서울고등법원 2014. 8. 27. 선고 2013나2031555 판결 손해배상(기)

피고항소일부인용

주문

판결이유

AI 요약

매매계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상 책임: 이행지체 및 이행거절 판단 기준

결과 요약

피고는 원고에게 계약금 반환 및 손해배상금 합계 277,518,150원과 지연손해금을 지급함.
원고의 추가 손해배상 청구는 기각됨.

사실관계

피고는 은평뉴타운 재정비촉진사업 시행자이고, 원고는 재정비촉진지구 내 종교용지 7번 지상에 교회 건물을 소유한 종교단체임.
원고는 2009. 3.경 피고로부터 종교용지 14번 677.7㎡ 전체를 1,850,121,000원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 185,012,100원을 지급함.
이 사건 매매계약은 잔금 지급기한을 계약체결 후 60일로 정하고, 매수인이 잔금을 기한 내 납부하지 않을 경우 30일 최고 후 계약 해제 가능하도록 정함.
원고는 종교용지 14번 지상에 교회 부설건물 신축을 위한 울타리를 설치하자 인근 주민들의 집단 민원이 발생함.
원고는 피고에게 이 사건 매매계약의 목적물을 종교용지 7번 인근으로 변경해 달라고 요청하였고, 국민권익위원회도 피고에게 적극 협조를 요청함.
피고는 2010. 6.경 주민공람을 통해 종전 종교용지 6번을 공원으로 용도변경하고, 종교용지 7번 인근에 신설 종교용지 6번을 마련하며, 종교용지 14번은 국민권익위원회의 의견에 따라 향후 유관부서 협의 등을 거쳐 용도변경 여부를 결정하겠다고 공지함.
피고는 2010. 5.경부터 2012. 5.경까지 4회에 걸쳐 원고에게 잔금 지급을 독촉하며 해제를 예고하다가, 2012. 6. 13. 원고에게 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다고 통지함.
원고는 피고의 해제 통지는 효력이 없으며, 피고가 이행거절 의사를 명확히 하였으므로 이 사건 소장 부본 송달로써 매매계약을 해제한다고 주장함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

원고의 이행지체 여부 및 피고의 이행거절 여부

법리: 계약의 이행을 유보하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지, 채무자의 이행거절이 있었는지 여부.
판단:
- 이 사건 매매계약은 원고가 종교시설 건축을 목적으로 하였고, 인근 주민 민원으로 목적 달성이 불투명해지자 원고가 목적물 변경을 요청하고 피고가 이를 검토하기로 함.
- 피고가 종교용지 14번의 용도변경 여부를 확정하지 못한 채 검토 중이었던 사정 등을 종합할 때, 이 사건 매매계약의 이행을 유보하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당함.
- 따라서 피고는 종교용지 14번의 용도변경이 이루어지지 않는 것으로 확정된 이후에야 원고에게 잔금 지급을 청구할 수 있었으므로, 원고가 2012. 6.경까지 잔금을 지급하지 않았더라도 원고에게 이행지체나 귀책사유가 있다고 볼 수 없음.
- 피고는 종교용지 14번의 활용 가능성이 불투명한 상황에서 원고에게 잔금 지급만을 독촉하고, 용도변경을 위한 협의를 진행하면서도 모순적인 행태를 보였으며, 결국 묵시적 합의를 무시한 채 계약 해제를 통지함.
- 피고는 이 사건 매매계약에 따른 의무를 더 이상 이행하지 않겠다는 의사를 분명하고 확정적으로 표시한 것으로, 원고는 피고의 이행거절을 이유로 최고 없이 계약을 해제할 수 있음.
- 피고가 주민공람 시 의견이 없으면 종교용지 14번을 신설 종교용지 6번으로 변경해주겠다는 입장을 표명했음에도, 공람 후 용도변경을 지연한 점 등을 고려할 때, 피고의 해제 통지는 계약의 효력을 유지하려는 것이 아니라 원고의 잔금 미지급을 이용하여 계약에서 벗어나고자 한 것으로 추단됨.
- 이 사건 소장 송달로써 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었고, 피고는 원고에게 손해를 배상할 의무가 있음.

