서울동부지방법원 2009. 3. 13. 선고 2007가합15934 판결 소유권말소등기

원고승

주문

판결이유

AI 요약

지역주택조합 총유물 처분행위의 유효성 판단

결과 요약

피고 2는 원고 금호동지역주택조합 및 원고 금호동롯데2지역주택조합에게 각 토지에 대한 소유권이전등기 말소절차를 이행하고, 피고 1은 원고 금호동지역주택조합에게 특정 토지에 대한 소유권이전등기 말소절차를 이행하며, 피고 3은 근저당권 말소등기에 승낙의 의사표시를 하라는 원고들의 청구를 모두 인용함.

사실관계

피고 2가 대표이사로 있는 윤산공영개발 주식회사(이하 '윤산개발')는 지역주택조합원들에게 아파트를 분양할 목적으로 금강제화 주식회사로부터 토지를 매수하였고, 매수인 명의는 원고들로 함.
원고들은 구 주택건설촉진법에 의하여 설립된 주택조합으로, 원고 금호동지역주택조합은 1999. 3. 27. 설립인가를, 원고 금호동롯데2지역주택조합은 1999. 11. 17. 설립인가를 받음.
원고들은 1999. 3.경 윤산개발 및 롯데건설 주식회사(이하 '롯데건설')와 조합업무대행계약을 체결하였고, 윤산개발은 업무시행 대행사로서 토지매입대행, 사업승인 등 제반업무를 수행하기로 함.
원고들은 1999. 6.경 롯데건설과 이 사건 대지 지상에 아파트를 신축하는 공사도급계약을 체결하였으며, 공사금액은 조합원 확정분양가 및 일반분양분 총수금액에서 택지매입비, 제사업추진비를 제외한 금액으로 정함.
성동구청장은 2000. 4. 1. 원고들의 아파트 건설 사업계획을 승인하였고, 사업지 북측 공공용지 및 진입도로를 개설하여 준공 전까지 성동구에 기부채납하도록 함.
롯데건설은 위 도로 건설을 위해 토지를 매수하여 원고 금호동지역주택조합 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 진입도로 개설 후 남은 잔여 토지가 이 사건 제1토지임. 이 사건 제2토지는 사업부지에서 제외된 부분임.
롯데건설은 2000. 4.경부터 공사를 시작하여 2003. 1. 9.경 이 사건 건물을 완공하고 사용승인을 얻었으며, 원고들은 2004. 6. 23. 조합 해산인가를 받아 해산함.
피고 2는 원고들이 이 사건 각 토지 처분을 위한 조합원 임시총회를 개최한 사실이 없음에도, 임의로 원고들의 임시총회 회의록을 작성하고 조합원들의 도장을 날인함.
피고 2는 위조된 임시총회 회의록과 매매계약서를 이용하여 이 사건 제1토지 및 제2토지에 관하여 피고 2 명의로 소유권이전등기를 마침.
피고 1은 피고 2가 소유권이전등기를 마친 날, 이 사건 제1목록 제1, 2항 기재 각 토지에 관하여 피고 1 명의로 소유권이전등기를 마침.
피고 3은 피고 2에 대한 채권을 담보하기 위하여 이 사건 제1목록 제3항, 제5항 내지 제10항 기재 각 토지에 근저당권설정등기를 마침.
피고 2는 원고들의 임시총회 회의록을 위조하여 행사하고, 이 사건 각 토지를 업무상 배임으로 취득한 혐의로 기소되어 현재 항소심 재판이 진행 중임.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

총유물 처분행위의 유효성

법리: 구 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원 총회의 결의에 의하여야 함. 사원 총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리 및 처분행위는 무효임. 총유물의 관리 및 처분행위는 총유물 그 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위와 이용·개량행위를 모두 포함함.
법원의 판단:
- 이 사건 각 토지를 피고 2에게 매도하는 것은 원고들의 총유물 처분에 해당함.
- 피고 2는 조합원 임시총회의 결의가 없었음에도 결의서를 위조하여 매매계약서를 작성하고 소유권이전등기를 마쳤으므로, 이는 원고들 조합 사원총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 처분행위로서 무효임.
- 따라서 피고 2와 피고 1 명의의 각 소유권이전등기는 원인 무효의 등기이므로, 원고들에게 말소할 의무가 있음.
- 피고 3은 피고 2의 채권자로서 근저당권자이므로, 등기상 이해관계 있는 제3자로서 원고들의 말소등기절차에 필요한 승낙을 할 의무가 있음.

