서울남부지방법원 2017. 6. 15. 선고 2016가단29900 판결 건물인도등
원고패
주문
판결이유
AI 요약
건축물대장 현황도 오류로 인한 경매 부동산 소유권 분쟁
결과 요약
- 원고의 피고 점유 건물 인도 및 부당이득금 지급 청구를 기각함.
사실관계
- 이 사건 건물은 1993. 1. 18. 신축되었으며, 각 층마다 1호와 2호의 집합건물이 있음.
- 신축 후 집합건축물대장 생성 과정에서 실제 출입문에 표시된 호수와 달리 모든 층의 1호와 2호 건물의 현황도가 서로 뒤바뀌어 첨부됨.
- 그러나 현황도를 제외한 각 집합건축물대장과 부동산등기부등본의 기재사항은 모두 일치하며, 이는 출입문에 표시된 호수를 기준으로 한 현황 건물 내역에 부합함.
- 모든 소유주 및 세입자들은 출입문에 표시된 대로 소유 및 점유를 개시하였고, 이를 기초로 법률관계가 형성됨 (단, 4층은 2007. 1. 30. 현황도 정정 완료).
- 2층 1호 소유자 소외 1의 근저당권에 기한 부동산임의경매(서울남부지방법원 2015타경2598)가 2015. 2. 4. 개시됨.
- 담당 사법보좌관은 2015. 7. 6. 피고에게 2층 1호와 2호의 현황도 오류를 고지하며 조치를 제안함.
- 피고를 비롯한 소유자들은 2016. 5. 11.(일부 2016. 5. 17.) 강서구청에 현황도 정정 신청을 하였고, 강서구청장은 2016. 5. 18. 이를 정정함.
- 현황도 정정 사실을 모른 채 2층 1호 경매절차가 진행되었고, 원고는 2016. 5. 31. 매각대금을 완납함.
- 피고는 2012. 2. 9. 이 사건 건물 2층 2호 소유권을 취득하여 현재 점유 중이며, 같은 층 옆 건물은 소외 1과 임대차계약을 체결한 소외 2가 점유 중임.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
경매 대상 부동산의 특정 및 소유권 취득 여부
- 쟁점: 건축물대장 현황도 오류가 있는 상황에서 경매를 통해 취득한 부동산의 실제 소유권이 어디에 미치는지 여부.
- 원고 주장: 건축물대장과 부동산등기부등본의 기재 내용이 다른 경우 건축물대장이 우선하며, 피고가 점유한 건물이 경매 대상이었으므로 피고는 원고에게 건물을 인도하고 부당이득금을 지급해야 함.
- 법원의 판단:
- 원고의 주장은 건축물대장과 부동산등기부등본의 기재 내용이 서로 다르다는 전제에 기초하나, 이 사건의 경우 부동산등기부등본 표제부 기재 내용은 집합건축물대장 기재 내용과 다르지 않음. 단지 부동산등기부등본에 반영되지 않는 집합건축물대장상의 건축물 현황도만 뒤바뀐 것이므로, 부동산등기부등본 표제부와 건축물대장 기재 내용 불일치 법리를 그대로 적용하는 것은 부적절함.
- 경매절차의 안정성 도모 필요성은 인정되나, 채무자가 아닌 제3자가 소유 및 점유해 온 건물을 대상으로 경매가 진행되었다고 하여 채무자와 실질적으로 무관한 건물에 저당권이나 경매에 따른 법적 효력이 창설적으로 발생한다고 보기는 어려움. 오히려 건물의 현황도 정정을 통해 20년 넘게 형성되어 온 거래의 안정성을 도모하는 것이 더 중요하다고 판단됨.
- 원고가 매각대금을 납부하기 전에 이미 2층 1호와 2호의 각 현황도가 정정되어 건축물대장상의 불일치가 해소된 상태였으므로, 원고가 경매를 통해 취득한 건물이 피고가 점유하는 2층 2호 건물이라고 보기 어려움.
