서울고등법원 2016. 9. 8. 선고 2015나2074815 판결 전세금반환등

변경(원고승)

중요판례

주문

판결이유

AI 요약

다가구주택 임대차보증금 반환채무 불이행에 따른 임대인 및 공인중개사의 손해배상책임

결과 요약

임대인(피고 1)은 임차인들에게 임대차보증금 상당의 손해를 배상할 책임이 있음.
공인중개사 피고들은 중개대상물 확인·설명의무 위반으로 임차인들에게 손해를 배상할 책임이 있음.
임차인들의 과실을 고려하여 공인중개사 피고들의 책임 범위는 제한됨.

사실관계

소외 1은 다가구주택의 소유자이고, 피고 1은 소외 1의 아내이자 대리인으로 임대차계약을 체결함.
원고들은 피고 1 및 공인중개사 피고들의 중개로 이 사건 다가구주택의 각 부분을 임차하고 임대차보증금을 지급함.
이 사건 다가구주택이 위치한 토지는 안양군파종중 소유였으며, 2011. 7. 11. 안양군파종중과 소외 1(피고 1 대리) 사이에 토지 매각 시 건물 철거 및 임차인 보증금 지급 요청 불가 등의 조정이 성립됨.
안양군파종중은 2014. 1. 17. 이 사건 토지를 휴먼블루에 매도하였고, 휴먼블루는 2014. 4. 22. 소외 1 및 원고들을 상대로 건물퇴거 소송을 제기함.
2014. 12. 4. 휴먼블루와 원고들 사이에 퇴거 조정이 성립되었고, 소외 1에 대해서는 퇴거 판결이 확정됨.
원고들은 2015. 4. 30.경 이 사건 다가구주택에서 퇴거하였으나, 소외 1은 임대차보증금을 반환하지 않음.
피고 1은 사기 혐의로 기소되었고, 제1심 판결 선고 이후 일부 공탁 및 변제를 함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

임대인(피고 1)의 손해배상책임

법리: 임대인이 임대차계약 체결 시 임차인에게 임대차 목적물인 건물의 존립 기반이 되는 토지의 소유권 및 사용권에 대한 중요한 정보를 고지하지 않은 경우, 이는 묵시적 기망행위로서 불법행위를 구성함.
법원의 판단:
- 피고 1은 임대차계약 체결 시 원고들에게 이 사건 토지가 소외 1의 소유가 아니고, 안양군파종중과의 조정으로 토지 매각 시 건물 철거 및 임차인 보증금 지급 요청 불가 약정이 있었으며, 소외 1이 임대차보증금 반환 능력이 없거나 현저히 곤란하다는 점을 고지하지 않음.
- 이러한 고지의무 위반은 원고들에 대한 묵시적 기망행위로서 공동불법행위를 구성함.
- 따라서 피고 1은 소외 1과 각자 원고들에게 불법행위에 기한 손해배상 의무가 있음.
- 손해배상액은 원고들이 지급한 임대차보증금 상당액이며, 피고 1의 공탁 및 변제액을 공제한 잔액을 지급해야 함.

공인중개사 피고들의 손해배상책임

법리:
- 공인중개사는 중개대상물에 대한 권리관계를 확인하여 설명하고, 설명의 근거자료를 제시해야 하며, 중개대상물확인·설명서에 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항을 기재하여 교부해야 함 (구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항, 제2항, 동법 시행령 제21조, 동법 시행규칙 제16조).
- 공인중개사가 위 의무를 소홀히 하여 중개의뢰인에게 손해가 발생한 경우, 공인중개사법 제30조에 따라 손해를 배상할 책임이 있음.
법원의 판단:
- 공인중개사 피고들은 임대차계약 중개 시 이 사건 토지가 소외 1의 소유가 아님에도 불구하고, 일부 원고들에게는 토지 소유자가 소외 1이라고 잘못 기재된 중개대상물 확인·설명서를 교부하거나, 토지 소유자가 다름을 알렸더라도 소외 1의 토지 사용권원에 대한 구체적인 설명이나 근거 자료 제시를 하지 않음.
- 이러한 확인·설명의무 위반으로 원고들은 임차권을 상실하고 임대차보증금을 돌려받지 못하는 재산상 손해를 입음.
- 따라서 공인중개사 피고들은 공인중개사법 제30조에 따라 손해배상책임이 있음.
- 임대차계약 갱신 시에도 공인중개사의 확인·설명의무는 존재하며, 증액된 보증금 부분에 대한 책임도 인정됨.

손해배상책임의 제한 (과실상계)

법리: 중개업자의 의무 위반으로 인한 손해배상액을 정할 때, 중개의뢰인에게 거래관계 조사·확인 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면 과실상계를 할 수 있음 (대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결).
법원의 판단:
- 원고들(임차인들)은 임대차계약 체결 당시 스스로 이 사건 토지에 관한 권리관계 등을 확인하지 않았고, 임대인의 재정상태를 확인하여 임대차보증금 반환 가능성을 판단하지 않은 과실이 있음.
- 이러한 원고들의 과실은 손해 발생 및 확대에 상당한 원인이 되었으므로, 공인중개사 피고들의 책임은 제한됨.
- 원고 1, 3, 4와 관련된 피고 2, 3, 5, 6의 책임은 각 손해액의 50%로 제한됨.
- 원고 4와 관련된 피고 7의 책임은 손해액의 30%로 제한됨 (갱신 계약에만 관여한 점 고려).
- 원고 2, 5, 6, 7과 관련된 피고 10, 4, 2, 8, 9의 책임은 각 손해액의 30%로 제한됨.

피고 1의 변제공탁액 공제 여부 (부진정연대채무)

법리: 공인중개사 피고들의 손해배상채무와 피고 1의 손해배상채무는 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 서로 중첩되는 부분에 관하여는 부진정연대관계에 있음. 금액이 다른 채무가 부진정연대관계에 있을 때 금액이 많은 채무의 일부가 변제 등으로 소멸하는 경우, 먼저 소멸하는 부분은 다른 채무자와 공동으로 채무를 부담하는 부분이 아니라 단독으로 채무를 부담하는 부분으로 보아야 함 (대법원 2000. 3. 14. 선고 99다67376 판결).
법원의 판단:
- 피고 1이 공탁 및 변제한 금액은 피고 1이 단독으로 채무를 부담하는 부분에 먼저 충당되어 소멸함.
- 따라서 피고 1의 공탁 및 변제액이 피고 1이 단독으로 부담하는 채무액 전액을 소멸시키기에 부족하므로, 공인중개사 피고들의 채무액에서 공제될 수 없음.

참고사실

원고들은 휴먼블루로부터 퇴거 대가로 400만 원씩 지급받았으나, 이는 손익상계로 공제할 성격이 아니라고 판단됨.

검토

본 판결은 임대차계약에서 임대인의 기망행위와 공인중개사의 확인·설명의무 위반이 복합적으로 작용하여 임차인에게 손해가 발생한 경우, 각 당사자의 책임 범위를 명확히 함.
특히 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무가 단순히 등기부등본 확인에 그치지 않고, 실제 권리관계 및 공시되지 않은 사항까지 확인하여 설명해야 함을 강조함.
임차인에게도 스스로 권리관계를 확인하고 임대인의 재정상태를 판단해야 할 주의의무가 있음을 인정하여 과실상계를 적용함으로써, 손해의 공평한 분담 원칙을 구현함.
부진정연대채무 관계에서 금액이 많은 채무자의 일부 변제가 다른 채무자의 책임에 미치는 영향을 명확히 하여, 채무 전액의 지급을 확보하려는 부진정연대채무의 취지를 재확인함.

서울고등법원

판결

원고, 피항소인

원고 1 외 6인 (소송대리인 법무법인 ○드유 담당변호사 ○○○)

피고, 항소인

피고 1 외 9인 (소송대리인 법무법인 ○울제일 담당변호사 ○○○ ○ ○○)

변론종결

2016. 7. 21.

