서울고등법원 2010. 11. 10. 선고 2009나92342 판결 부당이득반환

1심취소, 원고일부승

주문

판결이유

AI 요약

공공건설임대주택 분양전환가격 산정 시 자기자금이자의 적정성 및 과다 납부액 반환 책임

결과 요약

피고 주식회사 부영은 원고들에게 과다하게 산정된 분양전환가격 중 각 675,267원 및 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환함.
피고 주식회사 부영의 승계참가인 주식회사 부영주택은 원고 303을 제외한 나머지 원고들에게 피고 주식회사 부영과 연대하여 위 금액 및 지연손해금을 반환함.
원고들의 피고 김해시에 대한 청구는 기각됨.

사실관계

피고 주식회사 부영(이하 '피고 회사')은 2000. 7.경 김해시 장유면에 606세대 규모의 공공건설임대아파트(이하 '이 사건 아파트') 건설 사업계획을 승인받아 신축함.
2002. 2. 25. 입주자모집승인을 받아 입주자모집공고를 하였고, 2002. 7. 25. 사용승인을 받음.
이 사건 아파트는 임대주택법 등 관련 법령에 따라 임대조건 및 분양전환가격 등에 제한을 받음.
이 사건 아파트의 임대의무기간은 5년이며, 임대개시일은 2002. 7. 29.임.
최초 입주자모집공고 당시 주택분양가(건설원가)는 84,253,000원, 표준임대보증금은 17,126,000원, 표준임대료는 421,000원이었음.
원고들은 2002. 3.경부터 2007. 11.경까지 피고 회사로부터 이 사건 아파트를 임차하였음.
피고 회사는 매년 원고들과 임대차계약을 새로 체결하며 변경된 임대조건을 피고 김해시 시장에 신고함.
임대의무기간 종료 후 2008. 8. 22.경 피고 김해시 시장에 분양전환승인신청을 하였고, 2008. 10. 2. 승인 통보를 받음.
이 사건 아파트의 세대별 분양전환가격은 94,155,000원으로 정해졌는데, 자기자금이자를 산출하는 과정에서 실제 납부 임대보증금이 아닌 표준임대보증금을 기준으로, 이자율은 국민은행 1년 만기 수퍼정기예금 이자율인 연 5.05%를 기준으로 계산됨.
원고들은 분양전환가격의 적정성에 문제를 제기하며 재산정 및 승인 철회를 요구함.
피고 회사는 2008. 10. 10.경 원고들에게 분양전환계약 기간 내 계약 체결을 요구하며 미체결 시 우선분양권 포기로 간주하겠다는 안내문을 발송함.
원고들은 우선분양권을 잃을 것을 우려하여 2008. 10.경 피고 회사와 분양전환계약을 체결하고 분양대금을 납부함.
피고 회사는 2009. 12. 28. 주주총회에서 주식회사 부영주택(이하 '승계참가인')으로 분할되었고, 승계참가인은 2009. 12. 30. 설립됨.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1. 국민주택기금융자금 이자율 인하 미반영 임대료의 과다 지급 여부

법리: 임대주택법의 목적은 국민 주거생활 안정과 임대주택건설사업 촉진에 있음. 최초 임대료는 엄격히 규제하나, 이후 임대료는 임대주택사업자에게 자율성을 부여하는 취지임.
판단: 국민주택기금융자금 이자율이 인하되었다고 하여 임대주택사업자가 반드시 이를 반영하여 임대료를 인하할 의무는 없음. 이자율 인하 시 임대료 인하 의무가 있음을 전제로 한 원고들의 주장은 이유 없음.

2. 자기자금이자의 중복 지급 임대료 여부

법리: 임대료에 포함된 자기자금이자와 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 그 성격, 계산방식, 고려되는 이자율 시점이 다름. 임대료는 사용대가, 분양전환가격은 취득대가임.
판단: 임대료와 분양전환가격 산정 시의 '자기자금이자는' 목적과 계산방법이 다른 별개의 개념으로 보아야 함. 동일한 개념임을 전제로 한 원고들의 주장은 이유 없음.

3. 자기자금이자가 과다 산입된 분양전환가격 부분의 적정성

법리:
- 주위적 주장: 자기자금이자를 산정할 때 공제되는 '임대보증금'은 임대주택사업자가 임차인들로부터 실제로 납부받은 임대보증금(전환임대보증금)을 의미하고, '이자율'은 '분양전환 당시의 국민은행 1년 만기 일반정기예금 이자율'을 의미함.
- 예비적 주장: 자기자금이자를 산정할 때 공제되는 '임대보증금'은 '분양전환 당시의 표준임대보증금'을 의미하고, '이자율'은 '분양전환 당시의 국민은행 1년 만기 일반정기예금 이자율'을 의미함.
판단:
- 주위적 주장에 대한 판단: 분양전환가격에 포함된 자기자금이자를 산정할 때 공제해야 할 임대보증금은 표준임대보증금으로 봄이 상당함. 실제 납부 임대보증금으로 볼 경우 임차인 간 형평성 문제 및 미임대 주택의 경우 해석상 어려움이 발생하며, 2002. 9. 11. 개정된 임대주택법 시행규칙이 '임대보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금', 즉 '표준임대보증금'을 공제한다고 규정한 것은 기존 법령의 내용을 명확히 한 것으로 보임. 따라서 원고들의 주위적 주장은 이유 없음.
- 예비적 주장에 대한 판단:
  - 이자율: 관련 법령에서 '정기예금 이자율'이라고만 되어 있으므로, 예측가능성을 담보하기 위해 '국민은행 1년 만기 일반정기예금 이자율'을 의미한다고 봄이 상당함. 국민은행 1년 만기 수퍼정기예금 이자율은 우대·특별금리임.
  - 임대보증금: 자기자금이자를 산정할 때의 임대보증금은 '표준임대보증금'으로 보아야 하며, 이자율을 '분양전환 당시'의 이자율로 보는 이상 표준임대보증금도 '분양전환 당시'의 표준임대보증금으로 봄이 상당함.
  - 결론: 피고 회사가 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자를 산정하면서 임대보증금을 임대기간별 표준임대보증금으로, 이자율을 국민은행 1년 만기 수퍼정기예금 이자율(5.05%)로 계산함으로써 원고들로부터 각 675,267원을 과다하게 지급받았다고 판단함.

4. 피고 회사 및 승계참가인의 책임 여부

법리: 공공건설임대주택의 우선분양권은 무주택 임차인 보호를 위한 구체적인 권리이며, 분양전환가격 산정방법을 정한 건설교통부령 [별표1]은 대외적 효력이 있는 법규명령이자 강행규정임. 강행규정에 위배하여 과다하게 산정된 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 무효임. 다만, 계약의 일부 무효 법리에 따라 정당한 분양전환가격을 초과하는 부분에 한하여 무효가 됨.
판단: 피고 회사는 원고들에게 정당한 분양전환가격을 초과한 각 675,267원 및 지연손해금을 부당이득으로 반환할 책임이 있음. 승계참가인은 상법 제530조의9 제1항에 따라 피고 회사와 연대하여 원고 303을 제외한 나머지 원고들에게 위 금액 및 지연손해금을 부당이득으로 반환할 책임이 있음.

