서울동부지방법원 2010. 11. 24. 선고 2010가합3689 판결 손해배상등

원고패

주문

판결이유

AI 요약

주상복합건물 입주예정자협의회장의 중도금 납부 거부 선동 및 형사고소 행위의 위법성 판단

결과 요약

신축 주상복합건물의 입주예정자협의회장이 중도금 납부 거부를 선동하고 허위사실에 기한 형사고소를 하여 정당한 분양업무를 방해하였음을 이유로 건축주들이 제기한 손해배상 청구를 기각함.

사실관계

원고들은 2007. 6. 5. 화성시 동탄택지개발사업지구에 주상복합건물 '동탄파라곤'을 신축, 분양한 공동건축주 4인 중 3인임.
피고는 2007. 7. 9. 원고들과 분양계약을 체결한 자로서, '동탄파라곤입주예정자협의회'의 공동회장임.
원고들은 2007. 6. 11. 착공신고 시 총 도급금액 2,486억 원 상당의 1차 도급계약서와 함께, 위 계약서가 착공신고 제출용이며 실제 공사도급 본 계약 체결 시 협의 확정키로 한다는 내용의 확약서를 제출함.
원고들은 2008. 11. 3. 동양건설과 총 도급금액을 1,980억 원 상당으로 변경한 2차 도급계약을 체결하고 이를 공시함.
피고는 2009. 9. 14. 원고들이 분양가를 부풀리기 위해 공사금액을 허위로 과장하여 기재한 공사계약서를 제출하고 분양대금을 편취하였다는 취지로 원고들을 형사고소하였으나, 2010. 1. 26. 증거불충분으로 혐의없음 처분됨.
피고는 '동탄파라곤입주예정자협의회' 인터넷 카페 게시판에 원고들이 공사금액을 허위로 기재하여 분양가를 부풀렸으므로 분양가가 인하되어야 한다고 주장하며 입주예정자들의 중도금 납부 거부를 유도하는 글을 다수 게시함.
원고들은 2010. 2. 26. 피고를 무고 및 업무방해로 고소하였으나, 2010. 7. 21. 증거불충분으로 혐의없음 처분됨.
원고들은 피고의 중도금 납부 거부 선동과 허위사실에 기한 형사고소가 원고들의 정당한 분양업무를 방해한 불법행위이므로, 피고가 중도금 납부 거부로 인한 공사비 연체이자 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하며 이 사건 소를 제기함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

피고의 중도금 납부 거부 유도 및 형사고소 행위의 위법성 여부

법리: 자유시장경제질서 내에서 이루어진 행위가 위법한지 여부는 그 행위의 목적의 정당성, 수단의 상당성, 사회통념상 용인될 수 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단함.
법원의 판단:
- 1차 도급계약서의 허위성 및 분양가 부풀리기 의혹: 대출 시 사용한 도급계약서상 총 공사금액보다 600억 원가량 증가된 1차 도급계약서가 작성되었다가 다시 500억 원 이상 감액된 2차 도급계약서가 작성된 경위에 대한 원고들의 주장은 납득하기 어렵고, 이 사건 확약서에 비추어 1차 도급계약서의 공사금액은 법적 구속력이 없어 허위로 볼 수 있음. 행정청이 분양가 인하를 권고한 점 등을 고려할 때, 피고가 "원고들이 분양가를 부풀리기 위해 허위로 공사계약서를 작성하여 행정청에 제출하였다"고 주장한 것은 세부 표현이 부정확하더라도 그 주된 취지가 허위라고 단정할 수 없음. 입주예정자들은 공사비 및 분양가 결정에 대한 정확한 정보를 얻기 어렵고, 동탄신도시에서 건축비 부풀리기 의혹이 제기된 바도 있었음.
- 행위의 목적의 정당성: 위와 같은 사정들을 고려할 때, 피고를 비롯한 입주예정자들은 분양가의 적절성에 대해 충분히 의문을 제기할 수 있었고, 그러한 맥락에서 이루어진 피고의 중도금 납부 거부 유도 및 형사고소는 그 목적의 정당성을 수긍할 수 있음.
- 행위의 수단의 상당성 및 사회통념상 용인 여부: 피고는 이 사건 건물의 수분양자로서 중도금 납부 거부로 인한 연체이자 등의 불이익을 감수해야 하는바, 피고의 행위는 수분양자들을 대표하여 협상에서 유리한 위치를 차지하기 위한 압박 수단으로 볼 수 있으며, 그 자체만으로 원고들의 채권을 부당하게 침해하거나 일방적으로 손해를 입히는 행위라고 볼 수 없음. 피고가 중도금 납부 거부를 유도하며 주장한 내용 중 일부는 화성시의 중재 하에 협의를 계속하기로 한 취지를 피고에게 유리한 방향으로 해석한 결과로 보이며, 이러한 오해 내지 일방적 해석을 통한 선동이 사회통념상 용인할 수 없는 방법이라고 단정하기 어려움. 중도금 납부 거부 유도 과정에서 폭행, 협박 등 사회통념상 용인할 수 없는 수단이 사용되었다고 볼 증거도 없음.
- 결론: 피고의 중도금 납부 거부 유도행위 및 고소행위는 자유시장경제질서의 허용한계 내에 있는 것으로서 위법하다고 볼 수 없음.