제1심판결

수원지방법원 2015. 8. 21. 선고 2014가합6728 판결

주 문

1. 제1심판결 중 제1심 공동피고 소외 1에 대한 부분을 제외한 나머지 부분을 다음과 같이 변경한다. 가. 원고 1에게, 1) 피고 1(대판: 소외 2)은 제1심 공동피고 소외 1과 각자 32,825,510원과 이에 대하여 2016. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, 2) 피고 2(대판: 피고 1), 피고 3은 피고 1, 제1심 공동피고 소외 1과 각자 위 1) 기재 금액 중 2,500만 원과 이에 대하여 2015. 4. 30.부터 2016. 9. 8.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 나. 원고 2에게, 1) 피고 1은 제1심 공동피고 소외 1과 각자 2,300만 원과 이에 대하여 2016. 9. 1.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, 2) 피고 4는 피고 1, 제1심 공동피고 소외 1과 각자 위 1) 기재 금액 중 1,290만 원과 이에 대하여 2015. 4. 30.부터 2016. 9. 8.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 다. 원고 3에게, 1) 피고 1은 제1심 공동피고 소외 1과 각자 30,333,002원과 이에 대하여 2016. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, 2) 피고 5는 피고 1, 제1심 공동피고 소외 1과 각자 위 1) 기재 금액 중 2,250만 원과 이에 대하여 2015. 4. 30.부터 2016. 9. 8.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 라. 원고 4에게, 1) 피고 1은 제1심 공동피고 소외 1과 각자 32,825,510원과 이에 대하여 2016. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, 2) 피고 2, 피고 6은 피고 1, 제1심 공동피고 소외 1과 각자 위 1) 기재 금액 중 2,250만 원과 이에 대하여 2015. 4. 30.부터 2016. 9. 8.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 3) 피고 7은 피고 1, 제1심 공동피고 소외 1, 피고 2, 피고 6과 각자 위 1) 기재 금액 중 1,500만 원과 이에 대하여 2015. 4. 30.부터 2016. 9. 8.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 마. 원고 5에게, 1) 피고 1은 제1심 공동피고 소외 1과 각자 32,825,510원과 이에 대하여 2016. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, 2) 피고 2, 피고 8은 피고 1, 제1심 공동피고 소외 1과 각자 위 1) 기재 금액 중 1,500만 원과 이에 대하여 2015. 4. 30.부터 2016. 9. 8.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 바. 원고 6에게, 1) 피고 1은 제1심 공동피고 소외 1과 각자 26,594,241원과 이에 대하여 2016. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, 2) 피고 9는 피고 1, 제1심 공동피고 소외 1과 각자 위 1) 기재 금액 중 1,350만 원과 이에 대하여 2015. 4. 30.부터 2016. 9. 8.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 사. 원고 7에게, 1) 피고 1은 제1심 공동피고 소외 1과 각자 32,825,510원과 이에 대하여 2016. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, 2) 피고 10은 피고 1, 제1심 공동피고 소외 1과 각자 위 1) 기재 금액 중 1,350만 원과 이에 대하여 2015. 4. 30.부터 2016. 9. 8.까지는 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라. 아. 원고 1의 피고 1, 피고 2, 피고 3에 대한 각 나머지 청구, 원고 2의 피고 1, 피고 4에 대한 각 나머지 청구, 원고 3의 피고 1, 피고 5에 대한 각 나머지 청구, 원고 4의 피고 1, 피고 2, 피고 6, 피고 7에 대한 각 나머지 청구, 원고 5의 피고 1, 피고 2, 피고 8에 대한 각 나머지 청구, 원고 6의 피고 1, 피고 9에 대한 각 나머지 청구, 원고 7의 피고 1, 피고 10에 대한 각 나머지 청구를 각 기각한다. 2. 소송총비용은 다음과 같이 부담한다. 가. 원고들과 피고 1 사이에 생긴 부분은 피고 1이 부담한다. 나. 원고 1, 원고 3, 원고 4와 피고 2, 피고 3, 피고 5, 피고 6, 피고 7 사이에 생긴 부분 중 50%는 위 원고들이, 50%는 위 피고들이 각 부담한다. 다. 원고 2, 원고 5, 원고 6, 원고 7과 피고 2, 피고 4, 피고 8, 피고 9, 피고 10 사이에 생긴 부분 중 70%는 위 원고들이, 30%는 위 피고들이 각 부담한다. 3. 제1항 중 돈 지급 부분은 각 가집행할 수 있다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지 가. 피고 1에 대한 청구취지 피고 1은, ① 제1심 공동피고 소외 1(이하 ‘소외 1’이라고만 한다), 피고 2, 피고 3과 연대하여 원고 1에게 32,825,510원, ② 소외 1, 피고 5와 연대하여 원고 3에게 30,333,002원, ③ 소외 1, 피고 2, 피고 6, 피고 7과 연대하여 원고 4에게 32,825,510원, ④ 소외 1, 피고 2, 피고 8과 연대하여 원고 5에게 32,825,510원, ⑤ 소외 1, 피고 9와 연대하여 원고 6에게 26,594,241원, ⑥ 소외 1, 피고 10과 연대하여 원고 7에게 32,825,510원과 각 이에 대하여 2016. 6. 22.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, ⑦ 소외 1, 피고 4와 연대하여 원고 2에게 2,300만 원과 이에 대하여 이 사건 소장 부본 최종 송달 다음 날 부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 나머지 피고들에 대한 청구취지 소외 1, 피고 1과 연대하여, ① 피고 2, 피고 3은 원고 1에게 5,000만 원, ② 피고 4는 원고 2에게 4,800만 원, ③ 피고 5는 원고 3에게 4,800만 원, ④ 피고 2, 피고 6, 피고 7은 원고 4에게 5,000만 원, ⑤ 피고 2, 피고 8은 원고 5에게 5,000만 원, ⑥ 피고 9는 원고 6에게 4,500만 원, ⑦ 피고 10은 원고 7에게 5,000만 원과 각 이에 대하여 이 사건 소장 부본 최종 송달 다음 날 부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고들의 청구를 각 기각한다.