원상회복 및 손해배상 책임의 범위

법리: 계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상 범위, 위약금 약정의 성격 및 감액 가능성, 특별 손해의 배상 범위.
판단:
- 원상회복: 피고는 원고에게 계약금 185,012,100원 및 이에 대한 법정이자를 지급할 의무가 있음.
- 손해배상: 이 사건 매매계약에 피고의 귀책사유로 계약 해제 시 총 매매대금의 10%를 위약금으로 지급하기로 약정되어 있으므로, 피고는 원고에게 185,012,100원을 지급할 의무가 있음.
- 위약금 감액: 위약금 약정은 손해배상의 예정으로 추정되나, 다음 사정을 고려하여 피고의 손해배상 책임은 50%로 감액함이 상당함.
  - 종교용지 매매 목적 달성 불투명은 인근 주민 민원 때문으로, 원고와 피고 모두에게 직접적인 귀책사유가 없음.
  - 국민권익위원회의 의견은 검토 요청일 뿐 원고 제안이 타당하다고 단정한 것이 아님.
  - 피고가 용도변경을 조기에 확정 짓지 못한 것은 추가 민원 예방 및 재정비촉진사업의 원활한 진행이라는 공익적 목적을 고려한 것으로 보임.
  - 감액된 손해배상액은 92,506,050원(185,012,100원 × 50%)임.
- 원고의 추가 손해 주장(프리미엄, 설계비) 기각:
  - 원고가 주장하는 프리미엄 및 설계비 지출 사실이 피고의 이행거절로 발생했다고 단정하기 어려움.
  - 피고가 계약 체결 당시 위와 같은 손해 발생 사정을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없음.
  - 위약금 약정은 특별한 사정에 의한 손해도 포함하는 것으로 해석되므로, 실제 손해액이 예정된 손해액보다 많더라도 초과액의 배상을 구할 수 없음.

검토

본 판결은 매매계약의 목적 달성이 불투명해진 상황에서 당사자 간 묵시적 합의의 존재 여부와 채무자의 이행거절 판단 기준을 명확히 제시함.
특히, 계약의 이행을 유보하기로 하는 묵시적 합의가 인정될 경우 채무자의 잔금 미지급이 이행지체로 볼 수 없다는 점을 명확히 함으로써, 계약 당사자 간의 신뢰 관계와 상황 변화에 따른 유연한 계약 해석의 중요성을 강조함.
또한, 위약금 약정의 감액 사유를 구체적으로 제시하여 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 이를 감액할 수 있는 재량권을 행사하는 기준을 보여줌. 이는 계약의 공정성을 확보하고 당사자 간의 형평을 고려한 판단으로 볼 수 있음.
특별 손해의 배상 범위에 있어서 위약금 약정이 있는 경우 그 예정액에 특별 손해도 포함되는 것으로 해석하여 추가 배상을 불허한 점은, 위약금 약정의 취지를 존중하고 분쟁의 복잡성을 줄이는 효과가 있음.

서울고등법원

판결

사건

2013나2031555 손해배상(기)

원고,피항소인

은평제일교회 (소송대리인 법무법인 ○로 담당변호사 ○○○ ○ ○○)

피고,항소인

에스에이치공사 (소송대리인 정부법무공단 담당변호사 ○○○)

원심판결

서울서부지방법원 2013. 11. 14. 선고 2012가합31772 판결

판결선고

2014. 08. 27.

주 문

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고에게 277,518,150원 및 이에 대하여 2013. 2. 8.부터 2014. 8. 27.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라. 2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 2분의 1은 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.

