서울고등법원 2016. 12. 14. 선고 2016누55461 판결 취득세등부과처분취소

1심취소, 원고승

변경/폐기/파기된 판례

중요판례

주문

판결이유

AI 요약

임대사업자의 용도변경 아파트 취득세 면제 여부

결과 요약

제1심 판결을 취소하고, 피고의 취득세 및 지방교육세 부과처분을 취소함.

사실관계

원고는 2012. 4. 17.과 4. 24. 피고에게 아파트 2세대(이 사건 아파트)에 대한 취득세 신고를 함.
원고는 이 사건 아파트가 구 지방세특례제한법 제31조 제1항 소정의 '임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택'에 해당하여 취득세 면제대상인 것으로 신고하고 감면신청서를 제출함.
피고는 일단 세액이 '0'원으로 표시된 취득세납부서 겸 영수증을 원고에게 교부함.
이 사건 아파트는 원래 제1·2종 근린생활시설로 신축된 건물이 아파트로 용도변경된 것을 원고가 취득한 것임.
주식회사 씨앤유개발이 건물을 신축하여 사용승인을 받았고, 2011. 7. 13. 지상 4층에서 9층까지 부분을 '공동주택/아파트'로 용도변경신고를 함.
주식회사 에스원디앤씨(이하 '에스원디앤씨')가 2011. 8. 11. 그 중 8층을 제외한 나머지 부분을 매수하여 2011. 8. 30. 건축주명의변경절차를 마침.
에스원디앤씨는 상하수도설비공사, 전기 등 인테리어 공사, 경량공사를 시행하여 2012. 2. 22. 사용승인절차를 밟고, 2012. 3. 7. 용도변경 및 전유부 합병·분할등기를 마침.
원고는 2011. 10. 15. 에스원디앤씨로부터 이 사건 아파트 2세대를 분양받아 2012. 4. 9. 임대사업자등록을 마침.
피고는 2015. 6. 24. 원고의 이 사건 아파트 취득이 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 말하는 '건축주로부터 최초로 분양받은 경우'에 해당하지 아니하여 취득세 면제대상이 아니라는 이유로 취득세 및 지방교육세를 부과하는 처분을 함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