이 유

1. 기초사실 가. 당사자들의 지위 소외 1은 용인시 (주소 생략) 지상 다가구주택 건물(이하 ‘이 사건 다가구주택’이라 한다)의 소유자이고, 피고 1은 소외 1의 아내로서 소외 1을 대리하여 원고들과 사이에 이 사건 다가구주택에 관한 임대차계약을 직접 체결한 사람이다. 나. 임대차계약의 체결 등 1) 원고 1은 2011. 4. 30. ‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 2, ‘△공인중개사’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 3의 중개로, 소외 1을 대리한 피고 1과 사이에 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘라’ 부분을 임대차보증금 5,000만 원, 임대차기간 2011. 6. 10.부터 2013. 6. 10.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 임대차기간이 종료된 후 다시 2년을 갱신하는 계약을 체결하였다. 2) 원고 2는 2011. 3. 28. ‘□□공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 4의 중개로, 소외 1을 대리한 피고 1과 사이에 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘나’ 부분을 임대차보증금 4,300만 원, 임대차기간 2011. 4. 25.부터 2013. 4. 25.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 임대차기간이 종료된 후 다시 2년을 갱신하는 계약을 체결하면서 소외 1을 대리한 피고 1의 요구에 따라 임대차보증금 500만 원을 추가로 지급하였다. 3) 원고 3은 2010. 10. 1. ‘◇◇◇공인중개사’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 5의 중개로, 소외 1을 대리한 피고 1과 사이에 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘마’ 부분을 임대차보증금 4,500만 원, 임대차기간 2010. 11. 5.부터 2012. 11. 5.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 임대차기간이 종료된 후 다시 2년을 갱신하는 계약을 체결하면서 소외 1을 대리한 피고 1의 요구에 따라 임대차보증금 300만 원을 추가로 지급하였다. 4) 원고 4는 2011. 3. 19. ‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 2, ‘☆☆공인중개사’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 6의 중개로, 소외 1을 대리한 피고 1과 사이에 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘바’ 부분을 임대차보증금 4,500만 원, 임대차기간 2011. 4. 29.부터 2013. 4. 29.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금을 모두 지급하였다. 원고 4는 그 후 2013. 4. 19. ‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 7의 중개로, 소외 1을 대리한 피고 1과 사이에 임대차계약의 종료 이후 2년을 갱신하는 계약을 체결하면서 소외 1을 대리한 피고 1의 요구에 따라 임대차보증금 500만 원을 추가로 지급하였다. 5) 원고 5는 2012. 2. 28. ‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 2, ‘▽▽공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 8의 중개로, 소외 1을 대리한 피고 1과 사이에 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘사’ 부분을 임대차보증금 5,000만 원, 임대차기간 2012. 3. 21.부터 2014. 3. 21.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 임대차기간이 종료된 후 다시 2년을 갱신하는 계약을 체결하였다. 6) 원고 6은 2011. 8. 4. ‘◎◎공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 9의 중개로, 소외 1을 대리한 피고 1과 사이에 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘아’ 부분을 임대차보증금 4,500만 원, 임대차기간 2011. 8. 10.부터 2013. 8. 10.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 임대차기간이 종료된 후 다시 2년을 갱신하는 계약을 체결하였다. 7) 원고 7은 2009. 5. 14. ‘◁◁공인중개사사무소’라는 상호로 부동산중개업을 하는 공인중개사인 피고 10(개명 전이던 당시의 이름은 ‘▷▷▷'이었으나, 이하에서는 전후 구별 없이 ’피고 10‘이라 한다)의 중개로, 소외 1을 대리한 피고 1과 사이에 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ’자‘ 부분을 임대차보증금 4,500만 원, 임대차기간 2009. 5. 25.부터 2011. 5. 24.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 임대차보증금을 모두 지급하였으며, 임대차기간이 종료된 후 다시 2년을 갱신하는 계약을 체결하면서 소외 1을 대리한 피고 1의 요구에 따라 임대차보증금 500만 원을 추가로 지급하였다. 다. 관련 분쟁의 경과 1) 이 사건 다가구주택이 위치한 용인시 (주소 생략) 대 1,602㎡ 중 별지 2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 248㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 등기부상 소유자가 전주이씨안양군파두양공종사회(이하 ‘안양군파종중’이라 한다)였는데, 안양군파종중은 2011. 3. 17. 소외 1을 상대로 건물등철거의 소를 제기하였다(수원지방법원 2011가단18785). 2) 위 소송의 계속 중이던 2011. 7. 11. 안양군파종중과 소외 1을 대리한 피고 1 사이에는 다음과 같은 내용의 조정이 성립되었다.

1. 소외 1은 안양군파종중이 용인시 (주소 생략) 토지를 제3자에게 매각하는 매매계약을 체결한 때, 혹은 안양군파종중이 관할관청으로부터 위 토지의 개발사업에 대한 허가를 받았을 때, 안양군파종중에게 이 사건 다가구주택을 철거하고, 이 사건 토지를 인도한다. 다만, 건물철거비용은 안양군파종중이 부담하기로 한다.

2. 철거 및 인도시기가 되었을 때, 소외 1은 안양군파종중에게 권리금이나 건물대금, 아파트 입주권이나 이주대책 등 일체의 금원청구를 하지 않고, 건물소유자 혹은 입주민으로서의 권리주장을 하지 않으며, 세입자에 대한 보증금 등의 지급요청을 하지 아니한다.

3. 위 철거 및 인도시까지 소외 1은 매년 안양군파종중이 위 토지와 관련하여 일괄하여 결정한 차임을 지급하기로 한다.

3) 안양군파종중은 2014. 1. 17. 이 사건 토지가 포함된 용인시 (주소 생략) 토지를 주식회사 휴먼블루(이하 ‘휴먼블루’라 한다)에게 매도하였고, 2014. 2. 6. 이에 따른 소유권이전등기가 마쳐졌다. 4) 휴먼블루는 2014. 4. 22. 소외 1과 이 사건의 원고 1, 원고 2, 원고 3, 원고 4, 원고 5, 원고 7, 그리고 원고 6으로부터 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘아’ 부분을 전차한 소외 3을 상대로 건물퇴거의 소를 제기하였다(수원지방법원 2014가단24804). 5) 위 소송의 계속 중이던 2014. 12. 4. 휴먼블루와 원고 1, 원고 2, 원고 3, 원고 4, 원고 5, 원고 7 및 소외 3 사이에, 원고 2, 원고 1, 원고 3, 원고 4, 원고 5, 원고 7 및 소외 3은 휴먼블루로부터 2015. 4. 30.까지 각 400만 원을 지급받음과 동시에 각 이 사건 다가구주택 중 원고 2는 ’나‘ 부분에서, 원고 1은 ’라‘ 부분에서, 원고 3은 ’마‘ 부분에서, 원고 4는 ’바‘ 부분에서, 원고 5는 ’사‘ 부분에서, 소외 3은 ’아‘ 부분에서, 원고 7은 ’자‘ 부분에서 각 퇴거한다는 내용의 조정이 성립되었고, 한편 소외 1에 대하여는 2015. 1. 21. 이 사건 다가구주택에서 퇴거하라는 판결이 선고·확정되었다. 6) 원고들은 2015. 1. 5.경 소외 1, 피고 1을 상대로 사기 혐의로 고소하였고, 이에 대하여 검사는 2015. 3. 23. 피고 1에 대하여는 사기죄로 공소를 제기하는 한편(수원지방법원 2015고단969), 소외 1에 대하여는 증거불충분을 이유로 혐의없음 처분을 하였다. 라. 원고들의 퇴거 등 원고들은 이 사건 제1심 소송계속 중이던 2015. 4. 30.경 이 사건 다가구주택에서 퇴거하였는데, 소외 1은 원고들에게 임대차보증금을 반환하지 않았다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증, 갑 제13, 20, 22, 23호증, 을나 제2, 6호증, 을다 제1, 4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 내지 영상, 변론 전체의 취지 2. 피고 1에 대한 청구에 관한 판단 가. 손해배상책임의 발생 1) 앞서 본 인정사실과 제1심법원의 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 1과 그 대리인인 피고 1은 이 사건 다가구주택에 관한 임대차계약을 체결하면서 원고들에게, ① 이 사건 토지가 소외 1의 소유가 아니라 안양군파종중의 소유인 점, ② 2011. 7. 11. 안양군파종중과 사이에 성립된 조정을 통하여, 안양군파종중이 이 사건 토지가 포함된 용인시 (주소 생략) 토지를 제3자에게 매도하는 계약을 체결하는 경우 소외 1이 이 사건 다가구주택을 철거하기로 하고, 안양군파종중에게 세입자에 대한 보증금 등의 지급요청을 하지 않기로 약정하였던 점, ③ 소외 1은 이 사건 다가구주택 임차인들에 대하여 임대차보증금 반환채무를 부담하는 반면, 별다른 소득이나 재산도 없어 이 사건 다가구주택이 철거되는 경우 원고들이 임대차보증금을 반환받을 수 없거나 현저히 곤란하였던 점 등을 고지하지 않은 것으로 보인다. 2) 건물임대차에서 건물의 존립기반이 되는 토지에 관한 소유권이 누구에게 있는지 혹은 토지에 관한 사용권이 어떻게 설정되어 있는지는 임차인 입장에서 임대차계약의 체결 여부를 결정하는 중요한 요소로 보아야 한다. 원고들로서는 이 사건 다가구주택이 위치한 이 사건 토지가 소외 1의 소유가 아니고 소외 1이 이 사건 토지의 사용권자도 아니라는 사정을 알았더라면, 소외 1 내지 그를 대리한 피고 1과 사이에 이 사건 다가구주택에 관한 임대차계약을 체결하지는 않았을 것으로 봄이 타당하다. 3) 결국 소외 1 내지 피고 1이 원고들과 임대차계약을 체결하면서 1)항 기재와 같은 사정들을 고지하지 않은 것은 원고들에 대한 묵시적 기망행위로서 공동불법행위를 구성한다. 따라서 피고 1은 소외 1과 각자 원고들에게 위 불법행위에 기하여 발생한 손해를 배상할 의무가 있다. 나. 손해배상책임의 범위 1) 원고들이 위와 같은 불법행위로 입은 손해는 이 사건 다가구주택의 임대차계약 내지 그 갱신계약에 따라 원고들이 지급하였던 임대차보증금 상당액이다. 이에 따라 특별한 사정이 없는 한, 피고 1은 소외 1과 각자 불법행위에 기한 손해배상금으로 원고 1에게 5,000만 원, 원고 2에게 4,800만 원(= 4,300만 원 + 500만 원), 원고 3에게 4,800만 원(= 4,500만 원 + 300만 원), 원고 4에게 5,000만 원(= 4,500만 원 + 500만 원), 원고 5에게 5,000만 원, 원고 6에게 4,500만 원, 원고 7에게 5,000만 원(= 4,500만 원 + 500만 원)과 각 이에 대하여 원고들이 이 사건 다가구주택에서 퇴거한 2015. 4. 30.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 다만 을가 제1, 2호증, 을나 제6, 10호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 1은 제1심판결 선고일 이후에 아래 표 기재와 같은 금액을 공탁하거나 변제한 사실을 인정할 수 있다. 이에 해당하는 원고들이 그 공탁금 내지 변제금을 수령한 사실은 원고들 대리인도 인정하였다. 따라서 위 공탁금 내지 변제금은 손해배상액에서 공제되어야 한다(이에 따라 원고 2는 2016. 4. 7.자 준비서면 제출 및 당심 제1회 변론기일에서의 진술을 통하여 손해배상금 4,800만 원에서 공탁금 1,500만 원 및 추가 지급금 1,000만 원을 공제한 2,300만 원으로 그 청구를 감축하였다. 나머지 원고들 또한 위 준비서면과 2016. 6. 28.자 준비서면 제출 및 당심 제4회 변론기일에서의 진술을 통하여 청구취지 나.항 기재와 같이 그 청구를 각 감축하였다).