이 유

1. 기초사실 가. 피고는 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의하여 2004년경 재정비촉진지구로 지정된 서울 은평구 진관동 일대(이른바 ‘은평뉴타운’)의 재정비촉진사업 시행자이고, 원고는 위 재정비촉진지구 내 종교용지 7번(주소 1 생략 일원 1,325.2㎡) 중 일부인 (주소 2 생략) 대 142㎡ 지상에 교회 건물을 소유하고 있는 종교단체이다. 나. 위 재정비촉진지구 내 종교용지 14번(주소 3 생략 일원 677.7㎡)에 관하여는 2008. 8. 19. 아래 표와 같이 4건의 매매계약이 체결되고 2008. 9. 15. 해당 계약금이 각 지급되었는데, 원고가 2009. 3. 13. 및 같은 달 17. 피고의 동의 아래 그 매수인 지위를 모두 인수하였다. 양도인매매일자목적물매매대금계약금양도일자OO사 (소외 1)2008. 8. 19.종교용지 14번 중 165.0㎡450,450,000원45,045,000원2009. 3. 13.△△△△△△교회 (소외 2)2008. 8. 19.종교용지 14번 중 109.0㎡297,570,000원29,757,000원2009. 3. 13.□□□교회 (소외 3)2008. 8. 19.종교용지 14번 중 109.0㎡297,570,000원29,757,000원2009. 3. 13.◇◇◇◇교회 (소외 4)2008. 8. 19.종교용지 14번 중 251.0㎡685,230,000원68,523,000원2009. 3. 17.합계 종교용지 14번 중 634㎡748,020,000원74,802,000원 또한 원고는 2009. 3. 23. 피고와 사이에서 종교용지 14번의 나머지 면적 43.7㎡를 대금 119,301,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 그 계약금 11,930,100원을 지급하였다. 이로써 원고는 종교용지 14번 677.7㎡ 전체를 대금 1,850,121,000원에 매수하고 그 계약금으로 합계 185,012,100원을 지급한 것이 되었다(이하 위 각 계약을 통틀어 ‘이 사건 매매계약’이라 한다). 다. 이 사건 매매계약은 잔금 지급기한을 계약체결 후 60일까지로 정하고(제4조), 매수인이 잔금을 기한 내에 납부하지 아니하는 경우 30일의 기간을 정한 최고를 거쳐 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있다(제12조 제1항 제2호). 피고는 2010. 5. 13.경, 2010. 12. 28.경, 2011. 3. 16.경 및 2012. 5. 11.경 등 4회에 걸쳐 원고에게 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급을 촉구하다가, 2012. 6. 13. 원고에게 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다고 통지하여 그 무렵 위 통지가 원고에게 도달하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제5호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 이 사건 매매계약 체결 후, 인근 주민들의 반대 민원이 발생하여 교회 건물 신축이 사실상 불가능하게 되었다. 그러자 피고는 원고의 교회건물이 소재하는 종교용지 7번 인근에 동일한 면적의 종교용지를 신설하고 이 사건 매매계약의 목적물을 신설된 종교용지로 변경하겠다는 취지로 원고에게 설명하였으며, 실제로 그 후 종전의 종교부지 6번 대신 종교용지 7번 인근에 새로운 종교용지 6번을 신설하는 내용으로 재정비촉진계획이 일부 변경되기도 하였다. 이와 같이 원고는 피고의 안내에 따라 이 사건 매매계약의 목적물을 신설된 종교용지 6번으로 변경하는 계약을 기다렸기 때문에 잔금을 지급하지 않은 것이므로, 피고의 해제 통지는 효력이 없다. 오히려 원·피고의 합의에 의하여 매매목적물의 변경이 계약내용에 포함되었다고 볼 수 있는데 피고는 위 해제 통지로써 이행거절의 의사를 명확히 하였으므로, 원고는 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 매매계약을 해제한다. 