윤산개발에 대한 권한 위임 여부

법리: 원고들이 윤산개발에게 조합의 설립과 운영 등 제반업무 처리에 관하여 위임을 하였다고 하더라도, 이 사건 각 토지의 매매에 대해서까지 원고들이 윤산개발에 권한을 부여하였음을 인정할 만한 증거가 없으면 해당 매매는 유효하지 않음.
법원의 판단: 원고들이 윤산개발에게 조합의 설립과 운영 등 제반업무 처리에 관하여 위임을 하였으나, 이 사건 각 토지의 매매에 대해서까지 권한을 부여하였음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들의 주장은 이유 없음.

롯데건설의 실질적 소유권자 또는 처분권자 주장

법리: 공사도급계약의 내용, 자금 집행 방식, 소유권 귀속 약정 등을 종합적으로 고려하여 롯데건설이 이 사건 각 토지의 실질적인 소유권자 내지 처분권자인지 여부를 판단함.
법원의 판단:
- 원고들과 롯데건설 사이의 공사도급계약은 롯데건설이 자금 집행에 관하여 단독으로 책임을 지고 공사를 완료하여 신축 아파트를 조합원들에게 인도할 의무를 지는 것을 기본 내용으로 함.
- 롯데건설이 이 사건 대지와 이 사건 각 토지를 매수하는 데 그 대금을 우선 부담하였고, 위 각 토지에 대한 소유권이전등기도 원고들 명의로 마쳤음.
- 공사도급계약 내용상 롯데건설이 집행한 자금을 대여금으로 처리하여 상계하기로 하였으므로, 롯데건설은 우선 그의 자금으로 취득하는 이 사건 각 토지 등의 소유권을 원고들에게 귀속시키기로 약정하였다고 봄이 상당함.
- 조합원들의 정산(해산) 동의서만으로는 이 사건 제2토지를 피고 2에게 매도하는 데 동의하였다고 인정하기 어려움.
- 따라서 롯데건설이 이 사건 각 토지의 실질적인 소유권자 내지 처분권자라거나, 롯데건설의 처분에 대한 합의가 있음을 전제로 한 피고들의 주장은 모두 이유 없음.

신의칙 위반 또는 권리남용 주장

법리: 피고들이 주장하는 사유만으로는 원고들의 청구가 신의칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 보기 어려움.
법원의 판단: 피고들이 주장하는 사유만으로는 이 사건 청구가 신의칙에 반한다거나, 권리남용에 해당한다고 보기는 어려우므로, 피고들의 주장은 이유 없음.

참고사실

피고 2는 원고들의 각 임시총회 회의록을 위조하여 행사하고, 이 사건 각 토지를 소유자인 원고들의 조합원들에게 배분하여야 할 임무에 위배하여 피고 2 자신이 위 각 토지를 취득하였다는 업무상 배임으로 기소되어 현재 항소심 재판이 진행 중임.

검토

본 판결은 비법인사단인 지역주택조합의 총유물 처분행위가 사원총회의 결의 없이 이루어진 경우 무효임을 명확히 함. 이는 조합의 재산권 보호와 조합원들의 권익 보장을 위한 중요한 판례로 평가됨.
특히, 업무대행사나 시공사가 자금을 투입하여 취득한 재산이라 할지라도, 계약 내용상 소유권이 조합에 귀속되기로 약정된 경우 조합의 총유물로 보아 처분행위의 유효성을 판단하는 기준을 제시함.
조합의 해산 이후에도 총유물에 대한 권리 주장이 가능하며, 신의칙이나 권리남용 주장이 쉽게 인정되지 않음을 보여줌.

