서울중앙지방법원 2008. 12. 19. 선고 2008나29238 판결 가옥명도등청구

피고항소기각

주문

판결이유

AI 요약

대부업법상 최고이자율 초과 여부 및 임대차보증금 반환채권 양도 통지 후 임대차계약 갱신의 효력

결과 요약

피고의 항소를 기각함.
피고는 원고에게 차용원리금 64,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하고, 이 사건 부동산을 소외 1에게 명도할 의무가 있음.

사실관계

피고는 2005. 9. 29. 소외 2와 이 사건 부동산에 대한 임대차계약을 체결하고 보증금 75,000,000원을 지급함.
원고는 2005. 9. 29. 피고에게 35,000,000원을 대여하며 월 3.5%의 이자, 이자 연체 시 월 4.5%의 지연손해금을 약정함.
원고는 대여금 35,000,000원에서 1개월분 선이자 1,225,000원을 공제한 33,775,000원을 피고에게 지급함.
피고는 위 차용금 채무 담보로 이 사건 부동산 임대차보증금 반환채권 75,000,000원 중 60,000,000원을 원고에게 양도하고 소외 2에게 통지함.
피고는 2005. 9. 29.부터 2008. 1. 23.까지 총 13,475,000원의 이자를 원고에게 지급함.
원고는 2006. 2. 20. 대부업 등록을 마침.
소외 1은 2007. 2. 2. 이 사건 부동산 소유권을 취득하여 소외 2의 임대인 지위를 승계함.
제1심 법원은 2008. 5. 9. 소외 1에 대해 '소외 1은 피고로부터 이 사건 부동산을 명도받음과 동시에 원고에게 55,000,000원을 지급한다'는 화해권고결정을 하였고, 이는 2008. 5. 29. 확정됨.
피고는 제1심 판결 선고일 이후인 2008. 10. 17. 원금 중 2,000,000원을 변제함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

이자제한법상 제한최고이율 적용 여부

쟁점: 대부업 등록을 하지 않은 상태에서 이루어진 대여금에 이자제한법상 제한최고이율(연 30%)이 적용되는지 여부.
법리: 대부업의 등록을 하지 아니하고 사실상 대부업을 하는 자가 대부를 하는 경우에도 대부업법상 제한최고이율이 적용되며, 대부업법상 제한최고이율이 적용되는 금전대차에는 이자제한법상 제한최고이율이 적용되지 않음.
판단: 원고가 이자제한법 시행 이전인 2005. 9. 29. 피고에게 금원을 대여할 당시 대부업 등록을 하지 않았으므로, 당시의 대부업법상 제한최고이율인 연 66%가 적용됨. 따라서 이 사건 금전대차에는 이자제한법상 제한최고이율이 적용되지 않음.

이자율 및 지연손해금 이율의 고율성 여부

쟁점: 약정 이자율(연 42%) 및 지연손해금 이율(연 54%)이 사회통념상 허용 한도를 초과하는 고율인지 여부.
법리: 이 사건 금전대차 당시의 대부업법상 제한최고이율(연 66%)을 고려하여 판단함.
판단: 이 사건 금전대차의 이자율과 지연손해금 이율이 당시 대부업법상 제한최고이율보다 낮으므로, 사회통념상 허용되는 한도를 초과하여 현저하게 고율로 정해졌다고 보기 어려움.

차용금 원금 및 선이자 충당 주장

쟁점: 피고가 주장하는 수수료 및 비용 5,525,000원이 선이자로 공제된 것으로 보아 차용금 원금을 재계산하고, 초과하는 선이자를 원금에 충당해야 하는지 여부.
법리: 수수료 및 비용 공제 사실이 입증되지 않았고, 이 사건 금전대차에 이자제한법상 제한최고이율이 적용되지 않으므로, 이자제한법에 따른 원금 재계산 및 선이자 원금 충당 주장은 타당하지 않음. 선이자로 공제되어 현실로 금전 수수가 없는 부분에 관하여도 차주는 현실로 금전 수수가 있었던 것과 동일한 경제상 이익을 얻는 것이므로 공제된 금액에 관하여도 금전대차계약이 성립된 것으로 봄.
판단: 피고가 주장하는 수수료 및 비용 5,525,000원이 공제되었다는 사실을 인정할 증거가 없고, 이 사건 금전대차에 이자제한법상 제한최고이율이 적용되지 않으므로 피고의 주장은 이유 없음.