5. 피고 김해시의 책임 여부

법리: 공무원의 직무상 불법행위로 인한 국가배상책임은 공무원에게 고의 또는 과실이 있어야 함.
판단: 피고 김해시 담당공무원이 분양전환승인 당시 분양전환가격이 부당하게 계산되었음을 알았음을 인정할 증거가 없음. 국민은행 확인서에 기재된 이자율(5.05%)을 일반정기예금 이자율로 판단했을 가능성, 건설교통부령 [별표1]의 '임대보증금' 해석에 대한 확립된 견해가 없었던 점 등을 고려할 때, 담당공무원의 주의의무 위반이 있다고 보기 어려움. 따라서 원고들의 피고 김해시에 대한 주장은 이유 없음.

검토

본 판결은 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정 시 자기자금이자의 계산 기준에 대한 중요한 해석을 제시함. 특히 '임대보증금'을 '표준임대보증금'으로, '이자율'을 '일반정기예금 이자율'로 명확히 함으로써 임차인들의 권익 보호를 강화하고, 임대사업자의 자의적인 가격 산정을 제한하는 의미가 있음.
또한, 강행규정 위반으로 인한 계약의 일부 무효 법리를 적용하여, 과다하게 지급된 분양대금에 대한 부당이득 반환을 인정함으로써 임차인들이 부당하게 손해를 입지 않도록 구제함.
다만, 공무원의 과실 판단에 있어서는 당시 법령 해석의 불확실성 등을 고려하여 엄격하게 판단함으로써 국가배상책임의 범위를 제한하는 경향을 보임.

서울고등법원

판결

원고, 피항소인 겸 항소인

원고 1 외 391인 (단, 같은 목록 순번 303. 원고 303은 항소를 취하하였으므로, 원고 303은 피고 주식회사 부영의 피항소인에만 해당되고 항소인이 아니다). (소송대리인 법무법인 ○하 담당변호사 ○○○)

피고, 항소인 겸 피항소인

주식회사 부영 (소송대리인 법무법인 ○아시스 외 1인)

피고, 피항소인

김해시 (소송대리인 변호사 ○○○ ○ ○○)

피고주식회사부영의승계참가인

주식회사 부영주택 (소송대리인 법무법인 ○아시스 외 1인)

변론종결

2010. 9. 1.

제1심판결

서울중앙지방법원 2009. 9. 4. 선고 2009가합18248 판결

주 문

1. 제1심 판결 중 피고 주식회사 부영에 대한 부분을 취소한다. 피고 주식회사 부영은 원고들에게 각 675,267원 및 각 이에 대한 2009. 3. 7.부터 2010. 11. 10.까지 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 피고 주식회사 부영의 승계참가인 주식회사 부영주택은 피고 주식회사 부영과 연대하여 원고 303을 제외한 나머지 원고들에게 각 675,267원 및 각 이에 대한 2009. 3. 7.부터 2010. 11. 10.까지 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 3. 원고들의 피고 주식회사 부영에 대한 각 나머지 청구와 원고 303을 제외한 나머지 원고들의 피고 주식회사 부영의 승계참가인 주식회사 부영주택에 대한 각 나머지 청구를 모두 기각한다. 4. 원고 303을 제외한 나머지 원고들의 피고 김해시에 대한 항소를 모두 기각한다. 5. 원고들과 피고 주식회사 부영 사이에서 생긴 소송총비용 중 9/10는 원고들이, 나머지는 피고 주식회사 부영이 부담하고, 원고 303을 제외한 나머지 원고들과 피고 주식회사 부영의 승계참가인 주식회사 부영주택 사이에서 생긴 소송비용 중 9/10는 같은 원고들이, 나머지는 피고 주식회사 부영의 승계참가인 주식회사 부영주택이 부담하고, 원고 303을 제외한 나머지 원고들과 피고 김해시 사이에서 생긴 항소비용은 같은 원고들이 부담한다. 6. 제1항의 금원지급부분 및 제2항은 가집행할 수 있다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지 가. 피고들에 대한 청구취지 피고들은 각자 원고들에게 각 별지2 ‘⑨부당이득 합계1’란 기재 각 원고별 해당 금원 및 각 이에 대한 이 사건 소장부본 송달익일부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라(원고들의 ‘2010. 8. 16.자 청구취지 및 청구원인 변경서’는 원고들의 이 사건 변론 과정에서의 주장 내용·위 청구취지 및 청구원인 변경서의 ‘변경된 청구취지’의 기재 내용 및 형식·위 청구취지 및 청구원인 변경서에 첨부된 별지의 계산 내역 등을 종합해 보면, 청구취지를 변경한 것이 아니라 항소취지를 명확히 정리한 것으로 보인다). 나. 주식회사 부영의 승계참가인 주식회사 부영주택에 대한 청구취지 피고 주식회사 부영의 승계참가인 주식회사 부영주택은, 피고 주식회사 부영과 연대하여, 피고 김해시와 각자, 원고 303을 제외한 나머지 원고들에게 각 별지2 ‘⑨부당이득 합계1’란 기재 각 원고별 해당 금원 및 각 이에 대한 이 사건 소장부본 송달익일부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라(원고들의 ‘2010. 8. 16.자 청구취지 및 청구원인 변경서’는 위에서 본 바와 같이 항소취지를 명확히 정리한 것에 불과하고, 피고 주식회사 부영의 승계참가인 주식회사 부영주택의 책임의 근거가 상법 제530조의9 제1항이 규정하고 있는 ‘회사분할에 의한 연대책임’에 있으므로, 위 승계참가인에 대한 청구취지는 피고 주식회사 부영에 대한 청구취지와 동일한 것으로 보고, 다만 위 승계참가인이 당심에서 승계참가를 하였고, 승계참가전에 항소를 취하한 원고 303은 항소인이 아니라 피고 주식회사 부영의 피항소인에만 해당하므로, 원고 303은 위 승계참가인에 대해 청구를 하고 있지 않는 것으로 본다). 다. 위 1.의 가., 나.항의 피고 주식회사 부영과 같은 피고의 승계참가인 주식회사 부영주택에 대한 청구는 불법행위에 기한 손해배상청구와 부당이득반환청구를 선택적으로 구하고 있다. 2. 항소취지 가. 원고들( 원고 303 제외) 제1심 판결 중 아래에서 지급을 구하는 금원에 해당하는 원고들( 원고 303 제외) 패소부분을 취소한다. 피고들은 각자 원고들( 원고 303 제외)에게 각 별지2 ‘⑪항소금액 주1) ’란 기재 각 원고별 해당 금원 및 각 이에 대한 이 사건 소장부본 송달익일부터 제1심 판결선고일까지 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 나. 피고 주식회사 부영 제1심 판결 중 같은 피고의 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다.