따라서 피고는 원고에게 그 원상회복으로서 계약금 185,012,100원 및 손해배상으로서 위약금 185,012,100원과 양도인에게 이른바 ‘프리미엄’으로 지급한 1억 4,500만 원, 신축 건물 설계비로 지출한 1,000만 원 등 합계 525,024,200원과 그에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 지급하여야 한다. 나. 피고의 주장 피고는 원고와 사이에서 이 사건 매매계약의 목적물을 신설된 종교용지 6번으로 변경하여 주기로 합의한 바 없고, 원고에게 그와 같은 신뢰를 부여한 사실도 없다. 피고는 수차례 원고에게 잔금 지급을 독촉하였으나 원고가 이를 이행하지 아니하여 이 사건 매매계약을 적법하게 해제한 것이므로, 원고의 청구에 응할 수 없다. 3. 판 단 가. 인정사실 1) 원고가 이 사건 매매계약을 체결한 직후인 2009. 4. 초순경 그 목적물인 종교용지 14번 지상에 교회 부설건물 신축을 위한 울타리를 설치하자, 인근 거주민과 인접 초등학교 학부모가 관계 기관에 진정서를 제출하고 건축 현장에 현수막을 설치하는 등 집단적으로 민원을 제기하였다. 그러자 원고는 2009. 4. 28.경 피고와 은평구청에게 이 사건 매매계약의 목적물을 원고 교회가 위치한 종교용지 7번 인근으로 변경하여 달라고 요청하였고, 피고가 이를 받아들이지 않자 2009. 12.경 국민권익위원회에 같은 취지로 진정을 하였다. 이에 국민권익위원회는 2010. 2. 8. 원고와 피고에게 ‘종교용지 14번을 종교용지 7번 위치로 변경 가능한지 여부에 대하여 좀 더 검토해 볼 여지는 있어 보이므로, 피고는 관련 기관의 자문을 거쳐 이 민원이 원만히 해결될 수 있도록 적극 협조해 줄 것을 요청한다‘는 취지의 민원처리결과를 통지하였다. 2) 한편 ▽▽▽▽▽교회 대표 소외 5는 원주민 이주대책에 따라 2007. 11. 12. 피고로부터 종교용지 6번(서울 은평구 (주소 4 생략) 일원 384.8㎡) 중 179㎡(종교용지 6-1번)를 공급받기로 하고 2008. 4. 7. 그에 관한 매매계약을 체결하였다가, 2008. 5. 7. 재단법인 기독교대한성결교회 유지재단에게 그 매수인 지위를 양도한 바 있다. 위 재단은 2008. 6. 4. 잔금을 완납하고 피고의 토지사용승낙 아래 2008. 8. 5. 은평구청장으로부터 건축허가를 받은 후 그 무렵 ‘☆☆교회’ 신축공사에 착공하였으나, 인근 주민들은 소음피해, 불법주차 우려 등을 이유로 집단민원을 제기하면서 공사를 방해하였다. 그에 따라 피고는 2009. 12. 9. 위 재단과 사이에서 종교용지 6-1번을 종교용지 16번(주소 5 생략 일원 1,160.3㎡) 중 166.1㎡(종교용지 16-2번)로 변경하는 내용의 대체부지 공급계약을 체결하였다. 3) 은평구청장은 피고의 요청에 따라 2010. 6. 3.부터 같은 달 17.까지 재정비촉진지구 내 종교용지 계획변경(안)의 주민공람을 시행하였는데, 그 내용은 ① 기존의 종교용지 6번 384.8㎡(이하 ‘종전 종교용지 6번’이라 한다)를 공원으로 용도변경하고, ② 종교용지 7번과 도로를 사이에 두고 연접한 서울 은평구 (주소 6 생략) 일원 677.7㎡에 종교용지 6번을 신설하며(이하 ‘신설 종교용지 6번’이라 한다), ③ 종교용지 16번 1,160.3㎡ 중 16-2번에 해당하는 166.1㎡를 제외한 나머지는 공원으로 용도변경하고, ④ 종교용지 14번은 국민권익위원회의 의견에 따라 향후 유관부서 협의 등을 거쳐 용도변경 여부를 결정할 예정이라는 것이었다. 한편 서울시장은 피고의 신청에 따라 2010. 7. 15. 위 ① 내지 ③과 같은 내용의 재정비촉진계획 변경결정 및 지형도면을 고시하였으며, 이에 따라 전체적으로 종교용지는 701.3㎡ 만큼 감소하게 되었다. 4) 피고는 2010. 7. 15. 종교용지 14번의 용도변경과 관련하여 은평구청을 상대로 어린이도서관 건립에 관한 검토를 요청하였으나, 2010. 7. 23. 부적합하다는 답변을 받았다. 한편 은평구청은 2011. 4. 7. 원고 및 피고 담당자를 소집하여 종교용지 14번 관련 회의를 개최하였으나, 피고는 민원발생 우려를 이유로 '종교용지 14번의 용도변경이 선행되어야 신설 종교용지 6번으로 변경이 가능하다'는 의견을 제시하였다. 