순번	원고	1차 공탁금액(원)	2차 공탁금액(원)	3차 공탁금액(원)	원고별 공탁(변제)액
순번	(피공탁자)	(2015. 10. 5.자)	(2016. 4. 6.자)	(2016. 6. 22.자)	(원)
1	원고 1	15,000,000	7,000,000	5,000,000	27,000,000
2	원고 2	15,000,000	추가로 1,000만 원 변제		25,000,000
3	원고 3	15,000,000	7,000,000	5,000,000	27,000,000
4	원고 4	15,000,000	7,000,000	5,000,000	27,000,000
5	원고 5	15,000,000	7,000,000	5,000,000	27,000,000
6	원고 6	15,000,000	7,000,000	5,000,000	27,000,000
7	원고 7	15,000,000	7,000,000	5,000,000	27,000,000
합계		105,000,000	42,000,000	30,000,000	187,000,000

다. 소결론 따라서 피고 1의 위와 같은 공탁·변제 및 이에 따른 원고들의 청구취지 감축을 반영하면, 피고 1이 소외 1과 각자 원고들에게 지급할 의무가 있는 금액은 아래 1) 내지 4)항의 각 ‘최종 인용금액’ 기재와 같은 돈이[1] 된다. 1) 원고 1, 원고 4, 원고 5, 원고 7 가) 위 원고들의 임대차보증금 각 5,000만 원(증액된 임대차보증금 포함) 나) 1차 공탁일(2015. 10. 5.) 기준 ① 지연손해금 충당액 : 4,356,164원(= 50,000,000원 × 159일 / 365일 × 0.2, 원 미만은 버림, 이하 같다) ② 원금 충당액 : 10,643,836원(= 15,000,000원 - 4,356,164원) ③ 원금 잔액 : 39,356,164원(= 50,000,000원 - 10,643,836원) 다) 2차 공탁일(2016. 4. 6.) 기준 ① 지연손해금 충당액 : 3,957,122원(= 39,356,164원 × 184일/366일 × 0.2) ② 원금 충당액 : 3,042,878원(= 7,000,000원 - 3,957,122원) ③ 원금 잔액 : 36,313,286원(= 39,356,164원 - 3,042,878원) 라) 3차 공탁일(2016. 6. 22.) 기준 ① 지연손해금 충당액 : 1,532,122원(= 36,313,286원 × 77일/365일 ×[2] 0.2) ② 원금 충당액 : 3,467,878원(= 5,000,000원 - 1,532,122원) ③ 원금 잔액 : 32,845,408원(= 36,313,286원 - 3,467,878원) 마) 공제 후 원금 이에 따른 공제 후 원금은 각 32,845,408원이나, 위 원고들이 청구 감축을 통하여 그보다 적은 각 32,825,510원만의 지급을 구하는 이상 이에 따른다. 바) 최종 인용금액 각 32,825,510원과 이에 대하여 피고 1의 최종 공탁일 다음 날인 2016. 6. 23.[3] 부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금이 된다. 2) 원고 2(최종 인용금액) 손해배상금 잔액 2,300만 원(= 48,000,000원 - 공탁금 15,000,000원 - 추가 변제금 10,000,000원)과 이에 대하여 원고 2와 피고 1 사이의 지급 약정기일 다음 날인 2016. 9. 1.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금이 된다(원고 2는 2016. 4. 7.자 준비서면 제출을 통하여, 피고 1로부터 공탁금 1,500만 원과 추가 변제금 1,000만 원을 변제받으면서 나머지 2,300만 원은 2016. 8. 말까지 지급받기로 약정하였음을 인정한 바 있다. 따라서 그 지연손해금은 위 지급기일 다음 날인 2016. 9. 1.부터 산정함이 타당하고, 그보다 앞선 이 사건 소장 부본 최종 송달 다음 날 부터의 지연손해금을 구하는 부분의 주장은 이유 없다. 한편 위 지급기일이 당심 변론종결일 이후이기는 하나, 피고 1이 원고 2의 청구를 기각하여 달라는 취지로 항소하는 등 그 지급의무의 존재 여부 내지 범위에 대하여 다투는 사정 등에 비추어 볼 때, 이를 미리 청구할 필요성이 인정된다). 3) 원고 3 가) 임대차보증금 4,800만 원 나) 1차 공탁일(2015. 10. 5.) 기준 ① 지연손해금 충당액 : 4,181,917원(= 48,000,000원 × 159일 / 365일 × 0.2) ② 원금 충당액 : 10,818,083원(= 15,000,000원 - 4,181,917원) ③ 원금 잔액 : 37,181,917원(= 48,000,000원 - 10,818,083원) 다) 2차 공탁일(2016. 4. 6.) 기준 ① 지연손해금 충당액 : 3,738,509원(= 37,181,917원 × 184일/366일 × 0.2) ② 원금 충당액 : 3,261,491원(= 7,000,000원 - 3,738,509원) ③ 원금 잔액 : 33,920,426원(= 37,181,917원 - 3,261,491원) 라) 3차 공탁일(2016. 6. 22.) 기준 ① 지연손해금 충당액 : 1,431,163원(= 33,920,426원 × 77일/365일 × 0.2) ② 원금 충당액 : 3,568,837원(= 5,000,000원 - 1,431,163원) ③ 원금 잔액 : 30,351,589원(= 33,920,426원 - 3,568,837원) 마) 공제 후 원금 이에 따른 공제 후 원금은 30,351,589원이나, 원고 3이 청구 감축을 통하여 그보다 적은 30,333,002원만의 지급을 구하는 이상 이에 따른다. 바) 최종 인용금액 30,333,002원과 이에 대하여 피고 1의 최종 공탁일 다음 날인 2016. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금이 된다. 4) 원고 6 가) 임대차보증금 4,500만 원 나) 1차 공탁일(2015. 10. 5.) 기준 ① 지연손해금 충당액 : 3,920,547원(= 45,000,000원 × 159일 / 365일 × 0.2) ② 원금 충당액 : 11,079,453원(= 15,000,000원 - 3,920,547원) ③ 원금 잔액 : 33,920,547원(= 45,000,000원 - 11,079,453원) 다) 2차 공탁일(2016. 4. 6.) 기준 ① 지연손해금 충당액 : 3,410,590원(= 33,920,547원 × 184일/366일 × 0.2) ② 원금 충당액 : 3,589,410원(= 7,000,000원 - 3,410,590원) ③ 원금 잔액 : 30,331,137원(= 33,920,547원 - 3,589,410원) 라) 3차 공탁일(2016. 6. 22.) 기준 ① 지연손해금 충당액 : 1,279,724원(= 30,331,137원 × 77일/365일 × 0.2) ② 원금 충당액 : 3,720,276원(= 5,000,000원 - 1,279,724원) ③ 원금 잔액 : 26,610,861원(= 30,331,137원 - 3,720,276원) 마) 공제 후 원금 이에 따른 공제 후 원금은 26,610,861원이나, 원고 6이 청구 감축을 통하여 그보다 적은 26,594,241원만의 지급을 구하는 이상 이에 따른다. 바) 최종 인용금액 26,594,241원과 이에 대하여 피고 1의 최종 공탁일 다음 날인 2016. 6. 23.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금이 된다. 3. 나머지 피고들에 대한 청구에 관한 판단 가. 당사자의 주장 요지 1) 원고들 피고 1을 제외한 나머지 피고들(이들은 모두 공인중개사로서, 이하 이들을 통칭할 때에는 ‘공인중개사 피고들’이라 한다)은 이 사건 다가구주택의 임대차계약을 중개하면서 공인중개사가 이행하여야 할 확인·설명의무를 소홀히 하여 원고들로 하여금 그 임대차보증금 상당의 손해를 입게 하였다. 공인중개사 피고들은 소외 1, 피고 1과 연대하여 원고들에게 위와 같은 불법행위에 기한 손해를 배상할 의무가 있다. 2) 공인중개사 피고들 가) 원고들은 공인중개사 피고들로부터 임대차계약 체결 당시 이 사건 토지와 이 사건 다가구주택의 소유자가 상이하고 그 소유자들 사이에 건물의 사용·수익과 관련한 약정이 존재한다는 사실에 관한 설명을 듣고 각 임대차계약을 체결하였으므로, 공인중개사 피고들은 공인중개사로서의 확인·설명의무를 위반하지 않았다. 나) 중개대상물 확인·설명서 자체가 교부되지 않았다는 사정만으로 손해배상책임이 인정될 수 없다. 다) 원고들에게 발생한 손해는 피고 1 내지 소외 1이 무책임하게 건물 철거에 동의하는 내용의 조정을 통하여 관련 분쟁을 종식시킨 데에 기인한 것이지, 공인중개사 피고들의 확인·설명의무 위반으로 인하여 그 손해가 발생한 것이 아니다. 나. 손해배상책임의 발생 1) 전제되는 법리 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013. 7. 17. 법률 제11943호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하면, 중개업자는 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계 등을 확인하여 이를 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 그 확인·설명을 위하여 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 위 확인·설명사항을 같은 법 시행규칙 제16조가 정한 서식에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 하며, 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고 위 중개대상물확인·설명서에 그 사실을 기재하여 거래당사자에게 교부하여야 한다. 