구 지방세특례제한법상 '건축주' 및 '최초 분양'의 의미

피고는 건축행위를 수반하지 아니하는 단순한 용도변경 공사를 한 자는 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 말하는 '건축주'에 해당하지 아니하며, '최초 분양'은 신축한 건물을 최초로 수분양자에게 이전하는 경우를 의미한다고 주장함.
법원은 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 '건축'과 '건축주' 그리고 '분양'에 관하여 별도의 정의 규정을 두고 있지 않음을 지적함.
법원은 건축법 제2조 제1항 제8호에서 '건축'을 규정하고, 제9호에서 '대수선'을 규정하며, 제12조에서 '건축주'를 건축물의 건축·대수선·용도변경 등에 관한 공사를 발주하거나 스스로 그 공사를 하는 자로 규정하고 있음을 언급함.
법원은 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 말하는 '건축주'에 건축법상의 건축이나 대수선을 수반하지 않는 용도변경을 한 자도 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다고 판단함.
판단 근거:
- 첫째, 용어의 통상적인 의미에서 건축과 대수선은 건축물의 구조나 형태에 관한 것이고 용도변경은 주로 그 사용에 관한 것이어서 유형적으로 구분되지만, 건축물의 규모 면에서는 차이가 없을 수 있음.
- 둘째, 건축법에서 용도변경을 별도의 허가·신고 대상으로 규정하고 있으나, 이는 특별한 규율의 필요성에 기한 것이며, 일반적 사항에 관하여는 건축허가와 건축신고에 관한 조항을 준용하고 있음.
- 셋째, 구 지방세특례제한법의 입법취지는 임대주택 건설의 촉진과 주거생활의 안정을 도모하는 데 있으며, 용도변경을 통한 임대주택 공급도 새로운 임대주택 공급에 해당함. 따라서 '건축주' 개념을 건축법상의 '건축주' 개념과 달리 보기 어려움.
- 넷째, '건축주' 규정을 축소해석하기 위해서는 합리적 이유가 분명하게 인정되어야 하나, 개축·재축·대수선과 용도변경 사이의 상대적 차이와 입법취지와의 동질성에 비추어 볼 때 그러한 합리적 이유가 인정되기 어려움.
- 다섯째, '건축'의 범위에 용도변경이 포함되지 않는지 여부는 '건축'의 범위를 확장해석해야 할 합리적 이유의 문제일 뿐, '건축주'의 범위를 축소해석할 근거가 되지 못함.
법원은 구 지방세특례제한법의 위 조항에서 말하는 '최초 분양'은 건축주로부터 직접 분양받은 경우를 가리키고, 그 이후의 승계취득은 포함되지 않는다는 것을 규정한 것으로 풀이되며, 반드시 '신축'한 주택을 최초 분양받은 경우만을 가리키는 것으로 볼 수 없다고 판단함.
판단 근거:
- 건축물의 분양에 관한 법률은 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호할 필요가 있는 분양에 관하여 규정하고자 하는 것이며, 주택법에 따른 주택 및 복리시설은 그 적용대상에서 제외하고 있으므로, 구 지방세특례제한법의 위 조항에서 말하는 '최초 분양'을 해석함에 있어서 반드시 그 적용을 전제로 할 필요가 없음.
결론: 이 사건 아파트에 관하여 용도변경 공사를 한 건축주인 에스원디앤씨로부터 이 사건 아파트를 직접 분양받은 원고의 취득은 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 규정한 '건축주'로부터 '최초로 분양'받은 경우에 해당하여 취득세 면제대상이 됨. 따라서 그 적용을 배제한 이 사건 처분은 위법함.

검토

본 판결은 구 지방세특례제한법상 임대주택 취득세 감면 규정의 '건축주'와 '최초 분양'의 의미를 확장적으로 해석하여, 용도변경을 통해 임대주택을 공급하는 경우에도 취득세 면제 혜택을 부여해야 한다는 점을 명확히 함.
특히, '건축주'의 개념을 건축법상의 정의와 동일하게 보아 용도변경 공사를 한 자도 포함된다고 판단한 점은 조세법규의 축소해석 원칙에도 불구하고 입법 취지를 고려한 합리적인 해석으로 평가됨.
'최초 분양'의 의미를 '신축' 주택에 한정하지 않고 건축주로부터 직접 분양받은 경우로 넓게 해석한 점 또한 임대주택 공급 활성화라는 법의 목적에 부합함.
이 판결은 임대사업자의 다양한 임대주택 공급 방식(신축, 용도변경 등)을 포괄하여 세제 혜택을 부여함으로써 주거 안정 도모라는 정책적 목표 달성에 기여할 수 있을 것으로 보임.

서울고등법원

판결

원고, 항소인

원고

피고, 피항소인

화성시 동부출장소장

변론종결

2016. 11. 23.

제1심판결

수원지방법원 2016. 6. 29. 선고 2015구합3202 판결

주 문

1. 제1심 판결을 취소한다. 2. 피고가 2015. 6. 24. 원고에 대하여 한 취득세 6,465,600원(가산세 포함), 지방교육세 646,560원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다. 3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위 가. 원고는 2012. 4. 17.과 4. 24. 피고에게 다음과 같은 아파트 2세대(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 대한 취득세 신고를 하였다. 그 신고에서 원고는 이 사건 아파트가 구 지방세특례제한법(2011. 12. 31. 법률 제11138호로 개정되어 2012. 3. 21. 법률 제11397호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항 소정의 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택(제1호)’에 해당하여 취득세 면제대상인 것으로 신고하면서 그 감면신청서를 제출하였다. 이에 대하여 피고도 일단 세액이 ‘0’원으로 표시된 취득세납부서 겸 영수증을 원고에게 각각 교부하였다.