이 유

1. 기초사실 가. 피고 주식회사 부영(이하 ‘피고 회사’라 한다)은 2000. 7.경 관할관청인 경상남도지사로부터 김해시 장유면 대청리 (지번 생략) 지상에 606세대 규모의 임대주택법 제2조 소정의 공공건설임대아파트(국민주택기금으로부터 세대당 50,000,000원씩 지원받아 건설하여 임대하는 주택으로서 건설임대주택 중 임대주택법 시행령 제2조 제1호 소정의 ‘공공건설임대주택’에 해당한다. 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 건설하는 사업계획을 승인받았고, 그 무렵부터 이 사건 아파트를 신축하기 시작하였다. 나. 피고 회사는 2002. 2. 25.경 관할관청인 피고 김해시의 시장으로부터 이 사건 아파트에 관한 입주자모집승인을 받아 그 무렵 입주자모집공고를 하였고, 2002. 7. 25. 관할관청인 피고 김해시의 시장으로부터 이 사건 아파트에 관한 사용승인을 받았다. 다. 공공건설임대주택인 이 사건 아파트는 임대주택법, 동법 시행령 및 시행규칙 등 관련법령에 의하여 이 사건 아파트를 임대할 경우의 임대조건, 분양전환할 경우의 분양전환시기·우선매각대상자·분양전환가격 등에 관하여 일정한 제한을 받게 되는바, 이 사건과 관계된 관련법령의 내용은 아래와 같다. ● 임대주택법(법률 제6167호) ○ 제1조(목적) 이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다. ○ 제12조(임대주택의 매각제한) 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자간의 매매등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 제14조(건설임대주택의 임대조건 등) 건설임대주택의 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다. ○ 제15조(건설임대주택의 무주택세대주에의 우선매각) 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다. ○ 제16조(임대조건의 신고) - 제1항 : 임대사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금의 지원을 받은 임대주택 중 대통령령이 정하는 임대주택을 임대하고자 하는 경우에는 임대차계약기간·임대보증금·임대료 등 대통령령이 정하는 임대조건에 관한 사항을 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하고자 할 때에도 또한 같다. ● 임대주택법 시행령(대통령령 제16910호) ○ 제9조(임대주택의 의무기간 등) - 제5항 : 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호의 규정에 의하여 매각하는 경우 그 매각가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다. ○ 제12조(건설임대주택의 임대보증금 및 임대료) - 제1항 : 공공건설임대주택 중 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택의 임대보증금 및 임대료는 건설교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다. - 제2항 : 건설교통부장관은 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정함에 있어서는 임대주택과 그 부대시설에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 융자금에 대한 지급이자 및 대손충당금등을 고려하여야 한다. - 제3항 : 제1항의 공공건설임대주택에 대한 최초의 임대보증금은 당해 임대주택의 건설원가에서 국민주택기금에 의한 융자금을 차감한 금액을 초과할 수 없다. 이 경우 임대주택의 건설원가는 건설교통부령이 정하는 산정기준에 의하여 산출한 가격을 말한다. ○ 제13조(공공건설임대주택의 우선매각 등) - 제2항 : 임대주택법 제15조의 규정에 의하여 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 매각하는 경우에는 다음 각 호의 1에 해당하는 자에게 우선적으로 매각하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 - 제3항 : 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택을 매각하는 경우 매각가격의 산정기준에 관하여는 제9조 제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 매각의 방법 및 절차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다. ○ 제14조(임대조건의 신고) - 제1항 : 임대주택법 제16조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 하는 임대조건은 다음 각 호와 같다. 2. 임대보증금 3. 임대료 ● 임대주택법 시행규칙(건설교통부령 제253호, 이하 ‘건설교통부령’이라 한다) ○ 제2조의3(매각가격 등의 공고) 임대주택법 시행령 제9조 제1항 제3호의 임대기간이 5년인 공공건설임대주택의 입주자모집공고를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 포함시켜야 한다. 1. 별표 1의 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준에 의하여 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격( 주택건설촉진법 제33조 제1항의 규정에 의하여 임대주택으로 사업계획변경승인을 얻은 주택인 경우에는 사업계획변경승인 전 최초 입주자모집공고시점을 기준으로 산정한 가격으로 한다) 2. 임대의무기간 및 매각시기 3. 매각가격의 산정기준 ○ 제3조의3(매각가격의 산정기준) - 제1항 : 임대주택법 시행령 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준은 별표 1과 같다. ○[별표 1] 공공건설임대주택 매각가격(분양전환가격) 1. 분양전환가격의 산정 가. 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로 한다. 나. 분양전환가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 ‘산정가격’이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다. 2. 항목별 산출방법 가. 건설원가 건설원가 ＝ 최초 입주자모집당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비 (1) 최초 입주자모집당시의 주택가격 : 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다. (2) 자기자금이자 자기자금이자 ＝ (최초 입주자모집당시의 주택가격 － 국민주택기금융자금 － 임대보증금) × 이자율 × 임대기간 (가) 이자율 : 분양전환 당시의 한국주택은행의 1년 만기 정기예금 이자율 (나) 임대기간 : 임대개시일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간 (3) 감가상각비 계산은 임대기간중 법인세법시행령의 규정에 의한 계산방식에 따른다. 나. 감정평가금액 분양하기로 결정된 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 한다. ● 임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료(건설교통부고시 제1997-266호, 건설교통부고시 제2004-70호로 2004. 4. 2. 폐지되기 전의 것, 이하 ‘건설교통부고시’라 한다) 임대주택법시행령 제12조의 규정에 의하여 공공건설임대주택에 대한 표준임대보증금(이하 “보증금”이라 한다) 및 표준임대료(이하 “임대료”라 한다)를 다음과 같이 고시한다. 1. 적용범위 이 고시는 공공건설임대주택 중 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택(이하 “임대주택”이라 한다)중 임대의무기간이 5년 또는 10년인 임대주택에 대하여 적용한다. 2. 표준임대보증금 표준임대보증금은 건설교통부장관이 정하는 공급조건에 의하여 산출한 주택분양가(이하 "건설원가"라 한다)에서 국민주택기금융자금(이하 “기금"이라 한다)을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 한다. 3. 