은평구청은 2011. 4. 28. 서울특별시 교육청으로부터 사업지구 내 공립유치원 부지확보 요청을 받자 같은 달 29. 피고에게 종교용지 14번을 공립유치원 부지로 용도변경하는 방안을 검토하여 줄 것을 요청하였고 서울특별시 서부교육지원청에서도 2011. 7. 13. 긍정적 의견을 피력하였으나, 피고는 2012. 4. 5. ‘종교용지 14번은 이미 매매계약이 체결된 토지이니 담당부서의 부지매입 의사가 있어야 검토가 가능하다’는 입장을 제시하였고, 서울특별시 서부교육지원청은 용도변경을 하면 매입하겠다는 입장이어서 용도변경이 지연되었다. 한편 은평구청에는 2011. 9. 및 같은 해 10.경에도 종교용지 14번에 관하여 종교시설 반대 및 유치원 설립요청에 관한 주민들의 집단민원이 접수되었다. 5) 피고는 2010. 5. 13. 원고에게 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급기한을 거론하며 그 지급을 독촉하고, 기한 내에 이행하지 않을 경우 계약을 해제하겠다고 통지하였다. 피고는 이 사건 매매계약의 목적물을 신설 종교용지 6번으로 변경하여 달라는 원고의 민원에 대하여, 2010. 9. 7. 원고에게 ‘신설 종교용지 6번의 공급은 종교용지 14번의 용도변경 여부에 대한 결정이 선행되어야 가능하며, 은평구청 등 유관기관과 그에 대하여 협의 중’이라고 답변하였다. 그 후 피고가 2010. 12. 28. 원고에게 다시 잔금 독촉 및 해제 예고를 하자, 원고는 2011. 1. 10. 이에 반발하면서 피고에게 대체 부지에 관한 계약추진 일정을 알려달라고 요청하였다. 이에 피고는 2011. 3. 16. 원고에게 다시 잔금 독촉 및 해제 예고를 하면서, ‘종교용지 14번은 현재 용도변경 사항이 없으며, 신설 종교용지 6번은 종전 종교용지 6번의 폐지로 인하여 계획된 부지일 뿐 종교용지 14번의 대체부지가 아니다’라고 통지하였다. 피고는 그로부터 1년 여가 지난 2012. 5. 11. 다시 원고에게 잔금 독촉 및 해제 예고를 하고, 30일이 경과한 2012. 6. 13. 원고에게 이 사건 매매계약을 해제한다고 통지하였다. 6) 종교용지 14번 인근 주민들은 2012. 11. 3. 은평구청을 방문한 서울시장에게 위 토지를 공공 보육시설부지로 변경하여 달라고 요청하였고, 은평구청은 이와 관련하여 피고에게 다시 보육시설 확충을 위한 용도변경 검토를 요청하였다. 2013. 1. 8.경에는 은평구청을 통하여 종교용지 14번을 보육시설용지로 매입하겠다는 의향을 제시한 개인이 있었는데, 피고는 이에 대하여 종교용지 14번은 ‘현재 용도변경 검토 중인 토지로서 보육시설 용지로 변경될 경우 입찰 등을 통하여 공급될 토지’라고 통보하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 7, 8, 9, 12, 14, 15, 16호증, 을 제1, 2, 4 내지 6, 10 내지 20호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 나. 피고의 원상회복 내지 손해배상 책임 발생 1) 원고의 이행지체 여부 위 인정사실에 의하면 다음 사정을 알 수 있다. 이 사건 매매계약은 원고가 종교용지 14번 지상에 종교시설을 건축할 목적으로 이루어진 것이고, 그러한 사정은 원고와 피고가 모두 매매의 전제로서 합의한 사항이다. 그런데 종교용지 14번의 위치가 초등학교 및 주거지와 인접하여 있고 이미 거주민이 입주한 상태에서 매매가 이루어진 관계로 원고는 잔금 납부기한이 도래하기 전부터 민원에 봉착하게 되어, 이 사건 매매계약의 목적 달성 여부가 불투명하게 되었다. 원고는 이러한 사정을 타개하고자 피고에게 이 사건 매매계약의 목적물을 종교용지 14번에서 자신의 교회건물이 위치한 종교용지 7번 인근 부지로 변경하여 달라고 요청하였고, 은평구청과 국민권익위원회도 같은 취지로 피고에게 적극적으로 검토할 것을 요청하였다. 그러자 피고는 2010. 6.