서울행정법원 2005. 12. 29. 선고 2004구합33275 판결 취득세부과처분취소

원고패

주문

판결이유

AI 요약

주택재건축조합 일반분양분 토지 취득세 납부의무 성립 시기 및 실질과세·평등의 원칙 위배 여부

결과 요약

주택재건축조합의 일반분양분 토지에 대한 취득세 납부의무는 준공인가를 받은 날에 성립하며, 이에 대한 취득세 부과처분은 실질과세의 원칙이나 평등의 원칙에 위배되지 않음.

사실관계

원고 조합은 구 주택건설촉진법에 따라 재건축을 목적으로 설립된 조합임.
2000. 10. 11. 조합원들로부터 이 사건 토지를 신탁받아 원고 조합 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료함.
이 사건 토지상에 조합원분양분 878세대 및 일반분양분 366세대의 공동주택 및 부대복리시설을 완공하고, 2004. 5. 29. 피고로부터 준공인가를 받음.
2004. 7. 19. 이 사건 토지 중 일반분양분 토지에 관하여 원고 조합 명의의 대지권등기를 경료함.
원고 조합은 2004. 6. 11. 피고에게 이 사건 일반분양분 토지에 대한 취득세 등을 신고하였으나 납부하지 아니함.
피고는 2004. 8. 10. 원고 조합에 대하여 가산세를 포함한 취득세 등 합계 430,320,440원을 부과함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

주택재건축조합의 일반분양분 토지에 대한 취득세 납부의무 성립 시기

법리: 취득세 납세의무는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립하며, '취득'은 소유권이전의 형식에 의한 취득의 모든 경우를 포함함. 주택재건축조합의 일반분양분 토지 취득은 도시 및 주거환경정비법상 체비지 규정을 준용하여 준공인가 이후에 취득시기가 도래함.
법원의 판단: 원고 조합의 일반분양분 토지 취득은 이 사건 토지 전부에 대한 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기로 개시되어, 조합원분양분 토지와의 구분이 확정적으로 정하여지는 준공인가 이후에 완성되는 것으로 봄. 따라서 2004. 5. 29. 준공인가를 받은 날에 취득시기가 도래하고 취득세 납세의무가 성립한다고 판단함.

실질과세의 원칙 및 평등의 원칙 위배 여부

법리: 주택재건축조합의 일반분양분 토지 취득은 사업비 충당 등을 위한 수익사업에 해당하며, 통상적인 신탁과 달리 조합에 이익이 귀속되는 법적 특수성을 가짐.
법원의 판단: 일반분양분 토지 취득에 과세하는 것은 주택재건축조합이 사업시행자로서 비조합원에게 분양하는 수익사업에 해당하므로 실질과세의 원칙에 위배되지 않음. 또한, 주택재건축조합과 조합원 간의 신탁재산 취득을 통상적인 신탁법상 신탁과 달리 비과세 대상에서 제외하는 것은 법적 특수성을 고려한 것으로 평등의 원칙에 위배되지 않는다고 판단함.

검토

본 판결은 주택재건축조합의 일반분양분 토지 취득에 대한 취득세 납세의무 성립 시점을 명확히 하고, 해당 과세가 실질과세 및 평등의 원칙에 부합함을 재확인한 사례임.
특히, 일반분양분 토지 취득을 조합의 수익사업으로 보아 과세의 정당성을 인정한 점과, 재건축조합의 신탁을 일반적인 신탁과 구별하여 과세하는 것이 합리적임을 밝힌 점은 향후 유사 사건에 대한 중요한 판단 기준이 될 것으로 보임.
조합원분양분과 일반분양분의 취득세 과세 기준을 명확히 구분하여 이중과세의 우려를 해소한 점도 주목할 만함.