표준임대료 당해주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료 등), 기금 이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중 일정비율에 해당하는 금액(이하 “자기자금이자”라 한다)을 합한 금액으로 하며 각 항목별 산출기준은 다음과 같다. 가. 감가상각비：기준내용연수 40년, 정액법을 적용 나. 수선유지비：건축비에 대하여 연간 1000분의 4 다. 화재보험료(재해보험료) 및 기금이자：실제 지급금액 라. 자기자금이자：당해 주택의 건설원가에서 기금을 공제한 금액에 한국주택은행의 1년 만기 정기예금의 이율(이하 “정기예금이율”이라 한다)을 적용한 이자액의 100분의 20에 해당하는 금액 4. 보증금과 임대료의 상호전환 가. 보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환금액에 대한 금리는 전환당시 정기예금이율을 적용한다. 나. 보증금을 상호전환할 경우 최초의 보증금은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할 수 없다. 5. 보증금과 임대료의 변경 및 증액제한 보증금 및 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할 수 없다. ● 주택임대차보호법(법률 제17360호) ○ 제7조(차임 등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ● 주택임대차보호법시행령(대통령령 제17360호) ○ 제2조 (차임 등 증액청구의 기준 등) - 제1항 : 주택임대차보호법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 라. 이 사건 아파트의[2] 임대의무기간은 5년이고, 임대개시일은 2002. 7. 29.이며, 최초 입주자모집공고 당시 앞서 본 바와 같은 임대주택법 등 관련법령(이하 앞서 본 바와 같은 법령 등을 통칭하여 ‘관련법령’이라 한다)에 따라 정해진 이 사건 아파트의 주택분양가(건설원가[3] )는 84,253,000원,[4] 표준임대보증금은 17,126,000원[5] ,[6] 표준임대료는 421,000원,[7] 전환임대보증금의 한도는 34,253,000원[8] , 임대보증금이 전환임대보증금의 한도까지 전환이 된 경우의[9] 전환임대료는 359,000원이었는데, 위 표준임대료를 정함에 있어 표준임대료에 산입되는[10] 기금이자는 당시 국민주택기금융자금의 이자율인 연 5.5%를 기준으로 정해졌다. 마. 원고들은 2002. 3.경부터 2007. 11.경까지 사이에 피고 회사로부터 별지2 ‘②동-호수’란 기재 각 아파트에 관하여 같은 별지 ‘③임대차계약사항’란 기재 해당 임대보증금 및 임대료로 임차하였는데, 원고 67, 142, 261[11] 은 전환임대보증금의 한도보다 적은 임대보증금을 납부하는 조건으로 임대차계약을 체결하였으나, 나머지 원고들은 전환임대보증금의 한도보다 많은 임대보증금을 납부하는 조건으로 임대차계약을 체결하였다[12] . 바. 피고 회사는 매년 원고들과 사이에 임대차계약을 새로이 체결하면서 관할관청인 피고 김해시의 시장에 변경된 임대조건을 신고하여 왔고, 이 사건 아파트에 관한 임대의무기간이 종료한 이후인 2008. 8. 22.경 관할관청인 피고 김해시의 시장에 분양전환승인신청을 하였으며, 2008. 10. 2.경 관할관청인 피고 김해시의 시장으로부터 임대주택분양전환승인 통보를 받았다. 사. 이 사건 아파트의 세대별 분양전환가격은 94,155,000[13] 원으로 정해졌는데, 분양전환가격을 정하기 위한[14] 건설원가를 산출하는 과정에서 고려되는[15] 자기자금이자는 당시 원고들이 실제로 납부한 임대보증금이 아니라[16] 임대기간별[17] 표준임대보증금을 기준으로, 이자율은 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금 이자율인 4.10%가 아니라 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기[18] 수퍼정기예금 이자율인 연 5.05%를 기준으로 계산되었다(위와 같이 자기자금이자를 계산한 결과 건설원가에 포함되는 자기자금이자가 4,695,093원으로 계산되었다). 아. 원고들은 피고 회사의 분양전환승인신청이 있은 이후 2008. 9.경부터 2008. 10.경까지 사이에 피고 회사와 피고 김해시에 대하여 이 사건 아파트의 분양전환가격의 적정성에 대하여 문제제기를 하면서 분양전환가격의 재산정·분양전환승인의 철회 등을 요구하였다. 자. 피고 회사는 위와 같은 원고들의 분양전환가격의 적정성에 대한 문제제기가 계속되고 있던 중인 2008. 10. 10.경 원고들을 비롯한 이 사건 아파트에 입주해 있던 사람들에게 ‘2008. 10. 14.부터 2008. 10. 20.까지 사이에 이 사건 아파트에 관한 분양전환계약을 체결할 것과 위 기간내에 분양전환계약을 체결하지 않은 사람들은 우선분양권을 포기한 것으로 간주할 것이며 분양전환계약을 체결하지 않는 사람들과는 더 이상 임대차계약을 갱신하지 않을 것’이라는 취지의 안내문을 발송하였다. 차. 위와 같은 안내문을 접하게 된 원고들은 우선분양권을 잃게 될 수도 있다는 판단하에 2008. 10.경(위 안내문에서 분양전환계약기간으로 명시한 2008. 10. 14.부터 2008. 10. 20.까지 사이로 보인다) 피고 회사와 사이에 별지2 ‘②동-호수’란 기재 각 아파트에 관하여 앞서 본 분양전환가격에 분양전환계약을 체결하고, 그 무렵 피고 회사에 분양대금(분양전환가격)을 납부하였다. 카. 한편 피고 회사는 2009. 12. 28. 주주총회를 개최하여 피고 회사를 존속회사인 피고 회사와 분할신설회사인 승계참가인 주식회사 부영주택(이하 ‘승계참가인’이라 한다)으로 분할하여 피고 회사의 주택사업 부문 등을 분할신설회사인 승계참가인으로 하여금 담당하게 하는 결의를 하였고, 위와 같은 결의에 따라 승계참가인이 2009. 12. 30. 설립되었다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 15, 20, 21호증, 을가 제1 내지 12, 15 내지 17호증, 을나 제1, 2호증의 각 기재(가지번호 있는 경우는 가지번호 포함), 당심의 국민은행에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지 2. 원고들의 주장 요지 가. 피고 회사가 원고들로부터 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원 피고 회사는 원고들과 사이의 이 사건 아파트에 관한 임대차계약관계가 존속하는 동안 또는 원고들과 분양전환계약을 체결하는 과정에서 관련법령의 해석상 원고들로부터 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원이 있는데, 위와 같이 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원의 내역은 아래와 같다. 1) 국민주택기금융자금의 이자율의 인하가 반영되지 않은 임대료 부분 피고 회사는 최초 표준임대료를 정함에 있어 표준임대료에 합산되는 기금이자를 당시 국민주택기금융자금의 이자율인 5.5%를 기준으로 하였는데 이후 국민주택기금융자금의 이자율은 4.5% 또는 4%로 변경되었다. 국민주택기금융자금의 이자율이 인하된 경우 피고 회사는 이를 반영하여 임대료를 인하해야 함에도 불구하고 이를 전혀 반영하지 않았다. 위와 같이 국민주택기금융자금 이자율의 인하가 반영되지 않음으로써 피고 회사가 원고들로부터 과다하게 지급받은 임대료는 원고들이 각 임대차계약일로부터 2008. 8. 22.까지 피고 회사에게 지급한 임대료에서 변경된 국민주택기금융자금의 이자율을 반영한 정당한 임대료의 차액인 별지2 ‘⑤부당이득1’란 기재 해당 각 금원이다. 2) 자기자금이자를 중복하여 지급받은 임대료 부분 피고 회사는 최초 표준임대료를 정함에 있어 자기자금이자의 20%를[19] 반영하였는데 이후 원고들과 분양전환계약을 체결하면서 분양대금에 자기자금이자를 전액 포함시켰다[20] . 피고 회사는 장차 분양전환계약 체결시 자기자금이자를 전액 회수할 수 있음에도 불구하고 최초 표준임대료를 정함에 있어 자기자금이자의 20%를 중복 계산하여 납부받아 왔다. 위와 같이 피고 회사가 원고들로부터 중복하여 지급받은 자기자금이자는 원고들이 각 임대차계약일로부터 2008. 8. 22.까지 피고 회사에게 지급한 임대료 중 자기자금이자의 20%에 해당하는 금원의 합계인 별지2 ‘⑥부당이득2’란 기재 해당 각 금원이다. 3) 자기자금이자가 과다 산입된 분양전환가격 부분 가) 주위적 주장(자기자금이자 산정시 공제되는 ‘임대보증금’이 임대주택사업자가 임차인들로부터 실제로 납부받은 임대보증금으로 해석될 경우의 주장) 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 국민주택기금융자금 및 임대보증금을 공제한 금액에 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 정기예금 이자율 및 임대기간을 곱하여 정하도록 규정하고 있다[21] . 