경 주민에 대한 종교용지 계획변경(안) 공람을 통하여 원고의 기존 교회건물에 인접한 위치에 종교부지 14번과 완전히 동일한 면적의 신설 종교부지 6번을 마련하면서(피고는 신설 종교용지 6번이 종전 종교용지 6번의 대체부지일 뿐 종교용지 14번의 대체부지가 아니라고 주장하나, 앞서 본 신설 종교용지 6번의 위치와 면적, 전체 종교용지 면적의 변동상황 등에 비추어 볼 때 받아들이기 어렵다), ‘종교용지 14번은 국민권익위원회의 의견에 따라 유관부서와 협의하여 용도변경 여부를 결정하겠다’고 공지하였다. 그에 따라 피고는 실제로 은평구청 등과 협의를 진행한 바 있는데, 2010. 9. 7.경에는 원고에게 위 협의를 진행 중이라고 통지하였고, 2011. 3. 16.경에는 ‘현재 용도변경 사항이 없다’는 취지로 통지하였으며, 실제로는 2013. 1.경까지도 용도변경 여부를 공식적으로 확정하지 못한 채 검토 중인 상태였다. 사정이 이와 같다면, 이 사건 매매계약은 인근 주민의 민원으로 인하여 그 내용대로의 효력을 유지시킬 수 있을 것인지 여부가 불투명한 상황에서 원고의 목적물 변경 요청과 그에 대응한 피고의 공적인 의견 표명이 이루어짐으로써 적어도 종교용지 14번의 용도변경 여부가 확정되는 시점, 나아가 용도변경되는 것으로 결정되는 경우 목적물 변경 합의가 이루어지는 시점까지는 그 이행을 유보하기로 하는 묵시적 합의가 이루어진 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고로서는 적어도 종교용지 14번의 용도변경이 이루어지지 않는 것으로 확정된 이후에야 원고에게 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급의무의 이행을 청구할 수 있다고 보아야 할 것인데(이 경우 원고로서는 이 사건 매매계약을 그대로 이행하거나 목적달성 불능을 이유로 매매계약 자체의 효력을 다투는 등 다른 대응책을 강구할 수 있다), 위 인정사실에 의하면 피고는 그 용도변경 여부를 2013. 1.경까지도 확정하지 못하였던 것으로 보이므로, 원고가 2012. 6.경까지 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 지급하지 아니하였다고 하더라도 그것이 곧바로 계약에 따른 의무를 불이행한 것이라거나 그 불이행이 원고의 귀책사유로 인한 것이라고 인정할 수는 없다(이에 대하여 피고는 원고와 피고 사이에서 이 사건 매매계약의 목적물 변경 합의가 이루어진 바 없으므로 원고에게 잔금 지급의무의 이행지체가 있었던 것이라고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고와 피고 사이에 적어도 이 사건 매매계약의 이행을 유보하기로 하는 묵시적 합의가 있었던 것으로 보는 이상 그와 같은 목적물 변경의 합의가 인정되지 않는다고 하더라도 원고에게 이행지체 내지 그에 관한 귀책사유가 없었다는 판단을 뒤집기 어렵다). 2) 피고의 이행거절 여부 한편 위 인정사실에 의하면 다음과 같은 사정도 알 수 있다. 피고는 이 사건 매매계약이 체결된 직후부터 인근 주민으로부터 집단민원이 제기되어 종교용지 14번에 관하여 종교용지로서의 활용 가능성이 불투명하여진 사정을 잘 알고 있었다. 이에 따라 피고는 2010. 6.경 종교부지 계획변경(안) 공람을 통하여 종교부지 14번은 향후 유관부서와 협의하여 용도변경 여부를 결정하겠다는 의사를 표명하였다. 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 매매계약 체결일로부터 1년 여가 경과한 2010. 5.경부터 원고에게 단순히 이 사건 매매계약에 따른 지급기한만을 거론하면서 잔금 전액의 지급을 독촉하였는데, 실제로는 그로부터 약 1년간이나 더 해제를 보류하였던 점에 비추어 그 진정성이 의심될 뿐 아니라, 유관부서와 용도변경을 위한 협의를 진행하면서도 동시에 원고에게는 수차례 위와 같은 내용으로 잔금 지급만 재촉하는 모순적 행태를 보였다. 나아가 피고는 유관부서와 성실히 협의하여 불원간 용도변경 여부를 결정하여야 함에도, 공공보육시설로의 용도변경을 요청하는 은평구청과 서울특별시 서부교육지원청의 의견을 받아들이지 않은 채 2011. 4.경부터는 별다른 적극적인 협의 노력도 보이지 않다가 결국 2012. 6. 13. 원고에게 이 사건 매매계약의 해제를 통지하기에 이르렀다. 