서울행정법원

판결

원고

구로시영아파트재건축주택조합 (소송대리인 법무법인 ○주종합법률사무소 담당변호사 ○○○)

피고

서울특별시 구로구청장

변론종결

2005.12.8.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

청구취지

피고가 2004. 8. 10. 원고에 대하여 한 취득세 금 396,217,950원, 농어촌특별세 금 34,102,490원의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위 아래 사실은 갑 제1호증 내지 갑 제3호증, 갑 제6호증 내지 갑 제10호증, 을 제1호증의 1 내지 을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있고, 반증이 없다. (1) 원고 조합은 구 주택건설촉진법(1997. 12. 13. 법률 제5454호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택건설촉진법’이라 한다) 제33조 제1항에 의하여 서울 구로구 구로동 256-1 외 1필지 40,863.7㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 건립되어 있는 아파트 등의 재건축을 목적으로 설립되어 1997. 7. 16. 피고로부터 주택조합의 설립인가를 받은 재건축조합으로서, 1999. 12. 24. 위 주택재건축사업에 대한 사업계획승인을 받은 이후 조합원들과의 사이에 ‘수탁자는 신탁부동산인 토지의 면적 중 확정된 건축계획에 의하여 위탁자 겸 수익자의 토지 지분 이외의 잔여토지와 이에 해당하는 건축물의 분양, 저당, 임대, 매매, 교환, 토지의 분할, 합병, 기부채납 등 재건축사업과 관련된 모든 처분행위를 할 수 있고, 이러한 처분행위로 발생한 수익금은 각 위탁자 겸 수익자의 신탁재산 비율에 따라 안분비례로 배정하고 재건축 공사비에 충당한다.’는 등의 내용이 담긴 신탁계약을 체결하였고, 2000. 10. 11. 조합원들로터 이 사건 토지를 신탁받아 원고 조합 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다. (2) 원고 조합은 위 주택재건축사업을 진행하여, 이 사건 토지상에 지하 2층, 지상 14～25층인 조합원분양분 878세대 및 일반분양분 366세대의 공동주택 및 부대복리시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 완공하고, 2004. 5. 29. 피고로부터 도시 및 주거환경정비법 제52조 제3항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제2항의 규정에 의하여 준공인가를 받았다. (3) 원고 조합은 2004. 7. 19. 이 사건 토지 중 조합원들에게 반환되지 아니한 토지 13,396.296㎡(이하 ‘이 사건 일반분양분 토지’라 한다)에 관하여 일반분양된 아파트 등을 위하여 원고 조합 명의의 대지권등기를 경료하였고, 일반분양분 아파트 등에 대하여 역시 원고 조합 명의의 소유권보존등기를 경료하였다. (4) 그런 한편, 원고 조합은 2004. 6. 11. 피고에게, 취득일을 2004. 5. 28.(준공인가일 전날이다.)로 하여 이 사건 일반분양분 토지에 대하여 과세표준을 19,558,592,160원으로 산정한 다음, 위 과세표준에 관계 법령에 따른 세율을 적용하여 취득세액 금 391,171,840원 및 농어촌특별세액 금 31,002,270원, 합계 금 422,174,110원을 산출하여 이를 신고하였으나, 위 취득세 등을 납부하지는 아니하였다. 이에 피고는 2004. 8. 10. 원고 조합에 대하여 각 가산세를 포함하여 취득세 금 396,217,950원 및 농어촌특별세 금 34,102,490원, 합계 금 430,320,440원을 부과하였다(이하 위 취득세 등 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고 조합의 주장 (1) 원고 조합이 조합원들로부터 신탁받은 토지는 재건축사업의 효율성을 도모하기 위하여 신탁등기를 경료한 것일 뿐이고, 이 사건 일반분양분 토지에 대한 원고 조합 명의의 대지권등기를 경료한 것은 별도의 새로운 취득이 될 수 없어 실제 소유권의 변동이 있는 것이 아니므로, 이에 대하여 취득세를 과세하는 것은 실질과세의 원칙에 정면으로 위배되는 것이다. 