서울고등법원 1993. 11. 17. 선고 93나29671 판결 주택수분양권확인
1심취소, 원고승
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
아파트 우선공급대상자 자격 판단 기준: 실질적 무주택 여부
결과 요약
- 원심판결을 취소하고, 피고는 원고와의 주택공급계약에 의한 수분양권이 원고에게 있음을 확인하며, 소송비용은 피고가 부담함.
사실관계
- 피고 회사는 1992. 7. 3. 민영주택 입주자 모집공고를 하였고, 원고는 1992. 8. 4. 5년 이상 무주택세대주 자격으로 입주 신청하여 당첨됨.
- 원고는 1992. 8. 12. 피고 회사와 이 사건 아파트 분양계약을 체결함.
- 피고 회사는 1993. 2. 24. 원고가 모집공고일로부터 역산하여 5년 이상 무주택세대주에 해당하지 않는다는 이유로 주택공급계약을 취소 통지함.
- 원고 명의의 현대아파트 소유권이전등기가 1987. 10. 15.까지 경료되어 있었음.
- 원고는 1987. 5. 26. 현대아파트를 소외 1에게 매도하고, 1987. 6. 26. 잔금을 모두 지급받고 아파트를 인도함.
- 소외 1은 양도소득세 면제 및 임대차 기간 만료 등의 이유로 소유권이전등기를 1987. 10. 15.에야 경료함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
무주택세대주 요건 판단 기준
- 법리: 주택건설촉진법의 목적(주택이 없는 국민의 주거생활 안정 도모, 주택 투기 방지, 실수요자 및 무주택자에게 우선 공급 기회 부여)과 재산권 행사에 대한 제한은 최소한도에 그쳐야 한다는 원칙을 고려함.
- 법리: 무주택세대주 여부를 판단할 때는 등기부상 소유자 명의뿐만 아니라 등기명의를 보유하게 된 원인과 과정, 실질적으로 소유권을 행사하는 자가 따로 있는지 여부 등을 종합적으로 고려해야 함.
- 법리: 주택공급에 있어서 입주자 선정의 우선순위를 제한할 공익상의 필요성과 주택공급신청자의 재산권 취득에 대한 기대이익을 사안에 따라 비교 형량하여 개별적, 구체적으로 판단해야 함.
- 법원의 판단: 원고가 1987. 5. 26. 현대아파트를 매도하고 1987. 6. 26. 인도를 마침으로써 실질적인 소유권을 상실하였음. 등기부상 소유자 명의가 1987. 10. 15.까지 유지된 것은 매수인의 필요에 따른 소유권이전등기 지연에 불과함.
- 법원의 판단: 이러한 사유로 원고가 불이익을 받는다면 재산권 행사에 부당한 제약을 가하여 주택건설촉진법 및 주택공급에관한규칙의 취지에 반함.
- 법원의 판단: 따라서 원고는 이 사건 아파트 공급 신청 당시 5년 이상 무주택세대주 요건에 해당한다고 보아야 하며, 피고의 계약 해제 의사표시는 부적법함.
관련 판례 및 법령
- 주택건설촉진법 제1조 (목적)
- 주택건설촉진법 제32조 (주택의 건설 공급)
- 주택공급에관한규칙 제2조 제7호 ("무주택세대주" 정의)
- 주택공급에관한규칙 제13조 제1항, 제2항 (입주자 선정 순위 및 민영주택 우선공급)
- 주택공급에관한규칙 제13조 제8항 (공급신청 무효 및 계약 취소)
참고사실
- 원고는 토지개발공사 직원으로 직장주택조합을 통해 현대아파트를 분양받았고, 전근으로 인해 임대 후 다른 아파트에 전세 입주함.
- 전세 임대차 기간 만료로 전세보증금이 부족하여 현대아파트를 매각하기로 결정함.
- 매수인 소외 1은 1가구 2주택 상황에서 양도소득세 면제를 위해 기존 아파트 처분 시까지 소유권이전등기를 지연할 필요가 있었음.
- 매도인인 원고 또한 양도소득세 면제를 위해 입주 후 3년 경과 시점까지 등기를 지연하는 것이 유리하다는 중개인의 권유를 받아들임.
검토
- 본 판결은 주택 우선공급제도의 취지가 실질적인 무주택자에게 주택을 공급하고 투기를 방지하는 데 있음을 명확히 함.
- 등기부상 형식적 소유 여부보다는 실질적인 주택 소유 및 지배 여부를 중요하게 판단하여, 재산권 보호와 공익적 목적의 균형을 도모한 판례임.
- 매수인의 사정으로 인한 소유권이전등기 지연이 매도인의 무주택 기간 산정에 불이익으로 작용해서는 안 된다는 점을 강조하여, 예측 불가능한 상황으로 인한 불이익을 방지함.
