서울고등법원 2010. 4. 14. 선고 2009나8538 판결 약정금
1심취소, 원고패
주문
판결이유
AI 요약
임대차계약상 토지보유세 부담 약정의 해석 및 사정변경 원칙 적용 여부
결과 요약
- 원고의 청구를 기각하고, 제1심 판결을 취소함.
사실관계
- 피고는 2001. 3. 15.경 원고 소유의 토지를 임차하여 이마트 건물을 신축, 소유, 운영할 목적으로 원고와 임대차계약을 체결함.
- 이 사건 임대차계약 제11조(이 사건 세금부담약정)는 토지 소유 및 임대에 따른 제세공과금은 원고가 부담하고, 건축물 신축, 소유, 운영에 따른 제세공과금 등은 피고가 부담하며, 토지의 종합토지세는 원고 부담을 원칙으로 하되, 건축물 완공 후 종합토지세액 변동분 중 2000년도 세액을 초과하는 부분은 피고가 부담한다고 정함.
- 2005. 1. 5. 구 종합부동산세법이 제정·시행되고 구 지방세법이 개정되면서 토지보유세 체계가 종합토지세에서 종합부동산세, 재산세 등으로 변경되었고, 공시지가 현실화 정책 등으로 과세표준이 급격히 상승함.
- 원고는 2005년도 토지보유세 중 2000년도 토지보유세를 공제한 나머지 금액을 피고에게 청구하였으나, 피고는 일부 금액만 지급하고 나머지는 지급을 거부함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
이 사건 임대차계약 제11조 제2항 소정의 "종합토지세"의 의미 및 범위
- 법리: 계약 해석은 당사자들의 의사를 탐구하는 것이며, 문언의 의미뿐만 아니라 계약의 목적, 체결 경위, 이행 상황 등을 종합적으로 고려하여야 함.
- 법원의 판단:
- 이 사건 임대차계약 제11조 제2항 소정의 "종합토지세"는 토지 소유에 따른 세금, 즉 토지보유세 전체를 지칭하는 것으로 해석함.
- 이는 계약 체결 당시 종합토지세의 종세였던 지방교육세, 도시계획세, 농어촌특별세가 종합토지세와 함께 부과되었고, 피고가 2004년도 및 2005년도에 지급한 금액에도 이러한 세금이 포함되었던 점을 고려함.
- 2005. 1. 5. 이후 변경된 세법에 따라 부과되는 재산세, 종합부동산세 및 그 종세인 지방교육세, 도시계획세, 농어촌특별세 역시 위 조항 소정의 "종합토지세"에 포함된다고 판단함.
피고의 세금 부담 범위 및 사정변경 원칙 적용 여부
- 법리: 사정변경의 원칙은 계약 성립의 기초가 된 객관적인 사정이 현저히 변경되어 당초의 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 경우, 계약 당사자가 계약 내용을 변경하거나 해지할 수 있다는 원칙임.
- 법원의 판단:
- 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 토지 소유에 관한 세제에 큰 변동이 없을 것을 전제로 이 사건 세금부담약정을 한 것으로 보임.
- 2005년도 토지보유세는 조세정책의 변경으로 인한 과세표준의 급격한 현실화(공시지가 현실화율 및 과세표준액 적용비율의 급격한 상승)의 영향을 크게 받은 것으로 판단함.
- 이 사건 임대차계약 제11조 제2항은 피고의 이마트 건물 신축 및 영업으로 인한 지가상승에 따른 세액 증가분을 피고가 부담하는 것으로 해석되며, 조세정책 변경으로 인한 세액 증가분은 토지소유자인 원고가 부담해야 한다고 판단함.
- 원고가 주장하는 피고의 개발행위로 인한 공시지가 상승 주장은, 원고 소유 전체 별도합산과세대상 토지의 과세표준이 이미 최고세율 적용 기준을 초과하므로 이유 없다고 판단함.
- 원고가 과세표준의 급격한 현실화로 인한 세액 증가분과 피고의 개발행위로 인한 지가상승에 따른 세액 증가분을 구체적으로 구분하여 입증하지 못하였고, 달리 이를 산정할 자료도 없으므로 원고의 청구는 이유 없다고 결론 내림.
- 피고가 이미 원고에게 지급한 금액이 조세정책 변경 영향을 배제한 대략적인 피고 부담액을 초과하므로, 원고의 청구는 이유 없다고 재차 확인함.