그리고 지방세법 제110조 제1호에 의하면, 재건축조합 등이 조합원으로부터 토지를 신탁받은 경우 취득세 납세의무가 성립하는데, 일반분양분 토지에 관하여 대지권등기가 경료된 것에 다시 취득세를 부과한다면 이는 재건축과 관련하여 동일한 토지에 대하여 2회에 걸쳐 취득세를 납부하여야 하는 것으로서 이중과세에 해당한다. (2) 지방세법 제110조 제1호에 의하면, 신탁법에 의한 신탁재산의 취득, 즉 부동산개발업자 등에게는 토지 소유자로부터의 신탁에 의한 토지취득을 비과세 대상으로 하면서 주택재건축조합 등과 조합원 간의 신탁에 대하여는 취득세를 부과하고, 주택재건축조합이 조합원들로부터 신탁받은 토지 중 일반인에게 분양되는 부분에 대해서 취득세를 납부하여야 하는 것은 헌법상 평등원칙에 반하는 것이다. 나. 관련 법령 별지 관련 법령 기재와 같다. 다. 판 단 (1) 이 사건 처분의 과세대상이 된 원고 조합의 취득행위 및 취득시기 (가) 일반적으로 ‘납세의무의 성립’이란 세법이 정하는 과세요건이 충족되어 추상적 납세의무가 발생한 상태를 말하고, 이러한 납세의무의 성립시기는 각 세법이 정한 과세요건이 완성한 때, 즉 각 법령이 정한 바에 따라 과세표준을 계산하고 세율을 적용하여 과세할 수 있는 상태가 되었을 때를 가리키며( 대법원 1991. 2. 26. 선고 90누7050 판결 등 참조), 지방세법 제29조 제1항 제1호는 취득세 납세의무가 취득세 과세물건을 취득하는 때에 성립한다고 규정하고 있다. 그러므로 취득세의 경우 납세의무자인 취득자를 포함하여 과세대상의 특정을 포함한 과세요건의 충족을 전제로 그 취득시기가 문제되고, 법률상 납세의무자 및 과세대상이 특정되지 아니하는 한 이에 대한 취득세의 부과 및 취득시기의 문제가 생기지 아니한다 할 것이다. 또한, 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서, 지방세법 제105조 제1항의 ‘취득’이란 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 취득의 모든 경우를 포함하는 것이다. (나) 한편, 도시 및 주거환경정비법 제54조 제1항은 사업시행자가 준공인가 및 당해 공사의 완료를 고시한 때에는 수분양자에게 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다고 규정하고, 같은 법 제55조 제2항은 ‘대지 및 건축물에 대한 권리의 확정’이라는 표제 하에 일반분양하는 건축물 등은 도시개발법 제33조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다고 규정하고 있으며, 도시개발법 제41조 제4항 본문은 환지계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음날에 환지계획에서 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득하고, 같은 조 제5항 본문은 체비지는 각 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날에 사업시행자가 당해 소유권을 취득한다고 규정하고 있다. (다) 이 사건에 관하여 위 인정 사실에 의하여 보건대, 원고 조합은 2004. 5. 29. 피고로부터 이 사건 건물에 관하여 도시 및 주거환경정비법 제52조 제3항에 의한 준공인가를 받은 후 이 사건 토지 중 이 사건 일반분양분 토지에 관하여 일반분양한 아파트 및 상가를 위하여 ‘신탁재산의 처분’을 원인으로 하여 원고 조합 명의의 대지권등기를 경료하였고, 피고의 이 사건 처분은 위와 같은 과정을 통하여 원고 조합이 이 사건 일반분양분 토지를 취득하였음을 전제로 하고 있다. 그러므로 이 사건 처분의 과세대상으로서 원고 조합이 이 사건 일반분양분 토지를 취득한 시기에 관하여 살피건대, 위 인정 사실에 나타난 다음과 같은 제 사정 즉, ① 원고 조합은 2000. 