서울고등법원 2011. 5. 20. 선고 2009나69809(본소),2009나69816(반소) 판결 손해배상등·매매잔대금

항소인용

주문

판결이유

AI 요약

부동산 매매계약 관련 손해배상, 구상금, 보관금 및 잔금 청구 사건

결과 요약

원고 3의 수용보상금 차액 청구는 일부 인용되었고, 나머지 원고들의 본소 청구는 기각되었음.
피고의 반소 청구는 원고들의 잔금 지급 의무를 인정하며 일부 인용되었음.

사실관계

피고는 2002. 7. 4. 소외 1로부터 장지택지개발예정지구 내 산성아파트 부지 및 건물을 매수하였음.
원고들은 2002년 5월경 피고 등과 산성아파트 1세대를 1억 7,000만 원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 9,000만 원을 지급하였음.
매매계약 당시 산성아파트에 구분소유권등기가 마쳐지지 않아 토지 20평과 건물 15평에 해당하는 공유지분에 대해 우선 소유권이전등기를 마치기로 하였고, 잔금 8,000만 원은 구분소유권등기 완료 시 농협 대출금채무를 승계하기로 약정하였음.
피고는 2002. 11. 15. 원고들에게 지분 소유권이전등기를 마쳐주었음.
피고는 2003년 2월경 산성아파트를 구분건물로 등기하고자 하였으나 송파구청이 무허가 건물이라는 이유로 거부하였음.
에스에이치공사는 2002. 12. 6. 장지택지개발예정지구를 지정·고시하고 2003. 10. 30. 이주대책을 수립·공고하였음.
원고들은 이주대책 대상자 신청을 하였으나, 에스에이치공사는 산성아파트가 구분등기되어 있지 않아 1동당 1인만 대상자 선정 가능하다고 회신하였음.
원고들은 에스에이치공사를 상대로 이주대책대상자제외처분 취소 소송을 제기하였으나, 거주요건 및 무주택요건 미충족을 이유로 패소 판결이 확정되었음.
에스에이치공사는 2005. 2. 11. 이 사건 부동산을 수용하고 수용보상금을 공탁하였음.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

이 사건 매매계약의 당사자

법리: 계약서 기재, 관련 사건 증언, 피고의 행위 등을 종합하여 실질적인 계약 당사자를 판단함.
법원의 판단: 이 사건 매매계약서의 매도인란에 피고가 기재되어 있고, 소외 3, 4가 피고의 대리인으로서 계약을 체결한 점, 피고가 수사기관에서 대행 계약을 진술한 점, 피고가 잔금 채권가압류 신청을 하고 합의를 시도한 점 등을 종합하여, 이 사건 매매계약의 매도인은 피고라고 판단함.

손해배상 청구 (토지 20평 상당)

법리: 이행불능에 따른 손해배상 청구는 당사자 간 합의 및 약정의 취지를 고려하여 판단함.
법원의 판단: 원고 1 등과 피고는 아파트 입주권을 받지 못할 경우 토지 20평에 상응하는 돈을 지급하기로 합의하였고, 원고 2와 피고는 토지 20평에 대한 추가 소유권이전등기를 약정하였음. 그러나 이러한 합의 및 약정은 산성아파트가 구분등기되지 않아 입주권을 받지 못할 경우를 전제로 한 것임. 원고들이 입주권을 받지 못한 것은 위장전입이나 주택 소유 등 원고들의 귀책사유로 인한 거주요건 및 무주택요건 미충족 때문이므로, 피고의 손해배상 의무는 발생하지 않는다고 판단하여 원고들의 손해배상 청구를 기각함.

구상금 청구 (농협 대출금 변제액)

법리: 채권자의 물상대위에 의한 채권압류 및 전부명령으로 채무가 변제된 경우, 대위변제에 따른 구상금 청구권을 인정함.
법원의 판단: 농협이 원고들의 수용보상금 공탁금 출급청구권에 대해 압류, 전부명령을 받아 피고의 농협 대출금 채무 중 각 1,400만 원이 변제된 사실이 인정되므로, 피고는 원고들에게 대위변제에 따른 구상금으로 각 1,400만 원을 지급할 의무가 있다고 판단함.