서울동부지방법원

판결

원고

금호동지역주택조합 외 1인 (소송대리인 변호사 ○○○ ○ ○○)

피고

피고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 ○○○ ○ ○○)

변론종결

2009. 2. 27.

주 문

1. 가. 피고 2는 원고 금호동지역주택조합에게 별지 제1목록 기재 각 부동산에 관하여 서울동부지방법원 2003. 12. 22. 접수 제101451호로 마친 소유권이전등기의, 원고 금호동지역주택조합과 원고 금호동롯데2지역주택조합에게 별지 제2목록 기재 각 부동산에 관하여 서울동부지방법원 2003. 12. 22. 접수 제101452호로 마친 소유권이전등기의, 나. 피고 1은 원고 금호동지역주택조합에게 별지 제1목록 제1항, 제2항 기재 각 부동산에 관하여 서울동부지방법원 2003. 12. 22. 접수 제101453호로 마친 소유권이전등기의, 각 말소등기절차를 이행하라. 2. 피고 3은 별지 제1목록 제3항, 제5항 내지 제10항 기재 각 부동산에 관하여 서울동부지방법원 2003. 12. 22. 접수 제101451호로 마친 소유권이전등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라. 3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

청구취지

주문 기재와 같다.

이 유

1. 기초사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 8, 갑 제2호증의 11, 갑 제3호증의 1 내지 15, 갑 제4 내지 8호증, 갑 제9호증의 1, 2, 갑 제10 내지 13호증, 갑 제14호증의 1 내지 133, 갑 제15호증의 1, 2, 갑 제16호증의 1 내지 21, 갑 제17, 18호증, 을 제1, 2호증의 각 1, 2, 을 제3, 4호증, 을 제5호증의 1 내지 6, 을 제8호증의 1, 2, 을 제9 내지 12호증, 을 제13, 14호증의 각 1, 2, 을 제15 내지 43호증, 을 제44호증의 1, 2, 을 제45호증의 1, 2, 3, 을 제46호증, 을 제47, 48호증의 각 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있고, 반증이 없다. 가. 피고 2는 대표이사로 있는 윤산공영개발 주식회사(이하 ‘윤산개발’이라 한다)는 지역주택조합원들에게 아파트를 분양할 목적으로 1999. 2. 5. 금강제화 주식회사로부터 그 소유의 서울 성동구 금호동 4가 (지번 2 생략) 외 33필지의 토지 합계 8,957.5㎡를 매매대금 143억 6,100만 원에 매수하고, 금강제화 주식회사에 계약금 5억 원을 지급하였는데, 위 매매계약의 매수인 명의는 원고들로 하였다(당시 예화건설 주식회사가 윤산개발과 동업하기로 하고 위 매매계약에 참여하였었는데, 예화건설 주식회사는 곧 윤산개발로부터 투자금을 반환받고 공동사업에서 탈퇴하였다). 나. 원고들은 구 주택건설촉진법 제44조에 기하여 설립된 주택조합으로서, 원고 금호동지역주택조합은 1999. 3. 27. 성동구청장으로부터 주택조합 설립인가를 받았는데, 설립 당시 조합원수는 27명이었다가, 1999. 9. 30. 변경인가를 받을 당시에는 조합원수가 22명으로 감소하였으며, 원고 금호동롯데2지역주택조합은 1999. 11. 17. 주택조합 설립인가를 받았고, 그 설립인가 당시 조합원수는 227명이었다. 다. 원고들은 1999. 3.경 윤산개발 및 롯데건설 주식회사(이하 ‘롯데건설’이라 한다)와 조합업무대행계약을 체결하였는데, 그 내용은 원고들과 롯데건설이 윤산개발을 업무시행 대행사로 선정하고, 윤산개발은 “1. 주택조합 허가, 변경, 조합원관리, 행정사무 및 서무의 대행 및 협조, 2. 