- 대법원 2003. 11. 13. 선고 2001다37910 판결은 부동산등기부와 대장상의 소유자에 관한 사항이 일치하지 않는 경우에 관한 것으로 이 사건과는 사안이 달라 그 법리를 그대로 적용할 수 없음.
- 피고의 건축물 현황도 정정 경위가 적절치 못한 측면이 있으나, 그러한 사정만으로 피고 점유 건물이 경매 대상 부동산이라고 보기 어려움. 원고 역시 피고 점유 건물이 채무자가 실제 소유 및 점유하던 건물이 아님을 충분히 인식하고 있었던 것으로 판단되며, 그에 따른 위험을 감수했다고 봄이 상당함.
검토
- 본 판결은 건축물대장상의 현황도 오류가 부동산등기부등본의 기재 내용과 직접적인 불일치를 초래하지 않는 경우, 경매를 통한 소유권 취득에 있어 실제 현황과 기존 법률관계의 안정성을 우선적으로 고려한 점이 주목됨.
- 특히, 경매절차의 안정성이라는 공익적 가치와 실제 현황에 부합하는 거래의 안정성이라는 사익적 가치 사이에서 후자를 더 중요하게 판단하여, 실제 점유 및 소유 현황을 무시한 채 형식적인 대장 기재만을 근거로 소유권을 인정하지 않음으로써, 부동산 거래의 실질을 중시하는 태도를 보임.
- 경매 매수인이 경매 대상 부동산의 현황을 충분히 확인하고 그에 따른 위험을 감수해야 한다는 점을 시사함.
서울남부지방법원
판결
원고
와이에스투자개발 주식회사 (소송대리인 법무법인 ○린 담당변호사 ○○○ ○ ○○)
피고
피고 (소송대리인 김성환)
변론종결
2017. 4. 13.
청구취지
피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하고, 6,630,000원 및 이에 대하여 이 사건 2017. 3. 8.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율에 의한 금원을, 2017. 3. 2.부터 위 건물에 관한 피고의 사용·수익 종료일까지 월 733,300원의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.이 유
1. 인정사실 가. 서울 강서구 (주소 생략) 지상 건물(이하 이 사건 건물이라고 한다)은 1993. 1. 18.경 신축되었는데, 지층 및 1층 내지 4층의 각 층마다 1호와 2호 2개씩의 집합건물이 있고, 그 2개의 집합건물은 서로 좌우만 뒤바뀌어 있을 뿐 면적, 구조 등 그 밖의 것들은 모두 동일하다. 나. 그런데 이 사건 건물 신축 후 그 집합건축물대장을 생성하는 과정에서 실제 각 집합건물의 출입문에 표시된 건물의 호수와 달리 모든 층의 1호와 2호 건물의 각 현황도가 서로 뒤바뀌어 첨부되었다. 다. 그러나 이처럼 좌우가 뒤바뀌어 첨부된 건축물 현황도를 제외하면, 이 사건 건물의 각 집합건축물대장과 부동산등기부 등본의 기재사항은 모두 일치하며, 이는 출입문에 표시된 호수를 기준으로 한 현황 건물의 실제 내역에도 부합한다. 라. 이에 이 사건 건물 내 모든 집합건물의 소유주 및 세입자들은 출입문에 표시된 대로 각 집합건물에 관한 소유 및 점유를 개시하였으며, 이를 기초로 각종 법률관계가 형성되어 왔다(단, 4층의 경우에는 2007. 1. 30. 무렵 1호와 2호의 건축물 현황도가 서로 뒤바뀐 것을 인식하고, 건축물표시정정절차를 통하여 각 집합건축물대장에 첨부된 건축물 현황도를 실제 현황에 맞게 서로 맞바꿈으로써 이를 바로잡았다). 마. 그러던 중 이 사건 건물 중 2층 1호의 소유자이던 소외 1이 설정한 근저당권에 기하여 2층 1호에 관한 부동산임의경매(서울남부지방법원 2015타경2598, 이하 이 사건 경매라고 한다)가 2015. 2. 4. 개시되었고, 위 경매절차에서 2층 1호와 2호의 집합건축물대장상 현황도가 뒤바뀐 것을 알게 된 담당 사법보좌관은 2015. 