검토
- 본 판결은 임대차계약상 세금 부담 약정의 해석에 있어 문언적 의미를 넘어 계약의 목적, 체결 당시의 사정, 당사자들의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단함.
- 특히, 계약 체결 당시 예측 불가능했던 조세정책의 급격한 변화로 인한 세금 증가분에 대해서는 사정변경의 원칙을 간접적으로 적용하여, 토지소유자인 원고가 부담해야 한다고 판단함으로써 계약의 공평성을 추구함.
- 세금 부담 약정 시 미래의 조세 제도 변화 가능성을 고려한 명확한 조항 마련의 중요성을 시사함.
서울고등법원
판결
원고, 피항소인
태광산업 주식회사 (소송대리인 변호사 ○○○ ○ ○○)
피고, 항소인
주식회사 신세계 (소송대리인 법무법인 ○촌 담당변호사 ○○○ ○ ○○)
변론종결
2010. 3. 17.
청구취지
피고는 원고에게 122,562,850원 및 이에 대하여 2006. 1. 26.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 【항소취지】 주문과 같다.이 유
1. 기초사실 【증거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 포함), 을 제4, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지, 가. 임대차계약의 체결 피고는 2001. 3. 15.경 나대지이던 원고 소유의 부산 금정구 구서동 (지번 1 생략)(대법원 판결의 지번 생략) 대 12,598㎡ 외 28필지 면적 합계 36,580.20㎡를 임차하여 그 지상에 이마트 영업을 위한 판매시설 등(이하, '이마트 건물'이라 한다)을 신축하여 소유할 목적으로 원고와 사이에 아래와 같은 내용의 임대차계약을 체결하고, 2001. 11. 15. 원고와 사이에 부산 금정구 구서동 (지번 2 생략) 답 7㎡ 등 2필지 면적 합계 70㎡를 원고가 매입하여 피고에게 추가로 임대하기로 하는 등의 임대차계약 변경합의를 하고, 2002. 6. 5. 인허가기간 연장에 관한 임대차계약 변경합의를 하였다(이하, 위 30필지 면적 합계 36,650.20㎡를 포괄하여 '이 사건 토지'라 하고 위 임대차계약 및 각 임대차계약 변경합의를 포괄하여 '이 사건 임대차계약'이라 한다). 이후 피고는 이 사건 토지 위에 이마트 건물을 신축하여 2003년 8월경부터 영업을 시작하였다. 나. 이 사건 임대차계약의 주요 내용 【제2조】 임대차목적 ⑴ 피고는 이 사건 토지를 임차하여 피고가 운영하는 판매시설과 이에 따른 주차장 및 제반 부속시설물 일체(이하 “건축물”이라 함)를 개발하는 데 있다. ⑵ “건축물”은 피고가 운영하는 E-MART로 개발하여 운영한다. 【제3조】 임대차보증금 ⑴ 금액 : 이 사건 토지의 1년치 임대료 ⑶ 차임 인상에 따른 임대차보증금 인상분은 매해 년도 차임 지급시 지급한다. 【제4조】차임 ⑴ 금액 : 차임은 연 일금 30억 원(부가가치세 별도)으로 하고, 매년 임대차개시일에 일괄 선지급한다. 단, 차임은 원고가 지정하는 금융기관에 현금으로 당좌입금한다. ⑵ 지급시기 : 차임은 계약체결일로부터 8개월이 되는 날을 기준으로 한다. ⑶ 인상률 ① 최초 3년간 차임 인상률을 2% 또는 2.5%로 하며, 임대차기간 동안 인상률을 최저 2%, 최고 3%를 원칙으로 한다. ② 최초 3년간 인상률은 지급연도 전년의 물가상승률이 전 전년대비 2% 미만일 경우는 연 2%, 2% 이상일 경우는 연 2.5%로 한다. ③ 상기 ②호의 물가상승률은 매해 발표되는 통계청 소비자 물가지수를 기준으로 한다. ④ 최초 3년 이후의 차임 인상률에 대한 결정은 3년 단위로 소비자 물가지수를 고려하여 원고와 피고가 합의 조정한다. 【제5조】 임대차기간 임대차목적물 임대차기간은 임대차계약 체결 후 8개월이 되는 날로부터 20년간으로 한다. 