그리고 위 중개대상물 확인·설명서에 대한 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하도록 하고 있다. 이와 같이 공인중개사법령의 관련 규정들이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법취지가 있는 것이다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 2) 인정사실 앞서 본 인정사실과 함께 갑 제5 내지 11호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 소외 1을 대리한 피고 1과 원고들이 이 사건 다가구주택에 관하여 각 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사 피고들이 다음과 같이 중개행위를 한 사실을 인정할 수 있고, 이에 반하는 듯한 을나 제3, 4, 7, 8, 9호증, 을다 제6, 7호증의 각 기재만으로는 위 인정사실을 뒤집기에 부족하며 달리 반증이 없다. 가) 원고 1, 원고 3, 원고 4의 경우 (1) 피고 2, 피고 3이 2011. 4. 30. 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘라’ 부분의 임대차계약 체결을 중개할 당시 원고 1에게 작성·교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘권리관계, 등기부기재사항’란에는 이 사건 다가구주택과 이 사건 토지의 소유권자가 모두 소외 1로 기재되어 있고, 이 사건 토지가 안양군파종중의 소유임을 설명하지 않은 것으로 보인다. 위 임대차계약은 계약기간 종료 후 같은 조건으로 갱신되었다. (2) 피고 5가 2010. 10. 1. 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘마’ 부분의 임대차계약 체결을 중개할 당시 원고 3에게 작성·교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘권리관계, 등기부기재사항’란에는 이 사건 다가구주택과 이 사건 토지의 소유권자가 모두 소외 1로 기재되어 있고, 이 사건 토지가 안양군파종중의 소유임을 설명하지 않은 것으로 보인다. 위 임대차계약은 계약기간 종료 후 임대차보증금 300만 원을 추가하는 조건으로 갱신되었다. (3) 피고 2, 피고 6이 2011. 3. 19. 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘바’ 부분의 임대차계약 체결을 중개할 당시 원고 4에게 작성·교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘권리관계, 등기부기재사항’란에는 이 사건 다가구주택과 이 사건 토지의 소유권자가 모두 소외 1로 기재되어 있고, 이 사건 토지가 안양군파종중의 소유임을 설명하지 않은 것으로 보인다. 그리고 피고 7이 2013. 4. 19. 위 임대차계약에서 임대차보증금을 500만 원 증액하는 임대차갱신 계약의 체결을 중개하면서도 이 사건 토지가 안양군파종중의 소유임을 설명한 바 없다. 나) 원고 7, 원고 2, 원고 5, 원고 6의 경우 (1) 피고 10이 2009. 5. 14. 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘바’ 부분의 임대차계약 체결을 중개할 당시 원고 7에게 작성·교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘권리관계, 등기부기재사항’란에는 이 사건 다가구주택과 이 사건 토지의 소유권자가 모두 소외 1로 기재되어 있고, 다만 ‘소유권 외의 권리사항’란에 ‘토지소유는 건물소유와 상이함’이라고 기재되어 있다. 그러나 소외 1이 이 사건 다가구주택과 관련하여 이 사건 토지의 소유자 안양군파종중에 대하여 어떠한 권리를 보유하고 있는지 설명하지는 않은 것으로 보인다. 위 임대차계약은 계약기간 종료 후 임대차보증금 500만 원을 증액하는 조건으로 갱신되었고, 다시 그 임대차계약기간 종료 후 같은 조건으로 갱신되었다. (2) 피고 4가 2011. 3. 28. 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘나’ 부분의 임대차계약 체결을 중개할 당시 원고 2에게 작성·교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘권리관계, 등기부기재사항’란에는 이 사건 다가구주택과 이 사건 토지의 소유권자가 모두 소외 1로 기재되어 있고, ‘권리관계, 실제권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에는 ‘없음(현 전주이씨 문중 땅이므로 건물들은 개별등기가 되어 있음)’이라고 기재되어 있다. 그러나 소외 1이 이 사건 다가구주택과 관련하여 이 사건 토지의 소유자 안양군파종중에 대하여 어떠한 권리를 보유하고 있는지 설명하지는 않은 것으로 보인다. 위 임대차계약은 계약기간 종료 후 임대차보증금 500만 원을 증액하는 조건으로 갱신되었다. (3) 피고 2, 피고 8이 2012. 2. 28. 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘사’ 부분에 관한 임대차계약 체결을 중개할 당시 원고 5에게 작성하여 교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘권리관계, 등기부기재사항’란에는 이 사건 토지의 소유권이 안양군파종중에게 있다고 기재되어 있다. 다만 위 피고들은 원고 5에게, 건물을 위한 법정지상권이 설정되어 있다고 설명하면서 ‘권리관계, 소유권 외의 권리사항’란에는 아무런 기재를 하지 않았다. 위 임대차계약은 계약기간 종료 후 같은 조건으로 갱신되었다. (4) 피고 9가 2011. 8. 4. 이 사건 다가구주택 중 별지 1 도면 표시 ‘아’ 부분에 관한 임대차계약 체결을 중개할 당시, 원고 6에게 이 사건 토지가 안양군파종중의 소유임을 설명하면서도, 소외 1이 이 사건 다가구주택과 관련하여 이 사건 토지의 소유자 안양군파종중에 대하여 어떠한 권리를 보유하고 있는지 설명하지는 않은 것으로 보인다. 피고 9는 위 임대차의 목적물에 대하여 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하지 않았다. 위 임대차계약은 계약기간 종료 후 같은 조건으로 갱신되었다. 3) 손해배상책임의 성립 여부에 대한 판단 위 인정사실에 의하면 2)의 가)항 기재 원고들은 이 사건 다가구주택과 이 사건 토지가 모두 소외 1의 소유인 것으로 인식하였을 것으로 보인다. 한편 2)의 나)항 기재 원고들은 이 사건 다가구주택과 이 사건 토지의 소유자가 다르다는 점을 알았거나 알 수 있었지만, 피고 10, 피고 4, 피고 2, 피고 8, 피고 9가 소외 1의 이 사건 토지 사용에 대한 권리 내지 적법한 점유권원을 가지고 있었는지, 그 권리가 어떠한 내용인지 등에 대하여는 설명하지 않거나 사실과 다르게 설명·확인한 결과 각 임대차계약 체결에 이르게 된 것으로 볼 수 있다. 앞서 본 법령과 법리를 위와 같은 사실관계에 비추어 보면, 공인중개사 피고들은 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인이 그 임대차 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있는지, 임대차계약의 종료 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는데 필요한 권리관계 등에 관한 자료를 제공하였어야 한다. 따라서 공인중개사 피고들은 당해 다가구주택뿐만 아니라 그 다가구주택이 위치한 이 사건 토지의 소유권을 비롯한 권리관계에 대하여 부동산 등기부 등을 통하여 확인·설명하였어야 하고, 그 소유자가 상이한 점을 발견하였다면 부동산등기부에 표시된 권리관계에 대한 확인·설명에 그치지 않고 임대의뢰인인 소외 1 내지 대리인인 피고 1에게 이 사건 토지에 대하여 용익물권 내지 임차권 등의 사용·수익권을 갖고 있는지, 그러한 권리는 어떠한 내용인지(예컨대 임차권의 시기 및 종기, 범위 등)에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 작성·교부할 의무가 있었다. 공인중개사 피고들이 위와 같은 의무를 소홀히 한 결과 이 사건 토지 소유자인 안양군파종중 또는 휴먼블루가 이 사건 다가구주택의 철거 내지 퇴거에 관한 소송을 제기함으로써 그 의무 위반에 따른 법적 위험이 현실화하였고, 원고들은 이 사건 다가구주택에 대한 임차권을 상실하거나 그 임대차보증금을 돌려받지 못하는 등의 재산상 손해를 입게 되었다. 따라서 공인중개사 피고들은 공인중개사법 제30조 에 따라 이를 배상할 책임이 있다. 4) 공인중개사 피고들의 주장에 대한 판단 이에 대하여 공인중개사 피고들(피고 7 제외)은, 이들이 중개한 각 임대차계약은 모두 새로운 임대차계약으로 갱신되었으므로 이를 근거로 원고들이 위 피고들에게 손해배상을 청구할 수 없다고 주장한다. 그러나 원고들이 소외 1과 사이에 새로이 체결 내지 갱신한 임대차계약은 모두 피고 7을 제외한 공인중개사 피고들의 중개에 의하여 체결된 종전 임대차계약에 기초하여 이루어진 것으로서 당사자와 목적물이 동일하고, 임대차계약의 갱신은 특별한 사정이 없는 한 종전의 계약을 기초로 이루어지는 것이 일반적인 점 등을 고려하여 보면, 뒤에서 보는 바와 같이 임대차갱신계약에서 증액된 임대차보증금 부분이 특별손해에 해당하여 책임범위에서 제외될 수 있는 점은 별론으로 하고, 위 피고들의 주장은 이유 없다. 