수원지방법원 2015. 1. 16. 선고 2013나52445 판결 건물명도등
1심취소, 원고패
중요판례
주문
판결이유
AI 요약
부동산 매매계약의 반사회적 법률행위 해당 여부 및 소유권 유효성 판단
결과 요약
- 원고의 이 사건 점포 매수 행위가 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이므로, 원고의 소유권 취득 주장은 이유 없음.
- 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 모두 기각함.
사실관계
- 원고는 2012. 12. 21. 생보부동산신탁으로부터 이 사건 점포를 8억 1백만 원에 매수하고 2012. 12. 24. 소유권이전등기를 마침.
- 피고는 2007. 6. 12.경부터 이 사건 점포를 점유하며 제과점 영업을 하고 있음.
- 이 사건 점포는 원래 분양가 13억 3천여만 원 상당으로, 수분양자의 분양대금 미납으로 공매 대상이 됨.
- 원고는 이 사건 점포를 저렴하게 매수하기 위해 생보부동산신탁의 공매 업무 담당 직원인 소외 1에게 사례금 5천만 원을 약속하며 부정한 청탁을 함.
- 소외 1은 공매 공고를 일시적으로 게시했다가 삭제하는 방식으로 공개 경쟁입찰을 제한하여 원고가 단독 입찰할 수 있도록 조치함.
- 이 사건 점포는 유찰 직후 수의계약을 통해 원고에게 원래 분양가의 60%에 해당하는 최저공매가로 매도됨.
- 원고는 경매방해죄 및 업무상배임죄의 공동정범, 배임증재미수죄로 기소되어 징역 8월을 선고받고 항소심 진행 중임.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
매매계약의 반사회적 법률행위 해당 여부
- 법인의 대표자가 한 매매계약이 법인에 대한 배임행위에 해당하고, 그 상대방이 배임행위를 유인·교사하거나 전 과정에 적극 가담한 경우, 해당 매매계약은 반사회적 법률행위에 해당하여 무효가 될 수 있음.
- 원고가 생보부동산신탁 직원의 배임행위를 조장하고 적극 가담하여 이 사건 부동산을 매수하였으므로, 해당 매수 행위는 반사회적 법률행위에 해당하여 무효임.
관련 판례 및 법령
- 대법원 2013. 11. 28. 선고 2010다91831 판결
- 대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다47677 판결
반사회적 법률행위 무효 주장의 적법성
- 반사회적 법률행위는 절대적으로 무효이므로, 이를 주장할 이익이 있는 자는 누구든지 누구에 대하여도 무효를 주장할 수 있음.
- 피고가 원고의 소유권을 다투며 매수 행위의 무효를 주장하는 것은 법적 근거가 있으며, 정의관념 및 사회질서에 어긋나는 행위가 아님.
검토
- 본 판결은 부동산 매매 과정에서 매수인이 매도인 측 직원의 배임 행위에 적극 가담한 경우, 해당 매매계약이 반사회적 법률행위로서 무효가 될 수 있음을 명확히 함.
- 특히, 공매 절차의 공정성을 훼손하는 행위가 계약의 유효성에 미치는 영향을 강조하며, 형사상 유죄 판결이 민사상 계약의 효력 판단에 중요한 영향을 미칠 수 있음을 보여줌.
- 또한, 반사회적 법률행위의 절대적 무효성을 재확인하며, 이해관계인이 아니더라도 무효를 주장할 수 있는 법리를 적용함.
수원지방법원
판결
원고, 피항소인
원고 (소송대리인 법무법인 ○송 외 1인)
피고, 항소인
피고 (소송대리인 법무법인 ○인 담당변호사 ○○○○ ○ ○○)
변론종결
2014. 12. 16.