【제11조】 제세공과금 부담기준(이하, 이에 따른 약정을 ‘이 사건 세금부담약정’이라 한다) ⑴ 원고는 이 사건 토지의 소유 및 임대에 따른 제세공과금을 부담하고, 피고는 이 사건 토지 위에 건축물의 신축, 소유, 운영에 따른 제반 제세공과금 및 개발부담금, 기부채납(원고 소유 부지는 제외) 등의 분담금을 수취인의 명의와 관계없이 임대차기간에 한하여 부담한다. ⑵ 전항에 따라 이 사건 토지의 종합토지세는 원고 부담을 원칙으로 하되, 건축물의 완공 후 종합토지세액에 변동이 발생하는 영업개시 1차년도와 2차년도의 이 사건 토지에 대한 종합토지세 평균금액 이상 되는 금액에 대해서는 피고가 부담한다. 단, 원고의 부담액은 2000년도에 이 사건 토지에 부과된 세액을 넘지 않는다. ⑶ 상기 ⑵항에 있어 이 사건 토지에 대한 종합토지세 부과 산정기준은 별도합산과세를 원칙으로 하며, 피고의 부담세액은 종합토지세액 산출방법상 이 사건 토지의 세액 변동에 따른 다른 별도합산 부과대상 토지들의 세액 변동분도 포함한다. 다. 토지 소유 관련 세제의 변경 (1) 토지 소유 관련 세목의 변경 이 사건 임대차계약을 체결할 당시인 2001년 3월경 토지를 소유함에 따라 부담하여야 하는 세금(이하, '토지보유세'라 한다)은 구 지방세법(2001. 4. 7. 법률 제6460호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 지방세법'이라 한다)에서 정한 종합토지세[1] , 도시계획세[2] ,[3] 지방교육세 및 구 농어촌특별세법(2001. 12. 29 법률 제6549호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 농어촌특별세법'이라 한다)에서 정한 농어촌특별세가 있었다. 종합토지세는 납세의무자가 소유하는 전국 모든 토지의[4] 가액을 합산한 종합합산과세표준을 원칙으로 하여 부과하되, 건축물 부속토지 등에 대하여는 납세의무자가 소유하는 전국 모든 건축물의 부속토지 등의[5] 가액을 합산한 금액을 별도합산과세표준으로 하여 부과하고, 예외적으로 공장용지·전·답 등에 대하여는 개별적으로 각 토지의[6] 가액을 분리과세표준으로 하여 부과한다. 그 세율은 종합합산과세표준의 경우 9단계에 걸쳐 최저 0.2%(과세표준 2천만 원 이하)에서 최고 5%(과세표준 50억 원 초과)까지이고, 별도합산과세표준의 경우에도 9단계에 걸쳐 최저 0.3%(과세표준 1억 원 이하)에서 최고 2%(과세표준 500억 원 초과)까지이다. 종합토지세 납세의무자에게 부과되는 지방교육세의 세율은 종합토지세액의 20%이고, 토지에 대한 도시계획세의 세율은 각 토지[7] 가액의 0.2%이다. 종합토지세 납세의무자에 부과되는 농어촌특별세의 세율은 종합토지세액이 500만 원 초과 1천만 원 이하인 경우에는 500만 원을 초과하는 금액에 대하여 10%, 종합토지세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 50만 원 및 1천만 원을 초과하는 금액에 대하여 15%이다. 그런데 2005. 1. 5. 구 종합부동산세법(2005. 12. 31. 법률 제7836호로 개정되기 전의 것, 이하 '종합부동산세법'이라 한다)이 제정·시행되고 그에 따라 구 지방세법도 같은 날 법률 제7332호로 개정되면서 구 지방세법상의 종합토지세가 삭제되고 그 대신 토지보유세는 종합부동산세법에서 정한 종합부동산세 및 구 지방세법(2005. 1. 27. 법률 제7347호로 개정되기 전의 것, 이하 '지방세법'이라 한다)에서 정한 재산세[8] , 도시계획세[9] ,[10] 지방교육세 및 구 농어촌특별세법(2006. 12. 30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것, 이하 '농어촌특별세법'이라 한다)에서 정한 농어촌특별세로 변경되었다. 지방세법 역시 토지에 대하여 부과되는 재산세는 납세의무자가 소유하는 전국의 모든 토지의[11] 가액을 합산한 종합합산과세표준을 원칙으로 하여 부과하되, 건축물의 부속토지에 대하여는 납세의무자가 소유하는 전국의 모든 건축물의 부속토지의[12] 가액을 합산한 금액을 별도합산과세표준으로 하여 부과하고, 예외적으로 공장용지·전·답 등에 대하여는 개별적으로 각 토지의[13] 가액을 분리과세표준으로 하여 부과한다. 