이와 같은 인정사실에 의하면, 피고는 종교용지 매매라는 이 사건 매매계약의 목적 달성 여부가 불투명한 상황에서 원고에게 매매대금 지급만을 누차 요구하다가 급기야 앞서 인정한 묵시적 합의 내용을 무시한 채 원고의 잔금 미지급을 기화로 계약 전체의 해제를 통지함으로써 이 사건 매매계약에 따른 의무를 더 이상 이행하지 않겠다는 의사를 분명하고도 확정적으로 표시하였다고 할 것이므로, 원고로서는 이와 같은 피고의 이행거절을 이유로 이 사건 매매계약을 이행의 최고 없이 해제할 수 있다. 특히 갑 제16호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고는 2010. 5. 27. 은평구청장에게 종교용지 변경계획(안)의 공람을 요청하면서 ‘주민공람시 의견이 없으면 종교용지 14번을 신설 종교용지 6번으로 변경하여 주겠다’는 입장을 표명하였으나 공람이 끝나자 종교용지 14번의 용도변경이나 담당부서의 부지매입 의사 등을 조건으로 내세우며 용도변경을 지연하여 온 사실이 인정되고, 을 제6호증의 기재만으로는 이를 뒤집기 부족하며 달리 반증이 없다. 그러한 점에 비추어 보더라도 피고가 원고에게 수차례 잔금지급을 독촉하다 해제를 통지한 것은 계약의 효력을 유지하겠다는 취지가 아니라 원고의 잔금 미지급을 이용하여 계약의 구속력에서 벗어나고자 한 것임을 넉넉히 추단할 수 있다(이에 대하여 피고는, 원고와 피고 사이에 목적물 변경 절차가 진행되고 있었다거나 피고에게 원고 주장과 같은 목적물 변경의무가 있다고 할 수 없으므로 피고가 그 이행을 거절한 것이 아니라고 항쟁한다. 그러나 피고가 목적물 변경의 전제로서 종교용지 14번의 용도변경을 검토한 사실이 있음은 앞에서 본 바와 같고, 위에서 인정한 피고의 이행거절은 이 사건 매매계약에 관한 것일 뿐 목적물 변경에 관한 별도의 합의를 전제로 하는 것이 아니므로, 피고의 이 부분 항쟁도 받아들일 수 없다). 따라서 위와 같은 피고의 이행거절을 이유로 계약을 해제한다는 취지를 담은 이 사건 소장이 피고에게 송달됨으로써 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었고, 피고는 원고에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다. 다. 원상회복 및 손해배상 책임의 범위 1) 원상회복 원고가 피고에게 이 사건 매매계약에 따라 2009. 3. 23.경까지 계약금으로 합계 185,012,100원을 지급하였음은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 이 사건 매매계약의 해제에 따른 원상회복으로서 위 금액 및 그에 대하여 이를 받은 날부터의 법정이자를 지급할 의무가 있다. 2) 손해배상 갑 제2호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 매매계약에서 피고의 귀책사유로 위 계약이 해제된 경우 피고는 원고에게 위약금으로 총매매대금의 10% 해당액을 지급하기로 약정한 사실(제12조 제7항)이 인정되므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 피고의 이행거절로 인한 손해배상으로서 매매대금 1,850,121,000원의 10%인 185,012,100원을 지급할 의무가 있다(피고는 목적물 변경에 관한 합의 위반을 이유로 손해배상책임을 인정하는 것인데 이 사건 매매계약에 따른 위약금 약정을 적용하는 것은 부당하다는 취지로 다투나, 피고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약을 해제함으로써 그 계약의 내용에 따른 의무 이행을 거절하였던 것이므로 이 사건 매매계약에 따른 위약금약정을 적용할 수 있다). 