- 주택공급 관련 분쟁에서 실질적 사실관계와 법률의 목적을 종합적으로 고려해야 함을 보여주는 중요한 선례로 활용될 수 있음.
판시사항
아파트를 매도하고 인도까지 마쳤으나 매수인의 사정으로 소유권이전등기가 뒤늦게 이루어진 경우 아파트우선공급대상자가 되기 위한 무주택세대주로서의 기간을 정하는 기재판요지
아파트를 타인에게 매도하고 인도를 마쳤으나 매수인이 소유권이전등기절차를 지체하여 실제 처분일보다 늦게 소유권이전등기가 이루어짐으로써 매도인이 새로 분양하는 아파트의 최초입주자모집공고일을 기준으로 5년 이내의 기간까지 등기부상 소유자로 등재되어 있다 하더라도 실제 처분일을 기준으로 5년 이상 실질적으로 무주택이라면 '5년 이상 무주택세대주'라는 요건에 해당한다서울고등법원
제7민사부
판결
원고, 항소인
원고
피고, 피항소인
동아건설산업주식회사
원심판결
서울민사지법(1993.6.3. 선고 93가합13365 판결)
주 문
1 원심판결을 취소한다. 2. 피고는 1992.8.12.자 원고와의 사이에 체결한 별지목록 기재 아파트에 관한 주택공급계약에 의한 수분양권이 원고에게 있음을 확인한다. 3. 소송비용은 1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다청구취지 및 항소취지
주문과 같다이 유
1. 기초사실 당사자 사이에 다툼이 없는 사실 및 갑 제1,3,4호증, 갑 제2호증의 1,2의 각 기재에 증인 소외 1, 소외 2의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하여 인정되는 사실은 다음과 같다. 가. 피고 회사는 1992.7.3. 피고 회사가 공급하는 민영주택인 성남시 분당택지개발지구 디(D) 14-6, 14비/엘 (B/L) 내의 동아아파트에 관하여 입주자모집공고를 하였는바, 원고는 같은 해 8.4. 그가 위 공고일 현재 5년 이상의 기간 동안 무주택세대주이었음을 전제로 그에 해당하는 우선공급대상자의 자격으로 입주신청을하여 별지목록기재의 아파트(이하 이 사건 아파트라고 한다.)의 입주자로 당첨되었고, 같은 달 12. 피고 회사와의 사이에 이 사건 아파트를 금 75,143,000원에 분양받기로 하는 주택공급계약을 체결하였다. 나. 그런데 서울 도봉구 (주소 생략)(이하 현대아파트라고만 한다.)에 관하여 1987.10.15.까지 원고 명의의 소유권이전등기가 경료되어 있었으므로 피고 회사는 1993.2.24. 원고가 위 최초모집공고일로부터 역산하여 5년 이상의 기간 동안 무주택세대주에 해당하지 아니하므로 우선순위 공급대상자의 자격이 없다는 이유로 원고에게주택공급에관한규칙 제13조 제8항에 의하여 위 주택공급계약을 취소한다고 통지하였다. 다. 위 현대아파트는 원고가 1987.5.26. 소외 1에게 매도하여 같은 해 6.26. 그로부터 그 대금을 모두 지급받았으나 위 소외 1이 1987.10.15.에 이르러서야 위 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료함으로써 그때까지 위 아파트에 관하여 원고 명의의 소유권보존등기가 경료된 채로 남아 있었다. 2. 당사자의 주장 및 이에 대한 판단 가. 당사자의 주장 원고는 그가 위 현대아파트를 처분하고 1987.6.26. 매수인으로부터 그 매매대금 전부를 지급받은 후 매수인에게 위 아파트를 인도하였으므로 비록 그 소유권이전등기가 매수인 명의로 경료되지 아니하였다고 하더라도 원고로서는 위 일시에 위 현대아파트에 관한 실질적 지배권을 상실하여 그 시경부터 무주택세대주로 되었다고 할 것이므로 위 입주자 모집공고일을 기준으로 역산하여 5년 이상의 기간 동안 무주택세대주에 해당하여 피고 회사의 이 사건 아파트 공급계약 취소는 그 효력이 없다고 주장하며 수분양권의 확인을 구함에 대하여, 피고는 5년 이상 무주택세대주라는 요건은 부동산소유권의 득실변경에 관한 요건으로서 등기부의 기재만으로 판단하여야 할 것이므로 피고 회사의 최초의 입주자 모집공고일로부터 역산하여 5년 이내인 1987.10.15.까지 위 현대아파트에 관하여 원고 명의의 소유권보존등기가 경료되어 있었으므로 원고는 5년 이상의 기간 동안 무주택세대주라는 요건을 충족하지 못하였다고 주장한다. 나. 