임대차보증금 반환채권 양도 통지 후 임대차계약 갱신의 효력

쟁점: 임대차보증금 반환채권 양도 통지 후 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 그 갱신의 효력이 채권 양수인에게 미치는지 여부.
법리: 임대인이 임대차보증금 반환채권의 양도 통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이의 임대차계약이 갱신되었더라도 그 효과는 임대차보증금 반환채권의 양수인에 대하여는 미치지 아니함.
판단: 임대인인 소외 2가 임대차보증금 반환채권의 양도 통지를 받았으므로, 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었더라도 그 효과는 원고에게 미치지 않음. 따라서 피고는 이 사건 부동산을 명도할 의무가 있음.

참고사실

피고가 2008. 10. 17. 원금 중 2,000,000원을 변제하였음이 인정되어, 원고의 청구금액에서 해당 금액이 감액됨.

검토

본 판결은 대부업법상 최고이자율이 적용되는 대부계약에 이자제한법상 최고이자율이 중첩적으로 적용되지 않음을 명확히 함으로써, 대부업법의 입법 취지를 존중하고 있음.
또한, 임대차보증금 반환채권 양도 통지 후 임대차계약 갱신의 효력이 채권 양수인에게 미치지 않는다는 기존 대법원 판례의 입장을 재확인하여, 채권 양수인의 권리 보호를 강화하고 있음.
이 판결은 대부업자와 채무자 간의 금전대차 관계 및 임대차보증금 반환채권 양도와 관련된 법적 분쟁 해결에 중요한 기준을 제시함.

서울중앙지방법원

판결

원고, 피항소인

원고

피고, 항소인

피고 (소송대리인 법무법인 ○케이 담당변호사 ○○○)

변론종결

2008. 12. 5.

제1심판결

서울중앙지방법원 2008. 8. 14. 선고 2007가단358259 판결

주 문

1. 피고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지 피고는 원고에게 66,500,000원 및 이에 대하여 이 사건 2008. 4. 1.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 피고는 소외 1에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라. 2. 항소취지 제1심 판결 중 피고에 대하여 원고에게 34,689,252원 및 그 중 23,105,068원에 대하여 2008. 4. 8.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