또한 피고 7은, 자신이 중개하였던 임대차계약은 새로운 계약 체결이 아니라 종전 임대차계약에 대하여 그 임대차기간을 연장하고 임대차보증금만을 인상한 것으로서 피고 7에게는 책임이 없거나, 증액된 보증금에 해당하는 500만 원에 관하여만 책임이 있다고 주장한다. 그러나 ① 종전 임대차계약을 체결할 당시와 임대차계약을 갱신할 당시의 상황이 반드시 동일하지는 않으므로, 종전 임대차계약을 갱신하는 임대차계약을 중개하는 공인중개사의 경우에도 앞서 본 바와 같은 공인중개사로서의 확인·설명의무가 없다고 볼 수 없는 점, ② 피고 7이 중개한 임대차계약은 종전 임대차보증금에서 증액된 금액인 500만 원 상당의 가치에만 한정되는 것이 아니라 총 임대차보증금인 5,000만 원 전액을 그 대상으로 하는 점, ③ 공인중개사에 대한 수수료 지급의 기준 또한 500만 원이 아닌 5,000만 원을 기준으로 이루어지는 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 피고 7의 주장도 받아들일 수 없다(다만 피고 7이 임대차계약 갱신과정에만 관여하였다는 사정은 뒤에서 보는 바와 같이 손해배상책임의 제한에 반영하기로 한다). 다. 손해배상책임의 범위 1) 원고별 손해액 나아가 앞서 본 인정사실에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 공인중개사 피고들의 고의 또는 과실로 인하여 발생한 원고별 손해액은 다음과 같다. ① 피고 2, 피고 3이 책임져야 할 원고 1의 손해액은 임대차보증금 5,000만 원이 된다. ② 피고 4가 책임져야 할 원고 2의 손해액은 계약 갱신 이전의 임대차보증금 4,300만 원이 된다. 원고 2는 이후 갱신된 임대차계약의 임대차보증금 4,800만 원 전액이 손해액이라는 취지로 주장하나, 증액된 임대차보증금 500만 원의 경우 최초의 임대차계약 체결에만 관여한 피고 4의 입장에서는 통상손해가 아닌 특별손해에 해당한다고 보인다. 피고 4에게 이에 관한 예견가능성이 있었다고 인정할 증거가 없으므로, 4,300만 원을 넘는 부분의 주장은 받아들일 수 없다. ③ 피고 5가 책임져야 할 원고 3의 손해액 또한 ②항 기재와 같은 이유로 갱신 이전의 임대차보증금인 4,500만 원이 된다. ④ 피고 2, 피고 6이 책임져야 할 원고 4의 손해액 역시 ②항 기재와 같은 이유로 갱신 이전의 임대차보증금인 4,500만 원이 된다. 다만 피고 7에 대한 관계에서는 앞서 본 바와 같은 이유로 그 손해액은 증액된 임대차보증금 500만 원을 포함한 5,000만 원이 된다. ⑤ 피고 2, 피고 8이 책임져야 할 원고 5의 손해액은 임대차보증금 5,000만 원이 된다. ⑥ 피고 9가 책임져야 할 원고 6의 손해액은 임대차보증금 4,500만 원이 된다. ⑦ 피고 10이 책임져야 할 원고 7의 손해액은 ②항 기재와 같은 이유로 갱신 이전의 임대차보증금 4,500만 원이 된다. 2) 휴먼블루로부터 받은 금액의 공제 주장에 관하여 이에 대하여 피고 4를 제외한 공인중개사인 피고들은 그 밖에도, 원고들이 휴먼블루로부터 이 사건 다가구주택에서 퇴거하는 대신 400만 원씩 지급받게 되었으므로, 원고들의 청구 손해액에서 각 400만 원씩 공제하여야 한다고 주장하나, 설령 원고들이 400만 원을 각 지급받았다고 하더라도 위 금액은 손익상계로 공제할 성격을 띤 것으로 볼 수 없다. 위 피고들의 주장은 이유 없다. 3) 손해배상책임의 제한 가) 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개함에 있어 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정함에 있어 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나) 나.의 2) 가)항 기재 원고들(원고 1, 원고 3, 원고 4)의 경우 임대차계약을 체결하려는 당사자들의 지위에 있었음에도 불구하고 스스로 이 사건 토지에 관한 권리관계 등을 확인하지 않았다. 또한 위 원고들은 스스로 이 사건 다가구주택의 시가나 임대인의 재정상태를 확인하여 임대차보증금의 반환 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하였어야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리한 채 경솔히 중개인의 말만 믿고 이 사건 임대차계약을 체결한 과실이 있다. 위 원고들의 이러한 과실은 손해의 발생 및 확대에 상당한 원인이 되었다고 할 것이므로, 위 원고들과 관련된 피고 2, 피고 3, 피고 5, 피고 6의 책임은 각 손해액의 50%로 제한함이 타당하다. 한편 피고 7의 경우 그 손해배상책임은 앞서 본 바와 같이 원칙적으로 증액된 임대차보증금을 포함한 임대차보증금 전액에 미친다고 할 것이지만, 위와 같이 피고 7의 경우에도 공통되는 원고들의 과실과 같은 사정에다가 피고 7이 다른 공인중개사 피고들과 달리 종전에 체결되었던 임대차계약의 갱신에만 관여하였던 사정 등을 더하여 보면, 그 책임은 손해액의 30%로 제한함이 타당하다. 다) 한편 나.의 2) 나)항 기재 원고들(원고 2, 원고 5, 원고 6, 원고 7)은 이 사건 다가구주택과 이 사건 토지의 소유자가 다르다는 점 자체는 확인할 수 있었을 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 위 원고들은 소외 1이 이 사건 다가구주택의 소유와 관련하여 이 사건 토지 소유자였던 안양군파종중에 대하여 어떠한 권리를 보유하고 있는지 각 중개인인 피고 10, 피고 4, 피고 2, 피고 8, 피고 9나 임대인인 소외 1 혹은 대리인 피고 1을 상대로 구체적인 근거자료를 요청하거나, 스스로 이 사건 토지에 관한 권리관계 등을 확인하지 않았던 것으로 보인다. 위 원고들 또한 나)항 기재 원고들과 마찬가지로, 스스로 이 사건 다가구주택의 시가나 임대인의 재정상태를 확인하여 임대차보증금의 반환 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하였어야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리한 채 경솔히 중개인의 말만 믿고 이 사건 임대차계약을 체결한 과실도 있다. 위 원고들의 이러한 과실은 손해의 발생 및 확대에 상당한 원인이 되었다고 할 것이므로, 위 원고들과 관련된 피고 10, 피고 4, 피고 2, 피고 8, 피고 9의 책임은 각 손해액의 30%로 제한함이 타당하다. 라) 이와 같은 책임제한을 반영한 원고별 손해액은 다음과 같다. ① 원고 1 : 2,500만 원(= 5,000만 원 × 0.5) ② 원고 2 : 1,290만 원(= 4,300만 원 × 0.3) ③ 원고 3 : 2,250만 원(= 4,500만 원 × 0.5) ④ 원고 4 : 2,250만 원(= 4,500만 원 × 0.5) 다만 피고 7의 경우 1,500만 원(= 증액된 임차보증금을 포함한 5,000만 원 × 0.3)에 한정된다. ⑤ 원고 5 : 1,500만 원(= 5,000만 원 × 0.3) ⑥ 원고 6 : 1,350만 원(= 4,500만 원 × 0.3) ⑦ 원고 7 : 1,350만 원(= 4,500만 원 × 0.3) 4) 피고 1의 변제공탁액 공제 가) 공인중개사 피고들은, 앞서 본 바와 같이 피고 1이 당심에 이르러 공탁 내지 변제한 금액이 공인중개사 피고들의 손해배상채무액에서 공제되어야 한다고 주장한다. 나) 피고 1이 제1심판결 선고 이후에 제2의 나.항 기재 표와 같이 손해배상채무액의 일부를 공탁 내지 변제하였고, 원고들이 이를 수령한 사실은 앞서 본 바와 같다. 다만 공인중개사 피고들의 원고들에 대한 위 손해배상채무는 피고 1 또는 소외 1이 원고들에 대하여 부담하는 손해배상채무와는 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 서로 중첩되는 부분에 관하여는 일방의 채무가 변제 등으로 소멸하면 타방의 채무도 소멸하는 이른바 부진정연대관계에 있다고 봄이 타당하다. 이와 같이 금액이 다른 채무가 서로 부진정연대의 관계에 있을 때 금액이 많은 채무의 일부가 변제 등으로 소멸하는 경우 그중 먼저 소멸하는 부분은 당사자의 의사와 채무 전액의 지급을 확실히 확보하려는 부진정연대채무의 취지에 비추어 볼 때 다른 채무자와 공동으로 채무를 부담하는 부분이 아니라 단독으로 채무를 부담하는 부분으로 보아야 한다(대법원 2000. 3. 14. 선고 99다67376 판결, 서울고등법원 2013. 1. 23. 선고 2012나16898 판결 등 참조). 그러므로 공인중개사 피고들보다 많은 채무액을 부담하는 피고 1이 일부 채무액을 공탁 내지 변제하였더라도, 공인중개사 피고들의 채무액을 넘어 피고 1이 단독으로 채무를 부담하는 부분부터 먼저 소멸하고, 이를 넘는 공탁 내지 변제액이 있는 경우에 한하여 공인중개사 피고들이 부담하는 채무액이 소멸된다. 다) 이와 같은 기준에 따라 공제 여부를 살펴보면, 우선 아래 표 기재와 같이 피고 1의 ‘단독 부담액’이 피고 1의 ‘공탁합계액(변제액)’보다 더 큰 원고 2, 원고 4, 원고 5, 원고 6, 원고 7(순번 제2, 4, 5, 6, 7항)의 경우 이에 해당하는 공인중개사 피고들의 채무액은 소멸 내지 공제된다고 볼 수 없다. 이 경우 피고 1의 공탁합계액(변제액)은 그 전액이 피고 1이 단독으로 채무를 부담하는 부분에 먼저 충당·소멸되기 때문이다. 순번원고해당 피고공인중개사 피고 부담액