토지매입대행 및 조성, 사업승인 등 인·허가업무, 시공 후 조합해산시까지의 제반업무대행, 3. 사업규모에 따른 조합원 모집업무 및 모델하우스 건립 및 광고업무, 4. 입주시점에서의 조합청산에 대한 관련업무, 5. 기타 당사업과 관련한 업무일체”를 이행하며, 원고들은 위와 같은 업무시행 대행비로 세대당 600만 원을 부담하고, 윤산개발은 원고들에게 위와 같이 주식회사 금강제화로부터 매수한 사업부지 매매계약금 5억 원을 대여하되, 원고들은 조합원 50% 계약시 윤산개발에 위 계약금을 상환하기로 하는 등의 것이었다. 라. 원고들은 1999. 6.경 롯데건설과 서울 성동구 금호동 4가 (지번 1 생략) 외 35필지(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 14층 내지 24층 높이로 합계 249세대의 35평형 아파트 3동(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하는 공사도급계약을 체결하였는데, 위 도급계약에서는 공사금액에 대하여 “조합원 확정분양가 및 일반분양분 분양금 총수금액에서 택지매입비, 제사업추진비를 제외한 금액을 총 도급금액(VAT 포함)으로 하며, 사업승인 건축연면적을 나눈 금액”을 도급단가로 정하기로 하였고, 사업시행방식에 대하여는 “제사업추진비(토지대, 공사비, 기타사업추진비)를 조합원 분담금 및 일반분양대금 납부일정에 따라 원고들이 롯데건설에게 지급할 채무를 지며, 롯데건설은 원고들에게 조합원 및 일반분양자에게 공사완료 기간 내에 신축아파트를 온전히 인도할 채무를 지는 것으로서, 사업추진을 위한 제사업비의 자금집행 및 집행시점을 롯데건설이 단독으로 책임을 지고 주관하여 조합과 조합원의 금전사고 및 사업시행착오를 미연에 방지하는 것”으로 하였다. 한편, 위 도급계약의 세부사항 제3조에서는 ‘공사관련 선결사항’으로서, 다음과 같이 규정하였다. “본 공사와 관련하여 아래의 사항을 원고들의 명의로 롯데건설이 비용을 대여하여 대행하되, 대여금 및 비용의 정산은 원고들의 토지대 납부금의 일부로 자동상계 정산한다. 단 부득이 대관상 협의불가 및 결정적인 장애로 인한 사업추진이 불가할 경우는 별도의 계약 해제 조항에 따른다. ① 사업부지 및 진입로의 소유권 확보, 일체의 제한권리 및 장애사항 해소, 권리지분 정리, 제측량에 의한 지적정리 ② 학교용지분담금, 상하수도인입분담금 등의 각종 제세공과 및 분담금 납부 ③ 사업승인 완료 및 사업부지상의 지장물 철거 ④ 토지 일체의 관리신탁 및 기타 본 공사 착수에 필요한 사항“ 그리고, 위 세부사항 제14조 ‘공사금액의 지급’ 항목에서는 원고들의 조합원이 합계 1억 6,700만 원의 토지대 및 건축비 분담금을 롯데건설에게 지급하되, 계약금 1,800만 원은 가입계약시 지급하고, 중도금은 7차례에 걸쳐 합계 1억 3,000만 원을 지급하며, 잔금 1,900만 원은 입주시에 지급하기로 규정하였고, 제15조 ‘조합원의 추가부담’ 항목에서는 조합원 분담금은 업무시행대행비(600만 원)을 제외하고는, 위 1억 6,700만 원 이외에 추가 분담금은 없는 것으로 하였다. 마. 성동구청장은 2000. 4. 1. 원고들의 이 사건 대지 9,081.56㎡ 지상에 249세대의 아파트를 건설하는 사업계획을 승인하여 달라는 신청에 대하여 승인을 하였는데, 그 사업계획승인의 이행조건의 하나로서, 사업지 북측 공공용지 및 진입도로(6m)를 도로의 구조·시설기준에 관한 규정에 맞게 개설하여 준공 전까지 성동구에 기부채납 하도록 하였다. 바. 롯데건설은 위와 같은 도로 건설을 예상하고 위 사업계획 승인 전부터 도로부지 매수를 시작하였는데, 위와 같은 사업계획 승인에 따른 기부채납 조건을 이행하기 위하여 위 도로부지로서 서울 성동구 금호동 (지번 3 생략) 외 9필지 합계 548.71㎡를 각 매수하여 2000. 