그 세율은 종합합산과세표준의 경우 3단계에 걸쳐 최저 0.2%(과세표준 5천만 원 이하)에서 최고 0.5%(과세표준 1억 원 초과)까지이고, 별도합산과세표준의 경우에도 3단계에 걸쳐 최저 0.2%(과세표준 2억 원 이하)에서 최고 0.4%(과세표준 10억 원 초과)까지이다. 종합토지세 납세의무자에게 부과되는 지방교육세의 세율은 재산세액의 20%이고, 토지에 대한 도시계획세의 세율은 각 토지 가액의 0.15%이다. 한편, 토지에 대한 종합부동산세는 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여, 종합합산과세대상은 해당 토지 재산세 과세표준 합산액이 3억 원을 초과하는 경우에 재산세 과세표준 합산액에서 3억 원을 공제한 금액을 과세표준으로 하여 3단계에 걸쳐 최저 1.0%(과세표준 7억 원 이하)에서 최고 4.0%(과세표준 47억 원 초과)의 세율을 적용하여 부과하고, 별도합산과세대상은 해당 토지 재산세 과세표준 합산액이 20억 원을 초과하는 경우에 재산세 과세표준 합산액에서 20억 원을 공제한 금액을 과세표준으로 하여 3단계에 걸쳐 최저 0.6%(과세표준 80억 원 이하)에서 최고 1.6%(과세표준 480억 원 초과)의 세율을 적용하여 부과하되, 각 산출세액에서 재산세액 중 일부를 공제한다. 종합부동산세 납세의무자에 부과되는 농어촌특별세의 세율은 종합부동산세액의 20%이다. (2) 과세표준의 급격한 현실화 정부의 공시지가 현실화 정책으로 인하여 2002년도 56% 정도에 불과하던 공시지가 대비 실거래가의 비율(공시지가 현실화율)이 2003년도에는 67%, 2004년도에는 76%, 2005년도에는 91%로 급격히 상승하였다. 또한, 정부의 과세표준 현실화 정책으로 인하여 과세표준액 적용비율 역시 1999년경부터 2002년경까지 30% 정도에 불과하던 것이 2003년도에 40%, 2004년도에 42.5%, 종합부동산세 및 재산세로 구분되는 2005년도에 50%로 급상승하였고, 2006년도에는 종합부동산세에 대하여 55%, 재산세에 대하여 100%로 상승하였다. 이로 인하여 2005년도 과세표준은 지가상승으로 인한 영향을 배제하더라도 2002년도 대비 약 271%(=91%/56%×50%/30%), 2004년도 대비 약 141%(=91%/76%×50%/42.5%)에 달할 정도로 증가하게 되었는바, 이 사건 토지의 과세표준도 비슷한 정도의 영향을 받았을 것으로 보인다. 라. 이 사건 토지에 대한 토지보유세 부과 및 원·피고 사이의 세금 분담 (1) 2000년도 및 2004년도 토지보유세 및 원·피고의 분담 관계 원고가 부산 금정구청에 납부한 2000년도 종합토지세 중 종합합산과세액은 126,936,620원이고, 별도합산과세액은 35,999,420원이며, 분리과세액은 55,619,350원이고, 그에 부가하여 납부한 도시계획세는 52,532,750원이고, 지방교육세는 43,711,070원이고, 농어특별세는 32,414,310원으로 합계 347,213,520원인데, 그 중 이 사건 임대차계약 제11조 제3항에서 정한 방식에 따라 산출한 이 사건 토지에 해당하는 세액은 합계 208,043,290원(이하, '2000년도 토지보유세'라 한다)이다. 한편, 원고는 원고에게 부과된 2004년도 종합토지세, 도시계획세, 농어촌특별세 및 지방교육세 합산액 중 이 사건 토지에 해당하는 부분을 이 사건 임대차계약 제11조 제3항에서 정한 방식에 따라 산출하면 272,780,610원(이하, '2004년도 토지보유세'라 한다)이라고 하면서, 2005년 5월경 피고에게 "종합토지세 청구 건"이라는 제목의 문서로서 2004년도 토지보유세에서 2000년도 토지보유세를 공제한 나머지 64,737,320원(=272,780,610원-208,043,290원)을 지급할 것을 요구하였고, 그 무렵 피고는 원고에게 이를 지급하였다. (2) 2005년도 토지보유세 2005. 1. 5. 종합부동산세법이 시행되고 지방세법이 개정됨에 따라, 원고는 2005년도에 원고가 소유한 전국 모든 부동산에 대하여 종합부동산세 910,905,660원 및 농어촌특별세 182,181,120원 등 합계 1,093,086,780원을 부과받고, 원고 소유 부동산 중 부산 금정구 소재 토지에 대하여 재산세 230,701,330원 및 지방교육세 46,140,260원, 도시계획세 104,328,760원 등 합계 381,170,350원을 부과받아 이를 납부하였다. 