인천지방법원 2016. 3. 31. 선고 2015가합55539 판결 분양대금

원고일부승

변경/폐기/파기된 판례

주문

판결이유

AI 요약

아파트 분양계약상 잔금 및 옵션공사대금 미지급, 중도금 대위변제금에 대한 지연손해금 청구 사건

결과 요약

피고들은 원고에게 미지급된 분양대금 잔금, 옵션공사대금 잔금 및 원고가 대위변제한 중도금 대출원리금에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있음.
피고들의 신의칙 위반/권리남용, 부탁 없는 보증인, 손해배상예정액 감액, 약관의 규제에 관한 법률에 따른 무효 주장은 모두 기각됨.

사실관계

원고(건설사)는 피고들과 인천 영종 힐스테이트 아파트에 대한 분양계약 및 발코니 확장 등 옵션공사계약을 체결함.
계약에 따라 원고는 피고들의 중도금 대출을 알선하고, 사용검사일이 속한 월의 이자까지 대납하기로 약정함.
피고들은 외환은행으로부터 중도금을 대출받아 원고에게 납부하였고, 원고는 위 대출금채무를 연대보증함.
원고는 2010. 5. 15.경부터 2012. 11. 15.경까지 피고들의 중도금 대출 이자를 대납함.
피고들은 사용검사일 이후에도 중도금 대출금채무를 상환하지 않았고, 원고는 2013. 9. 30. 외환은행에 피고들의 채무를 대위변제함.
원고는 2012. 10. 26. 아파트 사용검사를 마치고, 2012. 11. 3.부터 2012. 12. 31.까지를 입주지정기간으로 정하여 피고들에게 안내문을 송부함.
피고들은 입주지정기간 내에 입주수속절차를 밟지 않고 잔여 분양대금 및 옵션공사대금을 지급하지 않음.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 분양대금 및 옵션공사대금 잔금의 연체이율 해석

쟁점: 이 사건 각 분양계약 제5조 제2항의 연체기간별 추가금리 규정 해석에 있어, 연체기간이 181일 이상이 되었을 때 연 15.96%의 연체이율을 적용하는 것이 타당한지 여부.
법리: 계약서상 연체기간별 추가금리를 세분화하여 연체기간에 따라 연체이율이 증가하도록 명시된 경우, 약정납부일부터 지체된 전체기간이 181일 이상이 되었을 때는 연 15.96%의 연체이율을 적용하는 것이 타당함.
판단: 피고들의 주장은 받아들여지지 않음. 약정납부일부터 지체된 전체기간이 181일 이상이 되었을 때 연 15.96%의 연체이율을 적용하는 것이 타당하다고 판단함.

2. 신의칙 위반 내지 권리남용 주장

쟁점: 영종하늘도시의 열악한 인프라, 허위·과장광고 등으로 인해 피고들이 입주를 거부한 것이 정당하며, 원고의 청구가 신의칙 위반 또는 권리남용에 해당하는지 여부.
법리:
- 권리남용은 주관적으로 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 목적이 있고, 객관적으로 사회질서에 반하는 경우에 해당함. 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다는 사정만으로는 권리남용이라 할 수 없음(대법원 2013. 4. 25. 선고 2012다115243, 115250 판결).
- 신의성실의 원칙 위반은 상대방에게 신의를 공여하였거나 객관적으로 신의를 가짐이 정당한 상태에서, 이러한 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르러야 함(대법원 2014. 9. 4. 선고 2014다6404 판결).
- 계약 성립의 기초가 된 사정이 변경되어 일방 당사자가 계약목적을 달성할 수 없게 되더라도 특별한 사정이 없는 한 계약 내용의 효력을 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없음(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결).
- 아파트 외형·재질과 관계없고 사회통념상 분양자가 직접 이행을 기대할 수 없는 광고 내용은 분양계약의 내용을 이루지 않음(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결).
- 표시광고법상 허위·과장광고가 민법상 기망행위에 해당한다고 단정할 수 없음.
판단: 피고들이 제출한 증거만으로는 원고의 청구가 권리남용 또는 신의칙 위반에 해당한다고 인정하기 부족함. 개발사업의 불확실성, 광고 내용이 계약 내용에 포함되지 않는 점, 표시광고법상 허위·과장광고가 곧 민법상 기망행위가 아닌 점 등을 종합하여 피고들의 주장을 기각함.

