서울중앙지방법원 2016. 7. 7. 선고 2015가단5093002 판결 분양대금

원고일부승

변경/폐기/파기된 판례

주문

판결이유

AI 요약

상가 임대분양계약상 잔금 미납에 따른 분양대금 청구 및 부제소합의 효력

결과 요약

원고의 피고에 대한 미납 임대분양대금 및 지연손해금 청구를 일부 인용함.
피고의 부제소합의 항변, 등기권리증 미교부 및 수입 미보장 주장, 동시이행항변 및 불안의 항변을 모두 기각함.

사실관계

원고는 2008. 5. 21. 피고와 서울 중구 ○○○○ 상가 2층 1구좌(전용면적 3.9㎡, 총 분양면적 13.22㎡)에 대해 총 분양대금 125,950,000원의 임대분양계약을 체결함.
계약 주요 내용: 점포 위치는 잔금 납부 후 추첨, 추첨된 점포 면적에 따라 분양대금 정산, 임대보증금 제외한 분양대금은 반환 의무 없음, 연체료는 연 19% 요율 적용, 잔금 납부 후 임대인과 신규 임대차계약 체결 시 본 계약 소멸.
2010. 2. 23.경 피고는 이 사건 점포(전용면적 3.89㎡, 총 분양면적 11.76㎡)에 당첨됨.
원고는 2010. 3. 19. 피고에게 면적 감소에 따른 임대분양대금 정산 내역 및 잔금 청산일(2010. 4. 30.)을 고지함.
피고는 원고에게 임대분양대금 중 81,082,500원만 납부하고, 나머지 금액은 변론종결일까지 미납함.
피고는 선행사건(이 법원 2013가합40822)에서 원고 등을 상대로 허위·과장광고를 이유로 한 분양계약 취소에 따른 분양대금 반환 또는 불법행위로 인한 손해배상을 청구함.
선행사건에서 2014. 1. 2. "이 조정에 갈음하는 결정이 확정되면 상호간에 제기한 민·형사상의 모든 소송을 취하하고, 이 사건 상가의 임대분양계약과 관련하여 상호 추가적인 소송, 강제집행, 형사고소 등 일체의 분쟁을 제기하지 않기로 하며, . ."라는 내용의 강제조정결정이 확정됨.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

부제소합의의 효력 범위

법리: 확정된 조정에 갈음하는 결정은 재판상 화해와 동일한 효력을 가지며, 그 효력은 당사자가 서로 양보하여 합의한 사항에 한함. 소송물 이외의 권리관계에 효력이 미치려면 그 권리관계가 결정사항에 특정되거나 결정문 중 청구의 표시 다음에 부가적으로 기재되어 소송물인 권리관계가 되었다고 인정할 수 있어야 함.
법원의 판단: 선행사건의 쟁점은 허위·과장광고 여부였으며, 분양대금 잔금 지급이나 면적 증감에 따른 임대분양대금 정산 여부는 다툼의 대상(소송물)이 아니었음. 이 사건 강제조정결정 어디에도 추첨된 상가의 면적 증감에 따른 임대분양대금 정산에 관한 내용이 결정사항으로 특정되지 않았으므로, 이 사건 소가 부제소합의에 반하는 부적법한 소라고 볼 수 없음.

임대분양대금 정산 및 지연손해금 청구

법리: 계약 내용에 따라 면적 감소에 따른 임대분양대금을 정산하고, 미납금에 대해 약정 연체료율 및 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연이율을 적용하여 지연손해금을 산정함.
법원의 판단:
- 이 사건 점포의 면적 감소를 반영한 최종 임대분양대금은 121,473,600원임.
- 피고가 이미 지급한 81,082,500원을 제외한 미납액은 40,391,100원임.
- 피고는 원고에게 40,391,100원 및 이에 대해 2010. 5. 1.부터 2015. 3. 5.까지 연 19%, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있음.