검토

본 판결은 분양계약과 관련하여 수분양자들이 분양가의 적정성에 의문을 제기하고, 이에 대한 정보 접근이 제한적인 상황에서, 협상력을 확보하기 위해 중도금 납부 거부 유도 및 형사고소와 같은 압박 수단을 사용한 행위의 위법성 판단 기준을 제시함.
법원은 단순히 행위의 결과가 상대방에게 불리하게 작용했다는 점만으로 위법성을 인정하기보다는, 행위의 목적의 정당성, 수단의 상당성, 그리고 사회통념상 용인될 수 있는 범위 내에 있었는지 여부를 종합적으로 고려하여 판단하였음.
특히, 분양가 산정의 불투명성 및 관련 정보의 비대칭성이라는 특수한 상황을 고려하여 수분양자 측의 문제 제기 및 압박 행위를 자유시장경제질서 내의 허용 가능한 범위로 인정한 점이 주목됨.
이는 향후 유사한 분쟁 발생 시 수분양자들의 정당한 권리 행사 범위를 판단하는 데 중요한 선례가 될 수 있음.

서울동부지방법원

판결

원고

원고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 ○○○)

피고

피고 (소송대리인 법무법인 ○흥종합법률사무소 담당변호사 ○○○)

변론종결

2010. 11. 10.