3. 부탁 없는 보증인 주장

쟁점: 원고가 피고들의 의사에 반하여 중도금 대출금채무를 연대보증하고 대위변제하였으므로, 피고들은 현존이익의 한도 내에서만 배상할 의무가 있다는 주장.
법리: 분양계약 체결 과정에서 원고의 알선으로 중도금 대출을 받고 원고가 연대보증한 경우, 피고들이 원고에게 중도금 대출금채무에 대한 연대보증을 부탁한 것으로 보아야 함.
판단: 피고들이 원고의 제안을 받아들여 분양계약을 체결하고 원고의 연대보증 하에 대출을 받은 이상, 피고들은 원고에게 연대보증을 부탁한 것으로 간주되므로, 피고들의 주장은 이유 없음.

4. 손해배상예정액 감액 주장

쟁점: 분양대금 및 옵션공사대금 잔금에 대한 연 15.96%의 연체이율이 손해배상예정액으로서 부당히 과다하므로 감액되어야 하는지 여부.
법리:
- 금전채무 이행지체에 대비한 지연손해금 비율 약정은 손해배상의 예정으로서 민법 제398조에 의한 감액 대상이 됨(대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결).
- '부당히 과다한 경우'는 계약자의 경제적 지위, 계약 목적, 예정 경위, 거래관행 등을 고려하여 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우를 의미하며, 단순히 예정액이 크거나 시간적 간격이 짧다는 사유만으로는 부족함(대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다209227 판결).
판단: 피고들의 분양대금 및 옵션공사대금 잔금 지급 의무 불이행을 정당화할 만한 사정이 없고, 소송촉진 등에 관한 특례법상 법정이율(연 15% 또는 20%) 및 금융기관의 통상적인 연체이자율 범위 등을 고려할 때, 연 15.96%의 연체이율이 부당히 과다하다고 보기 어려움. 피고들의 주장을 기각함.

5. 약관의 규제에 관한 법률에 따른 무효 주장 (피고 2)

쟁점: 이 사건 각 분양계약 제5조 제2항의 연 15.96% 연체이율이 약관의 규제에 관한 법률 제8조에 따라 무효인지 여부.
법리: 지체책임의 법적 성격, 관련 법령에서 정한 지연손해율(소송촉진 등에 관한 특례법상 연 15% 또는 20%) 등을 고려할 때, 연 15.96%가 법정이율이나 시중 금리보다 다소 높더라도 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 부담시킨다고 단정할 수 없음.
판단: 피고 2의 주장을 기각함.

검토

본 판결은 아파트 분양계약에서 수분양자의 잔금 미지급 및 중도금 대출 상환 지연에 따른 건설사의 손해배상 청구에 대한 법원의 입장을 명확히 보여줌.
특히, 계약 내용의 해석, 신의칙 및 권리남용의 엄격한 적용, 손해배상예정액 감액의 요건, 약관의 규제에 관한 법률 적용 여부 등 다양한 쟁점에 대한 판단 기준을 제시함.
수분양자 측의 열악한 주거 환경, 허위·과장광고 주장이 있었음에도 불구하고, 계약의 구속력과 채무 불이행에 대한 책임을 강조하여, 계약의 본질적 효력을 유지하려는 법원의 의지를 엿볼 수 있음.
소송촉진 등에 관한 특례법 개정으로 인한 법정이율 변경(연 20%에서 연 15%로) 적용 시점에 대한 판단도 명시하여 실무상 혼란을 줄이는 데 기여함.

인천지방법원

판결

원고

현대건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 ○헌 담당변호사 ○○○)

피고

피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 ○강 외 1인)

변론종결

2016. 3. 3.