위 산출방식에서의 ‘임대보증금’은 ‘표준임대보증’이 아니라 임대주택사업자인 피고 회사가 임차인들인 원고들로부터 ‘실제로 납부받은 임대보증금(전환임대보증금)’을 의미한다. 그리고 위 산출방식에서의 ‘이자율’은 ‘분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금의 이자율’인 4.10%이다. 그런데 피고 회사는 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자를 산정하면서 임대보증금을 일률적으로 표준임대보증금으로, 이자율을 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금의 이자율인 4.10%가 아닌 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 수퍼정기예금의 이자율인 5.05%로 하여 계산하였다. 위와 같이 피고 회사가 자기자금이자를 산정하면서 임대보증금을 표준임대보증금으로, 이자율을 5.05%로 하여 계산함으로써 분양전환가격이 과다하게 계산된 금원은 별지2 ‘⑦부당이득3’란 기재 해당 각 금원이다( 원고 67, 142, 261을 제외한 나머지 원고들은 전환임대보증금의 한도 이상으로 임대보증금을 납부하였으므로, 분양전환가격에 산입될 자기자금이자가 존재하지 않게 된다. 따라서 원고 67, 142, 261을 제외한 나머지 원고들의 별지2 ‘⑦부당이득3’란 기재 각 금원은 분양전환가격에 산입된 자기자금이자 전체의[22] 1/2로서 모두 2,347,546원이다. 한편 원고 67, 142, 261은 전환임대보증금의 한도 이내의 임대보증금을 납부하였으므로, 분양전환가격에 산입될 자기자금이자가 존재하게 된다. 따라서 원고 67, 142, 261의 별지2 ‘⑦부당이득3’란 기재 해당 각 금원은 건설교통부령 [별표1] 제2호 가목에 따라 정당하게 계산된 금원보다 과다하게 계산된 자기자금이자의 1/2로서 모두 416,794원이다). 나) 예비적 주장(자기자금이자 산정시 공제되는 ‘임대보증금’이 표준임대보증금으로 해석될 경우의 주장) 설령 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자에 관한 산출방식의 ‘임대보증금’이 표준임대보증을 의미한다 하더라도, 그 표준임대보증금은 ‘분양전환가격 산정 당시의 표준임대보증금’을 의미한다. 그런데 피고 회사는 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자를 산정하면서 임대보증금을 ‘임대기간별 표준임대보증금’으로 계산하였다. 위와 같이 피고 회사가 자기자금이자를 산정하면서 임대보증금을 임대기간별 표준임대보증금으로, 이자율을 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금의 이자율인 4.10%가 아닌 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 수퍼정기예금의 이자율인 5.05%로 하여 계산함으로써 분양전환가격이 과다하게 산정된 원고별 금원은 별지2 ‘⑧부당이득4’란 기재 해당 각 금원이다. 나. 피고들 및 승계참가인의 원고들에 대한 불법행위에 기한 손해배상책임 1) 피고 회사는 관련법령의 해석상 위와 같이 원고들로부터 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원 부분이 잘못되었다는 점을 잘 알면서도 원고들을 기망 또는 강박하여 원고들로부터 위와 같이 과다하게 또는 이중으로 금원을 지급받았다. 2) 피고 김해시의 담당공무원은 피고 회사로부터 매년 이 사건 아파트의 임대조건에 관한 신고를 받아 그 임대조건에 ‘국민주택기금 대출이자율의 인하가 임대료에 반영되지 않은 점, 장차 분양전환계약 체결할 경우 지급받을 자기자금이자가 임대료에 포함되어 있는 점’ 등의 문제점이 있음을 알았음에도 불구하고 또는 부주의로 이를 알지 못한 채 위와 같은 문제점에 대하여 별다른 조치 없이 피고 회사의 임대조건에 관한 신고를 수리하여 왔다. 또한 피고 김해시의 담당공무원은 피고 회사로부터 분양전환승인신청을 받아 분양전환승인여부를 검토하여 분양전환가격에 자기자금이자가 과다하게 산입된 문제점이 있음을 알았음에도 불구하고 또는 부주의로 이를 알지 못한 채 위와 같은 문제점에 대하여 별다른 조치 없이 분양전환승인을 하였다. 3) 따라서 원고들에게, 피고 회사와 피고 회사로부터 분할된 회사로서 상법 제530조의9에 따라 피고 회사와 연대책임이 있는 승계참가인은 민법 제750조, 제760조에 따라, 피고 김해시는 국가배상법 제2조 제1항, 민법 제760조에 따라 앞서 본 바와 같이 원고들이 피고 회사에게 과다하게 또는 이중으로 지급한 금원에 상응하는 손해를 배상할 책임이 있는바, 피고 회사 및 승계참가인의 원고들에 대한 책임과 피고 김해시의 원고들에 대한 책임은 부진정연대채무의 관계에 있다. 다. 피고 회사 및 승계참가인의 원고들에 대한 부당이득반환책임(선택적 청구) 1) 피고 회사가 위와 같이 원고들로부터 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원 부분에 해당하는 임대차계약 또는 분양전환계약은 강행규정인 관련법령에 위반한 것으로서 일부 무효이다. 2) 또는 피고 회사는 위와 같이 원고들을 기망 또는 강박하여 원고들로부터 과다하게 또는 이중으로 금원을 지급받았으므로, 원고들은 위와 같이 과다하게 또는 이중으로 지급된 금원 부분에 해당하는 임대차계약 또는 분양전환계약을 일부 취소한다. 3) 따라서 피고 회사와 피고 회사로부터 분할된 회사인 승계참가인은 연대하여 원고들에게 부당이득으로 원고들로부터 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원을 반환할 책임이 있다. 라. 손해배상 또는 부당이득반환의 범위 피고들과 승계참가인이 원고들에게 배상할 손해 또는 반환할 부당이득액은, 원래 별지2 ‘⑤부당이득1’란, ‘⑥부당이득2’란, ‘⑦부당이득3’란 기재 각 금원의 합계액인 같은 별지 ‘⑨부당이득 합계1’란 기재의 해당 각 금원이고, 그렇지 않더라도 같은 별지 ‘⑤부당이득1’란, ‘⑥부당이득2’란, ‘⑧부당이득4’란 기재 각 금원의 합계액인 같은 별지 ‘⑩부당이득 합계2’란 기재의 해당 각 금원이다. 3. 판 단 먼저 관련법령의 해석상 피고 회사가 원고들로부터 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원이 있는지 여부에 관한 원고들 주장의 당부를 살펴보고, 원고들 주장과 같이 피고 회사가 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원이 있다면, 다음으로 피고들과 승계참가인에게 원고들 주장과 같이 불법행위에 기한 손해배상책임 또는 부당이득반환책임이 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 가. 피고 회사가 원고들로부터 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원이 있는지 여부에 관한 판단 1) 국민주택기금융자금에 대한 이자율의 인하가 반영되지 않은 임대료 부분 이 사건 아파트에 관한 최초 입주자모집 당시 국민주택기금융자금의 이자율이 연 5.5%이었던 사실은 앞서 본 바와 같고, 제1심 법원의 국민은행에 대한 사실조회결과에 의하면, 국민주택기금융자금의 이자율은 2004. 1. 20.부터는 연 4.5%로, 2006. 10. 20.부터는 연 4.0%로 각 인하되었던 사실을 인정할 수 있다. 그러나 관련법령은 최초 표준임대료를 산정함에 있어 국민주택기금융자금에 대한 이자, 자기자금이자의 20%, 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료를 합산하도록 규정하면서, 이후 임대료에 관하여는 최초 표준임대료를 기준으로 하여 연 20분의 1의 금액을 초과하여 증액할 수 없다고 규정하고 있는 외에 별다른 규정을 두고 있지 않음은 앞서 본 바와 같은 바, 임대주택법의 목적이 국민주거생활의 안정과 아울러 임대주택건설사업의 촉진에 있다는 점을 고려해 보면, 위와 같은 관련법령의 규정은 최초 임대료는 국민주거생활의 안정을 위해 일정 범위 내에서 엄격히 규제하되, 이후 임대료는 임대주택건설사업의 촉진을 위해 임대주택사업자에게 자율성을 부여한다는 데에 그 취지가 있다고 판단되므로, 최초 임대료를 구성하는 국민주택기금융자금의 이자율이 변동되었다고 하더라도 임대주택사업자인 피고 회사가 반드시 이를 반영하여 임대료를 정하여야 할 의무가 있다고 보이지 않는다(만약 이 사건의 경우와 반대로 국민주택기금융자금의 이자율이 인상되었다고 하더라도 피고 회사가 당연히 그 인상 차액만큼 임대료를 인상할 수도 없다 할 것이다). 