주 문

1. 원고들의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다

청구취지

피고는 원고들에게 297,517,011원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라

이 유

1. 기초 사실 가. 원고들은 2007. 6. 5. 화성시 동탄택지개발사업지구 16-3블럭 외 2필지 10,322.92㎡에서 지하 6층, 지상 44층 연면적 132,250.34㎡의 주상복합건물 ‘동탄파라곤’(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하는 건축허가를 받아, 이를 건축, 분양한 공동건축주 4인 중 3인이다. 피고는 2007. 7. 9. 원고들과 이 사건 건물 (동호수 생략)에 관하여 분양계약을 체결한 자로서, ‘동탄파라곤입주예정자협의회’의 공동회장이다. 나. 원고들은 2007. 6. 11. 화성시에 착공신고를 하면서 소외 주식회사 동양건설산업(이하 ‘동양건설’이라 한다)과 체결한 총 도급금액 248,635,426,000원(부가가치세 포함)으로 기재된 2007. 6.자 공사도급계약서(이하 ‘1차 도급계약서’라 한다)를 제출하였다. 원고들은 1차 도급계약서를 제출하면서 동양건설과 체결한 다음과 같은 내용의 확약서(이하 ‘이 사건 확약서’라 한다)를 첨부하였다. 2007년 6월 체결한 상기의 공사도급계약은 착공신고를 위한 제출용으로 작성된 내용으로서 공사도급금액 등 사업의 제반 조건은 향후 실제적으로 공사도급 본 계약 체결 시 협의 확정하여 결정키로 하며, 상기의 ‘공사도급계약서’상의 내용을 이유로 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 상호간 확약합니다. 다. 원고들은 2007. 6. 12. 화성시에 입주자모집공고승인 신청을 하였고, 화성시는 2007. 6. 13.경 원고들에게 자율적으로 분양가를 인하할 것을 권고하고 미제출한 서류를 보완할 것을 통보하였다. 이에 원고들은 2007. 6. 18. 평당 분양가를 낮추고 보완사항을 갖추어 다시 화성시에 서류를 제출하였고, 화성시는 2007. 6. 20. 원고들의 입주자모집공고(안)을 승인하였다. 라. 원고들은 2008. 11. 3. 동양건설과 이 사건 건물과 관련하여 총 도급금액을 198,028,364,000원(부가가치세 포함)으로 변경한 공사도급계약(이하 ‘2차 도급계약’이라 한다)을 체결하였고, 동양건설의 위 계약변경 내역은 증권거래소를 통해 공시되었다. 마. 피고는 위와 같은 계약변경 사실을 알게 되자 다른 입주예정자들과 함께 2009. 9. 14. 원고들 및 동양건설 대표이사 등을 상대로, “원고들 및 동양건설 대표이사 등이 분양가를 부풀리기 위해 공사금액을 허위로 과장하여 기재한 공사계약서를 착공신고 시에 제출하였고, 이를 통해 수분양자들로부터 분양대금을 편취하였다.”는 취지의 고소장을 제출하였고, 이에 대하여 2010. 1. 26. 증거불충분을 이유로 한 혐의없음 처분이 내려졌다. 바. 피고는, 원고들이 공사금액을 허위로 기재한 공사계약서를 제출하는 방법으로 분양가를 부풀렸으므로 이 사건 건물의 분양가는 애초 계약했던 것보다 인하되어야 한다고 주장하면서, ‘동탄파라곤입주예정자협의회’ 인터넷 카페 게시판에 다음과 같은 글을 올리며 입주예정자들의 중도금 납부거부를 유도하였다. “금번의 중도금 부과는 공지하였다시피 불법적이며 타당성이 없는 행위입니다. 따라서 이러한 부당성을 관계 기관에 다수가 민원을 제기함으로써 당면한 중도금 문제를 원만하게 해결할 수 있다고 생각합니다. 또한 현재 진행 중인 소송에도 도움이 되리라 봅니다. 회원 여러분의 동참을 부탁드립니다.” “금번에 시행사가 보내온 일방적인 중도금 일정은 법적 효력이 미약한 것으로 화성시청에 항의하여, 화성시가 중재하여 빠른 시일 안에 시행사와 협의회가 만나서 중도금 일정을 재조정하기로 했습니다. 