주 문

1. 원고에게, 가. 피고 1은 358,262,397원 및 그중 125,796,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 2015. 6. 15.까지는 연 15.96%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의, 232,466,397원에 대하여는 2013. 9. 30.부터 2015. 6. 15.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 나. 피고 2(원심: 소외인)는 344,799,179원 및 그중 109,912,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 2015. 6. 1.까지는 연 15.96%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의, 234,887,179원에 대하여는 2013. 9. 30.부터 2015. 6. 1.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 다. 피고 3(원심: 피고 2)은 354,599,676원 및 그중 126,946,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 2015. 6. 8.까지는 연 15.96%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의, 227,653,676원에 대하여는 2013. 9. 30.부터 2015. 6. 8.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 피고들이 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청구취지

피고 1은 원고에게 358,262,397원 및 그중 125,796,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 15.96%의, 232,466,397원에 대하여는 2013. 9. 30.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 6%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 피고 2는 원고에게 344,799,179원 및 그중 109,912,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 15.96%의, 234,887,179원에 대하여는 2013. 9. 30.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 6%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 피고 3은 원고에게 354,599,676원 및 그중 126,946,000원에 대하여는 2013. 1. 1.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 15.96%의, 227,653,676원에 대하여는 2013. 9. 30.부터 이 사건 지급명령 정본 송달일까지는 연 6%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이 유

1. 기초사실 가. 원고와 피고들의 분양계약 및 옵션공사계약 체결 1) 원고는 피고들과 사이에 인천 중구 영종하늘도시 A45블록 지상 영종 힐스테이트 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 아래와 같이 분양계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 체결하였다.

순번	피고	동호수	계약일	분양대금(원)	잔금(원)
1	피고 1	○○○동 ○○○○호	2010. 3. 2.	328,180,000	115,880,000
2	피고 2	□□□동 □□□□호	2009. 11. 5.	331,540,000	100,610,000
3	피고 3	△△△동 △△△△호	2010. 2. 5.	331,540,000	117,030,000

2) 이 사건 각 분양계약에는 분양대금 중 계약금은 계약시에, 중도금은 6차례에 걸쳐 지급하고, 잔금은 원고가 정한 입주지정일에 지급하도록 하였다. 이 사건 각 분양계약은 피고들이 중도금 및 잔금의 납부를 연체하였을 때의 지연이율에 관하여 다음과 같이 정하고 있다(제5조 제2항).

연체기간	추가금리(A)	예금은행가중평균여신금리(B)	연체금리(A+B)
1~30일	5%	5.96%	10.96%
31~90일	8%		13.96%
91~180일	9%		14.96%
181일 이상	10%		15.96%

3) 원고는 피고들과 사이에 아래와 같이 발코니 확장 등 옵션공사계약을 체결하였는데, 위 계약에서는 옵션공사대금 중 잔금을 원고가 정한 입주지정일에 지급하도록 하고, 피고들이 잔금을 지체하였을 때의 연체료율은 이 사건 각 분양계약 제5조를 준용하도록 하였다.

순번	피고	동호수	계약일	옵션공사대금(원)	잔금(원)
1	피고 1	○○○동 ○○○○호	2010. 6. 6.	11,260,000	9,916,000
2	피고 2	□□□동 □□□□호	2010. 5. 30.	10,565,455	9,302,000
3	피고 3	△△△동 △△△△호	2010. 6. 4.	11,260,000	9,916,000

나. 원고의 중도금 대출 알선 및 대위변제 1) 이 사건 각 분양계약에서 원고는 피고들에게 중도금 대출을 알선하면서, 원고가 피고들의 중도금 대출금채무에 대하여 사용검사일이 속한 월의 이자까지 대납하고, 그 이후의 이자는 피고들이 직접 납부하기로 하며, 원고가 대납한 이자는 잔금 지급시 합산하여 정산하기로 약정하였다(제7조). 2) 피고들은 주식회사 한국외환은행(이하 ‘외환은행’이라 한다)으로부터 분양대금 중 중도금을 대출받아 원고에게 납부하였고, 원고는 피고들의 중도금 대출에 관하여 한국외환은행에 피고들의 위 대출금채무를 연대보증하였다. 3) 원고는 2010. 5. 15.경부터 2012. 11. 15.경까지 사이에 외환은행에 피고들의 위 각 중도금 대출에 대한 이자를 대납하였다. 피고들은 사용검사일이 속한 달의 말일이 지난 이후에도 외환은행에 대한 중도금 대출금채무를 상환하지 아니하였고, 원고는 2013. 9. 30. 외환은행에 피고들의 각 채무를 대위변제하였다. 원고의 각 이자대납 및 대위변제 내역은 아래와 같다.

