서울행정법원 2015. 12. 4. 선고 2015구합61061 판결 손실보상금

원고일부승

변경/폐기/파기된 판례

주문

판결이유

AI 요약

주택재개발사업 현금청산대상자의 손실보상금 증액 및 이주정착금 등 청구 소송

결과 요약

피고는 원고들에게 각 4,953,600원 및 이에 대한 지연손해금을 지급함.
원고들의 나머지 청구(이주정착금, 주거이전비, 이사비)는 기각됨.

사실관계

원고들은 서울 성동구 왕십리뉴타운 제1구역 주택재개발사업(이하 '이 사건 정비사업') 구역 내 토지 및 건물을 각 3분의 1 지분으로 소유한 현금청산대상자임.
피고는 이 사건 정비사업 시행을 위해 설립된 조합임.
서울특별시 성동구청장은 2005. 10. 13. 이 사건 정비사업구역 지정을 위한 공람공고(이하 '이 사건 공람공고')를 하였고, 서울특별시장은 2006. 3. 16. 이 사건 정비사업구역을 지정·고시함.
성동구청장은 2007. 8. 10. 이 사건 정비사업 시행을 인가하고 같은 달 13. 고시함.
서울특별시지방토지수용위원회는 2014. 10. 24. 이 사건 토지와 건물을 수용재결하였고(수용개시일: 2014. 12. 12.), 수용재결감정인들의 감정평가 결과에 근거하여 원고들에 대한 보상금액을 각 471,903,960원(토지 369,993,600원 + 건물 101,910,360원)으로 산정함.
원고들은 중앙토지수용위원회에 보상금액 과소를 이유로 이의신청하였으나, 2015. 2. 26. 기각 재결을 받음.
법원감정인은 2015. 8. 20. 원고들 공유지분의 수용재결 당시 시가를 각 374,947,200원으로 감정함.
원고 2는 2008. 10. 20. 이 사건 건물에서 퇴거함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

손실보상금 증액 청구

쟁점: 수용재결 보상금액이 정당한 손실보상금에 미치지 못하는지 여부 및 법원감정 결과의 신뢰성.
법리: 토지수용보상금 증감 소송에서 수용재결 감정평가와 법원 감정평가 모두 평가방법에 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인 참작에 견해가 일치하나 품등비교에만 차이가 있는 경우, 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 그 중 어느 감정평가를 더 신뢰하는지는 사실심 법원의 재량에 속함.
법원의 판단:
- 이 사건 감정인들은 모두 관계 법령에 따라 수용재결 당시를 기준으로 이 사건 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 적절히 고려하여 보상금을 산정하였음.
- 각 감정의 품등비교 내용 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없으므로, 평가방법에 위법사유가 없고 품등비교 과정에서 기타요인 평가에만 차이가 발생하였음.
- 법원감정인이 이 사건 토지의 특성과 가격형성상 제반요인을 보다 상세하고 적절하게 반영하고, 보상금 산정방법과 산출내역도 보다 구체적이고 상세하게 적시한 것으로 보이므로, 법원감정결과를 채택함.
- 피고는 원고들에게 법원보상금(374,947,200원)에서 수용보상금(369,993,600원)을 공제한 차액인 각 4,953,600원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있음.
- 지연손해금은 수용개시일 다음날인 2014. 12. 13.부터 판결 선고일인 2015. 12. 4.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 산정함.
- 토지보상법 제40조 제1항에 따라 손실보상금 지급시기는 수용개시일이므로, 수용재결일 다음날부터 수용개시일까지의 지연손해금 청구는 이유 없음.

이주정착금 등 지급 청구 (원고 2)