한편, 원고는 2006. 1. 12.경 피고에게 '위와 같이 부과받은 세금 중 이 사건 토지에 대한 부분을 이 사건 임대차계약 제11조 제3항에서 정한 방식에 따라 산출하면 605,305,580원(이하, '2005년도 토지보유세'라 한다)'이라고 주장하면서, 그 금액에서 2000년도 토지보유세를 공제한 나머지 397,262,282원(원고가 2005년도 토지보유세 계산시 2000년도 토지보유세를 208,043,298원으로 하여 계산하였음)을 2006. 1. 25.까지 지급하여 달라고 요구하였다. 그러나 피고는 이 사건 임대차계약 제11조 제2항에 따라 피고가 부담하여야 할 금액은 285,841,504원(이하, '기지급금'이라 한다)이라고 주장하며, 2006. 7. 3. 원고에게 그 금액만을 지급하고, 나머지 111,420,778원(부가가치세를 포함하면 122,562,850원)은 지급을 거부하였다. 2. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 원고는, 이 사건 임대차계약 제11조 제2항의 취지가 세목에 관계없이 이 사건 토지에 관한 일체의 토지보유세 중 2000년도 토지보유세(원고는 '종합토지세'라고 하나, 그 취지는 토지보유세를 뜻하는 것으로 보인다)를 공제한 나머지는 피고가 부담한다는 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약 제11조 제2항에 따라 2005년도 토지보유세에서 2000년도 토지보유세를 공제한 나머지 397,262,282원을 지급할 의무가 있다고 주장하면서, 397,262,282원에서 기지급금 285,841,504원을 공제한 나머지 111,420,778원과 이에 대한 부가가치세 등 합계 122,562,850원(=111,420,778원×1.1, 10원 미만 버림)과 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다. 나. 피고의 주장 피고는, ① 이 사건 임대차계약 제11조 제2항에서 피고가 부담하여야 하는 세금을 "종합토지세"에 한정하고 있으므로 그 외에 도시계획세, 농어촌특별세, 지방교육세 등은 피고가 부담하여야 할 세액에 포함되는 것이 아니고, 2005. 1. 5. 지방세법 개정에 따라 종합토지세가 재산세로 통합되었으므로, 피고가 2005년도에 부담하여야 할 세액은 2005년도 토지에 대한 재산세 중 이 사건 토지의 과세표준에 해당하는 부분이거나, ② 또는 이 사건 임대차계약 제11조 제2항은 피고가 이 사건 토지 위에 이마트 건물을 짓고 영업을 하는 등 이 사건 토지를 개발하여 지가 및 과세표준이 상승함으로써 이 사건 토지에 관한 보유세가 증가하는 경우에 그 증가한 세액을 피고가 부담한다는 취지인데, 2005년도 토지보유세는 2003년 이후 조세정책의 변화로 급격히 상승한 과세표준에 바탕을 둔 것이므로, 피고가 2005년도에 부담하여야 할 세액은 이 사건 토지에 관한 2005년도 토지보유세 중 2000년도 토지보유세 및 이러한 정책변화에 기인하여 증가한 금액을 공제한 부분이다. 그런데 이미 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약 제11조 제2항의 취지에 따라 2005년도 피고가 부담하여야 할 세액에 상당한 기지급금을 지급하였으므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 없다. 3. 판 단 가. 이 사건 임대차계약 제11조 제2항의 해석 (1) 이 사건 임대차계약 제11조 제2항 소정의 "종합토지세"의 의미 원고와 피고가 나대지였던 이 사건 토지가 개발됨에 따라 증가하는 세금을 피고가 부담하기로 할 의사에서 이 사건 세금부담약정을 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그런데 관계법령에 의하면 이 사건 임대차계약 체결 당시 토지 소유에 대하여 부과되는 세금으로는 종합토지세, 지방교육세, 도시계획세, 농어촌특별세만이 존재하는데, 지방교육세, 도시계획세, 농어촌특별세는 종합토지세의 과세표준 또는 세액에 연동하여 각 세액이 산출되는 종합토지세의 종세로서 통상적으로 종합토지세와 함께 부과되므로, 이러한 세금 역시 이 사건 토지가 개발됨에 따라 증가하는 세금에 해당한다. 