순번	피고	대납이자(원)	대출원금(원)	연체이자(원)	합계(원)
1	피고 1	19,326,378	195,900,000	17,240,019	232,466,397
2	피고 2	19,527,631	197,940,000	17,419,548	234,887,179
3	피고 3	19,527,631	195,900,000	10,186,045	227,653,676

다. 원고의 입주안내문 송부 및 피고들의 입주 미이행 1) 원고는 2012. 10. 26. 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 마치고, 입주지정기간을 2012. 11. 3.부터 2012. 12. 31.까지로 정한 다음, 피고들에게 입주지정기간 동안 잔금납부, 중도금 대출 상환, 등기이전 등의 입주수속절차를 밟으라는 내용의 입주안내문 등을 송부하였다. 2) 피고들은 입주지정기간의 말일인 2012. 12. 31.이 경과하도록 위 입주수속절차를 밟지 아니하고 잔여 분양대금 및 옵션공사대금을 지급하지 아니하였다. [인정근거] 일부 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단 위 인정사실에 의하면, 피고들은 원고에게 아래 인용금액 합계표 ‘총합계액(A+B+C)’란 기재 각 금원 및 그 중 ① 위 표 각 분양대금 및 옵션공사대금 잔금(A+B)에 대하여는 지급기한인 입주지정기간 말일의 다음날인 2013. 1. 1.부터 이 사건 각 지급명령정본송달일까지는 약정이율인 연 15.96%의(피고 1, 피고 3은 이 사건 각 분양계약에서 분양대금 및 옵션공사대금 잔금 납부를 지연한 경우의 연체이율을 연체기간에 따라 구분하여 정하고 있으므로, 180일 이내 연체기간에 대하여는 이 사건 각 분양계약에서 정한 연체기간별 연체이율이 적용되어야 한다고 주장한다. 그러나 이 사건 각 분양계약 제5조 제2항에서 연체기간별 추가금리를 연체기간에 따라 세분화하여 분류하면서 연체기간에 따라 연체이율이 증가하는 것으로 명시하고 있는 점에 비추어 보면, 피고들이 분양대금 및 옵션공사대금 잔금 지급을 지연하여 약정납부일을 경과하였을 경우, 약정납부일부터 지체된 전체기간이 181일 이상이 되었을 때는 연 15.96%의 연체이율을 적용하여야 하는 것으로 해석함이 타당하고, 피고들 주장과 같은 방식으로 연체이율을 적용하여야 하는 것으로 해석할 수는 없다), 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 및 동법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(2015. 9. 25. 대통령령 제26553호로 전부 개정되어 2015. 10. 1.부터 시행된 것, 이하 같다)이 정한 바에 따라 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의, ② 아래 표 각 대위변제금(C)에 대하여는 최종 대위변제일인 2013. 9. 30.부터 이 사건 각 지급명령정본송달일까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 및 동법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정이 정한 바에 따라 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

순번	피고	분양대금 잔금(A)	옵션공사 대금잔금(B)	잔금 합계(A+B)	대위변제금(C)	지급명령송달일	총합계액(A+B+C)
1	피고 1	115,880,000	9,916,000	125,796,000	232,466,397	2015. 6. 15.	358,262,397
2	피고 2	100,610,000	9,302,000	109,912,000	234,887,179	2015. 6. 1.	344,799,179
3	피고 3	117,030,000	9,916,000	126,946,000	227,653,676	2015. 6. 8.	354,599,676