5. 22.부터 2001. 8. 24.까지 원고 금호동지역주택조합의 명의로 각 소유권이전등기를 마쳤다. 그리고, 위와 같이 각 매수한 토지를 분할하여 그 지상에 진입도로를 개설하였는데, 이와 같이 진입도로를 개설하고 남은 분할 후의 잔여 토지가 별지 제1목록 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다)이다. 한편, 별지 제2목록 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 제2토지’라 한다)는 이 사건 대지 중에서 주변 토지소유자 등이 점유하고 있어서 사업진행이 어려운 관계로 사업부지에서 제외된 부분이다(이하 위 이 사건 제1토지와 이 사건 제2토지를 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 한다). 사. 롯데건설은 2000. 4.경부터 공사를 시작하여 2003. 1. 9.경 이 사건 대지 지상에 이 사건 건물을 완공하고, 이에 대한 사용승인까지 얻었고, 이후 원고들의 조합원들도 이 사건 건물에 각 입주를 마쳤다. 그리고, 원고들은 2004. 6. 23. 사업이 종료됨에 따라 조합 해산인가를 받아 해산하였다. 아. 피고 2는 실제로 원고들이 이 사건 각 토지 처분을 위한 조합원 임시총회를 개최한 사실이 없음에도, 윤산개발의 직원인 소외 1과 함께 2003. 1. 중순경 “2002. 12. 21. 14:00경 원고 금호동지역주택조합 조합원 21명 전원이 참석한 임시총회에서 아파트 완공 후 남은 자투리땅인 이 사건 제1토지 합계 329.8㎡를 4억 5,000만 원에, 같은 날 16:00경 원고 금호동롯데2지역주택조합 사무실에서 조합원 220명이 참석하여 아파트 완공 후 남은 위 조합 명의의 자투리땅인 이 사건 제2토지 합계 35.3㎡를 윤산개발 대표이사 피고 2에게 700만 원에 각 매도하기로 결의하였다”는 내용으로 원고들의 각 임시총회 회의록을 작성하고, 피고 2는 보관하고 있던 원고들의 조합원들의 도장을 각 날인하여 원고들 명의의 위 조합원 임시총회 회의록을 임의로 작성하였다. 이와 함께 피고 2는 원고들이 조합해산을 위한 임시총회를 개최한 사실이 없음에도, 위 소외 1과 함께 2003. 8. 9.경 “2003. 8. 9. 원고 금호동롯데2지역주택조합아파트 설립인가자 226명과 원고 금호동지역주택조합 설립인가자 21명 전원이 참석하여 회의를 개최하고, 이 사건 각 토지와 같은 사업부지 자투리땅과 기부채납 후 남은 잔여 토지 등 조합 명의의 토지나 건물이 모두 정리되었으므로 조합을 해산한다”는 취지의 회의록을 임의로 작성하고, 이에 허락 없이 원고들 조합원들의 도장을 날인하였다. 자. 피고 2는 2003. 8. 11. “원고들이 이 사건 각 토지를 피고 2에게 매도하는 데에 롯데건설이 협조하여 달라”는 내용으로 원고들 명의의 통지를 롯데건설에 하였다. 이후 피고 2는 위와 같이 임의로 작성한 원고들의 임시총회 회의록과 원고들을 매도인으로 한 각 매매계약서를 작성한 후, 이를 이용하여 이 사건 제1토지에 관하여 서울동부지방법원 2003. 12. 22. 접수 제101451호로 2003. 11. 20.자 매매를 원인으로 하여 피고 2 앞으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 이 사건 제2토지에 관하여서도 서울동부지방법원 2003. 12. 22. 접수 제101452호로 2003. 11. 23.자 매매를 원인으로 하여 피고 2 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 한편, 피고 2는 2003. 12. 2.