쟁점: 원고 2가 이주정착금, 주거이전비, 이사비 지급 대상자에 해당하는지 여부.
법리 (이주정착금):
- 도시정비법 제40조 제1항, 제2항은 토지보상법 준용 및 사업시행인가 고시를 사업인정 및 그 고시로 간주함.
- 토지보상법 시행령 제40조 제3항 제2호는 '공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자'는 이주대책대상자에서 제외한다고 규정함. 다만, 질병 등 부득이한 사유는 예외임.
- 도시정비법상 '공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있는 날'은 정비계획에 관한 공람공고일로 봄이 타당함.
법리 (주거이전비 및 이사비):
- 도시정비법 제40조 제1항, 토지보상법 제78조 제5항, 제9항, 토지보상법 시행규칙 제54조 제1항, 제2항에 따라, 주거용 건축물 소유자에 대한 주거이전비 및 이사비 보상은 정비계획에 관한 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 함.
법원의 판단:
- 이주정착금: 원고 2가 이 사건 공람공고일(2005. 10. 13.) 당시 이 사건 주거용 건물에서 거주하였던 사실은 인정되나, 이 사건 수용재결일까지 계속 거주하였다고 볼 증거가 없음. 오히려 2008. 10. 20. 퇴거한 사실이 인정되므로, 원고 2는 이주정착금 보상 대상자에 해당하지 않음.
- 주거이전비 및 이사비: 원고 2가 2008. 10. 20. 이 사건 건물에서 퇴거하였고, 그 이후인 2014. 10. 24. 수용재결이 이루어졌으므로, 원고 2는 공람공고일부터 보상 시점까지 계속 거주하였다고 볼 수 없어 주거이전비 및 이사비 보상 대상자에 해당하지 않음.

검토

본 판결은 재개발사업 현금청산대상자의 손실보상금 증액 청구에 있어 법원감정 결과의 신뢰성을 인정하여 증액을 명한 사례임. 이는 감정평가 간 차이가 있을 때 법원이 재량으로 더 신뢰할 수 있는 감정 결과를 채택할 수 있음을 보여줌.
한편, 이주정착금, 주거이전비, 이사비 청구에 대해서는 '공람공고일로부터 수용재결일까지 계속 거주'라는 엄격한 요건을 적용하여 원고의 청구를 기각함. 이는 재개발사업 관련 보상에서 거주 요건의 중요성을 다시 한번 확인시켜 주는 판결임.
특히, 이주정착금 등 보상 대상자 판단 기준 시점을 '정비계획 공람공고일'로 명확히 하고, 해당 시점부터 수용재결일까지의 '계속 거주' 요건을 강조하여, 중간에 퇴거한 경우 보상 대상에서 제외될 수 있음을 명확히 함. 이는 향후 유사 사건에서 현금청산대상자들이 보상 요건을 충족하는지 여부를 판단하는 중요한 기준이 될 것임.

서울행정법원

판결

원고

원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 ○율 담당변호사 ○○○)

피고

왕십리뉴타운제1구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 변호사 ○○○)

변론종결

2015. 10. 7.

주 문

1. 피고는 원고들에게 각 4,953,600원 및 이에 대하여 2014. 12. 13.부터 2015. 12. 4.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고들의 각 나머지 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용 중 원고 1과 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담하고, 원고 2와 피고 사이에 생긴 부분은 그 중 4분의 3은 원고 2가 부담하고, 나머지는 피고가 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청구취지

피고는 원고 1에게 4,953,600원 및 이에 대하여 2014. 10. 25.부터 이 판결 선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하고, 원고 2에게 26,319,240원 및 위 금원 중 4,953,600원에 대하여 2014. 10. 25.부터 이 판결 선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