한편, 원고는 위 각 총합계액에 대하여 2015. 10. 1. 이후에도 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 구하고 있으나, 개정된 위 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정에 의하여 위 법정이율이 연 15%로 변경되었고, 같은 규정 부칙 제2조 제2항에 의하여 2015. 10. 1. 이후 변론이 종결된 사건의 경우 2015. 9. 30.까지는 종전 규정에 따른 연 20%의 법정이율이, 2015. 10. 1.부터는 개정 규정에 따른 연 15%의 법정이율이 각 적용되므로, 원고의 지연손해금청구 중 각 이를 넘는 부분은 이유 없다. 3. 피고들의 주장에 관한 판단 가. 신의칙 위반 내지 권리남용 주장 1) 주장의 요지 아래와 같은 사정을 고려할 때, 오직 계약의 구속력만을 내세우는 원고의 이 사건 각 청구는 신의성실의 원칙과 정의·공평의 관념에 현저히 반하는 권리남용에 해당한다. 가) 영종하늘도시는 교통이 현저히 불편하고, 살인적인 통행료를 부담해야 할 뿐만 아니라, 어린이집, 유치원, 학교, 학원, 병원, 약국, 치안시설, 종교시설 등 도시기반시설이 현저히 부족하여 입주개시일 당시부터 현재까지 입주가 곤란한 지역이다. 나) 허위·과장광고로 판단 받은 제3연륙교 뿐만 아니라, 원고가 수분양자들의 청약과 계약을 유인하기 위해 대대적으로 광고한 이 사건 아파트 주변의 각종 개발사업들이 모두 무산된 실정이므로, 피고들로서는 위 분양계약이 사기분양이라는 인식을 갖기에 충분한 사정이 있었고, 이에 따라 관련 판결이 선고될 때까지 입주거부를 할 수밖에 없었다. 다) 제3연륙교는 영종도와 육지를 가장 최단거리로 연결하는 구간에 설치되는 도로이고, 인천경제자유구역과 인천지역 구도심을 가장 최단거리로 연결하는 도로일 뿐만 아니라, 제1경인고속도로 직선화사업과 연계하여 서울을 최단거리 직선으로 연결하는 도로이기 때문에 영종도의 교통문제를 획기적으로 개선함은 물론이고, 인천경제자유구역과 인천구도심, 서울지역과의 연계성 강화로 영종지구의 개발가능성을 현저히 높이는 핵심기반시설이다. 그런데 원고는 영종지구 택지를 공급받은 건설사들이 제3연륙교의 미착공을 이유로 택지공급계약의 해제 또는 해지를 요청하기도 하였음에도 이 사건 각 분양계약 체결 당시 제3연륙교에 관해 허위·과장광고를 하였다. 라) 원고는 영종도가 기초적인 도시 인프라 조성마저 현저히 지연되어 “사회기반시설도 전혀 없는 섬”이라는 인식을 갖고 있었음에도 불구하고 자신의 손실을 막기 위하여 이를 감수하고서도 분양에 나선 것이어서 이 사건 아파트가 준공되어 2012년에 입주절차가 개시되더라도 입주가 곤란한 상황임을 이미 예견하였다. 마) 환경권, 주거권, 이동권 등 헌법상 보장된 기본권 침해와도 직결되는 유령도시로의 입주를 하지 않았다는 이유로 원고가 계약위반을 주장하거나 지연손해금을 청구하는 것은 부당하다. 2) 판단 가) 권리행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로는 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없어야 하고, 객관적으로는 그 권리행사가 사회질서에 반한다고 볼 수 있어야 한다. 이러한 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사로 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다 하여도 그 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다(대법원 2013. 4. 25. 선고 2012다115243, 115250 판결 참조). 그리고 민법상 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였다거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2014다6404 판결 참조). 나) 위 법리를 기초로 이 사건을 본다. 