(ⓐ	)피	고 1 부	담액(ⓑ)단독 부담액(ⓑ -	ⓐ)공탁합계액(변제	액)(단위 :원)(단위	:원)(단위 :원)
(ⓐ	)피	고 1 부	(단위 :원)	1원고 1피고	2, 피고	325,000
,	0005	0,000,0002	5,000,0002	7,000,0002	원고 2피고 412	,900,00048
,	000,	0003	5,100,0002	5,000,0003	원고 3피고 522	,500,00048
,	000,	0002	5,500,0002	7,000,0004	원고 4피고 2,	피고 622,500
,	0005	0,000,0002	7,500,0002	7,000,000피	고 715,000,	00035,000,
,	0005	0005	원고 5피고 2,	7,000,000피	피고 815,000	00035,000,
,	0005	0,000,0003	5,000,0002	7,000,0006	원고 6피고 913	,500,00045
,	000,	0003	1,500,0002	7,000,0007	원고 7피고 101	3,500,0005
0	,000	,0003	6,500,0002	7,000,000	나아가 원고 1의	경우, 피고 1의

‘단독 부담액’ 원금(2,500만 원)이 피고 1의 ‘공탁합계액(변제액)’ 원금(2,700만 원)보다 더 적기는 하지만, 다음과 같이 피고 1의 단독 부담액에 해당하는 원금 및 지연손해금에 위 공탁금액을 충당하여 보면, 이 경우에도 위 공탁합계액이 피고 1이 단독으로 부담하는 채무액 전액을 소멸시키기에 부족하다. 즉, ① 1차 공탁일(2015. 10. 5.) 기준으로, 1차 공탁금 1,500만 원의 변제공탁에 의하여 피고 1의 단독 부담액 2,500만 원과 이에 대하여 2015. 4. 30.부터 2015. 10. 5.까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금 중, 1,500만 원에 상응하는 부분이 먼저 소멸한다. 따라서 2,178,082원(= 25,000,000원 × 159일/365일 × 0.2)의 지연손해금 및 12,821,918원(= 15,000,000원 - 2,178,082원)의 원금에 해당하는 피고 1의 단독 부담 부분이 소멸하였다. 피고 1의 단독 부담 부분은 12,178,082원(= 25,000,000원 - 12,821,918원)이 남는다. ② 2차 공탁일(2016. 4. 6.) 기준으로, 2차 공탁금 700만 원의 변제공탁에 의하여 피고 1의 단독 부담액 12,178,082원과 이에 대하여 2015. 10. 6.부터 2016. 4. 6.까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금 중 700만 원에 상응하는 부분이 먼저 소멸한다. 따라서 1,224,462원(= 12,178,082원 × 184일/366일 × 0.2)의 지연손해금 및 5,775,538원(= 7,000,000원 - 1,224,462원)의 원금에 해당하는 피고 1의 단독 부담 부분이 소멸하였다. 피고 1의 단독 부담 부분은 6,402,544원(= 12,178,082원 - 5,775,538원)이 남는다. ③ 3차 공탁일(2016. 6. 22.) 기준으로, 3차 공탁금 500만 원의 변제공탁에 의하여 피고 1의 단독 부담액 6,402,544원과 이에 대하여 2016. 4. 7.부터 2016. 6. 22.까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금 중 500만 원에 상응하는 부분이 먼저 소멸한다. 따라서 270,134원(= 6,402,544원 × 77일/365일 × 0.2)의 지연손해금 및 4,729,866원(= 5,000,000원 - 270,134원)의 원금에 해당하는 피고 1의 단독 부담 부분이 소멸하였다. ④ 이에 따라 모든 공탁금액을 반영하더라도, 피고 1의 단독 부담 부분은 여전히 1,672,678원(= 6,402,544원 - 4,729,866원)이 남게 된다. 결국 피고 1의 원고 1에 대한 위 각 공탁만으로는 피고 1의 단독 부담액 전액을 소멸시키기에 부족하다. 마지막으로 원고 3의 경우 역시, 피고 1의 ‘단독 부담액’ 원금(2,550만 원)이 피고 1의 ‘공탁합계액(변제액)’ 원금(2,700만 원)보다 더 적기는 하지만, 원고 1의 경우와 마찬가지로 단독 부담액 원금 및 이에 대한 지연손해금에 위 공탁금액을 충당하여 보면, 이 경우에도 위 공탁합계액이 피고 1의 단독 부담에 해당하는 채무액 전액을 소멸시키기에 부족하다. 라) 결국 공인중개사 피고[5]들의 공제 주장은 받아들일 수 없다. 라. 소결론 이에 따라 ① 피고 2, 피고 3은 각자 원고 1에게 2,500만 원, ② 피고 4는 원고 2에게 1,290만 원, ③ 피고 5는 원고 3에게 2,250만 원, ④ 원고 4에게, 피고 2, 피고 6은 각자 2,250만 원, 피고 7은 피고 2, 피고 6과 각자 위 금액 중 1,500만 원, ⑤ 피고 2, 피고 8은 각자 원고 5에게 1,500만 원, ⑥ 피고 9는 원고 6에게 1,350만 원, ⑦ 피고 10은 원고 7에게 1,350만 원과 각 이에 대하여 원고들이 이 사건 다가구주택에서 퇴거한 2015. 4. 30.부터 공인중개사 피고들이 그 이행의무의 존재 여부 내지 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 당심 판결 선고일인 2016. 9. 8.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날 부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한[6] 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나아가 앞서 본 대로 공인중개사 피고들의 위 손해배상채무는 소외 1, 피고 1의 손해배상채무와는 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 서로 중첩되는 부분에 관하여는 일방의 채무가 변제 등으로 소멸하면 타방의 채무도 소멸하는 이른바 부진정연대관계에 있다. 따라서 공인중개사 피고들은 소외 1, 피고 1과 각자 해당 원고들에게 위 금액을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면 원고 1의 피고 1, 피고 2, 피고 3에 대한 청구, 원고 2의 피고 1, 피고 4에 대한 청구, 원고 3의 피고 1, 피고 5에 대한 청구, 원고 4의 피고 1, 피고 7, 피고 2, 피고 6에 대한 청구, 원고 5의 피고 1, 피고 2, 피고 8에 대한 청구, 원고 6의 피고 1, 피고 9에 대한 청구, 원고 7의 피고 1, 피고 10에 대한 청구는 위 각 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당할 뿐만 아니라, 당심에 이르러 원고들이 피고 1에 대한 청구를 감축하였으므로, 이를 반영하여 제1심판결 중 공동피고 소외 1에 대한 부분을 제외한 나머지 부분을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 각 생략]