10. 11. 조합원 소유이던 이 사건 토지에 관하여 원고 조합 명의의 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였으나, 이 사건 토지는 일반분양분 토지와 함께 조합원분양분 토지를 포함하고 있고, 위 등기시에는 위 양 부분이 전혀 구분되지 아니하였으며, 1999. 12. 24. 사업계획승인이 이루어진 후 재건축사업이 구체적으로 개시되는 단계에서 일응 조합원 및 일반에 대한 분양분이 정하여졌다 하더라도 이는 개략적인 것이어서 이로써 일반분양분이 확정된 것으로는 볼 수 없는 점, ② 더구나 조합원분양분 토지의 경우 주택조합은 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 이를 건축하는 것이므로, 건축절차의 편의상 조합 명의로 그 건축허가와 준공검사를 받았다고 하더라도 그 건물의 소유권은 조합원이 아닌 일반인에게 분양된 주택부분 및 복리시설 등을 제외하고는 특단의 사정이 없는 한 건축자금의 제공자인 조합원들이 원시취득한 것으로 보아야 한다( 대법원 1996. 4. 12. 선고 96다3807 판결 등 참조)는 대법원의 일관된 판시 및 이를 입법화하여 주택조합이나 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다는 지방세법 제105조 제10항의 규정에 따르면, 이 사건 토지 중 조합원분양분 토지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다 하더라도 이는 조합원이 취득한 것으로 간주되고 원고 조합에게 취득세의 과세대상으로서 의미를 가지는 ‘취득’이 있었다고 할 수 없는 점, ③ 따라서 위에서 살펴본 바와 같이 원고 조합이 이 사건 토지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였지만 아직 조합원분양분과 일반분양분을 구별할 수 없는 상태에서는, 위 각 등기시 원고 조합이 취득세의 과세대상인 이 사건 일반분양분 토지에 대한 취득을 개시한 것으로 볼 수 있을 뿐, 취득대상과 취득자의 확정 및 취득시기의 도래를 통하여 ‘취득’이 완성되었다고 할 수 없어 그 시점에서는 이 사건 일반분양분 토지의 취득에 대한 취득세의 납세의무가 성립한 것으로 볼 수 없는 점, ④ 원고 조합이 정비사업인 주택재건축 공사를 완료한 이후 이 사건 건물의 부지가 된 이 사건 일반분양분 토지는 이 사건 토지 중 단순히 일반분양분에 해당하는 분량적 일부에 불과한 것이라기보다는 이 사건 토지 위에 원고 조합이 주택재건축사업을 시행하여 취득한 새로운 가치증가분을 포함하고 있는 점, ⑤ 이 사건 일반분양분 토지의 취득시기는 결국 취득세의 취득시기를 규정한 지방세법 시행령 제73조의 해석만으로는 이를 정하기 어렵다 할 것이어서, 도시 및 주거환경정비법 등 관련 규정의 해석을 통하여 그 취득시기를 정하여야 하는바, 이 사건 일반분양분 토지는 도시 및 주거환경정비법 제55조 제2항에 기하여 특히 대지 및 건축물에 대한 권리의 확정과 관련하여 도시개발법 제33조 소정의 ‘체비지’로 본다는 것이고, 도시개발법 제41조 제5항 본문에 의하면, 체비지는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 소유권을 취득한다고 규정하고 있을 뿐만 아니라, 원고 조합은 피고로부터 공사가 완료되어 준공인가를 받은 이후에는 도시 및 주거환경정비법 제54조 제1항에 의하여 대지확정측량 및 토지분할을 거쳐 수분양자에게 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하도록 되어 있는 점을 종합하여 보면, 원고 조합이 이 사건 일반분양분 토지를 취득하는 시기는 이 사건 토지 및 이 사건 건물 중 일반분양분과 조합원분양분이 확정적으로 정하여지는 시점으로서 정비사업인 주택재건축사업에 관한 공사를 완료하여 준공인가(도시개발법상 환지처분은 도시개발사업에 관한 공사를 완료한 때에 행해진다.)를 받은 이후라고 할 것이다. 그런데 이 사건 일반분양분 토지에 관하여 2004. 7. 