와 같이 원고 운영의 모텔이 이 사건 빌딩의 전유 면적에서 차지하는 비중이 약 20%에 이르고, 이를 기준으로 일반관리비, 미화비, 승강유지비, 전기대행료, 시설점검비, 기본전기료, 전력기금, 공동전기료, 공동수도료를 부과한 관리비는 정당하다. 따라서 원고와 소외 1, 2가 미지급한 관리비 및 연체료는 2009. 3. 31.까지 피고가 구하는 바에 따라 30,338,810원에 이르므로, 원고는 피고에게 2007. 1.부터 2008. 4. 30.까지의 미납관리비 17,909,650원 중 원고 지분에 해당하는 4,477,423원과 이에 대하여 이 사건 반소장부본 송달일 다음날인 2008. 5. 30.부터, 2008. 5. 1.부터 2009. 3. 31.까지 미납관리비 12,429,160원 중 원고 지분에 해당하는 3,107,290원과 이에 대하여 이 사건 반소청구취지 및 원인 확장신청서 부본 송달일 다음날인 2009. 4. 9.부터 각 그 지급의무에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결선고일인 2009. 6. 12.까지는민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다. 피고는, 소외 1, 2가 원고와 함께 이 사건 빌딩 제601호, 제701호의 공유자이자, 모텔의 공동사업자로 되어 있기는 하나, 원고가 단독으로 입주하여 실질적으로 영업을 하고 있으므로 원고는 미납관리비 전부에 대한 지급책임이 있다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 지분을 초과하여 미납관리비 지급을 구하는 피고의 청구는 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 본소청구는 이유 없어 이를 기각하고, 피고의 이 사건 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하며 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략

판사 유남근(재판장) 반병동 남신향

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