분양보증계약상 '보증사고'의 의미 및 면책약관 적용 범위

결과 요약

• 아파트 건축공사 시행자와 분양보증계약을 체결한 대한주택보증 주식회사가 보증사고로 인정하여 수분양자에게 입주금의 납부중지 등을 통보하기 이전이라 하더라도, 객관적·실질적으로 볼 때 시행자가 분양계약을 이행하는 것이 사회통념상 불가능하게 된 이후에 이를 이유로 분양계약을 해제한 수분양자는 분양보증계약의 보증대상에 포함됨을 판시함.

사실관계

• 소외 1 주식회사는 2005. 4. 14. 신청인과 아파트 건축공사 도급계약을 체결하고, 2005. 6. 24. 피신청인(대한주택보증 주식회사)과 주상복합주택 분양보증계약을 체결함.
• 이 사건 분양보증약관 제4조 제1항 제12호(이 사건 면책약관)는 '보증사고 전에 분양계약의 해제 또는 해지로 인하여 주채무자가 보증채권자에게 반환하여야 할 입주금'에 대하여는 보증채무를 이행하지 않는다고 규정함.
• 소외 1 주식회사는 2005. 7.경부터 아파트 분양을 시작하여 188세대 중 135세대를 분양하였으나, 입주예정일인 2008. 8. 말경부터 3개월이 지나도록 아파트를 완공하지 못함.
• 이에 2008. 12. 5.경부터 2009. 5.경까지 아파트 수분양자 135세대 중 112세대(이 사건 해제수분양자)가 분양계약을 해제함.
• 피신청인은 2009. 7. 8. 소외 1 주식회사가 분양계약을 이행할 수 없다고 인정하여 보증사고 발생 처리를 하고 수분양자들에게 입주금 납부중지를 통보함.
• 피신청인은 2009. 9. 1. 보증채무이행방법을 환급이행으로 확정하고 수분양자들에게 안내문을 발송함.
• 신청인은 피신청인의 환급이행 결정이 무효이거나, 이 사건 해제수분양자들에게 환급이행을 하더라도 신청인에게 구상의무가 없다고 주장하며 이 사건 신청을 제기함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 피신청인의 환급이행 결정이 무효인지 여부

• 쟁점: 이 사건 해제수분양자들이 이 사건 면책약관에 따라 보증대상에서 제외되는지, 피신청인의 환급이행 결정이 재량권 남용으로 무효인지 여부.
• 법리:
  • 약관은 신의성실의 원칙에 따라 공정하게 해석되어야 하며, 뜻이 명백하지 않은 경우 고객에게 유리하게 해석되어야 함. 특히 면책약관은 사업자에게 엄격하게 해석해야 함.
  • 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 (가)목은 '주택분양보증'의 의미를 사업주체가 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우의 보증으로 규정함.
  • 분양보증 제도의 1차적인 목적은 주택에 관한 분양계약자를 보호하기 위한 것임.
• 법원의 판단:
  • 이 사건 해제수분양자들은 이 사건 면책약관에서 말하는 '보증사고 전에 해제한 수분양자'에 해당한다고 볼 수 없어 이 사건 분양보증계약의 보증대상에 포함됨.
  • 피신청인이 이 사건 해제수분양자들을 포함한 모든 수분양자들에게 보증채무이행방법 선택을 최고한 다음 그들 2/3 이상의 의사에 따라 환급이행을 결정한 것은 주택법 시행령 및 이 사건 분양보증약관에 정하여진 절차를 위반한 것이 아님.
  • 피신청인의 환급이행 결정은 분양보증의 보증대상이 되는 수분양자의 2/3 이상이 환급이행을 원함에 따라 이루어진 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 그 결정은 존중되어야 함.
  • 피신청인이 환급이행을 하는 경우 신청인에게 구상권의 만족을 얻지 못하여 막대한 손해가 생길 것이라고 단정하기 어렵고, 설령 그러한 위험이 있다고 하더라도 이는 피신청인 스스로 인수한 것이므로 신청인이 이를 탓할 수 없음.
  • 이 사건 아파트 수분양자 135세대 중 112세대가 입주 지연을 이유로 분양계약을 해제한 상황에서, 피신청인이 분양이행을 결정하면 해제수분양자들은 보증의 이익을 포기하거나 분양계약을 유지해야 하는 부당한 결과가 생김.
  • 따라서 피신청인의 환급이행 결정이 재량권 남용으로 무효라고 할 수 없음.