순번	아파트의 표시	취득가액	분양계약 체결일	취득일	취득세 신고일
	(화성시 주소 생략)
①	○○○○○	80,000,000원	2011. 10. 15.	2012. 3. 30.	2012. 4. 17.
	(호수 1 생략)
	13.17㎡
	(토지 3.077㎡)
②	○○○○○	〃	〃	2012. 4. 25.	2012. 4. 24.
	(호수 2 생략)
	13.17㎡
	(토지 3.077㎡)

나. 이 사건 아파트는 원래 제1·2종 근린생활시설로 신축된 건물이 아파트로 용도변경된 것을 원고가 취득한 것이었다. 즉, 주식회사 씨앤유개발이 위 ‘○○○○○’ 건물을 지하 4층, 지상 10층의 제1·2종 근린생활시설로 신축하여 2007. 7. 24. 사용승인을 받았다가, 2011. 7. 13. 그 지상 4층에서 9층까지 부분을 ‘공동주택/아파트’로 변경하기 위해 용도변경신고(대수선을 하지 아니하는 용도변경신고였다)를 한 상태에서, 주식회사 에스원디앤씨(이하 ‘에스원디앤씨’라고 한다)가 2011. 8. 11. 그 중 8층을 제외한 나머지 부분을 매수하여 2011. 8. 30. 그에 대한 건축주명의변경절차를 마친 다음, 상하수도설비공사, 전기 등 인테리어 공사, 경량공사를 시행하여 2012. 2. 22. 사용승인절차를 밟고, 2012. 3. 7. 용도변경 및 전유부 합병·분할등기를 마쳤는데, 원고가 그 중 2세대인 이 사건 아파트를 2011. 10. 15. 에스원디앤씨로부터 분양받아 2012. 4. 9. 그에 대한 임대사업자등록을 마치고 위와 같이 취득세신고를 하면서, 구 지방세특례제한법 제31조 제1항 제1호에 따라 취득세 면제를 구하였던 것이다. 다. 그런데 피고는 2015. 6. 24.에 이르러 원고의 이 사건 아파트 취득은 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 말하는 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’에 해당하지 아니하여 취득세 면제대상이 되지 않는다는 이유로, 원고에게 취득세 6,465,600원(가산세 포함), 지방교육세 646,560원(가산세 포함)을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. [인정근거: 갑 제1 내지 11호증, 을 제1 내지 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지] 2. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 피고 주장의 요지 피고가 이 사건 처분에 관하여 들고 있는 처분사유는 요컨대, 건축행위를 수반하지 아니하는 단순한 용도변경에 관한 공사를 한 자는 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 말하는 ‘건축주’에 해당하지 아니할 뿐만아니라, 같은 조항에서 말하는 ‘최초 분양’은 신축한 건물을 최초로 수분양자에게 이전하는 경우를 의미하는데 비해, 원고는 위 ’○○○○○‘ 건물을 승계취득하여 건축행위가 수반되지 않는 용도변경을 하였을 뿐인 에스원디앤씨로부터 이 사건 아파트를 분양받았던 것이므로, 위 구 지방세특례제한법 규정 상의 취득세 면제대상이 되지 아니한다는 것이다. 나. 판단 1) 구 지방세특례제한법과 지방세법 상의 ‘건축’과 ‘건축주’ 및 ‘분양’ 가) 임대주택 등에 대한 취득세 감면을 규정하고 있는 구 지방세특례제한법 제31조 제1항을 보면, 임대사업자가 임대할 목적으로, ① 공동주택을 '건축'하는 경우와 ② ‘건축주’로부터 공동주택을 ‘최초로 분양’받은 경우에, 그 공동주택의 전용면적이 60㎡ 이하이면 취득세가 면제되는 것으로 규정하고 있으나, 위와 같은 ‘건축’과 ‘건축주’ 그리고 ‘분양’이라는 법적 개념에 관하여 별도의 정의 규정을 직접 두고 있지는 않다. 