19. 경료된 원고 조합 명의의 대지권등기는 준공인가의 고시로 사업시행이 완료되어 수분양자에게 소유권을 귀속시키는 이전고시가 있은 후 같은 법 제56조 제1항에 기하여 이루어진 것이므로, 이 사건 처분의 과세대상인 원고 조합의 이 사건 일반분양분 토지의 취득시기는 결국 주택재건축사업이 완료된 2004. 5. 29. 준공인가 이후라고 할 것이고, 이러한 취득은 지방세법 제110조 제1호 단서에 기하여 취득세의 과세대상이 된다고 할 것이다. (2) 첫 번째 주장에 대한 판단 이 사건 처분의 과세대상은 위에서 살펴본 바와 같이 단순히 이 사건 일반분양분 토지에 관하여 대지권등기를 경료함에 따른 대지권의 취득이 아니고, 원고 조합의 이 사건 일반분양분 토지의 취득으로서 대지권등기는 다만 이전고시 후의 절차로서 행하여진 것이며, 그 과세대상인 이 사건 일반분양분 토지의 취득은 이 사건 토지 전부에 대한 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기로 개시되고 조합원분양분 토지와의 구분이 확정적으로 정하여지는 준공인가 이후에 완성되는 것으로서 준공인가를 받은 2004. 5. 29. 그 취득시기가 도래하고 취득세의 납세의무가 성립된 것을 말하며(따라서 이 사건 토지에 관한 신탁등기시 별도의 취득세 납세의무가 성립하는 것이 아니므로, 이중과세의 위험도 없다.), 이는 소유권이전의 형식에 의한 취득의 모든 경우를 포함하는 지방세법 제105조 제1항의 ‘취득’에 해당한다고 할 것이다. 또한, 주택재건축조합의 목적사업에 해당하는 조합원분양분에 관하여는 주택재건축조합 등이 그 소유의 자금으로 조합원의 건물을 신축·분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 이를 건축하는 것으로 보아 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산으로서의 공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지는 당해 조합원이 취득하는 것으로 보고 있으나, 이와 달리 일반분양분의 경우에는 주택재건축조합이 사업시행자가 되어 주택사업을 진행한 후 사업비 충당 등을 위하여 비조합원에게 이를 분양하고 있는 일종의 수익사업에 해당한다 할 것이어서 이를 위한 일반분양분 토지의 취득에 과세하는 것이 실질과세의 원칙에 위반하는 것으로 볼 수 없다. 이에 반하는 원고 조합의 첫 번째 주장은 이유 없다. (3) 두 번째 주장에 대한 판단 지방세법 제110조 제1호는 신탁법에 의한 신탁재산의 취득에 대하여는 비과세하면서 다만 주택재건축조합 등과 조합원 간의 신탁재산 취득을 비과세 대상에서 제외하고 있다. 그러나 일반적으로 신탁사업의 경우 신탁이익의 귀속자는 신탁자 내지 수익자이고 수탁자의 이익향수는 금지되어 있다는 점( 신탁법 제29조 참조)을 중시하여 그 취득의 형식성을 근거로 비과세대상으로 하고 있음에 반하여, 이 사건과 같은 주택재건축사업 중 일반분양분과 관련한 사업은 주택재건축조합 자신의 사업으로서 그에 의하여 발생하는 이익이 일단 주택재건축조합에 귀속되는 것이므로( 대법원 2005. 6. 10. 선고 2003두2656 판결 등 참조), 법률적으로나 경제적 실질에 있어서나 오로지 타인의 사무를 처리하는 통상적인 신탁과는 다른 점이 존재한다 할 것이어서, 이렇게 법적 특수성을 가지는 주택재건축조합 등과 조합원 간의 신탁재산 취득을 통상적인 신탁법상 신탁에서와는 달리 비과세의 대상에서 제외하고 있다고 하여 평등의 원칙에 반한다고 할 수 없다. 원고 조합의 두 번째 주장 역시 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 이 사건 처분은 적법하다 할 것이므로, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고 조합의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 유헌종(재판장) 류봉근 김두희

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