이 유

1. 기초사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제3, 5, 8 내지 11호증, 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 가. 피고는 2005. 9. 29.경 소외 2와, 소외 2 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 75,000,000원, 임대차기간 2007. 9. 30.까지로 정하여 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 그 무렵 소외 2에게 임대차보증금 75,000,000원을 지급하였다. 나. 대부업 등록을 하지 아니하고 사실상 대부업을 하던 원고는 2005. 9. 29. 피고에게 변제기를 정하지 아니하고 35,000,000원을 대여하였는데, 당시 피고는 이자를 월 3.5%(월 1,225,000원), 이자 지급기일을 매월 말일로 정하고, 이자 연체시 차용원리금을 즉시 변제하되, 이자 지급기일로부터 4일 이상 이자 연체시 차용금 원금에 대하여 월 4.5%의 이율에 의한 지연손해금(월 1,575,000원)을 지급하기로 원고와 약정하였다. 다. 원고는 2005. 9. 29. 피고에게 대여금 35,000,000원에서 1개월분의 이자 1,225,000원을 선이자로 공제한 나머지 33,775,000원을 지급하고, 피고로부터 차용금을 35,000,000원으로 기재한 영수증을 교부받았다. 라. 피고는 2005. 9. 29. 원고에게 위 차용금 채무의 담보로 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금 반환채권 75,000,000원 중 60,000,000원을 양도하였고, 그 무렵 소외 2에게 위 채권양도 사실을 통지하였다. 마. 피고는 위 차용금에 대한 이자로, 2005. 9. 29. 위 선이자 1,225,000원, 2005. 10. 29. 1,200,000원, 2006. 2. 28. 1,250,000원, 2006. 3. 17. 1,200,000원, 2006. 5. 16. 1,200,000원, 2006. 10. 4. 2,400,000원, 2007. 12. 20. 1,000,000원, 2008. 1. 23. 4,000,000원, 합계 13,475,000원만을 원고에게 지급하였다. 바. 원고는 2006. 2. 20. ‘신일투자금융’이란 상호로 대부업 등록을 마쳤다. 사. 소외 1은 2007. 2. 2. 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마치고 소외 2의 임대인 지위를 승계하였다. 아. 이 사건 제1심 법원은 2008. 5. 9. 공동피고였던 소외 1에 대하여 ‘ 소외 1은 피고로부터 이 사건 부동산을 명도받음과 동시에 원고에게 55,000,000원을 지급한다’는 내용의 화해권고결정을 하였고, 위 결정은 2008. 5. 29. 확정되었다. 2. 대여금 청구에 대한 판단 가. 청구원인에 대한 판단 원고는, 피고가 2006. 7. 31.까지의 이자 및 약정지연손해금만을 지급하였으므로, 피고는 원고에게 차용금 원금 35,000,000원에 2006. 8. 1.부터 2008. 3. 31.까지 20개월간의 약정지연손해금 31,500,000원(=35,000,000 × 0.045 × 20)을 합한 차용원리금 66,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이자지급 기일인 2005. 12. 31.로부터 4일 이상 이자를 연체하였고, 적어도 그 무렵부터는 차용금 원금 35,000,000원에 대하여 월 4.5%의 이율에 의한 약정지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 차용금 원금 35,000,000원에 2006. 8. 1.부터 2008. 3. 31.까지의 약정지연손해금 31,500,000원을 합한 차용원리금 66,500,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장에 대한 판단 (1) 이자제한법 제한최고이율 적용에 관한 주장 피고는, 이자제한법(2007. 3. 29. 법률 제8322호로 제정된 것)이 시행된 2007. 6. 30.부터는 제한최고이율인 연 30%의 범위 내에서만 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 이자제한법이 동법 시행일인 2007. 6. 30. 이전에 성립한 대차관계에 관하여도 동법 시행일부터는 제한최고이율을 적용하도록 정하고 있고, 등록 등을 마친 대부업과 금융업에 대해서 동법을 적용하지 아니한다고만 정하고 있으나( 이자제한법 제7조, 부칙 제2항 참조), 한편, 대부업 등록을 하지 아니하고 사실상 대부업을 하던 원고가 이자제한법이 시행되기 이전인 2005. 9. 29. 피고에게 위 금원을 대여한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 대부업의 등록을 하지 아니하고 사실상 대부업을 하는 자가 대부를 하는 경우에도 대부업의 등록 및 금융이용자보호에 관한 법률(이하 ‘대부업법’이라 한다)상 제한최고이율이 적용되어( 대부업법 제11조, 제8조 제1항 참조), 원고와 피고 사이의 금전대차(이하 ‘이 사건 금전대차’라 한다)에도 당시의 대부업법상 제한최고이율인 연 66%가 적용되므로, 대부업법상 제한최고이율이 적용되는 이 사건 금전대차에까지 이자제한법상 제한최고이율이 적용된다고 보기는 어려우므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다. (2) 이자율과 지연손해금 이율이 지나치게 고율이라는 주장 피고는 이 사건 금전대차의 이자율과 지연손해금 이율{월 3.5%(연 42%), 연체시 월 4.5%(연 54%)}이 사회통념상 허용되는 한도를 초과하여 현저하게 고율로 정해졌으므로, 허용할 수 있는 한도를 초과하는 부분의 이자와 지연손해금 약정은 무효라고 주장한다(피고는 사회통념상 허용되는 한도를 연 30% 또는 연 40%로 보아야 한다고 주장한다). 