또한, 앞서 든 증거에 의하면 피고가 원고에게 2000년도 토지보유세를 공제하고 지급한 2004년도 토지보유세 및 2005년도 토지보유세 중 기지급금에도 이러한 세금이 포함된 것으로 보인다. 따라서 이 사건 임대차계약 제11조 제2항 소정의 "종합토지세"에는 구 지방세법상의 종합토지세 이외에도 그 종세에 해당하는 지방교육세, 도시계획세, 농어촌특별세도 포함되는 것으로 해석되므로, 여기에서 "종합토지세"는 토지 소유에 따른 세금, 즉 토지보유세를 지칭하는 것이다. (2) 2005. 1. 5. 이후 임대차계약 제11조 제2항 소정의 "종합토지세"의 범위 2005. 1. 5. 지방세법이 개정되면서 구 지방세법상 '종합토지세'라는 세목이 삭제되고 그 대신 재산세 과세대상에 토지가 포함되고, 토지 재산세의 종세로서 지방교육세 및 도시지역 내 일정 토지에 대한 도시계획세가 부과되고, 일부 세율에 변동이 있기는 하나 부과대상 및 세액결정방법이 개정 전 구 지방세법의 그것과 유사한 점에다가 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약 제11조 제2항 소정의 "종합토지세"가 토지보유세를 지칭하는 점을 보태어 보면, 지방세법 소정의 토지 재산세 및 그 종세인 지방교육세와 도시계획세는 위 조항 소정의 "종합토지세"에 포함된다. 한편, 같은 날 시행된 종합부동산세법 소정의 종합부동산세와 같은 날 개정된 농어촌특별세법 소정의 농어촌특별세가 이 사건 세금부담약정에 따라 피고가 부담하여야 하는 토지보유세에 해당하는지에 관하여 보건대, 종합부동산세 역시 토지 재산세 납세의무자 중 전체 과세표준이 일정한 금액을 넘는 경우 부과되고, 종합부동산세법이 시행되면서 구 지방세법에 의한 종합토지세 중 높은 누진세율이 삭제되었으며, 종합부동산세법에 따른 세액을 결정함에 있어 재산세액을 공제하고, 농어촌특별세는 종합부동산세 과세대상자에게 부과되는바, 이러한 종합부동산세 및 농어촌특별세의 납세의무자와 세액 산출방법, 지방세법의 세율 변동관계 등에다가 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약 제11조 제2항 소정의 "종합토지세"가 토지보유세를 지칭한다는 점을 보태어 고려하면, 종합부동산세 및 농어촌특별세 역시 위 조항 소정의 "종합토지세"에 포함된다. (3) 이 사건임대차계약 제11조에서 정한 피고의 세금 부담 범위 앞서 본 바와 같이 원고와 피고가 나대지였던 이 사건 토지가 개발됨에 따라 증가하는 세금을 피고가 부담하기로 할 의사에서 이 사건 세금부담약정을 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 또한, 을 제2호증의 기재 및 당심 증인 소외인의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 원·피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 토지에 대한 과세표준의 산출근거가 되는 공시지가 및 과세표준액 적용비율에 큰 변화가 없을 것으로 예상하고 이 사건 세금부담약정을 한 사실, 그런데 2005년도에 세제의 급격한 변동 즉, 공시지가 및 과세표준액 적용비율의 급격한 상승에 따라 이 사건 토지에 관한 보유세가 급격히 증가하고, 그에 따라 원고가 청구한 세금부담액에 대하여 피고가 이의를 제기하자, 원고는 피고에게 "계약서 작성의 취지는 기존 태광이 납입하던 세금은 태광이 납입하되 이마트 개발로 인해 증가되는 세금은 이마트에서 부담한다는 원칙을 명문화한 것"이고, "적용율의 변화는 각 당사자에게 불가항력적인 성격을 가지며", "세제변동에 따른 불가항력적이고 예측불가능한 변화에 대해 어느 한쪽이 부담한다는 것은 합리적이지도 타당하지도 않은 것"이라며 "(계약의 해석은) 계약의 취지 및 세제개편의 취지에 따라 재해석하여야 할 것으로 판단되며, 구체적인 내용에 있어서는 신의성실의 원칙에 따라 재협의할 것"을 서면으로 요청한 사실이 인정되는바, 이에 의하면 이 사건 임대차계약 체결 당시 원·피고는 토지 소유에 관한 세제에 큰 변동이 없을 것을 전제로 이 사건 세금부담약정을 한 것이고, 앞으로 조세정책에 급격한 변화가 있을 것을 전혀 예상하지 못하였음이 인정된다. 