이 유

1. 기초사실 가. 원고들은 서울 성동구 (주소 1 생략) 일대 왕십리뉴타운 제1구역 주택재개발사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다) 구역에 위치한 서울 성동구 (주소 2 생략) 대 288㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)와 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 각 3분의 1 지분으로 소유하였던 사람들로서 현금청산대상자이고, 피고는 도시 및 주거환경 정비법(이하 ’도시정비법‘이라 한다)에 따라 이 사건 정비사업 시행을 위하여 설립된 조합이다. 나. 서울특별시 성동구청장은 2005. 10. 13. 이 사건 정비사업구역 지정을 위한 공람공고(이하 ‘이 사건 공람공고’라 한다)를 한 후 서울특별시장에게 사업구역 지정을 신청하였고, 서울특별시장은 2006. 3. 16. 서울특별시 고시 제2006-232호로 이 사건 정비사업구역을 지정·고시하였다. 다. 위 성동구청장은 2007. 8. 10. 이 사건 정비사업 시행을 인가하고, 같은 달 13. 이를 고시하였다. 라. 서울특별시지방토지수용위원회는 2014. 10. 24. 이 사건 토지와 건물을 수용하였는데(수용개시일 : 2014. 12. 12., 이하 ‘이 사건 수용재결’이라 한다), 당시 삼성감정평가법인, 삼창감정평가법인(이하 ‘수용재결감정인들’이라 한다)의 감정평가결과 산술평균치에 근거하여 원고들에 대한 보상금액을 각 471,903,960원(= 토지 369,993,600원 + 건물 101,910,360원)으로 산정하였다(이하 위 토지에 대한 보상금 369,993,600원을 ‘수용보상금’이라 한다) 마. 원고들은 중앙토지수용위원회에 위 보상금액이 지나치게 과소하다는 이유로 이의신청을 하였으나, 2015. 2. 26. 기각 재결을 받았다. 바. 감정인 소외인은 2015. 8. 20. 이 법원의 촉탁에 따라 원고들의 이 사건 토지에 대한 공유지분(이하 ‘원고들 공유지분’이라 한다)의 수용재결 당시 시가를 각 374,947,200원으로 감정하였다(이하 ‘법원감정’이라 하고, 위 감정인을 ‘법원감정인’이라 하며, 수용재결감정인들과 합하여 ‘이 사건 감정인들’이라 하고, 법원감정인의 평가금액을 ‘법원보상금’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1~4호증, 을 제1호증(이상 가지번호 있는 것은 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 관계법령 별지 기재와 같다. 3. 원고들의 손실보상금 증액 청구에 관한 판단 가. 원고들의 주장 수용재결감정인들은 개별요인, 기타요인 평가를 그르쳐 원고들 공유지분의 수용재결 당시 시가를 부당하게 과소평가하였고, 법원보상금이 정당한 손실보상금이므로, 피고는 원고들에게 손실보상금 증액분으로 법원보상금 374,947,200원에서 수용보상금 369,993,600원을 공제한 차액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에 있어서, 수용재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우에는, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상, 그 각 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 사실심 법원의 재량에 속한다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2007두25237 판결 등 참조). 갑 제2호증, 을 제1호증의 각 기재, 법원감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 감정인들은 위 성동구 (주소 3 생략) 대 82.7㎡{단독주택, 2종일반주거, 세로(가), 세장형평지, 2007. 1. 1. 공시지가 255만 원}을 비교표준지로 선정하고, 별지 평가내역과 같이 지가변동율을 기준으로 시점수정치를 결정한 뒤 개별요인, 기타요인 등의 평가를 거쳐 이 사건 토지의 수용재결 당시 시가를 평가한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 감정인들은 모두 앞서 본 관계법령에 따라 수용재결 당시를 기준으로 이 사건 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 적절히 고려하여 보상금을 산정한 것으로 보이고, 그 각 감정의 품등비교 내용 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없으므로, 위 각 감정은 모두 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격사정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교 과정에서 기타요인의 평가에 있어서만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 되었다고 할 것이므로, 앞서 든 법리에 비추어 보면, 수용재결감정인들과 법원감정인의 감정평가 중 어느 것을 더 신뢰하는가 하는 것은 사실심 법원의 재량에 속한다고 할 것인바, 법원감정인이 이 사건 토지의 특성과 가격형성상 제반요인을 보다 상세하고 적절하게 반영하고, 보상금의 산정방법과 산출내역도 보다 구체적이고 상세하게 적시한 것으로 보이므로, 법원감정결과를 채택하기로 한다. 이에 따르면, 피고는 원고들에게 각 4,953,600원 및 이에 대하여 수용개시일 다음날인 2014. 12. 13.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 12. 4.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고들은 수용재결일 다음날부터 수용개시일까지의 기간에 대하여도 지연손해금의 지급을 구하나, 토지보상법 제40조 제1항은 손실보상금의 지급시기를 수용개시일로 정하고 있으므로, 원고들의 이 부분 지연손해금 청구는 이유 없다). 