청구취지 및 항소취지
1. 청구취지 피고는 원고에게, 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)을 인도하고, 33,086,800원 및 이에 대하여 이 사건 2013. 7. 4.자 청구취지 변경신청서 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하고, 2013. 6. 7.부터 위 점포 인도일까지 월 6,138,100원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 주문과 같다.이 유
1. 기초사실 원고가 2012. 12. 21. 주식회사 생보부동산신탁(이하 ‘생보부동산신탁’이라 한다)으로부터 이 사건 점포를 801,000,000원에 매수하고 2012. 12. 24. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고는 2007. 6. 12.경부터 이 사건 점포를 점유하면서 ‘○○○○○’이라는 상호로 제과점 영업을 하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 2. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 점포의 소유자인바, 위 점포의 점유자인 피고는 원고에게 위 점포를 인도하여야 하고, 또한 위 점포를 점유·사용하면서 얻은 차임 상당의 부당이득(원고의 소유권 취득일인 2012. 12. 24.부터 2013. 6. 6.까지의 임료 합계 33,086,800원, 2013. 6. 7.부터 이 사건 점포의 인도 완료일까지의 월 임료 6,138,100원)을 반환하여야 한다. 나. 피고의 주장 원고는 생보부동산신탁이 소유하던 이 사건 점포가 공개 경쟁입찰을 통한 매각대상이 된다는 것을 알고는 생보부동산신탁에서 위 업무를 담당하던 직원인 소외 1(대판:소외인) 등에게 금품 제공을 약속하고 이들과 공모하여 다른 입찰참가자의 참여기회를 배제한 채 원고 단독으로 위 매각절차에 참여한 다음 이 사건 점포가 유찰되자 생보부동산신탁과 사이에 수의계약을 체결하여 이 사건 점포를 매수하였는데, 위 매매계약은 결국 원고가 생보부동산신탁 직원인 소외 1(대판:소외인)의 업무상 배임행위, 경매방해행위 등에 적극 가담하여 체결한 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이므로, 원고는 이 사건 점포의 소유권자가 아니고, 따라서 원고의 청구에 응할 수 없다. 3. 판단 피고는 이 사건 점포에 관한 등기원인의 무효를 주장하며 원고의 이 사건 점포 소유사실을 다투고 있으므로, 이에 관하여 본다. 가. 인정사실 갑 제4, 8, 11호증, 을 제1, 9, 12호증, 을 제14호증의 1, 2, 3, 을 제15호증의 각 기재, 갑 제10호증의 일부 기재, 제1심 증인 소외 2의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 1) 소외 4는 용인시 처인구 (주소 생략)에 있는 △△△ △△△ 건물(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)의 시공사인 주식회사 흥화(이하 ‘흥화’라 한다)의 주택개발부 과장으로 재직하며 공매 업무를 담당하는 사람이고, 소외 1(대판:소외인)은 이 사건 상가건물의 소유권을 신탁받은 생보부동산신탁의 산업관리팀 차장으로 재직하며 공매 업무를 담당하는 사람이며, 원고는 위 상가건물의 일부 점포를 분양받은 사람이자 위 상가건물 수분양자들로 구성된 수분양자 관리단 1기 회장이다. 2) 이 사건 상가건물의 시공사인 흥화는 시행사인 주식회사 케이씨산업개발로부터 공사대금 등을 지급받지 못하게 되자 이를 변제받기 위하여 2010. 12. 3. 위 시행사로부터 위 상가건물을 신탁받아 관리하는 생보부동산신탁을 상대로 위 상가건물 중 분양계약이 해지된 점포 등에 대한 공매절차를 이행하여 공사대금을 변제하도록 요구하는 소를 제기하였고, 2012. 10. 19. 