판 단 (1) 관련규정주택건설촉진법은 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거 수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설 공급과 이를 위한 자금의 조달 운용 등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적위 법률 제1조)으로 제정되었는데, 사업주체는 주택의 공급질서를 유지하기 위하여 건설부장관이 명하는 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설 공급하여야 한다위 법률 제32조)고 규정하며, 이에 근거한 건설부령인주택공급에관한규칙 제2조 제7호에 의하면, "무주택세대주"라 함은 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우의 세대주를 말한다고 규정하는 한편, 제13조 제1항은 국민주택 등의 입주자 선정은 다음 각호의 순위에 의한다고 규정한 후 그 제1, 2, 3호에서 청약저축의 월 납입횟수가 많은 자를 선순위로 정하고, 같은 항 제1, 2호에서는 같은 순위 해당자 사이에 경쟁이 있는 경우에는 장기 무주택세대주인자, 저축총액이 많은 자, 납입횟수가 많은 자 등의 기준에 의하여 순차로 순위를 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 민영주택의 입주자 선정은 청약예금의 장기간 예치자를 선순위로 정하되, 다만 일정규모 이하의 아파트에 관하여는 건설량의 일정비율에 대하여 제1순위에 해당하는 자 중 35세 이상이고 5년 이상의 기간 무주택세대주에게는 민영주택을 우선공급하도록 규정하면서, 같은 조 제8항에는 위의 순위와 다르게 주택의 공급신청을 하거나 공급계약을 체결한 때에는 이미 행하여진 공급신청은 무효로 하고 이미 체결된 주택의 공급계약은 취소한다고 규정하고 있다. (2) 위와 같은주택건설촉진법의 목적에 비추어 볼 때, 이 사건 아파트의 공급계약이나 위주택공급에관한규칙에서 무주택세대주에게 일정규모의 민영주택을 우선공급하도록 규정한 취지는, 실질적으로 주택을 소유하고 그로 인한 경제적, 사회적 이익을 누리고 있는 자를 입주자 선정의 우선순위에서 배제함으로써 주택이 투기의 수단으로 전락하는 것을 방지하고 그 실수요자 내지 무주택자에게 주택을 우선적으로 공급받을 수 있는 기회를 부여하여 주택공급에 있어서의 사회 경제적 정의를 실현하려는 데에 있다고 할 것이고, 나아가 국민의 재산권행사에 대한 제한은 그 제한의 필요성이 인정된다고 하더라도 최소한도의 범위에 그쳐야 하며, 재산권의 본질적인 내용까지 침해하여서는 아니된다고 할 것이므로, 이 사건 아파트의 공급계약이나 위주택공급에관한규칙에 규정된 무주택세대주에 해당하는지 여부를 가리기 위하여는 그 등기부상 소유자 명의가 누구 앞으로 되어 있는가 하는 점뿐만 아니라 그 등기명의인이 그 등기명의를 보유하게 된 원인과 과정 및 그 등기명의와 관계없이 실질적으로 소유권을 행사하는 자가 따로 있는지 여부 등을 종합적으로 고려한 다음 위주택건설촉진법 및주택공급에관한규칙의 규정취지와 목적에 비추어 주택을 공급함에 있어서 입주자 선정의 우선순위를 제한할 공익상의 필요성과 주택공급신청자의 재산권취득에 대한 기대이익을 보호할 필요성을 사안에 따라 비교 형량하여 개별적 구체적으로 판단함이 상당하다 할 것이다. (3) 나아가 이 사건에 관하여 보건대, 앞에서 든 증거들 및 갑 제5호증, 갑 제7,8호증의 각 1,2, 갑 제9호증의 1 내지 6의 각 기재에 의하면 원고가 위 현대아파트를 취득하게 된 경위와 그 처분경위에 관하여 다음과 같은 사실이 인정된다. (가) 토지개발공사의 직원으로 근무하는 원고는 1982.경 위 토지개발공사의 직원들로 구성된 직장주택조합에 가입하여 1984.9.경 위 현대아파트를 분양받아 같은 해 11.16. 위 현대아파트에 관하여 그 명의의 소유권보존등기를 경료한 후 이에 입주하여 거주하여 오다가 1985.6.경 토지개발공사 인천지점으로 전근하게 됨에 따라 그 시경부터 위 현대아파트를 타인에게 임대하고 인천 간석 주공아파트, 부천 송내 동신아파트 등에 전세입주하였다. (나) 1987.5.