인천지방법원 2008. 4. 23. 선고 2008라137 결정 경매개시결정에대한이의

취소

주문

판결이유

AI 요약

대형 복합건물 내 점포의 구분소유 요건 미비 시 경매 가능성

결과 요약

대형 복합건물 내 점포가 구분소유 요건을 갖추지 못했더라도, 건물등기부 및 건축물대장상 평면도나 배치도에 의해 위치와 면적이 특정 가능하다면 경매 목적물로 삼을 수 있음.

사실관계

근저당권자인 항고인은 채무자 평화산업 주식회사 소유의 인천 계양구 소재 ○○○○○ 건물 내 340개 점포에 대해 임의경매를 신청함.
원심법원은 해당 점포들이 구분소유권의 배타적 지배범위를 확정할 구조상, 기능상 독립성을 갖추지 못했다는 이유로 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 기각함.
항고인은 이에 불복하여 즉시항고를 제기함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

구분소유 요건 미비 점포의 경매 가능성

법리: 구분소유건물에 대한 입법 및 판례의 변경 과정에서 요건이 구체화되고 있으나, 당초 적법하게 형성되고 거래되던 구분건물을 사후의 입법이나 판례 변경을 이유로 경매를 거부할 수 없음.
법리: 대형 복합건물의 소규모 다량 점포는 용도 특성상 매 점포마다 완전히 벽체로 구분되거나 화장실 등 시설을 갖출 것을 요구할 수 없음.
법리: 건축물관리대장상 건축물 현황도나 배치도에 의해 위치와 면적이 확정되고 등기되어 거래되어 왔다면, 비록 바닥 경계표지, 칸막이, 벽체, 건물번호표지 등이 설치되지 않았더라도 등기된 각 점포를 특정하여 거래의 목적물로 삼는 데 장애가 없음.
법리: 부동산등기부는 매각대상 부동산의 범위를 확정하고 소유자를 확정하는 증거방법이며, 건물등기부 및 건축물대장상 평면도나 배치도에 의해 각 점포의 소유권 공간적 범위가 특정된다면 매각 절차 진행 및 소유권 이전에 장애가 없음.
법리: 채무자가 건물의 현황을 등기 내용에 부합하도록 고치거나 등기 내용을 변경하지 않고 경매 진행을 저지하려 한다면, 경매법원은 점포 전체를 일괄 매각하여 매수인이 현황과 등기 내용을 부합하도록 조치하게 함이 온당함.
법리: 구조상 독립성을 갖추지 못하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분소유권 대상 요건을 갖추지 못했더라도, 각 점포 소유자들은 구분소유적 공유관계에 있다고 판단됨.
법리: 경매 절차 진행이 실체적 권리관계를 벗어나 이해관계인의 이익을 침해하지 않으며, 경매개시결정 취소 시 법적 안정성을 해치고 이해관계인들에게 피해를 줄 수 있음.
법리: 채무자가 건물을 현황 그대로 담보로 제공하고 이용하며 거래해왔음에도, 자신의 의무 불이행(구조 보완 미조치)을 이유로 경매를 저지하려는 주장은 신의칙상 용인될 수 없음.
법원의 판단: 이 사건 각 점포는 건물등기부 및 건축물대장에 첨부된 평면도나 배치도 등을 기초로 위치가 특정되어 측량을 통한 경계식별표시 설치가 용이하며, 독립하여 거래되어 온 사실이 인정됨. 따라서 비록 현재 경계표지 등이 설치되어 있지 않더라도 거래의 목적물로 삼는 데 장애가 없음.
법원의 판단: 채무자 겸 소유자가 이 사건 경매목적물의 소유자임이 명백하고, 건물등기부 및 건축물대장에 의해 각 점포의 소유권 공간적 범위가 특정되므로 매각 절차 진행 및 소유권 이전에 장애가 없음.
법원의 판단: 채무자가 건물의 현황을 등기 내용에 부합하도록 조치하지 않고 경매를 저지하려 한다면, 경매법원은 점포 전체를 일괄 매각하여 매수인이 조치하게 함이 온당함.
법원의 판단: 이 사건 각 점포는 구분소유적 공유관계에 있다고 판단되며, 경매 진행이 이해관계인의 이익을 침해하지 않음. 반면 경매개시결정 취소는 법적 안정성을 해치고 이해관계인들에게 피해를 줄 수 있음.
법원의 판단: 채무자가 자신의 의무 불이행을 이유로 경매를 저지하려는 주장은 신의칙상 용인될 수 없음.