그 1심에서 일부 승소판결을 선고받았다(서울중앙지방법원 2010가합124316). 3) 이 사건 점포는 이 사건 상가건물의 제1층 제114호실인데, 그 수분양자인 소외 3이 분양대금 1,333,787,400원을 납부하지 못하여 분양계약이 해지됨에 따라 공매대상이 되었다. 4) 원고는 이 사건 점포가 공매대상이 되었다는 사실을 알게 되자 이를 최저가에 단독으로 낙찰받기 위해, 2012. 11. 21.경 서울 강남구 역삼동에 있는 ‘□□□’ 유흥주점에서 수분양자 관리단 총무인 소외 2를 시켜 시공사인 흥화와 신탁사인 생보부동산신탁에서 각 공매업무를 담당하는 소외 4와 소외 1(대판:소외인)에게 ‘이 사건 점포를 싸게 낙찰받게 해주면 사례금으로 각 50,000,000원씩을 지급하겠다’고 청탁하여 소외 4와 소외 1(대판:소외인)로부터 그 승낙을 받았다. 5) 생보부동산신탁의 공매업무기준 제9조 제1항, 제2항은 신탁부동산의 매각은 공개경쟁입찰의 방법에 의하고, 이 경우 단독입찰도 유효하며, 공개경쟁입찰에 붙였으나 유찰된 때에는 차회 공매입찰 개시 전까지 전차 공매조건으로 수의계약할 수 있다고 되어 있다. 6) 이에 소외 4는 2012. 12. 10.경 이 사건 점포에 관하여 생보부동산신탁에 공매를 신청하였고, 소외 1(대판:소외인)은 일반적으로 공매 개시 1주일 전에 생보부동산신탁 홈페이지에 공매에 대한 정보인 ‘공매공고’ 글을 게시하여 오던 것과는 달리, 다른 사람들의 공매 참여를 막고 원고가 단독 입찰할 수 있도록 2012. 12. 20.경 이 사건 점포 공매에 관한 ‘공매공고’ 글을 게시하였다가 바로 삭제하였고, 4~6회차 공매기일인 2012. 12. 21. 위 정보를 다시 게시하였다. 7) 원고는 2012. 12. 21. 이 사건 점포에 대한 공매가 유찰된 직후 곧바로 생보부동산신탁과 사이에 이 사건 점포를 대금 801,000,000원에 매수하는 내용의 수의계약을 체결하고 2012. 12. 24. 원고 앞으로 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 이 사건 점포의 원래 분양가는 1,333,787,400원으로, 원고는 그 60%에 해당하는 최저공매가에 이 사건 점포를 매수하였다. 8) 원고는, 2014. 5. 26. ‘원고가 소외 4 및 생보부동산신탁에서 공매 업무를 담당하면서 공매 절차가 적절하게 이루어지도록 할 업무상 임무가 있는 소외 1(대판:소외인)과 공모하여 위와 같이 이 사건 점포를 저렴하게 매수함으로써 경매의 공정을 방해하고, 정상적인 공매 절차가 진행되었을 경우와의 차액 상당의 액수 미상의 재산상 이익을 취득하고 생보부동산신탁에 같은 금액 상당의 재산상 손해를 가하였다’라는 경매방해죄 및 업무상배임죄의 공동정범 및 ‘원고가 이 사건 점포를 저렴하게 매수하기 위해 소외 1(대판:소외인), 소외 4에게 부정한 청탁을 하였으나 약속한 사례금 각 50,000,000원씩을 지급하지 않아 미수에 그쳤다’라는 배임증재미수죄의 공소사실로 기소되었다. 9) 원고는 2014. 9. 5. 위 범죄사실이 모두 유죄로 인정되어 징역 8월을 선고받았고(수원지방법원 2014고합270), 이에 원고가 항소하여 현재 항소심 계속중이다(서울고등법원 2014노2856). 나. 판단 법인의 대표자가 한 매매계약이 법인에 대한 배임행위에 해당하고 그 매매계약 상대방이 배임행위를 유인·교사하거나 배임행위의 전 과정에 관여하는 등 배임행위에 적극 가담한 경우에는 그 매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하여 무효로 될 수 있다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2010다91831 판결, 대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다47677 판결 등 참조). 