경 롯데건설에 이 사건 제1토지의 매매대금 4억 5,000만 원과 이 사건 제2토지의 매매대금 700만 원, 합계 4억 5,700만 원에서, 윤산개발이 롯데건설로부터 받을 시행대행료 잔액 4,740만원과 윤산개발이 화곡동 사업시행대행비로 롯데건설로부터 별도로 지급받을 3억 550만 원을 합한 3억 5,290만 원을 상계한 나머지 1억 410만 원을 지급하겠다는 통지를 하고, 2003. 12. 22. 위 1억 410만 원을 롯데건설에 지급하였다. 차. 피고 1은 피고 2는 위와 같이 이 사건 각 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 날인 2003. 12. 22. 그의 앞으로 별지 제1목록 제1, 2항 기재 각 토지에 관하여 서울동부지방법원 2003. 12. 22. 접수 제101453호로 2003. 12. 3.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 한편, 피고 3은 피고 2에 대한 채권을 담보하기 위하여 각 채무자를 피고 2로 하여, 별지 제1목록 제3항, 제5항 내지 제10항 기재 각 토지에 관하여, 2005. 4. 18. 서울동부지방법원 2005. 4. 18. 접수 제23909호로 채권최고액을 3억 4,000만 원으로 한 근저당권설정등기를, 2005. 4. 21. 서울동부지방법원 2005. 4. 21. 접수 제24773호로 채권최고액을 2억 원으로 한 근저당권설정등기를, 2006. 12. 18. 서울동부지방법원 2006. 12. 18. 접수 제101842호로 채권최고액을 3억 2,900만 원으로 한 근저당권설정등기를 각 마쳤다. 카. 피고 2는 2008. 7. 31. 위와 같이 원고들의 각 임시총회 회의록을 위조하여 행사하고, 이 사건 각 토지를 소유자인 원고들의 조합원들에게 배분하여야 할 임무에 위배하여 피고 2 자신이 위 각 토지를 취득하였다는 업무상 배임으로 기소되었고, 이에 대하여 서울남부지방법원은 2008고단2310호로 2009. 2. 12. 판결을 선고하였다. 위 법원은 위 각 사문서위조 및 행사와 이 사건 제2토지와 관련된 업무상배임의 점에 대하여는 유죄로, 이 사건 제토지와 관련된 위 업무상배임의 점에 대하여는 롯데건설이 위 토지에 대한 실질적 처분권자라는 이유로 무죄로 각 판결하였으며, 이에 대하여 피고 2와 소외 1 및 검사가 모두 항소하여 현재 항소심 재판이 진행 중이다. 2. 주장 및 판단 가. 청구원인에 대한 판단 (1) 구 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 사원 총회의 결의에 의하여야 하는 것이므로, 정관이나 규약에 정함이 없는 이상, 사원 총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 관리 및 처분행위는 무효라고 할 것이고, 여기서 총유물의 관리 및 처분행위라 함은 비록 단순한 채무부담행위는 포함하지 아니하나, 총유물 그 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위와 이용·개량행위는 모두 포함한다고 할 것이다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2004다45349 판결 등 참조). (2) 위 인정사실에 비추어 보면, 당초 구 주택건설촉진법상의 주택조합으로서 각 비법인사단인 원고들의 명의로 소유권이전등기 되어있던 이 사건 각 토지를 피고 2에게 매도하는 것은 총유물의 처분에 해당한다고 볼 것이다. 