판사 한창훈(재판장) 진현민 김승주

미주

[1] 한편 당심 변론종결일 이후인 2016. 8. 16.경 피고 1이 추가로 각 500만 원씩을 공탁한 사정이 엿보이기는 하나, 이는 변론종결 이후의 사정인데다가 원고들이 위 공탁금을 수령한 것으로 보이지도 않는 이상, 이러한 사정은 당심 판결에 반영 내지 고려하지 않는다.

[2] 원고들은 이 부분의 지연손해금을 산정할 때 그 대상이 되는 기간을 2016. 4. 6.부터 2016. 6. 21.까지 76일로 보았으나(이렇게 보더라도 그 대상 일수는 77일이므로, ‘76일’은 원고들의 계산상 착오로 보인다), 그 대상 기간은 2차 공탁일 다음 날인 2016. 4. 7.부터 3차 공탁일 당일인 2016. 6. 22.까지 77일임이 계산상 명백하다. 3)항 이하의 해당 부분 지연손해금 산정 부분도 이와 같다.

[3] 위 원고들은 당심에서의 청구취지 변경을 통하여 각 2016. 6. 22.부터의 지연손해금 지급을 구하나, 그 지연손해금의 기산일은 최종 공탁일 다음 날인 2016. 6. 23.이라 할 것이므로, 이를 넘어서는 부분의 주장은 받아들이지 않는다. 3)항 이하의 해당 부분도 이와 같다.

[4] 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ⓛ 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

[5] 원고 1의 경우와 비교하여 볼 때, 공탁금액 및 그 공탁 일시는 동일한 반면 피고 1의 원고 3에 대한 단독 부담액(2,550만 원)은 원고 1의 경우(2,500만 원)보다 오히려 더 많으므로, 위 각 공탁에도 불구하고 피고 1의 단독 부담 부분 전액이 소멸될 수 없음은 계산상 명백하다.

[6] 소송총비용 중 원고들과 피고 1 사이에 생긴 부분에 관하여서는, 비록 피고 1에 대한 인용금액이 제1심판결에 비하여 감액되었으나, 이는 피고 1이 당심에서 비로소 일부 채무액을 공탁 내지 변제하였고, 이에 따라 원고들이 청구를 감축한 데에 따른 것이므로, 민사소송법 제99조, 제101조 단서에 따라 피고 1의 부담으로 정하기로 한다.

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상하급심 판례 3

수원지방법원 2015. 8. 21. 선고 2014가합6728 판결 전세금반환등 서울고등법원 2016. 9. 8. 선고 2015나2074815 판결 전세금반환등 대법원 2018. 4. 10. 선고 2016다252898 판결 전세금반환등