참고사실

이 사건 각 점포가 들어서 있는 건물 내 다른 점포들에 대하여 이미 여러 건의 경매가 정상적으로 이루어졌음.
채무자는 2003년에 개시된 이 사건 점포에 대한 경매에 대해서도 동일한 이유로 경매를 저지하고도 피담보채무를 변제하거나 구조상, 기능상 독립성을 보완할 조치를 취하지 않음.

검토

본 판결은 대형 복합건물 내 점포의 특수성을 고려하여, 형식적인 구분소유 요건보다는 실질적인 특정 가능성과 거래 현실을 중시한 판단임.
이는 집합건물법의 취지를 유연하게 해석하여 거래의 안정성과 이해관계인의 권리 보호를 도모한 것으로 보임.
특히 채무자의 신의칙 위반 행위를 지적하며 경매 저지 주장을 배척한 점은, 채무자의 책임 있는 자세를 강조하는 판례의 경향을 보여줌.
향후 유사한 사안에서 구분소유 요건 미비가 경매 진행의 절대적 장애가 되지 않음을 시사하며, 등기부 및 건축물대장상 특정 가능성이 중요함을 강조함.

인천지방법원

결정

항고인

주식회사 성은에셋 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 조춘 외 1인)

원심결정

인천지법 2008. 2. 28.자 2008타기429 결정

주 문

원심결정을 취소한다

이 유

1. 기초 사실 기록에 의하면 다음의 각 사실을 인정할 수 있다. 가. 근저당권자인 항고인은 채무자 평화산업 주식회사 소유의 인천 계양구 (주소 생략) 소재 ○○○○○ 건물 내 340개 점포(이하 ‘이 사건 각 점포’라고 한다)에 관하여 임의경매를 신청하여 2008. 1. 25. 원심법원 2007타경75350호로 부동산임의경매개시결정을 받았다. 나. 위 경매절차가 진행되던 중 평화산업은 2008. 2. 1. 원심법원 2008타기429호로 위 경매개시결정에 대한 이의신청을 하였고, 원심법원은 2008. 2. 28. 이 사건 각 점포가 구분소유권의 배타적 지배범위를 확정할만한 구조상, 기능상 독립성을 갖추고 있다고 보기 어렵다는 이유로 위 신청을 받아들여 위 경매개시결정을 취소하고 이 사건 경매신청을 기각하는 결정을 하였으며, 항고인은 이에 대하여 이 사건 즉시항고를 하였다. 2. 항고이유의 요지 항고인은 원심결정은 거래의 현실에 부합하지 않고집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 개정 취지에도 부합하지 않는다는 점, 경계식별표시는 얼마든지 보완이 가능하다는 점, 거래의 안정성과 이해관계인들의 권리가 보호되어야 한다는 점, 동일한 사안에 대한 기존의 원심법원의 판단과도 배치된다는 점 등을 들어 원심결정은 부당하므로 취소되어야 한다고 주장한다. 3. 판 단 가. 판단하건대, 구분소유건물에 대한 입법이나 판례가 변경되어 가는 과정에서 등기내용이나 건축물관리대장을 통한 구분소유건물의 요건이나 관리가 구체화되고 세분화되어 가고는 있으나, 그렇다고 하여 당초 적법하게 형성되고 거래되고 있는 구분건물을 사후의 입법이나 판례의 변경을 들어 그 요건에 맞지 않는다는 이유로 실제 거래가 이루어지고 있음에도 불구하고 경매를 거부할 수는 없는 것이고, 한편 소규모의 다량의 점포가 위치하고 있는 우리나라의 대형 복합건물의 경우 각 점포가 구분소유의 목적물로서 갖추어야 할 구조적 독립성은 그 용도의 특성상 매 점포마다 인근 점포와 완전히 벽체로 구분되어야 한다거나 인근점포와 구별되는 화장실이나 탕비실 등의 시설까지 갖출 것을 요구할 수는 없고, 오히려 이 사건 경매목적물과 같이 벽체로 구분되지 아니하고 단지 구획만 이루어진 상태로 건축물관리대장이 작성되고, 그 위치와 면적은 집합건축물대장상 건축물 현황도나 배치도에 의하여 확정되고 또한 그 관리대장을 기초로 등기되어 왔으며 거래계에서도 그러한 거래실질을 그대로 반영하여 이용하거나 각 점포를 거래의 목적물로 삼아 왔다. 