이러한 사정에 이 사건 임대차계약 제11조 각 항의 내용 및 취지, 토지보유세는 원칙적으로 토지소유자가 부담하여야 하는 것이라는 점 등을 보태어 보면, 이 사건 임대차계약 제11조 제2항은 토지소유에 관한 기존 세제에 큰 변동이 없을 것을 전제로 하여 이 사건 토지에 관한 보유세는 원칙적으로 소유자인 원고가 부담하고(제11조 제2항 본문전단), 피고의 이마트 건물 신축 및 영업으로 인한 지가상승에 따라 증가된 세액은 피고가 부담하기로 하되(제11조 제2항 본문 후단), 다만 그러한 개발로 인한 지가상승에 따른 세액 증가분의 구체적 산정에 관하여 2000년도 이후 세액 증가는 개발로 인한 지가상승에 기한 것임을 전제로 원고의 부담액은 2000년도 토지보유세를 넘지 않기로 하고, 그 초과분은 개발로 인한 세액 증가분으로 보아 피고가 부담하기로 한 것(제11조 제2항단서)으로 해석된다. 또한, 이 사건 임대차계약 제11조 제3항후단 역시 이 사건 토지의 개발로 인한 지가상승에 따라 원고가 부담할 세액이 증가하면 이를 피고가 부담한다는 취지로 해석된다. 이에 대하여 원고는, 이 사건 임대차계약은 계약기간이 20년으로 매우 장기이고, 차임 인상률을 연 3%로 제한하고 있는 점 등을 들어 원고가 앞서 본 바와 같은 세제변경 등의 사정변경이 있더라도 계약시 약정한 차임을 실질적으로 보장받기 위하여 이 사건 임대차계약 제11조 제2항과 같은 세금부담약정을 한 것이라고 주장한다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약 제4조 제3항 제1호에서 "임대차기간 동안 차임 인상률을 최저 2%, 최고 3%를 원칙으로 한다"라고 규정하고 있기는 하나, 연 3%의 인상률 자체가 낮은 인상률이 아닐뿐더러 그 취지가 원고 입장에서 비교적 일정한 차임을 보장받기 위한 것이라고 볼 근거도 없고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 세금부담약정은 이 사건 임대차계약으로 인하여 증가되는 세금을 당사자 사이에 합리적으로 분담하기 위한 취지라고 판단되므로 원고의 주장은 이유 없다. 나. 원고 청구의 당부 2005년도부터 토지에 대하여 부과되는 종합부동산세, 농어촌특별세, 재산세, 도시계획세, 지방교육세 역시 이 사건 임대차계약 제11조 제2항 소정의 종합토지세, 즉 토지보유세에 해당하므로, 2005년도에 원고 소유 토지들에 대하여 부과된 이러한 제세금 합계액 중 이 사건 토지에 해당하는 부분은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차계약 제11조 제2항·제3항에 따라 원·피고가 분담하여야 한다. 그런데 2005년도에 원고 소유 토지에 대하여 부과된 제세금은 상당 부분 앞서 본 바와 같이 조세정책의 변경으로 인한 과세표준의 급격한 현실화, 즉 공시지가 현실화율과 과세표준액 적용비율의 급격한 상승의 영향을 받은 것이 분명한바, 2005년도 토지보유세 중 이러한 과세표준의 급격한 현실화로 인한 세액증가분은 이에 관하여 원·피고 사이에 별도의 합의가 이루어지지 아니하는 이상 이 사건 임대차계약 제11조 제1항 및 제2항 본문전단의 규정에 따라 토지소유자인 원고가 부담하여야 한다. 