7. 6. 피고에게 이와 같은 사실을 고지하며 ‘소외 1과 협의하여 실제 점유 부분을 서로 바꾸거나, 건축물 현황도와 등기부를 현황에 맞게 경정하는 방법 등을 제안하며, 특별한 조치가 없을 경우 피고가 점유하고 있는 건물에 경매가 진행될 예정임’을 통지하였다. 바. 그 후 피고를 비롯한 이 사건 건물의 각 집합건물 소유자들(단, 앞서 본 바와 같이 이미 집합건축물대장의 현황도 정정이 완료된 4층 소유자들은 제외)은 2016. 5. 11.(일부는 2016. 5. 17.) 관할관청인 강서구청을 상대로 실제 현황 및 소유관계에 부합하지 않는 각 층별 1호와 2호의 현황도를 맞바꾸는 형식으로 각 집합건축물대장을 정정하여 달라는 신청을 하였고, 강서구청장은 2016. 5. 18. 위 신청에 따라 각 층별 1호와 2호의 집합건축물대장상 현황도를 서로 맞바꾸는 방법으로 이를 정정하여 주었다. 사. 그러나 위와 같이 이 사건 건물의 2층 1호와 2호의 각 집합건축물대장의 현황도가 정정된 사실을 모른 채 2층 1호에 관한 이 사건 경매절차는 그대로 진행되었고, 원고는 최고가매수인으로서 2016. 5. 31. 매각대금을 완료하였다. 아. 한편, 피고는 2012. 2. 9. 이 사건 건물 2층 2호에 관한 소유권을 취득한 이래 현재 점유하고 있는 건물을 계속 점유하여 왔고, 같은 층의 그 옆 건물에는 소외 1과 임대차계약을 체결한 소외 2가 거주하며 이를 점유하고 있다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5호증, 을 1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 피고의 본안 전 항변에 관한 판단 피고는, 원고가 이 사건 경매절차를 통하여 경락받은 건물은 이 사건 건물 중 2층 1호 건물이므로, 2층 2호 건물의 소유자이자 점유자인 피고를 상대로 한 이 사건 소는 피고적격이 없는 자를 상대로 한 부적법한 소라는 취지로 주장하나, 이행의 소에 있어서는 원고에 의하여 이행의무자로 지목된 자가 피고적격을 가지는 것이므로, 피고의 본안 전 항변은 이유 없다. 3. 청구원인에 관한 판단 가. 원고 주장의 요지 건물의 표시나 현황에 관하여, 건축물대장과 부동산등기부등본의 기재내용이 서로 다른 경우 건축물대장이 부동산등기부등본에 우선하며, 이에 따라 이 사건 건물 중 2층 1호에 관한 이 사건 경매절차에서 피고가 점유하고 있는 건물을 경매대상 건물로 판단하고 경매절차가 진행되어 원고가 이를 낙찰받은 이상, 피고는 적법하게 소유권을 취득한 원고에게 그 점유 건물을 인도하고, 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 그러나 위 인정사실에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 볼 때, 갑 1 내지 8호증의 각 기재만으로는, 원고가 피고 점유 건물의 소유권을 취득하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고 점유 건물의 소유권이 원고에게 있음을 전제로 한 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. ⑴ 원고는 건축물대장의 기재 내용과 부동산등기부등본의 기재내용이 서로 다르다는 전제 하에 이 사건 건물 2층 1호의 집합건축물대장상 기존에 첨부되어 있던 현황도를 우선하여 원고가 피고 점유 건물을 적법하게 낙찰받은 것이라는 취지로 주장하나, 이 사건 건물 2층 1호 및 2호의 각 부동산등기부등본 표제부에 기재된 내용은 해당 각 집합건축물대장의 기재 