그런데, 피고 2는 위와 같이 조합원 임시총회의 결의가 전혀 없었는데도 그 결의서를 위조하여 원고들과 이 사건 각 토지에 관한 매매계약서를 작성하고, 그 매매계약에 기하여 피고 2 명의로 각 소유권이전등기가 마쳐졌으며, 이후 위 소유권이전등기에 터 잡아 별지 제1목록 제1, 2항 기재 토지에 관하여 피고 1 명의로 소유권이전등기가 순차로 마쳐졌는바, 이는 원고들 조합 사원총회의 결의를 거치지 않은 총유물의 처분행위에 해당하는 것으로서 무효라고 할 것이다. 따라서, 위 각 토지에 관한 피고 2와 피고 1 명의의 위 각 소유권이전등기는 모두 원인 무효의 등기라 할 것이므로, 원고들에게 피고 2와 피고 1은 특별한 사정이 없는 한 그 명의의 위 각 소유권이전등기를 말소할 의무가 있다. (3) 그리고, 피고 2는 원고들에게 위와 같이 각 소유권이전등기의 말소의무를 부담하고 있는 이상, 피고 2의 채권자로서 별지 제1목록 제3항, 제5항 내지 제10항 기재 각 토지에 관한 근저당권자인 피고 3으로서는 등기상 이해관계 있는 제3자로서 등기권리자인 원고들의 위 말소등기절차에 필요한 승낙을 할 의무가 있다. 나. 피고들의 주장에 대한 판단 (1) 피고들의 주장 ① 원고들은 조합의 업무와 관련된 일체의 권한을 윤산개발에 위임하였고, 피고 2는 원고들로부터 이러한 권한을 위임받은 윤산공영과 매매계약을 체결하고 이 사건 각 토지를 취득하였으므로, 피고 2의 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기는 원인무효라 할 수 없다. ② 원고들의 조합원들은 롯데건설과의 도급계약 등에서 조합원들이 분담금 1억 6,500만 원과 사업대행비 600만 원 이외에 추가로 비용을 부담하지 않는 반면, 롯데건설은 조합원들에게 각 아파트 1세대씩을 공급하고, 나머지 수익이나 손해에 대하여는 롯데건설이 이를 모두 부담하기로 약정하였는바, 이는 롯데건설이 단순한 시공사에 불과한 일반적인 도급제 공사계약이 아니라, 사업시행 후의 잔여 토지 등에 대하여 롯데건설이 처분권을 가지는 지분제 공사계약이다. 그리고, 롯데건설은 이 사건 각 토지를 편의상 원고들의 명의로 등기하기는 하였으나, 실제로는 롯데건설이 그 매입대금을 지급한 것이므로, 이 사건 각 토지는 롯데건설이 사업시행으로 취득한 수익에 해당하고, 원고들의 조합원들은 이에 대하여 아무런 이해관계를 가지지 못하는 것이어서, 롯데건설이 이를 사실상 처분할 권한이 있는 것이다. 특히, 이 사건 제2토지의 경우 피고 2는 원고들의 해산에 앞서 조합원들에게 위 토지를 사업부지에서 제외하여 정산하는데 대하여 정산동의서를 받은 사실이 있으므로, 이와 같은 정산동의에는 이 사건 제2토지의 소유권 및 처분에 대한 합의가 있었다고 볼 것이다. 그러므로, 위와 같이 피고 2는 이 사건 각 토지에 대하여 처분권을 가진 롯데건설로부터 이 사건 각 토지를 매수하여 등기하거나, 또는, 조합원들의 처분에 대한 합의에 기초하여 소유권이전등기를 마쳤으므로, 위 각 소유권이전등기는 실체권리관계에 부합하는 등기로서 유효하다. ③ 원고들은 이미 해산되어 피고 2는 이 사건 각 토지를 취득한 후 이에 관한 일체의 비용을 부담하였고, 원고들은 해산 당시나 그 이후에도 이 사건 각 토지에 대하여 피고 2 명의로 소유권을 이전하는데 대하여 아무런 이의를 제기하지 않다가 뒤늦게 소유권을 주장하고 있으며, 원고들이 일체의 업무를 윤산개발에 위임하여 처리하여 왔으면서도 유독 이 사건 토지의 매매에 관하여서만 그 효력을 문제 삼고 있는 점 등 제반사정을 참작하면, 원고들의 이 사건 청구는 신의칙에 위반되거나 권리남용에 해당된다. (2) 판단 가) 먼저 피고들의 위 ①주장에 대하여 본다. 살피건대, 을 제6호증의 1, 2, 3, 을 제7호증의 각 기재에 의하면, 원고들이 2002. 5.과 2002. 10.에 윤산개발에 대하여 “1. 토지매입에 관한 사항, 2. 조합구성에 관한 사항, 3. 조합대표자 및 임원구성, 4. 조합 제규약 작성, 5. 