4. 원고 2(이하 이 항에서 ‘원고’라 한다)의 이주정착금 등 지급 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 건물의 공유자로서 위 건물에서 거주하던 중 이 사건 정비사업의 시행으로 이 사건 사업구역 밖으로 이주하게 되었다. 따라서 피고는 원고에게 이주정착금 12,000,000원, 주거이전비 8,187,790원, 이사비 1,177,850원을 지급하여야 한다. 나. 판단 1) 이주정착금 청구 부분 도시정비법 제40조 제1항은 “정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 토지보상법을 준용한다.”는 취지로, 제2항은 “제1항의 규정에 의하여 토지보상법을 준용함에 있어서 사업시행인가의 고시(시장·군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행계획서의 고시를 말한다. 이하 이 조에서 같다)가 있은 때에는 토지보상법 제20조 제1항 및 제22조 제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다.”는 취지로 규정하고 있다. 그리고 토지보상법 제78조 제1항의 위임에 따라 이주대책의 수립·실시에 관하여 규정하고 있는 토지보상법 시행령 제40조 제3항은 “다음 각 호의 1에 해당하는 자는 이주대책대상자에서 제외한다.”고 하면서, 제2호에서 “당해 건축물에 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 한편 도시정비법상 공익사업의 진행절차와 그 사업 시행에 따른 투기적 거래를 방지하여야 할 정책적 필요성 등을 종합하여 보면, 도시정비법상 주택재개발사업에서 ‘공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있는 날’에 해당하는 법정 이주대책기준일은 도시정비법 제4조 제1항, 제2항, 도시정비법 시행령 제11조 제1항에 의한 정비계획에 관한 공람공고일이라고 봄이 타당하다(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010두3558 판결, 대법원 2015. 7. 23. 선고 2012두22911 판결 등 참조). 위 규정들과 관련 법리를 종합하여 보면, 주택재개발사업에 관한 정비계획 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자는 토지보상법 시행령 제40조 제3항 제2호 본문에 의하여 이주대책대상자에서 제외되어 이주정착금을 지급받지 못하는 것이 원칙이고, 질병으로 인한 요양 등 같은 호 각 목에 해당하는 사유로 거주하지 아니한 경우에 한하여 같은 호 단서에 의하여 이주정착금을 지급받을 수 있다고 할 것이다. 이 사건에 관하여 보건대, 원고가 이 사건 공람공고일인 2005. 10. 13. 당시 이 사건 주거용 건물에서 거주하고 있었던 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 이 사건 주거용 건물에 관하여 원고와 피고 사이에 매매계약이 체결된 바 없고, 원고가 이 사건 수용재결일까지 이 사건 주거용 건물에서 거주하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없으므로(오히려 갑 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지에 의하면 원고는 2008. 10. 20. 이 사건 주거용 건물에서 퇴거한 사실이 인정될 뿐이므로, 원고는 이주정착금 보상 대상자에 해당한다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 청구는 이유 없다. 2) 주거이전비 및 이사비 청구 부분 가) 도시정비법 제40조 제1항, 토지보상법 제78조 제5항, 제9항, 토지보상법 시행규칙 제54조 제1항, 제2항의 문언과 규정형식 등을 종합하면, 도시정비법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다고 봄이 타당하고(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두19519 판결 참조), 위와 같은 법리는 주거용 건축물 소유자의 이사비에 관하여도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다(서울행정법원 2015. 7. 3. 선고 2014구합74763 판결 참조). 나) 이 사건에 관하여 보건대, 원고가 2008. 10. 20. 이 사건 건물에서 퇴거하였고, 그 이후인 2014. 10. 24. 이 사건 수용재결이 이루어졌으므로, 원고는 이 사건 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 이 사건 건물에서 거주하였다고 볼 수 없어 주거이전비 및 이사비 보상 대상자에 해당하지 아니한다. 따라서 원고의 이 부분 청구도 이유 없다. 5. 결 론 그렇다면, 피고는 원고들에게 각 4,953,600원 및 이에 대하여 2014. 12. 13.부터 2015. 12. 4.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것인바, 원고들의 청구는 모두 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 한다. [별지 생략]

판사 김병수(재판장) 강효인 장인혜

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상하급심 판례 4

서울행정법원 2015. 12. 4. 선고 2015구합61061 판결 손실보상금 서울고등법원 2016. 8. 18. 선고 2015누72759 판결 손실보상금 대법원 2016. 12. 15. 선고 2016두49754 판결 손실보상금 서울고등법원 2017. 3. 31. 선고 2016누81484 판결 손실보상금