이에 대하여 원고는 피고의 개발행위로 인한 이 사건 토지 공시지가의 급격한 상승으로 인하여 별도합산과세대상인 원고 소유 토지의 과세표준이 증가하고 그에 따른 누진세율이 적용되어 이 사건 토지의 보유세가 급격히 증가한 것이라고 주장하나, 2005년도 원고 소유 별도합산과세대상 전체 토지 과세표준이 합계 112,329,241,450원이고 그 중 이 사건 토지 과세표준은 38,465,700,000원이므로, 원고 소유 별도합산과세 대상 전체 토지 과세표준에서 이 사건 토지 과세표준을 빼더라도 지방세법의 재산세나 종합부동산세법의 종합부동산세에 있어서 최고세율의 적용을 받게 되므로, 원고의 이러한 주장은 이유 없다. 따라서 2005년도 토지보유세 중 2000년도 토지보유세를 초과하는 부분을 피고의 개발행위로 인한 지가상승에 따른 세액 증가분과 과세표준의 급격한 현실화로 인한 세액 증가분을 구체적으로 구분하여 원고의 청구에 대한 당부를 살펴야 하는데, 이 점에 관하여 원고가 주장·입증하지 아니하였고, 달리 이를 구분하여 산정할 자료도 없으므로, 결국 원고의 이 사건 청구는 이유 없다[원고는 제1심에서 이 사건 토지 보유세에 관한 구체적 산출자료를 제출하여 달라는 피고의 요구에도 불구하고 2005년도 토지보유세 관련 영수증 및 종합부동산세신고서, 원고의 2005년도 토지보유세 납부내역 및 이 사건 토지에 관한 보유세 내역, 2000년도 종합토지세 영수증 및 이 사건 토지 과표내역, 2004년도 종합토지세영수증만 제출하였을 뿐이다. 그런데 원고가 제출한 2000년도 이 사건 토지 과표내역(갑 제7호증)에 의하면 이 사건 토지 중 상당수가 별도합산과세대상으로 되어 있는 반면, 원고가 제출한 2004년도 종합토지세영수증(갑 제9호증)은 2004년도 부산 금정구 소재 원고 소유 토지 중 종합합산과세대상 토지에 대한 것으로 보이고, 원고가 제출한 참고자료(기록 154~155쪽)에 의하면 이 사건 토지 중 대부분이 2005년도에는 별도합산과세대상으로 되어 있는 점에 비추어 원고가 제출한 자료만으로는 이 사건 토지 보유세의 변동내역조차 객관적으로 확인하기 어렵다]. 또한, 원고가 제출한 참고자료(기록 154~155쪽) 및 앞서 본 공시지가 현실화율과 과세표준액 적용비율의 변동을 참조하여, 2005년도 공시지가 현실화율 및 과세표준적용비율 변동의 영향을 배제한 대략적인 2005년도 이 사건 토지에 관한 보유세를 산출하면 다음과 같다. 즉, 2005년도 이 사건 토지 중 별도합산과세대상 토지의 과세표준은 38,465,700,000원이고, 종합합산과세대상 토지의 과세표준은 15,147,000원이며, 앞서 본 바와 같이 공시지가 현실화율 및 과세표준 적용비율의 상승으로 인하여 2005년도 과세표준액은 2004년도 대비 약 141% 정도로 증가하였으므로, 이러한 증가분을 배제한 2005년도 이 사건 토지 중 별도합산과세대상 토지의 과세표준은 약 27,280,638,298원(=38,465,700,000원/141%)이고, 종합합산과세대상 토지의 과세표준은 약 10,742,553원(=15,147,000원/141%)이 된다. 이와 같이 산출된 각 과세표준을 기준으로 이 사건 임대차계약 제11조 제3항에 따라 2005년도 이 사건 토지에 관한 보유세를 산출하면 이 사건 토지 중 별도합산과세대상 토지에 대한 종합부동산세 219,030,192원(=전체 세액 885,809,000원×이 사건 토지 과세표준 27,280,638,298원/전체 토지 과세표준 110,329,241,450원) 및 재산세 108,409,527원(=전체 세액 182,449,662원×이 사건 토지 과세표준 27,280,638,298원/전체 토지 과세표준 45,912,415,450원) 등 제세 합계 433,997,431원이 된다. 이 금액에서 2000년도 토지보유세 208,043,290원을 공제하면 2005년도 토지보유세 중 피고가 부담하여야 할 대략적인 금액이 산출되는바, 이를 계산하면 225,954,141원(=433,997,431원-208,043,290원)이다. 그런데 피고는 이미 원고에게 이 금액을 초과하는 기지급금 285,841,504원을 지급하였으므로, 이 점에 비추어 보아도 원고의 이 사건 청구는 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.판사 이기택(재판장) 함석천 김동규
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