시공사 및 설계사무소 선정 및 계약업무, 6. 주택조합 운영 및 관련사무 일체, 7. 조합자금의 운용 및 관리, 정산업무, 8. 기타 사업추진에 따른 사무일체, 9. 인감사용에 관한 업무”에 관하여 위임계약서를 작성하고, 조합장의 직인까지 윤산개발에 맡겨 임의로 사용하게 하였던 사실은 인정된다. 그러나, 위와 같이 원고들이 윤산개발에게 조합의 설립과 운영 등 제반업무 처리에 관하여 위임을 하였다고 하더라도, 이 사건 각 토지의 매매에 대해서까지 원고들이 윤산개발에 권한을 부여하였음을 인정할 만한 증거는 없으므로, 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다. 나) 다음으로 피고들의 위 ②주장에 대하여 보건대, 위 인정사실과 같이 원고들과 롯데건설 사이의 공사도급계약은, 원고들의 조합원들이 분담금과 분양대금을 납부함으로써 롯데건설에게 공사대금 등을 지급하고, 롯데건설은 자금집행 등에 관하여 단독으로 책임을 지고 공사를 완료하여 신축 아파트를 조합원들에게 인도할 의무를 지는 것을 기본 내용으로 하고, 사업부지 및 ‘진입로’의 소유권 확보 등과 관련하여서는 롯데건설이 원고들에게 비용을 대여하여 원고들 명의로 소유권을 취득하고, 추후 위 대여금에 대하여 원고들의 토지대금 일부로 상계·정산하기로 하고 있는 점, 롯데건설은 위 공사도급계약의 취지에 따라 이 사건 대지와 이 사건 각 토지를 매수하는데 있어서 그 대금을 우선 롯데건설이 부담하였고, 위 각 토지에 대한 소유권이전등기도 원고들 명의로 마쳤던 점 등 제반사정에 비추어 보면, 비록, 롯데건설이 실질적으로 원고들의 관여 없이 이 사건 각 토지 등을 매입하여 공사를 진행하고, 도로를 기부채납하는 등으로 독자적으로 업무를 진행하여 온 것이 사실이라고 하더라도, 이는 위 공사도급계약상 롯데건설이 자금의 집행에 관하여 단독으로 책임을 지기로 한데 따른 것이라고 볼 수 있고, 위와 같이 롯데건설이 집행한 자금을 대여금으로 처리하여 상계하기로 한 공사도급계약의 내용상 롯데건설은 우선 그의 자금으로 취득하는 이 사건 각 토지 등의 소유권을 원고들에게 귀속시키기로 약정하였다고 봄이 상당하다. 한편, 을 제49호증의 1 내지 10의 각 기재에 의하면, 2002. 10.경 원고의 조합원들이 “이 사건 대지상에 건립 완료된 주택조합 아파트와 관련, 본 사업이 성공적으로 마무리되어 조합원에 주택 공급이 완료됨으로써 본 사업의 목적이 달성되었기에, 주택건설촉진법 제44조 및 동 시행령 제42조 제4항에 의거 조합원 동·호수 및 지분이 확정되었음을 확인하고, 조합해산인가 및 정산에 대해 동의합니다”라고 기재된 조합 정산(해산) 동의서에 각 서명, 날인한 사실을 인정할 수 있으나, 이러한 사정만으로는 원고들의 조합원들이 이 사건 제2토지를 피고 2에게 매도하는 데에 대하여 동의하였다고 인정하기는 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 결국, 위와 같은 점에 비추어 볼 때, 롯데건설이 이 사건 각 토지의 실질적인 소유권자 내지 처분권자라거나, 롯데건설의 처분에 대한 합의가 있음을 전제로, 피고 2 명의의 각 소유권이전등기가 실체관계에 부합하여 유효하다는 피고들의 위 주장도 모두 이유 없다. 다) 마지막으로 피고들의 위 ③주장에 대하여 보건대, 피고들이 주장하는 사유만으로는 이 사건 청구가 신의칙에 반한다거나, 권리남용에 해당한다고 보기는 어려우므로, 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다. 3. 결론 따라서, 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략]

판사 김태경(재판장) 오병희 박판규

하이라이트

하이라이트된 내용이 없습니다.