피고의 기타 항변 (등기권리증 미교부, 수입 미보장, 동시이행항변, 불안의 항변)

법리: 피고가 주장하는 사유들이 원고의 임대분양대금 청구를 거절할 정당한 사유가 되는지, 계약 내용상 동시이행관계에 해당하는지 여부를 판단함.
법원의 판단:
- 등기권리증 미교부 및 수입 미보장 주장은 원고의 청구를 거절할 정당한 사유가 아님.
- 이 사건 임대분양계약 제17조에 따라 피고가 잔금 납부 이후 임대인과 신규 임대차계약을 체결하는 것으로 정해져 있으므로, 원고가 피고에게 임차권을 취득하게 할 의무를 부담한다고 볼 수 없음.
- 설령 원고가 그러한 의무를 부담하더라도 피고의 임대분양대금 납부 의무와 동시이행 관계에 있다고 볼 수 없음.
- 피고가 임대분양대금을 모두 납부하더라도 임차권을 취득하지 못할 위험이 있다는 점을 인정할 증거가 부족하므로, 불안의 항변도 이유 없음.

검토

본 판결은 상가 임대분양계약에서 면적 변경에 따른 분양대금 정산의 유효성을 인정하고, 기존 소송의 강제조정결정에서 다루지 않은 쟁점에 대해서는 부제소합의의 효력이 미치지 않음을 명확히 함.
특히, 부제소합의의 효력 범위에 대한 대법원 판례를 인용하여, 소송물 이외의 권리관계에 대한 합의 효력 발생 요건을 엄격하게 해석함으로써, 당사자 간 합의의 범위를 명확히 한 점이 중요함.
또한, 분양계약상 잔금 지급 의무와 임차권 취득 의무 간의 동시이행 관계를 부정함으로써, 계약서에 명시된 의무 이행 순서의 중요성을 재확인함.
이는 상가 분양 계약 관련 분쟁 발생 시, 계약서의 구체적인 내용과 기존 소송의 쟁점 및 합의 내용을 면밀히 검토해야 함을 시사함.

서울중앙지방법원

판결

원고

주식회사 인텔로그디앤씨 (소송대리인 변호사 ○○○)

피고

피고 (소송대리인 법무법인 ○목 담당변호사 ○○○ ○ ○○)

변론종결

2016. 6. 9.

주 문

1. 피고는 원고에게 40,391,100원 및 이에 대하여 2010. 5. 1.부터 2015. 3. 5.까지는 연 19%의, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 피고가 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다.

청구취지

피고는 원고에게 40,391,100원 및 이에 대하여 2010. 5. 1.부터 이 사건 지급명령 송달일까지는 연 19%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라는 판결을 구함.

이 유

1. 기초사실 가. 임대분양계약 체결 원고는 2008. 5. 21. 피고와 사이에 서울 중구 (주소 생략) ○○○○ 상가 2층 1구좌(전용면적 3.9㎡, 총 분양면적 13.22㎡)에 관하여 총 분양대금을 125,950,000원(임대분양대금 118,000,000원 + 임대보증금을 제외한 분양대금에 대한 부가가치세 7,950,000원)으로 정하여 임대분양계약(이하 “이 사건 임대분양계약”이라 한다)을 체결하였는데, 이 사건 임대분양계약의 주요 내용은 다음과 같다.


제1조(임차부동산의 표시)
② 구체적인 점포 위치는 잔금 납부 후 추첨하고, 추첨에 의해 결정된 점포의 면적에 따라 분양대금을 정산한다.
③ 점포 추첨 후 임대인과 직접 임대차계약서를 작성하며, 신규임대차계약서 작성 후 이 분양계약서는 무효로 하고, 임대인과의 관계는 신규 임대차계약서에 의한다.

제2조(대금의 지불)
① 아래 임대분양대금 중 임대보증금은 다음과 같으며, 점포추첨 이후 면적의 증감이 있을 경우 제4조 및 제5조에 따라 최종 정산하고 부가세는 별도로 한다.
구분			금액(원)
임대분양대금 총액			일금 일억일천팔백만원정 (￦118,000,000)
임대보증금			일금 삼천팔백오십만원정 (￦38,500,000)
임대보증금을 제외한 분양대금			일금 칠천구백오십만원정 (￦79,500,000)


