주택재개발정비사업조합 조합원 지위 확인 소송

결과 요약

• 원고들이 각자 피고 조합의 단독조합원 지위에 있음을 확인함.
• 소송비용은 피고가 부담함.

사실관계

• 서울특별시장은 2007. 10. 25. 도시정비법에 의거하여 서울 중구 만리동 2가 일대 66,852㎡를 만리제2주택재개발정비구역으로 지정 고시함.
• 피고 조합은 이 사건 정비구역에서 주택재개발사업을 시행할 목적으로 2008. 5. 15. 조합설립인가를 받은 주택재개발정비사업조합임.
• 원고들은 이 사건 정비구역 내 건물 및 토지의 공유자들로, 각자 협동주택 지하층의 특정 가구를 실질적으로 구분소유하고 있음.
• 이 사건 각 건물의 지하층은 부동산등기부상 구분건물 또는 1개의 건물로 등기된 후 수인이 지분권을 보유하며 공동소유하는 형태였으나, 실질적으로는 구조상 각 공유자의 가구별로 별도의 출입문, 부엌, 화장실 등이 갖추어진 독립된 주거공간으로 특정·구획되어 각 공유자가 배타적으로 지배·관리해 옴.
• 재산세, 전기요금 등 제세공과금도 가구별로 별도로 부과되어 왔으며, 각 공유자는 다른 공유자와 상관없이 자신의 공유지분을 이전하는 방법으로 가구를 양도해 옴.
• 원고들 또한 이 사건 각 건물 지하층 내 가구를 양수하면서 건물 지하층 및 대지의 공유지분에 관한 이전등기를 경료받음.
• 피고 조합 정관 제9조 제4항은 "하나의 (구분)소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다"고 규정함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

원고들의 단독조합원 지위 확인 청구의 이익

• 원고들은 피고 조합을 상대로 각자가 피고 조합의 단독조합원의 지위에 있음의 확인을 구함.
• 원고들이 각자 단독조합원 지위에 있는지 여부에 따라 원고들의 조합원으로서의 권리·의무가 영향을 받게 됨.
• 피고 조합이 원고들의 단독조합원으로서의 지위를 부인하고 있어, 원고들로서는 그 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험·불안을 제거하기 위하여 단독조합원의 지위에 있음의 확인을 구할 이익이 있음.
• 피고 조합의 본안전 항변은 이유 없음.

협동주택 지하층 공유자들의 단독조합원 지위 인정 여부

• 도시정비법은 주택재개발사업의 경우 토지등소유자를 조합원으로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 규정함.
• 도시정비법 시행령은 공동주택을 정비구역 안의 토지등소유자에게 분양하되, 시·도 조례가 정하는 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 분양대상에서 제외할 수 있도록 규정함.
• 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(이하 '정비조례')는 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 그 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보되, 1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990. 4. 21. 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택 포함)은 가구별 각각 1인을 분양대상자로 하도록 예외 규정을 둠.
• 이러한 예외 규정은 다가구주택(사실상의 다가구주택 포함)이 독립된 구조를 갖춘 가구별로 거래되는 현실을 반영하여, 설계 및 건축 단계부터 독립된 구조를 가지고 그에 상응하는 지분등기가 경료됨으로써 지분등기 이전을 통해 사실상 가구별로 거래가 가능한 경우 예외적으로 다가구주택의 가구별로 분양대상자격을 인정하려는 취지임.
• 이 사건 각 건물 지하층의 각 가구는 건축 단계부터 가구별로 독립적인 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 갖추고 실제로 독립된 주거로 사용되어 왔음.
• 각 가구에 상응하는 지분등기가 경료되어 지분등기 이전의 방법을 통해 가구별로 거래되어 왔으며, 1990. 4. 21. 이전에 가구별로 지분등기가 이루어짐.
• 협동주택은 다세대주택 및 다가구주택제도 도입 이전인 1970년대 중반부터 1980년대 중반까지 한시적으로 건축된 주택으로 다가구주택과 유사한 기능을 수행함.
• 이 사건 각 건물 지하층의 각 가구는 '1990. 4. 21. 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 가구별로 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택'에 준하여 가구별로 분양대상자격이 인정되는 것으로 봄이 상당함.
• 따라서, 도시정비법 제19조 제1항의 '건축물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때' 및 피고 조합 정관 제9조 제4항의 '하나의 (구분)소유권이 수인의 공유에 속하는 때'에 해당하지 않음.
• 원고들은 각자가 피고 조합의 단독조합원의 지위를 가짐.

관련 판례 및 법령

• 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호: "토지등소유자"란 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다.
• 도시 및 주거환경정비법 제19조 제1항: 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
• 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조 제1항 제3호: 주택재개발사업으로 건축되는 공동주택은 정비구역 안의 토지등소유자에게 분양하되, 시·도 조례가 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.
• 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제24조 제1항 제1호: 공동주택의 분양대상자가 되는 주택 소유자의 범위에 기존 무허가건축물과 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물의 소유자를 포함한다.
• 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제24조 제2항 제3호 본문: 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 그 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
• 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙(2003. 12. 30.) 제7조: 1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990. 4. 21. 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 정비조례 제24조 제2항 제3호의 규정에 불구하고 다가구주택으로 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다.

검토

• 본 판결은 도시정비법상 조합원 자격 판단에 있어 실질적인 주거 형태와 소유권의 객체로서의 독립성을 중요하게 고려하였음을 보여줌.
• 특히, 다가구주택 제도가 도입되기 이전에 건축된 협동주택의 경우, 비록 등기부상 공유 형태로 되어 있더라도 실제로 독립된 주거 공간으로 사용되고 거래되어 왔다면, 예외적으로 각 가구를 단독 조합원으로 인정할 수 있다는 점을 명확히 함.
• 이는 재개발 사업으로 인해 발생할 수 있는 기존 주거 형태의 특수성을 고려하여 주민들의 재산권 보호를 강화하는 취지로 해석될 수 있음.
• 향후 유사한 사례에서 등기부상 형식보다는 실제 사용 현황과 거래 관행을 바탕으로 조합원 자격을 판단하는 데 중요한 선례가 될 것으로 사료됨.