다만 위약금약정은 손해배상의 예정으로 추정되는 것인데, 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정을 종합하면 피고의 손해배상 책임은 50%로 감액함이 상당하다. ① 이 사건 매매계약에 관하여 종교용지 매매로서의 목적 달성이 불투명하게 된 것은 인근 주민의 계속적인 집단민원 때문이므로, 원고뿐 아니라 피고에게도 그에 대하여 직접적인 귀책사유가 있다고 볼 수 없다. ② 피고는 국민권익위원회의 의견을 따라 용도변경 여부를 검토하여 보기로 한 것이었으나, 국민권익위원회의 의견도 단순히 이 사건 매매계약의 목적물 변경에 관하여 검토할 것을 요청하는 내용으로서 원고의 제안이 타당하다고 단정한 것은 아니었다. ③ 인근 주민의 집단민원으로 인하여 이 사건 매매계약의 목적이 달성될 수 없는 정도였는지 분명하지 않고, 피고가 종교용지의 용도변경을 조기에 확정짓지 못한 것은 추가 민원의 예방과 전체 재정비촉진사업의 원활한 진행이라는 공익적인 목적을 고려하였기 때문인 것으로 보인다. 따라서 피고가 원고에게 지급하여야 할 손해배상 금액은 92,506,050원(＝위 185,012,100원×50%)이 된다. 3) 원고의 추가 손해 주장에 대한 판단 나아가 원고는, 피고와 이 사건 매매계약을 체결할 당시 종전의 매수인들로부터 매수인 지위를 인수하면서 이른바 ‘프리미엄’ 명목으로 1억 4,500만 원을 지급하였고, 종교용지 14번에 부속건물을 신축하기 위하여 설계비용 1,000만 원을 지급하기도 하였는데, 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 피고의 담당 직원이 원고에게 종전 매수인들의 주소·연락처 및 프리미엄 액수까지 알려주는 등 그와 같은 손해가 발생할 사정을 알고 있었으므로 합계 1억 5,500만 원을 더 배상하여야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 우선 갑 제10호증, 제11호증의 각 기재만으로는 피고의 이행거절로 원고 주장의 손해가 발생하였다고 단정하기 어렵다(위 각 증거에 의하면 원고가 지출하였다는 1억 4,500만 원 중 5,200만 원은 ‘잔금’조로 지급된 사실, 원고의 설계비용 지출일은 이 사건 매매계약이 이루어지기 전인 2008. 11. 28.인 사실이 인정된다). 더구나 피고가 이 사건 용지 매매계약 체결 당시에 위와 같이 ‘프리미엄’이나 설계비가 지출되었다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없다. 무엇보다도 원고와 피고가 이 사건 매매계약 당시 위약금약정을 통하여 손해배상액을 예정하였음은 앞서 살펴본 바인데, 이와 같은 경우 별도의 특약이 없는 이상 예정된 배상액 속에는 특별한 사정에 의한 손해도 포함된 것으로 해석되므로[대법원 1988. 9. 27. 선고 86다카2375(본소), 2376(반소) 판결 참조], 실제 손해액이 예정된 손해액보다 많다고 하더라도 그 초과액의 배상을 구할 수는 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. 4. 결 론 그렇다면 피고는 원고에게 원상회복 내지 손해배상으로서 합계 277,518,150원(＝계약금 반환 185,012,100원＋손해배상 92,506,050원) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 피고에게 송달된 다음날인 2013. 2. 8.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2014. 8. 27.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 각 비율로 계산한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서만 이유 있어 인용하고 나머지는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위 금원을 초과하는 금액의 지급을 명한 부분은 취소하고 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김용석(재판장) 문주형 함윤식

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상하급심 판례 4

서울서부지방법원 2013. 11. 14. 선고 2012가합31772 판결 손해배상(기)서울고등법원 2014. 8. 27. 선고 2013나2031555 판결 손해배상(기)대법원 2015. 2. 12. 선고 2014다227225 판결 손해배상(기)서울고등법원 2015. 7. 16. 선고 2015나2010811 판결 손해배상(기)