따라서 국민주택기금융자금의 이자율이 인하될 경우 피고 회사가 이에 응하여 임대료를 인하할 의무가 있음을 전제로 한 원고들의 위 주장은 이유 없다. 2) 자기자금이자를 중복하여 지급받은 임대료 부분 앞서 본 바와 같이 관련법령은 최초 표준임대료는 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 기금이자, 자기자금이자의 20%에 해당하는 금액을 합산하여 정하도록 규정하고 있는 한편, 분양전환시 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로 하되, 건설원가는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 자기자금이자를 더한 후 감가상각비를 공제하여 정하도록 규정하고 있는바, 위 관련법령의 문언은 ‘자기자금이자’가 표준임대료를 산정할 때와 분양전환가격을 산정할 때 이중으로 고려됨으로써 임대주택사업자가 자기자금이자를 중복하여 회수하는 것처럼 되어 있다. 그러나 ① 임대료는 임대주택의 사용대가인 반면, 분양전환가격은 임대주택의 취득대가이므로, 임대료에 포함된 자기자금이자와 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 그 성격이 같다고 할 수 없는 점, ② 임대료에 포함된 자기자금이자는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 국민주택기금융자금을 공제하여 정하여지는 반면, 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 국민주택기금융자금을 공제하고 추가로 임대보증금을 공제하여 정하여지므로, 임대료에 포함된 자기자금이자와 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 그 계산방식 또한 다른 점, ③ 임대료에 포함된 자기자금이자는 ‘입주자모집 당시’ 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율로 계산되고, 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 ‘분양전환 당시’ 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율로 계산되므로 임대료에 포함된 자기자금이자와 분양전환가격에 포함된 자기자금이자 양자간에도 고려되는 이자율의 시점의 차이에 의해 차이가 있을 뿐만 아니라, 그 어느 것을 기준으로 하더라도 임대주택사업자가 실제 자기자금이자로 지출한 금액과 동일하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 임대료에 포함된 자기자금이자와 분양전환가격에 포함된 자기자금이자는 그 목적과 계산방법이 다른 별개의 개념으로 봄이 상당하다. 따라서 표준임대료를 산정할 때와 분양전환가격을 산정할 때의 ‘자기자금이자’가 동일한 내포를 가진 개념임을 전제로 한 원고들의 위 주장은 이유 없다. 3) 자기자금이자가 과다 산입된 분양전환가격 부분 가) 주위적 주장(자기자금이자 산정시의 임대보증금이 임대주택사업자가 임차인들로부터 실제로 납부받은 임대보증금이고, 이자율은 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금의 이자율이라는 주장) 앞서 본 바와 같이 관련법령은 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 국민주택기금융자금 및 임대보증금을 공제한 금액에 분양전환 당시 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율 및 임대기간을 곱하여 정하도록 규정하고 있는바, 위와 같이 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자를 산정함에 있어서의 임대보증금이 표준임대보증금을 의미하는지 아니면 임대주택사업자가 실제로 납부받은 임대보증금(전환임대보증금)을 의미하는지에 관하여 살피건대, ① 앞서 본 바와 같이 통상적으로 임대주택사업자는 임차인에게 표준임대보증금 및 표준임대료와 전환임대보증금 및 전환임대료 사이에 선택권을 부여하고, 임차인은 자신의 경제적 형편에 따라 양자 중 하나를 선택하게 되는바, 전환임대보증금은 표준임대료를 비율적으로 감액하여 정해지므로, 임차인들은 실제로 지급한 임대보증금(전환임대보증금)의 액수에 상관없이 임대차계약기간 동안 동일한 금원을 부담하였다고 보아야 함에도(임차인들은 임대보증금을 많이 납부하면 임대료를 적게 납부하게 되고, 임대보증금을 적게 납부하면 이에 비례하여 임대료를 많이 납부하게 된다), 임차인들이 실제로 지급한 임대보증금(전환임대보증금)의 액수에 따라 분양전환가격이 달라진다면, 임차인들 사이의 형평성에 문제가 발생하게 되는 점, ② 분양전환이 될 목적물이 분양면적·층수 등에서 동일한 조건이라면 동일한 분양대금에 분양전환이 되는 것이 형평에 맞는데, 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자를 산정함에 있어서의 임대보증금을 임대주택사업자가 실제로 지급받은 임대보증금으로 보게 되면, 동일한 조건의 공공건설임대주택임에도 분양전환가격이 달라질 수 있으므로, 이러한 측면에서도 형평성에 문제가 발생하게 되는 점, ③ 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자를 산정함에 있어서의 임대보증금을 임대주택사업자가 실제로 지급받은 임대보증금으로 보게 되면, 공공건설임대주택 중 임대되지 않은 채 임대의무기간이 경과한 경우는 임대주택사업자가 실제로 지급받은 임대보증금이 없어 임대보증금을 공제하지 않아야 하는데, 관련법령의 규정을 위와 같이 해석하기는 어려운 점, ④ 2002. 9. 11. 개정된 임대주택법 시행규칙(건설교통부령 제330호)은 분양전환가격에 포함된 자기자금이자 산정시 ‘임대보증금과 임대표의 상호전환전 임대보증금’, 즉 ‘표준임대보증금’을 공제한다고 규정하고 있는바, 위와 같은 개정은 기존 법령의 내용을 명백히 확인한 것으로 보일 뿐 기존 법령의 내용을 새로이 변경한 것으로 보이지 아니하는 점 등을 고려해 보면, 분양전환가격에 포함된 자기자금이자 산정시 공제하여야 할 임대보증금은 표준임대보증금이라고 봄이 상당하다. 따라서 분양전환가격에 포함된 자기자금이자 산정시 공제하여야 할 임대보증금이 임대주택사업자가 실제로 지급받은 임대보증금(전환임대보증금)임을 전제로 한 원고들의 위 주장은 이유 없다. 나) 예비적 주장(자기자금이자 산정시의 임대보증금이 분양전환 당시의 표준임대보증금이고, 이자율은 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금의 이자율이라는 주장) 앞서 본 바와 같이 관련법령은 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자는 최초 입주자모집 당시의 주택가격에서 국민주택기금융자금 및 임대보증금을 공제한 금액에 ‘분양전환 당시의 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율’ 및 임대기간을 곱하여 정하도록 규정하고 있는바, ① 위 규정이 특별한 언급 없이 ‘정기예금 이자율’이라고만 되어 있으므로 그 의미를 ‘일반정기예금 이자율’로 해석하는 것이 문언에 좀 더 부합한 해석이라 볼 수 있는 점, ② 분양전환가격은 임대주택사업자 뿐만 아니라 임차인에게도 분양전환여부를 결정하는 중요한 요소이므로 그 예측가능성이 담보되어야 하는 점 등을 고려해 보면, 위 ‘분양전환 당시의 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율’은 분양전환 당시 그 예측가능성이 담보되는 ‘국민은행 1년 만기 일반정기예금의 이자율’을 의미한다고 봄이 상당하고(국민은행 1년 만기 수퍼정기예금의 이자율은 앞서 본 바와 같이 예금액이 100만 원 이상인 경우에 적용되는 것이므로 일종의 우대·특별금리라 할 것이다), 비록 분양전환가격을 선정함에 있어 자기자금이자를 포함하는 이유에 임대주택건설을 촉진하기 위하여 임대주택사업자의 자기자금에 대한 기회비용을 보전해 준다는 측면이 있다고 하더라도 이와 달리 볼 것은 아니다. 