이 사건 경매목적물에 대하여 보건대, 기록에 의하면, 이 사건 각 점포의 경우 건물등기부 및 건축물대장에 첨부된 평면도나 배치도 등을 기초로 점포별로 위치가 특정되어 있어 측량을 통한 경계식별표시의 설치가 용이한 것으로 보이고, 이러한 사정을 토대로 그동안 이 사건 각 점포가 독립하여 거래되어 온 사실이 인정되는바, 사정이 위와 같다면 비록 이 사건 각 점포가 현재 바닥 경계표지 및 호수 간 칸막이 또는 벽체, 건물번호표지 등이 설치되어 있지 아니하였더라도 등기된 각 점포를 특정하여 거래의 목적물로 삼아 거래하는 데 장애가 없다고 판단된다. 나. 또한, 이 사건 경매목적물은 부동산임이 명백하므로 부동산경매방법에 의하여 매각될 수밖에 없는 것인 한편, 부동산등기부는 매각대상 부동산의 범위를 확정하고 그 소유자가 누구인지를 확정하는 증거방법으로서 요구되는 것인데, 이 사건에서 채무자 겸 소유자는 이 사건 경매목적물의 소유자임이 명백하고, 또한 건물등기부 및 건축물대장에 첨부된 평면도나 배치도 등에 의하여 각 점포의 소유권의 공간적 범위인 위치와 면적이 특정되므로, 매각절차를 진행하고 매수인에게 소유권을 이전하는데 아무런 장애가 없다. 다. 또한, 현행부동산등기법상 등기내용에 부합하도록 건물의 현황을 고치거나 건물현황에 부합하도록 등기내용을 구분소유권에서 단일소유권으로 변경할 수 있는 것인데, 채무자 겸 소유자는 이러한 조치를 취하지 않고 오히려 경매진행을 저지하려고 하고 있는 이상, 경매법원으로서는 만일 이 사건 경매대상 점포의 소유권의 범위를 확정하기 어렵다면 점포 전체를 개별매각하지 아니하고 각 층별로 일괄매각하여 동일한 매수인에게 매각하여 매수인이 위와 같은 조치를 취하여 건물의 현황과 등기내용이 부합하도록 함이 온당한 조치라 할 것이다. 라. 설령 마치 구조상 독립성을 갖추지 못하여집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 소정의 구분소유권의 대상이 될 수 있는 요건을 갖추지 못하였다고 하더라도 이 사건 각 점포의 소유자들은 단순한 공유관계가 아닌 적어도 구분소유적 공유관계에 있다고 판단되고, 그렇다면 이 사건 각 점포에 대하여 경매절차가 진행된다고 하더라도 실체적 권리관계를 벗어나 이해관계인의 이익을 침해하는 결과를 초래할 것으로는 보이지 않는데 반해, 만약 이 사건 경매개시결정을 취소하고 경매신청을 기각한다면 이 사건 각 점포를 둘러싼 기존의 법률관계에 불안을 야기하여 법적 안정성을 크게 해하게 되고 실제적으로도 이해관계인들에게 불의의 피해가 돌아갈 것으로 예상되는데, 이 사건 각 점포가 들어서 있는 건물 내의 다른 점포들에 대하여 이미 여러 건의 경매가 정상적으로 이루어졌다는 점을 감안하면 이는 지나치게 형평에 어긋난 결과여서 받아들이기 어렵다고 할 것이다. 마. 나아가 이 사건 경매목적물에 대한 경매를 저지하려는 채무자로서는 이 사건 건물을 현황 그대로 등기하여 담보로 제공하였고, 현황 그대로 이용하고 있으며, 또한 거래의 목적물로 삼아 왔는바, 만일 채무자가 주장하는 바와 같은 이유로 각 점포가 구분소유의 객체가 될 수 없다면 담보제공자 겸 채무자로서 등기상황에 맞도록 각 점포를 구분할 수 있는 벽체를 설치하는 등의 방법으로 각 점포의 현황을 등기된 내용에 부합하도록 하여 담보물이 담보가치를 유지하도록 하여야 할 것임에도 불구하고, 기록에 의하면 채무자는 2003년에 개시된 이 사건 점포에 대한 경매에 대하여도 이 사건과 동일한 구조상, 기능상의 독립성이 없다는 이유를 들어 경매개시결정에 대한 이의를 하여 경매를 저지하고도 다시 이 사건 경매신청이 이루어질 때까지 피담보채무를 변제하지도 아니하였을 뿐 아니라 구조상, 기능상의 독립성을 보완할만한 아무런 조치도 추치하지 아니하였고, 이에 항고인이 다시 경매신청을 하자 이러한 자신의 의무를 이행하지 아니한 채 자신의 의무불이행사실을 오히려 자신에게 유리한 정황으로 주장하면서 이 사건 점포가 기능상, 구조상 독립성이 없다는 이유로 경매를 저지하려고 하고 있을 뿐이니 이러한 채무자의 주장은 신의칙상으로도 용인될 수 없는 것이다. 4. 결 론 따라서 원심결정은 부당하므로 이를 취소하기로 하여 주문과 같이 결정한다

판사 이우재(재판장) 배정현 심판

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