② 분양대금은 아래와 같이 분할하여 지정달의 25일까지 납부하여야 하고, 임대보증금을 제외한 분양대금의 부가세는 별도로 한다.
구분	납부일자	납부비율	분양대금내역(원)
			임대보증금	임대보증금 제외한 분양대금	부가가치세	납부의 계
계 약 금	계약시	20%	7,700,000	15,900,000	1,590,000	25,190,000
1차중도금	2008년 6월	15%	5,775,000	11,925,000	1,192,500	18,892,500
2차중도금	2008년 8월	15%	5,775,000	11,925,000	1,192,500	18,892,500
3차중도금	2008년 10월	15%	5,775,000	11,925,000	1,192,500	18,892,500
4차중도금	2008년 12월	15%	5,775,000	11,925,000	1,192,500	18,892,500
잔 금	2009년 10월	20%	7,700,000	15,900,000	1,590,000	25,190,000
계		100%	38,500,000	79,500,000	7,950,000	125,950,000

제3조(연체료)
수분양자가 분양대금을 기한 내에 납부하지 않는 경우, 그 체납금은 연체기간에 따라 연 19%의 요율을 적용하여 납부지정일의 다음날부터 산정된 연체료를 가산하여 납부하여야 한다.

제4조(임대분양면적)
① 점포 임대분양면적은 전용면적에 공용면적을 더한 면적으로 하되, 임대분양대금은 층별 1구좌 기준 전용면적에 상당하는 금액이므로, 점포추첨 후 전용면적의 증감이 있을 경우 증감율에 비례하여 분양대금을 가감하는 방식으로 정산한다.


제5조(임대보증금)
① 분양대금에 포함된 임대보증금은 층별 1구좌 전용면적에 대한 금액이므로, 수분양자는 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하여야 한다.
② 임대차계약 종료시 임대인은 임대분양대금 중 임대보증금을 반환할 의무를 부담하고, 임대보증금을 제외한 분양대금에 대해서는 반환의무를 부담하지 아니한다.

제7조(점포의 위치)
① 점포의 위치는 입점지정기간 개시일 2개월 전에 추첨으로 결정한다.

제12조(입점절차)
① 수분양자는 분양대금 총액을 정해진 기간 내에 완납하고 주식회사 인텔로그디앤씨에서 요청하는 입점에 필요한 제반서류를 입점일 전까지 제출한 후 입점일이 명시된 입점증을 발급받아 입점하여야 한다.
② 주식회사 인텔로그디앤씨는 건축공정에 따라 잔금 지급기일 전이라도 입점일을 지정할 수 있으며, 이에 대해 수분양자는 이의를 제기하지 아니한다. 수분양자는 해당 입점지정일 이전일까지 미납된 분양대금을 일시에 납부하여야 한다.

제17조(권리의무의 이전)
① 잔금 납부 후 수분양자는 임대인과 직접 본 임대분양계약서의 내용을 승계한 신규 임대차계약서를 체결하고, 본 임대분양계약은 소멸한다.

제18조(기타)
③ 본 계약에 관한 소송의 관할법원은 서울중앙지방법원을 전속적, 배타적 관할법원으로 한다.