나) 지방세법에서도 제6조의 정의 규정 제1호에서 ‘취득’이란 매매, 교환, 건축, 개수(개수) 등을 가리키는 것으로 정의한 후, 제5호에서 ‘건축’이란 건축법 제2조 제1항 제8호에 따른 건축을 말한다고 규정하고, 이어 제6호에서 ‘개수(개수)’란 건축법 제2조 제1항 제9호에 따른 대수선(가.목) 등을 가리키는 것으로 규정하면서도, ‘건축주’나 ‘분양’에 관하여는 별도의 정의 규정을 두고 있지 않다. 즉 ‘건축’과 ‘개수’에 관하여는 건축법상의 정의를 원용하면서도 ‘건축주’나 ‘분양’에 관하여는 아무런 규정도 두지 않고 있는 것이다. 2) 건축법상의 ‘건축’과 ‘건축주’와의 관계 가) 그런데 건축법의 규정을 보면, 제2조 제1항 제8호에서 ‘건축’이란 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것으로 규정하고, 그 제9호에서 ‘대수선’이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 대통령령이 정하는 것을 말한다고 규정하여, ‘용도변경’ 자체는 그와 같은 ‘건축’이나 ‘대수선’에 속하는 것이 아닌 것으로 규정하고 있는 반면, 제12조에서 ‘건축주’란 건축물의 건축·대수선·용도변경···에 관한 공사를 발주하거나 현장관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다고 규정하여 용도변경에 관한 공사를 하는 자도 ‘건축주’에 해당하는 것으로 규정하고 있다. 나) 그러므로 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 말하는 ‘건축주’에 위와 같은 건축법상의 건축이나 대수선을 수반하지 않는 용도변경을 한 자도 포함될 것인지가 문제될 수 있으나, 다음과 같은 점에서 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다. 첫째, 용어의 통상적인 의미라는 면에서 보면, 건축과 대수선은 건축물의 구조나 형태에 관한 것이고 용도변경은 주로 그 사용에 관한 것이어서 유형적으로 분명히 구분되고, 따라서 건축법에서도 이를 나누어 규율하고 있는 것으로 볼 수 있다. 그런데 건축법의 실제 규율 내용을 보면, 건축의 유형 중 ‘신축’과 ‘증축’은 새로이 건축물을 축조하거나 건축면적·연면적을 늘이는 것이지만, 개축과 재축은 종전 건축물의 규모와 같거나 그 규모 이하로 다시 축조하는 것이고, 대수선 역시 종전 건축물에 대하여 일부 주요 구조나 외부형태를 수선·변경·증설하는 것이어서 건축물의 규모에는 변함이 없다. 따라서 용도변경이 개축·재축이나 대수선과 함께 이루어지는 경우와 그렇지 않은 경우는 공사내용에 있어서는 서로 다를 수 있지만, 건축물의 규모 면에서는 차이가 없다. 둘째, 또한 건축법에서 건축과 대수선에 관한 건축허가와 건축신고를 제11조·제14조에서 규정하면서 용도변경은 제19조에서 별도의 허가·신고 대상으로 규정하고 있으나, 이는 용도변경이 갖는 특별한 규율의 필요성에 기한 것이고, 그 외 일반적 사항에 관하여는 제7항에서 건축허가와 건축신고에 관한 제11조와 제14조 등을 준용하고 있다. 종전과 다른 새로운 건축물을 축조한다는 점에서 용도변경은 신축·증축·개축·재축 혹은 대수선과 차이가 있다고 하더라도 어디까지나 상대적 차이가 있을 뿐인 것이다. 셋째, 구 지방세특례제한법의 위 조항에서 임대주택 등에 대한 취득세 감면을 규정하고 있는 것은 건축임대사업자와 매입임대사업자에 대한 지방세 감면을 통해 임대주택 건설의 촉진과 주거생활의 안정을 도모하는 데 그 입법취지가 있는 것으로 풀이되는데, 임대주택의 공급이 용도변경을 통해 이루어지는 것 역시도 신축·증축이나 개축·재축·대수선에 의하는 경우와 마찬가지로 새로운 임대주택의 공급에 해당한다고 볼 수 있다. 이 점에서 보면, 구 지방세특례제한법의 위 규정에서 말하는 ‘건축주’의 개념을 별도의 규정이 없는 상태에서 건축법 상의 ‘건축주’의 개념과 달리 보기가 어렵다. 