내용과 다른 부분이 없으며, 단지 부동산등기부등본에는 반영되지 않는 집합건축물대장상의 건축물 현황도가 서로 뒤바뀐 것일 뿐이므로, 부동산등기부등본 표제부의 기재 내용과 건축물대장의 기재 내용이 서로 일치하지 않는 경우의 법리를 그대로 적용하는 것은 적절치 않다. ⑵ 또한 원고는, 이 사건 건물 중 2층 1호에 관한 부동산임의경매절차는 피고가 점유하고 있는 건물을 대상으로 하여 이루어졌고, 다수의 이해관계인이 참여한 위 경매절차에서 최고가매수인으로서 매각대금을 완납한 원고는 선의의 경락인으로서 보호받아야 한다는 취지로도 주장하고 있으며, 실제 경매절차의 특수성에 비추어 그 안정을 도모할 필요성이 큰 것도 사실이나, 경매대상건물의 소유현황이나 점유현황, 담보권설정경위 등 그 때까지 형성되어 온 법률관계에 대해서는 고려하지 않은 채 단지 건축물 대장에 첨부된 현황도만을 기준으로 해당 부동산임의경매절차의 채무자나 채권자, 담보권자 등의 실제 의도와는 달리 채무자가 아닌 제3자가 소유 및 점유하여 온 건물을 대상으로 한 경매절차가 진행되었다고 하여 채무자와 실질적으로 아무런 상관도 없는 건물에 새로이 저당권이나 경매에 따른 법적 효력이 창설적으로 발생된다고 보기는 어렵다(오히려 이 사건의 경우 경매절차의 안정성을 도모하기보다는 건물의 현황도 정정을 통하여 지금까지 20년 넘게 이 사건 건물의 실제 현황을 기초로 각 집합건물에 관하여 진행되어 온 거래의 안정성을 도모하는 것이 훨씬 더 중요하다고 판단된다). ⑶ 게다가 이 사건 건물 중 2층 1호와 2호는 원고가 이 사건 경매절차에서 매각대금을 납부하기 전에 각 현황도가 정정되어 원고가 확정적으로 소유권을 취득하기 전에 이미 그 건축물대장상의 불일치가 해소된 상태에 있었는바, 원고가 이 사건 건물의 2층 1호에 관한 이 사건 경매절차를 통하여 경락받은 건물이 피고가 점유하고 있는 2층 2호 건물이라고 보기도 어렵다(이에 대해 원고는, 대법원 2003. 11. 13. 선고 2001다37910 판결을 근거로 부동산등기부에 먼저 정정사항이 반영되어야 하므로 단지 2층 1호 및 2호에 대한 집합건축물대장상의 현황도가 정정되었다는 이유만으로 원고의 소유권 취득을 부인할 수는 없다는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물 2층 1호 및 2호 등에 대한 건축물 현황도가 정정되었다고 하더라도, 부동산등기부등본에 이를 반영하여 정정할 만한 사항이 있는 것은 아닐 뿐만 아니라, 위 대법원 판결은 부동산등기부와 대장상의 소유자에 관한 사항이 일치하지 않는 경우에 관한 것으로서 이 사건과는 사안이 달라 그 법리를 그대로 적용할 수는 없으므로, 위 대법원 판결을 근거로 한 원고의 위 주장은 이유 없다). ⑷ 비록 피고가 이 사건 건물 2층 2호의 건축물 현황도를 정정하기까지의 전체적인 경위나 시기, 그에 따른 후속 조치 등에 비추어 볼 때 적절치 못한 측면이 있는 것은 사실이나, 이러한 건축물 현황도의 정정이 피고의 의무라고 보기 어려운 이상, 그러한 사정만으로 피고가 점유하고 있는 건물이 이 사건 경매절차의 대상이 되는 부동산이라고 보기 어렵고, 오히려 그 경매과정에 비추어 볼 때 원고 역시 피고가 점유하고 있는 건물이 부동산임의경매절차의 채무자인 소외 1이 실제 소유 및 점유하던 건물이 아님을 충분히 인식하고 있었던 것으로 판단되는바, 그에 따른 위험 또한 어느 정도 감수하였다고 봄이 상당하다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략]판사 장욱
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