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래의 사정 등에 비추어 볼 때, 피고들이 제출한 증거만으로는 원고의 청구가 오직 피고들에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 원고에게 아무런 이익이 없는 것으로서 사회질서에 반하는 권리남용에 해당한다거나, 정의관념에 비추어 도저히 용인될 수 없는 것으로서 신의성실의 원칙에 반하는 행위라는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고들의 위 주장은 받아들이지 아니한다. (1) 계약의 성립에 기초가 되지 아니한 사정이 그 후 변경되어 일방당사자가 계약 당시 의도한 계약목적을 달성할 수 없게 됨으로써 손해를 입게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 볼 수 없다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 참조). 원고가 이 사건 각 분양계약 당시 제3연륙교을 비롯한 각종 개발사업에 관하여 광고하였다고 하더라도, 원고가 광고한 위 개발사업들은 인천광역시의 도시계획이나 사업자의 사업계획 단계에 있었던 것으로 장래 실현 여부가 불확실한 것이므로, 분양계약 당시 개발사업들이 무산되거나 변경될 수 있다는 사정은 수분양자들도 예견하고 있었거나 예견할 수 있었으므로, 원고가 피고들에게 이 사건 각 분양계약에 따른 의무의 이행을 구한다고 하여 이를 신의칙에 반한다고 볼 수는 없다. (2) 또한 광고 내용 중 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라, 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없으므로(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 참조), 원고가 이 사건 각 분양계약 당시 제3연륙교와 같은 도시기반시설에 관하여 광고를 하였다고 하더라도, 그러한 광고는 이 사건 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라, 사회통념상 수분양자들 입장에서 분양자인 원고가 그 광고 내용을 직접 이행할 것을 기대할 수는 없는 사항으로서 그 내용이 이 사건 각 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수도 없다. (3) 원고의 이 사건 아파트 관련 광고 중 제3연륙교를 제외한 나머지 부분의 경우 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 ‘표시광고법’이라 한다)상의 허위·과장광고에 해당한다는 점을 인정할 증거가 없다. 비록 원고의 이 사건 아파트 관련 광고 중 제3연륙교와 관련된 부분이 수분양자들에 대한 표시광고법상의 허위·과장광고에 해당한다고 하더라도, 표시광고법상 허위·과장광고는 민법상 기망성이 인정되는 허위·과장광고보다 그 인정 범위가 넓으므로, 원고의 위 광고가 표시광고법상 허위·과장광고에 해당한다고 하여 곧바로 원고의 행위가 민법상 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다. (4) 한편 광고의 목적은 단지 정보 전달만이 아니라 소비자의 기대와 희망을 자극하고 합리적인 의사결정을 방해하여 상품의 구매 욕구를 극대화하는 데 있으며, 일반적인 소비자라면 광고가 위와 같은 목적에서 다소 허위·과장된 형태로 이루어진다는 사정을 충분히 알고 있으므로, 광고에 나온 내용을 그대로 사실로 받아들이지는 않는 점, 제3연륙교 등 이 사건에서 문제 된 개발사업들은 인천광역시의 도시계획이나 사업자의 사업계획 단계에 있었던 것으로, 장래 그 사업의 실현이라는 결과의 발생이 확실하게 결정될 수 있는 성질의 것이 아닌 점, 개발사업의 추진 단계, 추진을 방해하는 사정 등 개발사업의 실현 가능성을 판단할 수 있는 정보들은 대체로 언론에 공개되어 있었으므로, 수분양자들이 상당한 주의를 기울였다면 위와 같은 정보를 접할 수 있었던 점 등에 비추어 보면, 원고의 제3연륙교 관련 광고가 그 성취 여부에 관한 확정적인 인식에도 불구하고 수분양자들을 기망할 목적으로 행하여진 것으로서 신의칙상 도저히 용인될 수 없을 정도의 허위광고에 해당한다고 보기도 어렵다. (5) 