관련 판례 및 법령

• 대법원 2009. 7. 9. 선고 2008다88221 판결
• 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제1항, 제2항
• 주택법 제77조 제1항 제1호
• 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 (가)목

2. 이 사건 해제수분양자에 대한 환급이행에 관하여 신청인이 피신청인에게 구상의무를 부담하는지 여부

• 쟁점: 이 사건 면책약관에서 말하는 '보증사고'와 '해제'의 의미를 어떻게 해석해야 하는지, 이 사건 해제수분양자들이 보증대상에 포함되는지 여부.
• 법리:
  • '보증사고'의 의미: 이 사건 면책약관에서 말하는 '보증사고'는 '시행자가 분양계약을 이행할 수 없음이 객관적으로 밝혀진 때'를 뜻하는 것으로, 피신청인이 그와 같이 인정하여 수분양자에게 입주금의 납부중지 등을 통보하기 이전이라 하더라도 객관적·실질적으로 볼 때 시행자가 분양계약을 이행하는 것이 사회통념상 불가능하게 된 경우에는 이 사건 면책약관에서 말하는 '보증사고'가 발생한 것으로 해석하는 것이 타당함.
    • 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 (가)목에 의하면 분양보증에서의 보증사고는 원래 시행자가 '파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우'를 뜻함.
    • 주택법에 의한 분양보증 제도의 1차적인 목적은 주택에 관한 분양계약자를 보호하기 위한 것이므로 선의의 수분양자에 해당하는 한 분양보증의 보증대상에 포함시키는 것이 제도의 취지에 부합함.
    • 피신청인의 통보 시점까지 해제권을 행사하지 못하게 하는 것은 수분양자의 해제권 행사의 시기를 부당하게 제약하는 것임.
    • 이 사건 분양보증약관 제1조 제5호 (가)목의 규정은 업무 편의를 위한 것일 뿐 면책조항 해석에 반드시 따라야 하는 것은 아님.
  • '해제'의 의미: 이 사건 면책약관에서 말하는 '해제'는 그 문언 그대로 귀책사유가 누구에게 있는지, 해제권을 누가 행사했는지 묻지 않고 약정해제, 법정해제, 합의해제 등 분양계약이 해제된 모든 경우를 포함하는 것으로 해석하는 것이 타당함.
    • '수분양자의 귀책사유로 인한 시행자의 해제'로 제한해석할 근거가 없음.
    • 시행자의 귀책사유로 인한 분양계약 불이행을 이유로 해제한 수분양자를 보증대상에 포함하는 것이 반드시 분양보증 제도의 취지에 부합하는 것은 아님.
• 법원의 판단:
  • 늦어도 2008. 11. 말경에 이르러서는 객관적·실질적으로 볼 때 시행자인 소외 1 주식회사가 이 사건 분양계약을 이행하는 것이 사회통념상 불가능하게 되었다고 봄이 상당함.
    • 소외 1 주식회사가 2008. 5.경부터 시공사인 신청인에게 기성 공사대금을 지급하지 못하여 2008. 11. 말 기준 400억 원을 초과한 점.
    • 공사 지연으로 입주예정일부터 3개월이 되는 2008. 11. 말이 경과하도록 수분양자들에게 분양계약을 이행하지 못한 점.
    • 아파트 경기 침체로 미분양 세대 추가 분양이 어렵고, 미분양 세대 분양수입금은 이미 대출 금융기관에 담보로 제공되어 공사대금 변제 자력이 거의 없었던 점.
    • 신청인의 협조 없이는 잔여공사를 이행할 수 없는 상황이었음에도 잔여공사 이행의 의지가 없는 행동을 한 점.
    • 2008. 12.경부터 소외 1 주식회사를 채무자로 하여 이 사건 사업부지에 관한 소유권이전등기청구권에 대하여 다수의 가압류가 집행된 점.
  • 따라서 2008. 11. 말경 이후에 이 사건 분양계약을 해제한 이 사건 해제수분양자들은 다른 보증대상 제외사유에 해당하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 분양보증계약의 보증대상에 포함됨.
  • 피신청인이 이 사건 해제수분양자들에게 환급이행을 하는 경우 신청인은 피신청인에게 이에 관한 구상의무를 부담함.

검토

• 본 판결은 주택분양보증계약에서 '보증사고'의 시점을 단순히 보증회사의 통보 시점으로 한정하지 않고, 시행자의 분양계약 이행 불능이 객관적·실질적으로 밝혀진 시점으로 확장하여 해석함으로써, 주택법상 분양보증 제도의 취지인 수분양자 보호를 강화한 점에 의의가 있음.
• 특히 면책약관의 해석에 있어 약관규제법의 원칙(고객에게 유리한 해석, 사업자에게 엄격한 해석)을 충실히 적용하여, 형식적인 문언 해석을 넘어 실질적인 보증 목적 달성을 위한 해석을 시도함.
• 이는 건설 경기 침체 등으로 시행사의 부실이 빈번한 상황에서 수분양자들이 보증사고 통보 이전에 계약을 해제하더라도 보호받을 수 있는 길을 열어주어, 수분양자의 권리 보호에 기여할 것으로 보임.
• 또한, 시공사의 구상의무 인정 여부 판단에 있어 시행사의 객관적인 이행 불능 시점을 기준으로 삼아, 보증기관의 보증채무 이행에 대한 시공사의 책임 범위를 명확히 함.