따라서 회원여러분께서는 중도금을 우선 납부하지 마시고 조금만 더 기다려 주시기 바라며 가장 빠른 시일 안에 추후 일정을 알려 드리겠습니다.” “중도금을 내면 소송의 의미와 강도가 반감됩니다. 506억 원이 우리의 유일한 무기인데 그것을 배제하고 납부한다면 시행사를 도와주는 꼴이 될 것 같습니다. 소송이 100% 승소한다고 아무도 말한 적이 없고 동의서의 대가보다는 나은 결과를 기대하고 위임장을 냈다면 연체료쯤은 각오하고 납부를 거부해야 한다고 봅니다.” “좀더 강도 높은 압박을 가해야만 동양을 움직이게 할 수 있지 않을까요? 게다가 중도금까지 납부해버리면 동양은 더욱 여유로와지겠지요?” “금번에 부과된 중도금은 하기의 원인으로 변경계약이 무효입니다. 1. 2,486억 총공사비 - 화성시청에 분양승인받은 금액 -에 대한 집행계획 없이 50.3%의 공정을 달성했다는 것은 무의미합니다. 우리 파라곤 계약자 동의 없이 일방적으로 감액한 506억 원에 대한 납득할만한 소명이 없는 상태에서 달성공정은 수용할 수 없기 때문입니다. 따라서 우리 입장에서 중도금은 납부할 필요가 없습니다. 2. 지난 7월경 화성시청 중재하에 시행/시공사와 협의회의 협상이 있었는데 그 당시 분명히 향후 중도금은 양자 간에 합의 또는 506억 원에 대한 소명 없이는 청구하지 않겠다고 합의한 적이 있습니다. 말하자면 감독관청인 화성시로부터 행정지도를 받은 사항이므로 금번과 같은 일방적 부과는 무효입니다.” “고소에 동참하신 회원 여러분! 금일 임시총회 결과 금번에 부과된 중도금은 근본적으로 부당한 것이기에 우리 182명의 고소인회원은 납부를 거부하기로 결의했습니다. 우리가 소송을 제기한 것은 부당하고 불법적으로 감액된 506억을 밝혀내고 정당한 우리의 권리를 찾기 위함입니다. 506억 감액에 대하여 여전히 시행사는 설명을 못 하고 있으며 심지어 화성시청에서 요청한 공정달성에 투입된 자금명세서도 제출하지 못하고 있습니다. 506억 원에 대한 법원의 결정이 있기 전까지 우리는 중도금을 납부할 수 없으며 그래서도 안 된다고 봅니다. 부당한 감액을 검찰에 고소한 우리가 그 부당함이 밝혀지기도 전에 그들이 요구한 중도금을 납부한다는 것은 불법을 용인하는 것이 되기에 우리는 금번 중도금을 거부함은 물론 향후의 잔금까지 거부할 것을 천명하는 바입니다.” “회원 여러분! 우린 한배를 탄 입장이므로 합심하여 한치의 흔들림없이 앞으로 나아간다면 우리의 권리를 찾을 수 있다고 생각합니다. 파이팅!!” “중도금 납부거부가 정당함과 동시에 연체료가 발생할 근거도 희박하며 설사 시행사에서 연체료로 우리 고소인을 압박한다 해도 그들이 법원을 통해서 506억 감액이 정당하다는 판결을 받기 전에는 아무것도 아닙니다.” “원고들이 중도금을 부과하는 것은 불법·부당한 행동이니 이를 납부할 필요가 없다. 506억 원을 돌려받아야 한다. 중도금 납부를 거부하여야 한다. 중도금 부과는 무효이니 납부할 필요가 없다. 은행에 가서 대출 취소를 요청하여 주기 바란다. 회원들의 분양계약을 전부 해제하겠다.” “원고들과 동양건설이 공모하여 분양가를 부풀려 수분양자로부터 506억 원 상당의 분양대금을 편취하려 하였다.” “우리은행 대출 관련하여 안내말씀드립니다. 수개월 전 대출약정을 하신 회원께서는 본인이 은행에 출석하여 약정서에 대출기일변경을 하지 않으면 대출이 실행되지 않습니다. 즉, 은행에 가실 필요가 없으며 자동 취소됩니다. 그러나 금번 고지서를 발부받은 후 대출신청을 완료하신 회원께서는 수고스러우시겠지만 은행에 가셔서 대출 취소를 요청해 주시기 바랍니다.” “이제 우린 입주를 불과 1년도 채 남기지 않고 있습니다. 힘을 합쳐서 강력히 대응한다면 우린 승리할 수 있을 것입니다. 