경 원고가 전세입주하여 있던 위 동신아파트의 임대차 기간이 만료되어 소유자로부터 명도를 요구받게 되자 원고는 다시 인천 부평 동아아파트에 전세 입주하기로 임대차계약을 체결하였으나 당시에 새로이 입주할 위 아파트에 관한 전세보증금이 부족하였으므로 이를 마련하기 위하여 위 현대아파트를 매각하기로 결정하였다. (다) 그리하여 원고는 1987.5.26. 소외 1과의 사이에 위 현대아파트에 관하여 그 대금은 금 31,000,000원으로 한 매매계약을 체결하면서 위 현대아파트에 관하여 경료된 근저당권에 기한 피담보채무 금 4,750,000원 및 위 아파트의 임차인인 소외 3에 대한 임차보증금반환채무 금 18,000,000원은 소외 1이 이를 면책적으로 인수하여 매매대금의 지급에 갈음하기로 하고, 소외 1로부터 계약당일 계약금으로 금 3,000,000원을, 같은 해 6.26. 잔금으로 금 5,250,000원을 각 수령한 후 위 현대아파트를 소외 1에게 인도함으로써 그 시경부터는 소외 1이 위 현대아파트의 소유자로서 행세하였다. (라) 그런데 소외 1은 위 매매계약 당시 위 현대아파트 단지 내에 다른 아파트를 소유하고 있었으므로 원고로부터 위 현대아파트를 취득함으로 인하여 1가구 2주택의 소유자가 되었는바, 이에 따른 양도소득세를 면제받기 위하여는 새로이 매수한 아파트의 취득일(소유권이전등기 시점)로부터 1년 이내에 종전에 소유하고 있던 아파트를 처분하여야 할 형편이었는데, 당시는 부동산 시세가 전반적으로 침체되어 있을 때였으므로 소외 1로서는 충분한 시간적 여유를 가지고 아파트의 시세가 회복될 때를 기다려 종전에 소유하고 있던 아파트를 처분하기 위하여 새로이 취득한 위 현대아파트에 관하여 가능한 한 늦게 소유권이전등기를 경료하는 것이 유리한 입장이었다. (마) 또한 위 현대아파트에 전세 입주하여 있던 소외 3에 대한 임대차 기간 역시 1987.10.경까지였으므로, 소외 1은 원고에 대하여 위 현대아파트에 관한 소유권이전등기를 1987.10. 이후에 경료하여 줄 것을 요청하였고, 이와 같은 요청을 받은 원고 역시 그가 위 현대아파트에 입주한 날로부터 3년이 경과하여야만 위 현대아파트의 처분에 따라 부과될 양도소득세를 면제받을 수 있을 터이니 매수인의 요청을 수락하는 것이 원고에게도 유리할 것이라고 하는 중개인의 권유를 받아들여 앞에서 본 바와 같이 위 현대아파트에 관하여 같은 해 10.I5. 소외 1 명의의 소유권이전등기를 경료하였다. (4) 위 인정사실에 의하면 원고가 1987.5.26. 위 현대아파트를 소외 1에게 이미 매도하고 같은 해 6.26. 그 인도를 마침으로써 그 시경부터는 소외 1이 위 아파트에 관한 실질적인 소유권을 행사하는 지위에 있었다고 할 것이고, 비록 원고가 이 사건 아파트의 분양신청일을 기준으로 하여 볼 때 5년 이내인 1987.10.15.까지 위 현대아파트에 관한 등기부상의 소유자로 등재되어 있었다고 하더라도 이는 원고가 위 현대아파트를 소외 1에게 매도하고 그 인도까지 마쳤음에도 불구하고 소외 1이 자신의 필요에 따라 그에 따른 소유권이전등기절차를 지체함으로 인하여 실제 처분일보다 3개월여 가량 늦게 소유권이전등기가 경료된 것에 불과한 것이므로 이와 같은 사유로 인하여 원고가 이 사건 아파트공급에 관한 입주자 선정의 우선순위를 정함에 있어서 어떤 불이익을 받는다고 하면 국민의 재산권행사에 부당한 제약을 가하게 되어 위주택건설촉진법 및주택공급에관한규칙의 규정취지와 목적에 반하는 결과가 된다고 할 것이므로, 결국 이 사건 아파트에 관한 주택공급 신청 당시 원고는 5년 이상 무주택세대주의 요건에 해당한다고 보아야할 것인바, 그렇다면 피고의 원고에 대한 이 사건 아파트 공급계약의 해제의 의사표시는 그 요건을 갖추지 못하였으므로 적법하게 그 해제의 효력이 발생할 수 없다고 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면 원고는 이 사건 아파트에 관하여 1992.8.12. 피고와의 사이에 체결한 주택공급계약상의 수분양자라고 할 것이고, 피고가 이 사건 아파트의 공급계약이 취소되었음을 이유로 원고가 그 수분양자임을 부인하고 있어 그 확인을 구할 이익이 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다판사 유지담(재판장) 김지형 이혁우
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