또한 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자를 산정함에 있어서의 임대보증금은 ‘표준임대보증금’으로 보아야 함은 앞서 본 바와 같은바, 위와 같이 이자율을 ‘분양전환 당시’의 국민은행 1년 만기 일반정기예금 이자율로 봄이 상당한 이상 자기자금이자를 산정할 때의 다른 독립변수인 표준임대보증금도 ‘분양전환 당시’의 표준임대보증금으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 회사가 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자를 산정하면서 임대보증금을 임대기간별 표준임대보증금으로, 이자율을 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금의 이자율인 4.10%가 아닌 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 수퍼정기예금의 이자율인 5.05%로 하여 계산함으로써 원고들로부터 별지2 ‘⑧부당이득4’란 해당 기재와 같이 각 675,267[23] 원을 분양전환가격으로 과다하게 지급받았다 할 것이다. 나. 피고들 및 승계참가인의 책임 여부에 대한 판단 앞서 본 바와 같이 관계법령의 해석상 피고 회사가 원고들로부터 과다하게 지급받은 금원은 분양전환가격에 포함되는 자기자금이자를 산정하면서 임대보증금을 임대기간별 표준임대보증금으로, 이자율을 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금의 이자율인 4.10%가 아닌 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 수퍼정기예금의 이자율인 5.05%로 보고 계산한 결과 정당한 분양전환가격보다 분양전환가격이 높게 산정됨으로써 지급받게 된 별지2 ‘⑧부당이득4’란 기재의 각 675,267원이므로, 이하에서는 위 금원 부분에 한정하여 살펴본다(위 금원 부분을 제외한 나머지 부분은 앞서 본 바와 같이 피고 회사가 과다하게 또는 이중으로 지급받은 금원이 아니므로, 피고들 및 승계참가인의 책임이 문제될 여지가 없다). 1) 피고 회사 및 승계참가인의 책임 여부 앞서 본 바와 같은 이 사건 아파트와 같은 공공건설임대주택의 임차인들에게 보장하고 있는 우선분양권( 임대주택법 제16조)은 무주택 임차인들을 보호하기 위하여 그들에게 부여된 구체적인 권리라 할 것이므로, 위와 같은 우선분양권의 실질적인 보장과 밀접한 관련이 있는 분양전환가격의 산정방법을 정하고 있는 건설교통부령 [별표1]은 대외적 효력이 있는 법규명령이라 할 것이고, 위와 같은 우선분양권은 경제적 능력이 충분하지 아니하는 무주택 서민들이 일단 임대보증금을 납부하고 이 사건 아파트와 같은 공공건설임대주택에 입주하여 장기간 거주할 수 있도록 하고 그 거주기간 동안 거주할 주택을 구입할 수 있는 경제적 능력을 갖추도록 한 후에 시세보다 저렴한 분양가격으로 거주하던 공공건설임대주택을 분양받도록 함으로써 무주택 서민들의 주거의 안정을 도모하고자 하는 취지에서 인정되는 권리인 점 등을 고려해 보면, 건설교통부령 [별표1]의 규정들은 강행규정이라 할 것이므로, 위 규정에 위배하여 과다하게 산정된 분양전환가격으로 체결된 피고 회사와 원고들 사이의 이 사건 아파트에 관한 분양계약은 무효라 할 것이다. 그러나 앞서 본 바와 같이 원고들이 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 체결하기 전 피고들에게 이 사건 아파트에 관한 분양전환가격의 적정성에 관하여 문제제기를 한 점, 피고 회사가 원고들에게 분양전환계약 기간내에 이 사건 아파트에 관한 분양전환계약을 체결할 것과 그렇지 않을 경우 우선분양권을 포기한 것으로 간주한다는 취지의 안내장을 발송하자, 원고들은 우선분양권을 잃을 수도 있다는 판단하에 피고 회사와 이 사건 아파트에 관한 분양계약을 체결한 점 등을 고려해 보면, 원고들은 피고 회사와 정당한 분양전환가격을 초과한 부분을 제외한 분양전환가격, 즉 정당한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하였을 것으로 보이므로, 원고들과 피고 회사 사이의 이 사건 아파트에 관한 분양계약은 정당한 분양전환가격의 범위 내에서 유효하고, 이를 초과하는 부분에 한하여 무효가 된다 할 것이다. 따라서 피고 회사는 원고들에게 정당한 분양전환가격을 초과한 별지2 ‘⑧부당이득4’란 해당 기재와 같은 각 675,267원 및 각 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환할 책임이 있고, 피고 회사로부터 분할된 회사인 승계참가인은 상법 제530조의9 제1항에 따라 피고 회사와 연대하여 원고 303을 제외한 나머지 원고들에게 위 각 금원 및 각 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환할 책임이 있다(원고들은 앞서 본 바와 같이 피고 회사가 원고들을 기망 또는 강박하여 원고들로부터 과다하게 분양대금을 지급받았으므로 위와 같이 과다하게 지급된 분양대금에 해당하는 분양전환계약을 일부 취소한다고 주장하면서 이를 이유로 한 부당이득반환청구를 하고 있는바, 원고들의 주장과 같이 분양전환계약의 일부 취소를 인정하더라도 앞서 본 바와 같은 이유에 비추어 보면 당원이 인정하는 분양전환계약의 일부 무효의 경우와 그 결과가 마찬가지이므로, 원고들의 분양전환계약의 일부 취소 주장에 대해서는 판단하지 아니한다). 2) 피고 김해시의 책임 여부 피고 김해시의 담당공무원이 이 사건 아파트에 관한 분양전환가격이 부당하게 계산되었음에도 피고 회사의 분양전환신청에 따라 그대로 분양전환승인을 한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 피고 김해시의 담당공무원이 이 사건 아파트에 관한 분양전환가격이 부당하게 계산되었음을 알았음에도 분양전환승인을 하였음을 인정할 증거가 없고, 앞서 본 인정사실과 앞서 든 인정증거 및 을가 제13호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고 김해시의 담당공무원이 이 사건 아파트에 관한 분양전환신청 당시 피고 회사로부터 제출받은 국민은행 장유지점장 작성의 확인서에는 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율이 5.05%로 기재되어 있었으므로, 피고 김해시의 담당공무원으로서는 위 이자율을 일반정기예금의 이자율로 판단하였을 가능성을 배제하기 어려운 점, ② 건설교통부령 [별표1]의 자기자금이자의 산정방식에 관한 규정에 공제할 금액으로 ‘임대보증금’이라고만 되어 있었으므로, 위 임대보증금의 의미가 피고 회사의 계산방식과 같이 ‘임대기간별 표준임대보증’으로 해석될 가능성도 있을 뿐만 아니라, 당시 이에 관한 확립된 견해도 없었던 것으로 보이는 점 등을 고려해 보면, 피고 김해시의 담당공무원이 이 사건 아파트에 관한 분양전환가격이 부당하게 계산되었음을 간과하여 분양전환승인을 하게 되었다 하더라도 이에 피고 김해시 담당공무원의 주의의무 위반이 있다고 보기는 어렵다. 따라서 원고들의 피고 김해시에 대한 주장은 모두 이유 없다. 다. 소 결 따라서 피고 회사와 승계참가인은 연대하여 원고들(단, 승계참가인은 원고 303 부분 제외)에게 부당이득반환으로 이 사건 아파트에 관한 분양계약 중 무효로 된 부분에 해당하는 각 분양대금 675,267원 및 각 이에 대한 원고들이 구하는 이 사건 소장부본이 피고[24] 회사에게 송달된 날의 다음날인 2009. 3. 7.부터 피고 회사와 승계참가인이 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결선고일인 2010. 11. 10.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결 론 그렇다면, 원고들의 피고 회사에 대한 청구와 원고 303을 제외한 나머지 원고들의 승계참가인에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 원고들의 피고 김해시에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 원고들의 피고 회사에 대한 청구에 있어서 제1심은 불법행위책임을 인정하였으나 당심에서는 이와 선택적으로 병합된 부당이득반환책임을 인정하는 바이므로, 제1심 판결 중 피고 회사에 대한 부분을 취소하여 원고들의 부당이득반환청구에 기하여 피고 회사에 대하여 당심에서 인용하는 위 금액의 지급을 명하고, 승계참가인이 당심에서 승계참가함에 따라 승계참가인에 대하여 피고 회사와 연대하여 원고 303을 제외한 나머지 원고들에게 위 인정금액을 지급할 것을 명하며, 원고들의 피고 회사에 대한 각 나머지 청구와 원고 303을 제외한 나머지 원고들의 승계참가인에 대한 각 나머지 청구를 모두 기각하기로 하고, 제1심 판결 중 피고 김해시에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고 303을 제외한 나머지 원고들의 피고 김해시에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 생략]