나. 상가 추첨 및 면적 감소 1) 피고는 2010. 2. 23.경 이 사건 임대분양계약 제7조 제1항에 따라 점포 위치 추첨을 하여 위 ○○○○ 상가 중 지상2층 △△△호(이하 “이 사건 점포”라 한다)에 당첨되었는데, 이 사건 점포의 전용면적은 3.89㎡이고, 공용면적은 7.87㎡로 총 분양면적은 11.76㎡이다. 2) 원고는 2010. 3. 19. 피고를 비롯한 임대분양계약자들에게 ① 임대분양대금의 임대보증금을 제외한 분양대금은 전용면적(3.9㎡ 기준)에 따라 정산되고, 임대보증금은 분양면적(13.22㎡ 기준)에 따라 정산한다고 알리면서 구체적인 정산내역을 교부하였고, ② 정산하여야 할 임대분양대금 잔금청산일은 2010. 4. 30.이니 잔금청산일까지 반드시 납입하여야 한다는 내용을 고지하였다. 다. 피고는 원고에게 이 사건 임대분양대금 중 81,082,500원만을 납부하고, 나머지 금액은 이 사건 변론종결일까지 납부하지 아니하였다. 라. 피고의 손해배상청구 소송의 경과 피고는 위 ○○○○ 상가의 다른 임대수분양자들과 함께 원고와 주식회사 대우건설, 동대문중부상권시장 재건축사업조합 및 주식회사 애드라인을 상대로, 주위적 청구로 허위 · 과장광고의 기망행위를 이유로 한 분양계약 취소에 따른 분양대금반환을, 예비적 청구로 허위 · 과장광고의 불법행위로 인한 손해배상금 지급을 구하면서 이 법원 2013가합40822 손해배상(기) 청구의 소(이하 “선행사건”이라 한다)를 제기하였는데, 이 법원은 2014. 1. 2. 선행사건에 관하여 피고를 포함한 위 사건의 원고들 전원과 원고 · 동대문중부상권시장 재건축사업조합 사이에 별지 기재와 같은 조정에 갈음하는 결정(이하 “이 사건 강제조정결정”이라 한다)을 한 바 있고, 특히 이 사건 강제조정결정의 결정사항 제1항에는 “이 조정에 갈음하는 결정이 확정되면 상호간에 제기한 민 · 형사상의 모든 소송을 취하하고, 이 사건 상가의 임대분양계약과 관련하여 상호 추가적인 소송, 강제집행, 형사고소 등 일체의 분쟁을 제기하지 않기로 하며, . .”라는 내용이 포함되어 있다. 그 후 피고가 이 사건 강제조정결정에 이의하지 않음에 따라, 피고와 원고 · 동대문중부상권시장 재건축사업조합 사이에는 이 사건 강제조정결정이 확정되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5호증, 을 1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 본안전 항변에 대한 판단 가. 피고 항변의 요지 피고는, 선행사건에서 위 ○○○○ 상가의 임대분양계약과 관련하여 상호 추가적인 소송, 강제집행, 형사고소 등 일체의 분쟁을 제기하지 않기로 하는 내용의 이 사건 강제조정결정이 확정되었으므로, 이 사건 소는 부제소합의에 반하는 부적법한 것이라고 주장한다. 나. 판단 1) 확정된 조정에 갈음하는 결정은 재판상 화해와 같은 효력을 가지고, 재판상 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있는바, 재판상 화해 등의 창설적 효력이 미치는 범위는 당사자가 서로 양보를 하여 확정하기로 합의한 사항에 한하며, 당사자가 다툰 사실이 없었던 사항은 물론 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는데 지나지 않은 사항에 관하여는 그러한 효력이 생기지 않는다(대법원 2001. 4. 27. 선고 99다17319 판결 등 참조). 또한 확정된 조정에 갈음하는 결정에 인정되는 확정판결과 동일한 효력은 소송물인 권리관계의 존부에 관한 사항에만 미치므로, 소송절차 진행 중에 조정에 갈음하는 결정이 확정된 경우 소송물 이외의 권리관계에도 조정의 효력이 미치려면 특별한 사정이 없는 한 그 권리관계가 조정에 갈음하는 결정사항에 특정되거나 그 결정문 중 청구의 표시 다음에 부가적으로 기재됨으로써 조정에 갈음하는 결정의 기재내용에 의하여 소송물인 권리관계가 되었다고 인정할 수 있어야 한다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다78225 판결 참조). 2) 이 사건에 관하여 보건대, 선행사건에 관하여 이 법원이 2014. 1. 2. 별지 기재와 같은 이 사건 강제조정결정을 하였고, 피고와 원고 · 동대문중부상권시장 재건축사업조합 사이에 이 사건 강제조정결정이 확정된 사실은 앞서 본 것과 같다. 