토지거래허가구역 내 명의신탁 약정의 유효성 판단

결과 요약

• 원고들의 항소를 기각함.
• 항소비용은 원고들이 부담함.

사실관계

• 원고 1이 2004. 1. 2. 소외 1로부터 토지 지분을 매수하며 2자간 명의신탁 약정을 체결하였다고 주장함.
• 원고들은 2009년 의왕시 아파트로 전입 후 2년간 거주하여 이 사건 토지에 관해 적법한 토지거래허가를 받음.
• 2011. 1. 5. 이 사건 토지 중 각 1/2 지분에 관하여 원고들 앞으로 소유권이전등기를 마침.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

토지거래허가구역 내 명의신탁 약정의 부동산실명법 적용 여부

• 원고들은 이 사건 토지가 토지거래계약 허가구역 내 토지여서 토지거래허가를 받을 때까지는 매매계약에 따른 채권적 효력도 발생하지 아니하므로, 원고들이 이 사건 토지의 소유권자 내지 실권리자라고 할 수 없어 명의신탁행위가 부동산실명법 적용대상에서 제외되어야 한다고 주장함.
• 토지거래 허가구역으로 지정되어 있던 이 사건 토지에 관하여 매매계약 이후 허가를 받은 이상 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되었고, 소외 1과 사이에 2자간 명의신탁 약정도 체결하였으므로, 이 사건 토지에 관한 소외 1 명의의 등기는 명의신탁등기이며 원고들은 명의신탁자라고 봄이 상당하다고 판단함.
• 원고들을 부동산실명법 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자임을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다고 판단함.

관련 판례 및 법령

• 행정소송법 제8조 제2항
• 민사소송법 제420조 본문
• 부동산실명법 제3조 제1항

검토

• 본 판결은 토지거래허가구역 내 토지에 대한 명의신탁 약정의 효력에 대해, 토지거래허가를 받은 경우 계약이 소급하여 유효해지므로 명의신탁 약정 또한 유효하게 성립하며 부동산실명법의 적용을 받는다는 점을 명확히 함.
• 이는 토지거래허가 제도의 취지와 명의신탁 규제의 목적을 조화롭게 해석한 것으로 보임.