살피건대, 이 사건 금전대차 당시의 대부업법상 제한최고이율이 연 66%로서 이 사건 금전대차의 이자율과 지연손해금 이율보다 더 높은 점을 고려하면, 이 사건 금전대차의 이자율과 지연손해금 이율이 사회통념상 허용되는 한도를 초과하여 현저하게 고율로 정해졌다고 보기 어려우므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다. (3) 차용금 원금과 선이자 원금 충당에 관한 주장 피고는 이 사건 금전대차 당시 원고로부터 차용금약정서상 차용금 원금 35,000,000원에서 선이자 1,225,000원과 수수료 및 비용 5,525,000원을 공제한 28,250,000원{=35,000,000 - (1,225,000 + 5,525,000)}만을 수령하였는데, 이자제한법에 따라 위 수수료 및 비용도 선이자로 공제된 것으로 보아야 하고, 차용금 원금은 피고가 실제로 수령한 28,250,000원에 연 30%의 이자제한법상 제한최고이율에 의한 이자액을 합산한 금액으로 보아야 하며, 이에 따라 계산된 차용금 원금을 초과하는 선이자(수수료 및 비용을 합한 금원) 부분은 원금에 충당되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 피고가 차용금을 받을 때 선이자 1,225,000원이 공제된 사실은 앞서 본 바와 같으나, 수수료 및 비용 5,525,000원이 공제되었다는 사실에 부합하는 듯한 을 제2호증의 기재는 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다(원고는 선이자만을 제외한 대여금을 이 사건 금전대차를 중개한 소외 3이 함께 있는 자리에서 피고에게 교부한 후 그 자리를 떠났다고 주장하고 있는바, 피고 주장의 수수료 및 비용은 소외 3에게 교부된 수수료이거나 담보권 설정비용인 것으로 보인다). 나아가, 이 사건 금전대차에 이자제한법상 제한최고이율이 적용되지 아니함은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 주장과 같이 차용금 원금을 계산하거나 그와 같이 계산된 차용금 원금을 초과하는 선이자 부분을 원금에 충당할 수는 없을 뿐만 아니라, 선이자로 공제되어 현실로 금전의 수수가 없는 부분에 관하여도 차주는 현실로 금전의 수수가 있었던 것과 동일한 경제상의 이익을 얻는 것이므로 공제된 금액에 관하여도 금전대차계약이 성립된 것으로 볼 것이니, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다. (4) 변제 항변 (가) 피고는 원고에게 합계 14,675,000원의 이자를 변제하였다고 항변한다. 먼저, 피고가 2005. 9. 29.부터 2008. 1. 23.까지 사이에 원고에게 합계 13,475,000원의 이자를 변제한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 나머지 1,200,000원의 이자를 변제한 사실은 이를 인정할 증거가 없다. 한편, 피고가 변제한 위 이자 합계액 13,475,000원은 원고가 이 사건 소로 구하지 아니하고 있는 2005. 9. 29.부터 2006. 7. 31.까지의 이자 및 약정지연손해금으로 변제되었음이 계산상 명백하다{2005. 10. 1.부터 2006. 7. 31.까지의 이자, 또는 약정지연손해금 중 이자 부분 12,250,000원(=35,000,000 × 0.035 × 10)과 2006. 4. 1.부터 2006. 7. 31.까지의 약정지연손해금 중 이자 부분을 제외한 금원 1,400,000원(=35,000,000 × 0.01 × 4)을 합한 금액인 13,650,000원(=12,250,000 + 1,400,000)만으로도 위 이자 합계액을 초과한다}. 따라서, 피고의 이 부분 항변도 이유 없다. (나) 피고는 또한, 2008. 10. 17. 원금 중 2,000,000원을 변제하였다고 항변한다. 살피건대, 피고가 이 사건 제1심 판결선고일 이후인 2008. 10. 17. 2,000,000원을 변제하였고, 원고가 위 금원을 원금 중 일부로 수령한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고의 이 부분 항변은 이유 있다. 3. 명도 청구에 대한 판단 가. 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2007. 9. 30. 기간 만료로 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한, 소외 1에 대한 임대차보증금 반환채권 중 일부를 양수한 원고가 소외 1을 대위하여 구하는 바에 따라, 피고는 소외 1에게 이 사건 부동산을 명도할 의무가 있다. 나. 피고의 주장에 대한 판단 피고는 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었으므로 명도 청구에 응할 수 없다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 이 사건 부동산의 임대인인 소외 2가 이 사건 임대차계약이 체결될 무렵인 2005. 9. 29.경 임대차보증금 반환채권의 양도통지를 받은 사실은 앞서 본 바와 같은바, 임대인이 임대차보증금 반환채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이의 임대차계약이 갱신되었더라도 그 효과는 임대차보증금 반환채권의 양수인에 대하여는 미치지 아니하므로( 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결 참조), 피고의 위 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게 나머지 차용원리금 64,500,000원(=66,500,000 - 2,000,000) 및 이에 대하여 이 사건 2008. 4. 1.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날인 2008. 4. 8.부터 당심 판결선고일인 2008. 12. 19.까지 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하고, 이 사건 부동산을 소외 1에게 명도할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결의 대여금 청구 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하나, 피고만 항소한 이 사건에서 제1심 판결을 피고에게 불리하게 변경할 수 없고, 제1심 판결의 명도 청구 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 목록 생략]

판사 최규홍(재판장) 나윤민 안금선

하이라이트

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상하급심 판례 3

서울중앙지방법원 2008. 8. 14. 선고 2007가단358259 서울중앙지방법원 2008. 12. 19. 선고 2008나29238 판결 가옥명도등청구 대법원 2009. 6. 11. 선고 2009다12399 판결 가옥명도등청구