수용보상금 차액 청구 (원고 3)

법리: 당사자 간 약정에 따라 특정 금액에 미치지 못할 경우 그 차액을 지급하기로 한 경우, 약정의 내용에 따라 차액 지급 의무를 인정함.
법원의 판단: 피고가 원고 3에게 토지 수용보상금이 136,438,920원에 미치지 못할 경우 그 차액을 지급하기로 약정한 사실이 인정되고, 원고 3이 실제 126,926,269원을 인정받았으므로, 피고는 원고 3에게 차액 9,512,651원과 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단함.

보관금 청구 (법무법인 서광 보관금)

법리: 보관금의 반환 의무는 보관 약정의 취지와 보관 목적 달성 여부에 따라 판단함. 소송상 자백은 진실에 반하고 착오에 기인한 경우 취소될 수 있음.
법원의 판단: 원고 1 등이 아파트 입주권 부여 시 피고에게 지급할 돈의 담보를 위해 법무법인 서광에 2,600만 원을 보관한 사실이 인정됨. 아파트 입주권이 부여되지 않은 이상 피고는 보관금을 반환할 의무가 있다고 판단함. 다만, 4,000만 원 보관 주장에 대해서는 피고 소송대리인의 자백이 진실에 반하고 착오에 기인한 것으로 인정되어 취소되었고, 실제 보관금은 2,600만 원으로 판단함.

피고의 공제 주장 (본소 청구에 대한 공제)

법원의 판단: 피고가 반소로 잔금 지급을 청구하면서 원고들에 대한 공탁금 변제액(1,400만 원)과 법무법인 서광 보관금(2,600만 원)을 이미 공제하였으므로, 원고들의 구상금 청구와 보관금 청구는 모두 이유 없다고 판단함.

반소 청구 (잔금 지급)

법리: 매매계약의 잔금 지급 약정 및 이후 합의에 따른 잔금 감액 여부를 판단함.
법원의 판단: 원고들과 피고는 당초 잔금 8,000만 원을 약정하였으나, 이후 아파트 입주권 면적에 따라 잔금을 6,000만 원 또는 4,000만 원으로 감액하는 합의를 하였음. 원고 1 등은 거주요건 등을 충족하지 못해 입주권을 취득하지 못했으나, 입주권을 취득했더라면 25평형 입주권을 취득했을 것이므로 잔금 4,000만 원과 그에 해당하는 이자를 지급할 의무가 있다고 판단함. 원고 2의 경우에도 동일한 취지로 잔금 4,000만 원과 이자를 지급할 의무가 있다고 판단함. 농협 공탁금 1,400만 원과 법무법인 서광 보관금 2,600만 원을 공제한 금액을 원고들이 피고에게 지급해야 한다고 판단함.

검토

본 판결은 부동산 매매계약에서 발생할 수 있는 다양한 분쟁 유형(손해배상, 구상금, 보관금, 잔금 청구)에 대한 법원의 판단 기준을 제시함.
특히, 계약 내용의 해석에 있어 당사자들의 의사와 계약 체결 경위, 관련 사실관계를 종합적으로 고려하는 태도를 보임.
손해배상 청구에 있어서는 계약의 취지를 벗어난 당사자의 귀책사유로 인한 손해는 배상 의무가 없음을 명확히 하였음.
소송상 자백의 취소 요건(진실에 반하고 착오에 기인한 경우)을 구체적으로 적용하여, 사실관계의 정확한 파악이 중요함을 시사함.
본소와 반소 간의 청구 상계 및 공제 관계를 명확히 하여 중복 청구를 방지하고 실질적인 권리관계를 확정함.

서울고등법원

판결

원고(반소피고), 피항소인 겸 항소인

원고 1 외 5인 (소송대리인 법무법인 ○백 담당변호사 ○○○)

피고(반소원고), 항소인 겸 피항소인

피고 (소송대리인 변호사 ○○○ ○ ○○)

변론종결

2011. 4. 22.