넷째, 그러므로 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 말하는 ‘건축주’가 건축법상의 정의와는 다르게 용도변경 공사를 하는 자를 포함하지 않는다고 해석하는 것은 결과적으로 위 ‘건축주’ 규정을 축소해석을 하는 것이 되는데, 조세법규에 대하여 이러한 축소해석이 가능하기 위하여는 그에 대한 합리적 이유가 보다 분명하게 인정되어야 하나, 위에서 본 개축·재축·대수선과 용도변경 사이의 상대적 차이와 입법취지와의 관계에서의 동질성에 비추어 볼 때, 그 같은 합리적 이유가 인정된다고 보기가 어렵다. 개축·재축과 대수선을 하는 자가 위 지방세특례제한법 조항 소정의 ‘건축주’에 해당하는 데 의문을 갖지 않는다면, 용도변경을 하는 자가 그 ‘건축주’에 해당하는 데도 달리 볼 수 없는 것이다. 다섯째, 다만, 구 지방세특례제한법의 위 조항에서 규정하는 건축임대사업자의 경우 취득세 면제 대상을 ‘건축’하는 공동주택으로 규정하고 있어, 용도변경은 포함되지 않는 것이 아닌지가 ‘건축주’의 범위와는 다른 각도에서 문제될 수 있으나, 이는 ‘건축’의 범위를 확장해석해야 할 합리적 이유가 있느냐의 문제일 뿐, 위와 같은 ‘건축주’의 범위를 축소해석할 근거가 되지는 못한다. 3) ‘최초 분양’의 의미 가) 한편, 구 지방세특례제한법의 위 조항이나 지방세법에서 ‘분양’에 관하여도 별도의 규정을 두지 않고 있고, 이와 관련하여 피고는 건축물의 분양에 관한 법률 제2조와 제3조의 규정상, 구 지방세특례제한법의 위 조항 상의 ‘최초분양’은 ‘신축’한 주택을 최초로 분양받은 경우를 가리킨다고 주장한다. 나) 그러나, ① 건축법은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 하는 법률로서, 건축 일반에 관한 규정으로 볼 수 있지만, ② 건축물의 분양에 관한 법률은 특별히 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호할 필요가 있는 분양에 관하여 규정하고자 그 적용대상을 제3조 제1항에서 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하는 건축물을 사용승인서를 교부받기 전에 분양하는 경우로 규정하면서도, 같은 조 제2항 제1호에서 주택법에 따른 주택 및 복리시설은 그 적용대상에서 제외하고 있으므로, 구 지방세특례제한법의 위 조항에서 말하는 ‘최초 분양’을 해석함에 있어서도 반드시 그 적용을 전제로 할 필요가 없다. 다) 이러한 관점에서 보면, 위 조항상의 ‘최초 분양’은 건축주로부터 직접 분양받은 경우를 가리키고, 그 이후의 승계취득은 그에 포함되지 않는다는 것을 규정한 것으로 풀이되고, 피고가 주장하는 바와 같이 반드시 ‘신축’한 주택을 최초 분양받은 경우만을 가리키는 것으로 볼 수가 없다. 4) 소결 결국 이 사건 아파트에 관하여 용도변경 공사를 한 건축주인 에스원디앤씨로부터 이 사건 아파트를 직접 분양받은 원고의 이 사건 아파트 취득은 구 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 규정한 ‘건축주’로부터 ‘최초로 분양’받은 경우에 해당하여 취득세 면제대상이 되고, 따라서 그 적용을 배제한 이 사건 처분은 위법함을 면할 수 없다. 3. 결론 그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하여야 할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하고 있으므로, 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 이 사건 처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 조해현(재판장) 왕정옥 송혜정

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상하급심 판례 4

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