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 점포를 저렴하게 매수하기 위해 생보부동산신탁의 산업관리팀 차장으로서 공매 관련 업무를 담당하던 소외 1(대판:소외인)에게 사례금 50,000,000원의 교부를 약속하면서 부정한 청탁을 하였고, 그 후 소외 1(대판:소외인)이 원고와의 공모에 따라 업무상 임무에 위배한 채 이 사건 점포 공매에 대한 정보를 일시적으로만 게시하였다가 삭제하는 방법으로 공개 경쟁입찰을 제한하여 생보부동산신탁에 재산상 실해 발생의 위험성을 초래하였으며, 실제로 이 사건 점포는 수의계약을 통해 원고에게 원래 분양가의 60%에 불과한 최저공매가인 801,000,000원에 분양되어 그 위험성이 현실화되었는바, 원고는 소외 1(대판:소외인)의 배임행위를 스스로 조장하거나 이에 적극 가담하여 생보부동산신탁으로부터 이 사건 부동산을 매수하였다고 봄이 타당한바, 이를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고의 위 매수행위는 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이다. 다. 원고의 주장에 관한 판단 1) 이에 대하여 원고는, 소외 1(대판:소외인)이 이 사건 점포에 대한 공매 정보를 일간신문인 아시아경제신문에 공고하고 회사 게시판에 점구(출입구)게시 공고를 하는 등 생보부동산신탁의 공매처리업무기준을 준수하여 이루어졌으므로 위 공매 및 그 유찰로 인한 원고의 수의계약은 반사회적 법률행위가 아니라고 주장하나, 원고와 소외 1(대판:소외인)이 앞서 본 바와 같이 생보부동산신탁에 대한 업무상 배임죄의 공동정범으로 유죄 판결을 선고받은 사정 등을 종합하여 보면, 소외 1(대판:소외인)이 이 사건 점포의 공매 정보를 일간지 등에 공고하였다는 등의 사정만으로는 위 수의계약을 통한 이 사건 점포의 매수행위가 반사회적 법률행위에 해당하지 않는다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 2) 나아가 원고는, 주식회사 ○○○○○이 이 사건 점포의 수분양자이던 소외 3으로부터 이 사건 점포를 임차하였고, 피고는 주식회사 ○○○○○으로부터 이를 전차하였는데, 소외 3이 분양대금을 미납하여 그 분양계약이 해지된 후 이 사건 점포에 관한 공매가 이루어진 이상 피고는 이 사건 점포를 점유할 권원이 없는 무단 점유자에 해당할 뿐 이 사건 점포 매매계약과는 아무런 관련이 없는데도, 원고의 이 사건 점포 매수행위의 무효를 주장하는 것은 아무런 법적 근거가 없거나 시공사인 흥화, 신탁사인 생보부동산신탁의 의사에도 반하여 정의관념 및 사회질서에도 어긋나는 행위라고 주장하나, 피고는 자신에게 이 사건 점포를 점유할 정당한 권원이 있음을 주장하는 것이 아니라, 원고의 이 사건 점포 매수라는 등기원인이 반사회적 법률행위로서 무효라고 주장하며 원고의 이 사건 점포에 관한 소유권을 다투고 있는 것인바, 반사회적 법률행위는 절대적으로 무효이므로 이를 주장할 이익이 있는 자는 누구든지 누구에 대하여도 무효를 주장할 수 있으므로, 피고의 이 부분 주장을 두고 아무런 법적 근거가 없다거나 정의관념 및 사회질서에 어긋나는 행위에 해당한다고 할 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 라. 소결론 따라서 원고 명의의 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기는 적법한 원인이 없는 것으로서 무효의 등기이므로, 원고가 주장하는 권원인 이 사건 점포의 소유권을 원고가 취득하였다고 볼 수 없는 이상, 이와 다른 전제에서 나온 원고의 이 사건 각 청구는 결국 모두 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 각 청구는 이유 없어 모두 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 부동산 표시 생략]판사 이헌숙(재판장) 김영민 이한상
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