고소에 동참하신 회원 여러분의 합심단결을 촉구하는 바입니다.” “중도금 독촉장은 무시하셔도 됩니다. 시행사는 지금 심각한 자금압박을 받고 있을 것이며 이번의 독촉장이 그것을 반증하는 것이 아니겠습니까? 화성시청방문 일정이 잡히면 공지할 것이니 많은 참석을 부탁드립니다. 공정거래위원회의 주택과에 진정서도 운영진이 방문하여 제출할 것이며 각종 언론에도 시행/시공사의 부당함을 알리는 데 최선을 경주하겠습니다. 회원님들 중에서 언론매체와 연결이 가능하신 분이 계시면 제게 연락을 부탁합니다.” “중도에 마음이 약해져서 이자를 스스로 부담하면서 중도금을 납부해 버린다면 동의서를 낸 회원들보다 못한 결과를 얻는 것이 아니겠습니까? 우리가 이자를 부담하면서 중도금을 낼 것이라면 왜 소송을 했겠습니까? 최소한 동의서를 낸 분들보단 더 나은 것을 더 좋은 조건을 획득하기 위함이라면 이자를 내면서 중도금을 내는 우는 범하지 않는 것이 현명하다고 생각합니다.” “우리의 목표는 3가지입니다. 1) 분양가 20% 인하, 2) 중도금 전체 무이자 전환, 3) 에어컨대금 90% 무상, 상기 3가지 목표를 향하여 힘찬 전진을 계속할 것이며 합의 거부 시는 계약 취소를 강행하기로 결의하였음을 알려드립니다.” 사. 원고들은 2010. 2. 26. 무고 및 업무방해로 피고를 고소하였고, 이에 대하여 2010. 7. 21. 증거불충분을 이유로 한 혐의없음 처분이 내려졌다. 한편, 원고들은 이 사건 건물 분양사업과 관련하여 주식회사 우리은행으로부터 2006. 7. 20. 대출을 받으면서 동양건설과 2006. 4.경 체결한 공사도급계약서(이하 ‘대출 시 사용한 도급계약서’라 한다)를 제출하였는데, 위 계약서상에는 공사 연면적 42,296.4평, 평당 공사비 3,900,000원(부가가치세 별도)으로 기재되어 있다[결국, 부가가치세를 포함한 총 공사비는 181,451,556,000원(=42,296.4×3,900,000×1.1)이다]. [인정 근거 : 갑 제1 내지 11, 14, 27호증, 을 제5 내지 8, 12, 16호증(각 가지번호 포함)] 2. 원고들의 주장 1차 도급계약서상 공사금액은, 신속히 착공신고를 마치고 분양사업을 시작하기 위해 서두르는 과정에서 임시로 시공사인 동양건설이 주장하는 금액을 기재한 것에 불과하다. 그럼에도 불구하고 피고는, 원고들이 분양가를 부풀리기 위해 허위로 공사금액을 과장하여 기재한 공사계약서를 작성하여 화성시에 제출하였다는 취지의 허위사실을 주장하며, 중도금 납부거부를 선동하고 원고들을 형사고소하였다. 피고의 이러한 중도금 납부거부 선동과 허위사실에 기한 형사고소는, 원고들의 정당한 분양업무를 방해한 것으로서 불법행위에 해당한다. 따라서 피고는 원고들에게 손해배상으로서, 수분양자들의 중도금 납부거부로 인해 결과적으로 원고들이 시공사에 공사비 지급을 못 하게 됨으로써 입은 공사비에 대한 연체이자 상당 손해 중 일부인 297,517,011원을 지급할 의무가 있다. 3. 판단 : 피고의 각 행위의 위법성 인정 여부 가. ① 대출 시 사용한 도급계약서상 총 공사금액보다 600억 원가량이 증가된 채로 1차 도급계약서가 작성되어 착공신고 시 제출되었다가, 다시 총 공사금액을 500억 원 이상 감액한 2차 도급계약서가 작성된 경위에 대하여, 원고들이 변론과정에서 일관되게 주장하고 있는 사유는 시공사가 우리 건설업계에서 차지하고 있는 위치, 건설규모 및 내용 등에 비추어 납득하기 어렵고, 그 밖에 원고들이 합리적 이유를 제시하지 못하고 있는 점, ② 이 사건 확약서는 1차 도급계약서상 공사금액이 사실상 아무런 법적 구속력도 갖지 않는다는 점을 명백히 밝히고 있는바, 그렇다면 적어도 위 공사금액으로 도급계약이 체결된 것으로 볼 수 없다는 측면에서 1차 도급계약 내용은 허위인 점, ③ 그럼에도 불구하고 동양건설은 1차 도급계약 내용을 증권거래소를 통해 공시한 점, ④ 행정청에서 이 사건 건물의 분양가를 규제할 법적 권한은 갖고 있지 않지만, 행정지도의 차원에서 분양가에 개입할 여지는 있고, 실제로 자율적으로 분양가를 낮추도록 권고하기도 하였으며, 사업시행자 입장에서 이를 전혀 무시하기는 어려운 점을 고려할 때, “원고들이 분양가를 부풀리기 위해 허위로 공사계약서를 작성하여 이를 행정청에 제출하였다”며 피고가 인터넷 카페 게시판에 올린 글들은, 비록 세부적 표현이 부정확하고 과장되었으며 법률적으로 잘못된 내용이 있다 하더라도, 그 주된 취지가 허위라고 단정할 수는 없다. 