피고들의 주장을 원고가 제3연륙교의 개통예정시기를 2014년으로 광고한 것은 위법한 기망행위에 해당할 뿐만 아니라 위 분양계약 자체가 사기분양에 해당하여 이와 같은 기망을 이유로 분양계약을 취소하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다는 취지로 선해한다 하더라도, 앞서 본 바와 같이 원고가 한 광고 내용이 분양계약의 내용을 이룬다고 보기도 어렵거니와 피고들이 제출한 증거들만으로는 위 분양계약이 원고의 기망행위에 의하여 체결되었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. (6) 이 사건 각 분양계약이 적법하게 체결되어 그 효력이 인정되는 이상 원고로서는 피고들에게 이 사건 각 분양계약에 따른 권리를 행사할 수 있고, 이와 같은 원고의 청구가 오직 피고들에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 원고에게 아무런 이익이 없는 것으로서 사회질서에 반한다고 볼 자료도 없다. 한편 원고가 이 사건 각 분양계약과 관련하여 표시광고법에 따른 불법행위책임을 부담한다 하더라도, 피고들이 이 사건 각 분양계약에 따른 각 의무의 이행을 거절하는 것이 정당화된다고 볼 수도 없다. 나. 부탁 없는 보증인 주장 1) 주장의 요지 원고는 피고들의 의사에 반하여 또는 피고들로부터 부탁을 받은 바 없이 중도금 대출금채무를 연대보증하고 이를 상환하였으므로, 피고들은 민법 제444조 제2항에 따라 현존이익의 한도 내에서 배상할 의무가 있을 뿐이거나, 민법 제444조 제1항에 따라 주채무를 소멸하게 할 당시에 이익을 받은 한도 내에서 이를 배상할 의무가 있을 뿐이다. 그런데 피고들은 대출금을 받아보지도 못하고 이를 그대로 원고에게 중도금으로 지급할 수밖에 없었으므로, 원고의 중도금 대출금채무 대위변제로 인하여 피고들에게 현존하는 이익은 없고, 원고가 주채무를 소멸하게 할 당시에도 피고들이 받은 이익은 없다. 따라서 피고들은 원고에게 원고가 대위변제한 중도금 대출원리금 상당액을 지급할 의무가 없고, 설령 피고들이 원고에게 위 대출원리금 상당액을 지급할 의무가 있다고 하더라도 그 지연손해금을 대위변제일로부터 기산하여서는 아니 된다. 2) 판단 앞에서 인정한 사실에 의하면, 피고들은 이 사건 각 분양계약을 체결한 이후 원고의 알선으로 외환은행으로부터 중도금 상당의 금액을 대출받아 원고에게 이 사건 각 분양계약에 따른 중도금을 지급하였음을 알 수 있다. 또한, 중도금 대출금의 이자에 대하여는 이 사건 각 분양계약에서 명시적으로 원고에게 그 대납 의무를 부담시키고 있고, 그에 따라 원고는 외환은행에게 이 사건 각 분양계약상의 잔금지급기일 전까지 발생한 중도금 대출금에 대한 이자를 대납하였다. 그 후 피고들이 이 사건 아파트에 대한 입주를 거부하고 중도금 대출금을 상환하지 않겠다는 태도를 보이자 원고가 외환은행의 요청에 따라 피고들을 대신하여 중도금 대출원리금을 상환한 사실은 앞에서 본 바와 같다. 이 사건 각 분양계약 체결 당시 외환은행이 피고들로부터 아무런 담보도 받지 아니하고 피고들에게 위 중도금 상당액을 대출해준 것은 피고들이 위 대출원리금을 상환하지 아니할 경우 원고로부터 이를 상환받을 수 있다는 신뢰가 존재하였기 때문이고, 나아가 원고도 그와 같은 외환은행의 입장을 받아들여 중도금 대출금채무를 연대보증하겠다는 의사를 밝혔기 때문이라고 보인다. 위와 같은 분양계약의 구조를 원고가 피고들에게 먼저 알리면서 분양계약 체결을 제의하였다고 하더라도, 피고들이 원고의 제안을 받아들여 이 사건 각 분양계약을 체결하고 나아가 원고의 연대보증 하에 외환은행으로부터 중도금 상당의 대출을 받은 이상, 피고들은 원고에게 중도금 대출금채무에 대한 연대보증을 부탁한 것이라고 보아야 한다. 따라서 피고들의 위 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 다. 