판사 이한주(재판장) 정문성 홍승구

미주

[1] 원고의 이 사건 변론 과정에서의 주장 내용 등에 비추어 보면, 원고의 ‘2010. 8. 16.자 청구취지 및 청구원인 변경서’에 첨부된 별지 중 순번 67 원고 67의 ‘항소금액’ 9,400,168원은 7,469,416원의, 순번 142 원고 142의 ‘항소금액’ 9,414,864원은 7,484,112원의, 순번 261 원고 261의 ‘항소금액’ 8,339,831원은 6,409,079원의 각 오기로 보인다.

[2] 임대주택법 제12조의 “임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 ‘임대의무기간’이라 한다)이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다‘는 규정에 따른 제한이다.

[3] 건설교통부장관이 정하는 공급조건에 의하여 산출된다(건설교통부고시 제2호 참조).

[4] 건설교통부고시 제2호에 따라 정해진다.

[5] 건설교통부고시 제2호에 따라 위 건설원가 84,253,000원에서 국민주택기금융자금 50,000,000원을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액이다(계산상 17,126,500원이나, 천원미만은 버린 것으로 보인다).

[6] 건설교통부고시 제3호 가목에 따라 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능한데, 위와 같이 전환된 임대보증금을 말한다.

[7] 보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우 상호전환이 가능한데, 위와 같이 전환된 후의 임대차보증금을 말한다(건설교통부고시 제4호 참조).

[8] 건설교통부고시 제4호 나목에 따라 위 건설원가 84,253,000원에서 국민주택기금융자금 50,000,000원을 차감한 금액 34,253,000원이 한도가 된다.

[9] 건설교통부고시 제4호에 따라 정해진다.

[10] 건설교통부고시 제3호 다목 참조

[11] 순차로 별지1 원고 목록 순번 67, 142, 261 기재 원고들이다.

[12] 건설교통부고시 제4호 가목에 따르면 임대보증금과 임대표의 전환액에 대한 금리는 전환당시 정기예금이율을 적용하도록 되어 있는데, 전환임대보증금의 한도인 34,253,000원을 초과하여 임대보증금을 받는 경우는 그 전환액에 대하여 연 10~15%의 비율을 적용하여 임대료를 감해 주었다.

[13] 건설교통부령 [별표1] 제1호 가목에 따라 건설원과와 감정평가금액의 산술평균가액으로 정해지는데, 분양전환 당시 산정된 건설원가는 78,500,000원이고 감정평가금액은 109,810,000원이었다.

[14] 건설교통부령 [별표1] 제2호 가목 참조

[15] 건설교통부령 [별표1] 제2호 가목의 2) 참조

[16] 건설교통부령 [별표1] 제2호 가목은 자기자금이자를 산정하면서 고려되는 ‘임대기간’을 ‘임대개일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간’으로 규정하고 있는데, 이 사건 아파트에 관한 분양전환가격을 산정하면서 임대기간을 2002. 7. 29.부터 2008. 8. 22.까지(2,216일)로 계산하였고, 위 임대기간에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없다.

[17] 임대개시일 이후 매년 표준임대보증금이 새로이 정해지는데, 임대기간별 표준임대보증금은 2002. 7. 29.부터 2003. 7. 28.까지는 17,126,000원, 2003. 7. 29.부터 2004. 7. 28.까지는 17,982,300원, 2004. 7. 29.부터 2005. 7. 28.까지는 18,881,410원, 2005. 7. 29.부터 2008. 7. 28.까지는 19,825,480원, 2008. 7. 29.부터 2008. 8. 22.까지는 20,816,750원이다.

[18] 수퍼정기예금은 가입조건 없이 누구든지 가입이 가능하나 신규가입시 예금액이 100만 원 이상이어야 가능한 점에서 일반정기예금과 차이가 있다.

[19] 건설교통부고시 제3호 라목 참조

[20] 건설교통부령 [별표1] 제2호 가목 참조

[21] 건설교통부령 [별표1] 제2호 가목 참조

[22] 건설교통부령 [별표1]에 따르면 자기자금이자는 건설원가에 산입되고, 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액이므로, 결국 과다 계산된 자기자금이자는 분양전환가격에 1/2이 반영된다.

[23] 건설교통부령 [별지1]에 따라 정당한 자기자금이자를 계산하면, (최초 입주자모집 당시의 주택가격 84,253,000원 - 국민주택기금융자금 50,000,000원 - 분양전환 당시의 표준임대보증금 20,816,750원) × 분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금의 이자율 4.10% × 임대개시일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간(임대기간) 2,216일 ÷ 365일이므로, 3,344,558원이다. 그런데 피고 회사가 계산한 자기자금이자는 앞서 본 바와 같이 4,695,093원이므로 정당한 자기자금이자인 3,344,558원 보다 1,350,535원(=4,695,093원 - 3,344,558원)이 많게 산정되었다. 결국 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액이므로, 이 사건 아파트에 관한 분양전환가격은 정당한 자기자금이자에 기초하여 계산된 것 보다 675,267원(=1,350,535원 ÷ 2)이 많게 산정되었다. 한편, 위와 같은 계산에 있어 독립변수들 중 ‘분양전환 당시의 표준임대보증금’ 부분과 ‘분양전환 당시의 국민은행의 1년 만기 일반정기예금의 이자율’ 부분을 제외한 나머지 독립변수에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없다.

[24] 승계참가인은 상법 제530조의9 제1항에 따라 책임을 부담하는 것이므로, 이 사건 소장부본이 피고 회사에게 송달되면 충분하고, 승계참가인에게 송달되었는지는 관계없다.

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상하급심 판례 3

서울중앙지방법원 2009. 9. 4. 선고 2009가합18248 서울고등법원 2010. 11. 10. 선고 2009나92342 판결 부당이득반환 대법원 2012. 10. 11. 선고 2010다102526 판결 부당이득반환