또한, 피고를 비롯한 입주예정자들은 이 사건 건물의 공사비 및 분양가 결정이 어떠한 근거로 이루어졌는지에 관한 정확한 정보를 입수하기 어려운 위치에 있고, 이 사건 건물이 위치한 화성 동탄신도시의 경우 2006년 하반기 무렵부터, 신규분양 아파트들의 시행사/시공사가 건축비 등을 부풀려 분양가를 높이는 방법으로 폭리를 취하고 있다는 의혹이 제기된 바도 있었다(을 제4의1 내지 4의3호증). 나. 사정이 위와 같다면, 피고를 비롯한 입주예정자들 입장에서는 분양가의 적절성에 대하여 충분히 의문을 제기할 수 있고, 그러한 맥락에서 이루어진 피고의 중도금 납부거부 유도 및 형사고소도 - 종국적으로 수분양자들이 원고들에게 손해배상 또는 사기 등을 이유로 한 계약 취소를 주장할 법적 권리를 갖고 있는지 여부와는 무관하게 - 그 목적의 정당성을 수긍할 수 있다. 또한, 피고 자신도 이 사건 건물의 수분양자로서 수분양자들은 중도금 납부거부로 인해 연체이자 내지 위약금 등의 불이익을 입을 수 있는바(분양계약서 제4조 제3호, 제3조 제1호, 갑 제5의1호증), 피고의 위 각 행위는 수분양자들을 대표하여 협상에서 보다 유리한 위치를 차지하기 위해 스스로의 위험부담하에 선택한 하나의 압박수단일 수는 있어도, 그 자체만으로 분양계약상 원고들의 채권을 부당하게 침해하거나, 원고들에게 일방적으로 손해를 입히는 행위라고 볼 수는 없다(원고들은, 피고가 원고들로부터 2010. 2. 23. 분양계약을 해제당한 이후에도 계속해서 중도금 납부거부를 선동하였다는 점을 강조하나, 계약해제 시기 및 해제 이후 피고의 활동내역과 기간, 피고가 원고들을 상대로 별도의 민사소송을 제기하여 위 해제의 적법성을 적극 다투고 있는 점 등을 고려할 때, 그와 같은 사정만으로 피고 행위의 위법성 판단 기준이 달라지지 않는다). 다. 피고는 “2009. 7.경 시행사/시공사와 입주예정자협의회 사이에 중도금은 양자간의 합의 또는 506억 원에 대한 소명 없이는 청구하지 않겠다고 합의하였다.”고 주장하면서 중도금 납부거부를 유도하였는바, 증인 박미순의 증언만으로 이러한 사실을 인정하기는 어렵다. 그러나 이는 중도금 납부와 관련하여 화성시의 중재하에 시행사/시공사와 입주예정자협의회가 계속 협의해 나가기로 한다는 회의 취지[실제 원고들은 화성시청의 중재요청으로 5차 중도금 납부기일을 한시적으로 보류한 바 있다(을 제11호증)]를 피고가 입주예정자들에게 유리한 방향으로 해석하여 생긴 결과로서, 시행사/시공사와 입주예정자협의회 사이의 그간 협의경과 및 이 사건 분쟁진행 경과를 고려할 때, 이러한 오해 내지 일방적 해석을 통한 선동이 사회통념상 용인할 수 없는 방법이라고 단정하기는 어렵다. 그 밖에 중도금 납부거부 유도과정에서 폭행, 협박 등 사회통념상 용인할 수 없는 수단이 사용되었다고 볼 증거도 없다. 라. 위와 같은 사정을 종합적으로 고려할 때, 피고의 중도금 납부거부 유도행위 및 고소행위는 자유시장경제질서의 허용한계 내에 있는 것으로서 위법하다고 볼 수 없다. 4. 결론 따라서 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다

판사 이우재(재판장) 최준규 범선윤

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