손해배상예정액의 감액 주장(피고 1, 피고 3) 1) 주장의 요지 원고의 이 사건 각 청구금액에 지연손해금이 발생한다고 하더라도, 원고와 피고들의 지위, 이 사건 각 분양계약의 특수성, 피고들이 이 사건 아파트에 미입주하게 된 경위 등에 비추어 보면, 원고의 지연손해금 청구는 손해배상액의 예정에 관한 법리에 비추어 대폭 감액되어야 한다. 2) 판단 가) 이 사건 각 분양계약에서 피고들이 원고에게 지급하여야 할 분양대금 및 옵션공사대금 잔금에 대하여 연 15.96%의 연체이율을 적용하기로 한 것은 금전채무에 관하여 이행지체에 대비한 지연손해금 비율을 따로 약정한 경우에 해당하므로, 이는 일종의 손해배상의 예정으로서 민법 제398조에 의한 감액의 대상이 된다(대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결 참조). 나) 민법 제398조 제2항에 의하여 법원이 예정액을 감액할 수 있는 ‘부당히 과다한 경우’라 함은 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정의 경위 및 거래관행 기타 제반사정을 고려하여 그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우라야 하고, 단지예정액 자체가 크다든가 계약 체결 시부터 계약 해제 시까지의 시간적 간격이 짧다든가 하는 사유만으로는 부족하다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다209227 판결 참조). 다) 이 사건 각 분양계약에 원고의 귀책사유로 인한 취소 또는 해제사유가 없음은 앞서 본 바와 같은데, 피고들이 이 사건 각 분양계약의 취소·해제를 주장하면서 드는 사정을 피고들의 분양대금 및 옵션공사대금 잔금 지급 의무 불이행을 정당화할 만한 사정으로 볼 수는 없다. 게다가 소송촉진 등에 관한 특례법 및 동법 제3조 제1항 본문상 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 연 15% 또는 20%인 점, 이 사건 각 분양계약에서 정한 연체이율이 금융기관에서 통상적으로 정하고 있는 연체이자율의 범위를 크게 벗어나지 않는 수준인 점 등을 고려할 때, 피고들이 주장하는 바와 같이 지연손해금 기산일부터 이미 오랜 시간이 지나 그 총액이 너무 크다는 사유만으로 손해배상액의 예정이 부당히 과다하다고 보기 어렵다. 라) 위 피고들의 위 주장도 받아들이지 아니한다. 라. 약관의 규제에 관한 법률에 따른 무효 주장(피고 2) 피고 2는 이 사건 각 분양계약 제5조 제2항에 따른 연 15.96%의 연체이율은 지나치게 부당하여 약관의 규제에 관한 법률 제8조에 따라 무효라고 주장한다. 그러나 연 15.9%가 법정이율 내지 시중 금리보다는 다소 높다고 하더라도, 지체책임의 법적 성격, 관련 법령에서 정한 지연손해률(소송촉진 등에 관한 법률에서는 연 20% 또는 연 15%의 지연손해금률을 정하고 있다) 등에 비추어 보면, 고객에게 부당한 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시킨다고 단정할 수 없다. 위 피고의 위 주장도 받아들이지 아니한다. 4. 결론 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 박범석(재판장) 김유미 최혜인

하이라이트

하이라이트된 내용이 없습니다.

상하급심 판례 4

인천지방법원 2016. 3. 31. 선고 2015가합55539 판결 분양대금 서울고등법원 2017. 4. 13. 선고 2016나2024954 판결 분양대금 대법원 2017. 8. 18. 선고 2017다228762 판결 분양대금 서울고등법원 2018. 6. 20. 선고 2017나2046876 판결 분양대금

인천지방법원 2016. 3. 31. 선고 2015가합55539 판결 분양대금

아파트 분양계약상 잔금 및 옵션공사대금 미지급, 중도금 대위변제금에 대한 지연손해금 청구 사건

결과 요약

사실관계

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 분양대금 및 옵션공사대금 잔금의 연체이율 해석

2. 신의칙 위반 내지 권리남용 주장

관련 판례 및 법령

3. 부탁 없는 보증인 주장

관련 판례 및 법령

4. 손해배상예정액 감액 주장

관련 판례 및 법령

5. 약관의 규제에 관한 법률에 따른 무효 주장 (피고 2)

관련 판례 및 법령

검토

주 문

청구취지

이 유