그러나, 을 1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 선행사건의 청구원인은 피고를 포함한 임대수분양자들이 허위 · 과장광고에 의해 ○○○○ 상가 임대분양계약을 체결하였다고 주장하면서 기망을 이유로 한 계약취소에 따른 분양대금의 반환을 구하거나 불법행위로 인한 손해배상을 구하는 것인바, 선행사건의 쟁점은 상가 임대분양계약 체결 과정에서 허위 · 과장광고가 인정되는지 여부에 관한 것으로, 분양대금 잔금의 지급이나 추첨된 상가의 면적 증감에 따른 임대분양대금 정산 여부는 다툼의 대상(소송물)이 아니었음을 알 수 있다. 또한 이 사건 강제조정결정의 결정사항 어디를 보더라도, 추첨된 상가의 면적 증감에 따른 임대분양대금 정산에 관한 내용이 결정사항으로 특정되는 등 이 사건 강제조정결정에 의하여 소송물인 권리관계가 되었다고 볼 만한 부분을 찾아볼 수 없다. 따라서, 피고의 위 본안전 항변은 이유 없다. 3. 청구원인에 대한 판단 위 기초사실에 의하면, 원고와 피고는 전용면적이 3.9㎡, 분양면적이 13.22㎡임을 전제로 임대보증금을 제외한 분양대금은 전용면적에 따라, 임대보증금은 분양면적(전용면적 + 공용면적)에 따라 정산하기로 약정하였다고 봄이 상당한바, 이에 따라 피고가 지급하여야 할 최종적인 임대분양대금을 정산하면, 면적 감소에 따른 정산금을 반영한 이 사건 점포의 임대분양대금은 합계 121,473,600원[분양면적이 13.22㎡에서 11.76㎡로 감소함에 따른 임대보증금 34,248,000원(38,500,000원 × 11.76/13.22. 천원 미만 버림) + 전용면적이 3.9㎡에서 3.89㎡로 감소함에 따른 임대보증금을 제외한 분양대금 79,296,000원(79,500,000원 × 3.89/3.9. 천원 미만 버림) + 부가가치세 7,929,600원(79,296,000원 × 10%)]이 된다. 따라서, 피고는 원고에게 40,391,100원(면적정산 후 임대분양대금 합계 121,473,600원 - 이미 지급한 분양대금 81,082,500원) 및 이에 대하여 임대분양대금 최종납부기한 다음날인 2010. 5. 1.부터 이 사건 지급명령 송달일임이 기록상 분명한 2015. 3. 5.까지는 약정지연이율인 연 19%의, 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 바에 따라 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 피고의 주장에 대한 판단 가. 피고는, 원고가 수분양자들에게 등기권리증을 주지 않았고, 수입이 보장되지 않은 상가의 미납 분양대금을 납부하라고 요구하는 것은 부당하므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하나, 피고가 들고 있는 위와 같은 사정은 그 주장 자체로 원고의 임대분양대금 청구를 거절할 수 있는 정당한 사유로 볼 수 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. 나. 다음으로 피고는, 이 사건 임대분양계약상 원고가 이 사건 상가의 구분소유자들과 이 사건 임대분양계약에서 정한 바와 같은 내용의 임대차계약을 체결하여 피고로 하여금 이 사건 점포에 관한 임차권을 취득하도록 할 의무가 있고, 그러한 원고의 의무는 피고의 임대분양대금 지급의무와 대가관계가 있어 동시이행관계에 있으므로 동시이행항변을 하고, 아울러 원고는 피고로부터 분양대금을 모두 지급받더라도 피고로 하여금 임차권을 취득하도록 할 의사나 능력이 없으므로 불안의 항변을 한다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 임대분양계약 제17조는 피고가 잔금 납부 이후 이 사건 임대분양계약을 승계한 임대인(구분소유자)과 직접 신규 임대차계약을 하는 것으로 정하여 피고가 분양대금을 우선 지급하여야 하는 것으로 규정하고 있으므로, 원고가 피고로 하여금 임차권을 취득하게 하여야 할 의무를 부담한다고 볼 수 없고, 설사 원고가 그러한 의무를 부담한다고 하더라도 피고의 임대분양대금 납부의무와 동시이행의 관계에 있다고 볼 수는 없다. 또한, 을 5, 6호증의 기재만으로는 피고가 임대분양대금을 모두 납부하더라도 이 사건 점포에 관한 임차권을 취득하지 못할 위험이 있다는 사정을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서, 피고의 이 부분 각 주장도 모두 이유 없다. 5. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략]

판사 이진성

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상하급심 판례 3

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