제1심판결

서울동부지방법원 2009. 6. 12. 선고 2008가합13553(본소), 2009가합4566(반소) 판결

주 문

1. 제1심 판결 중, 가. 원고(반소피고) 3의 본소청구에 관하여 피고(반소원고)에 대하여 원고(반소피고) 3에게 9,512,651원과 이에 대하여 2009. 5. 23.부터 2009. 6. 12.까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고(반소원고) 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고(반소피고) 3의 본소청구를 기각하고, 나. 원고(반소피고) 1, 2, 4, 5, 6의 본소청구에 관하여 피고(반소원고) 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 위 원고(반소피고)들의 본소청구를 모두 기각한다. 2. 제1심 판결 중 본소청구에 관하여 원고(반소피고)들의 항소와 피고(반소원고)의 원고(반소피고) 3에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다. 3. 제1심 판결 중 반소청구에 관하여 원고(반소피고)들에 대하여 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 피고(반소원고) 패소부분을 취소한다. 피고(반소원고)에게, 원고(반소피고) 2는 29,506,301원, 원고(반소피고) 1, 3은 각 3,012,602원, 원고(반소피고) 4, 5, 6은 각 1,004,200원과 위 각 돈에 대하여 2009. 2. 27.부터 2011. 5. 20.까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 4. 제1심 판결 중 반소청구에 관한 피고(반소원고)의 원고(반소피고)들에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다. 5. 소송총비용은 본소, 반소를 합하여 그 중 75%는 원고(반소피고)들이, 나머지 25%는 피고(반소원고)가 부담한다. 6. 제3항 중 금전지급을 명한 부분은 가집행할 수 있다.

청구취지 및 항소취지

1. 본소 청구취지 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다) 1에게 171,648,670원, 원고 2에게 131,648,670원, 원고 3에게 181,161,321원, 원고 4, 5, 6에게 각 57,216,223원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 청구취지변경서부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고 3은 항소심에서 청구취지 중 수용보상금 차액 청구에 관하여 13,487,349원의 지급을 구하는 부분을 취하하였다). 2. 반소 청구취지 : 피고에게, 원고 2는 72,861,672원, 원고 1, 3은 각 47,012,602원, 원고 4, 5, 6은 각 15,670,867원 및 위 각 돈에 대하여 2004. 3. 4.부터 이 사건 반소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라. 3. 원고들 항소취지 : 제1심 판결 중 원고들 패소부분을 취소한다. 피고는 원고 1에게 128,510,342원, 원고 2에게 117,497,740원, 원고 3에게 141,997,691, 원고 4, 5, 6에게 각 42,836,780원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 청구취지변경서부본 송달 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 4. 피고 항소취지 : 제1심 판결 중 본소에 관한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각하고, 반소에 관하여 피고 패소 부분을 취소한다. 반소 청구취지 기재와 같다.

이 유

1. 사실관계 가. 당사자 관계 등 1) 피고는 2002. 7. 4. 소외 1로부터 서울특별시 송파구청장이 2002. 5. 6. 송파구 공고 제2002-137호로 공람공고한 장지택지개발예정지구 내 산성아파트 부지 및 건물인 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매수하여 2002. 10. 24.경 그 소유권이전등기를 마쳤다. 2) 원고 1, 2, 3 및 소외 2(이하 소외 2와 그 상속인들을 구분하지 않고 모두 합하여 ‘원고들’이라 한다)는 아래와 같이 위 부동산 중 일부에 관하여 매매계약을 체결하였다. 3) 원고 4는 소외 2의 배우자, 원고 5, 6은 그 자녀들로 2006. 12. 3. 소외 2가 사망하자 아래 매매계약에 따라 발생한 채권을 1/3 지분씩 공동상속하는 내용의 상속재산분할협의를 하였다. 나. 매매계약의 체결 1) 원고들은 아래 [표] 기재와 같이 2002년 5월 중순경 피고, 소외 4, 3 중 1인과 장지택지개발사업지구에 건축예정인 아파트 입주권을 취득하기 위하여 산성아파트 중 1세대를 1억 7,000만 원에 매수하기로 하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하고, 계약금 9,000만 원을 지급하였다. 2) 원고들은 이 사건 매매계약을 체결하면서 당시 산성아파트에 관하여 구분소유권등기가 마쳐지지 않았으므로 이 사건 토지 중 20평과 산성아파트 중 15평에 해당하는 공유지분에 관하여 우선 소유권이전등기를 마치기로 하되, 잔금 8,000만 원은 산성아파트에 관하여 구분소유권등기가 마쳐지면 이 사건 부동산에 설정된 근저당권자 농업협동조합중앙회(이하 ‘농협’이라 한다)에 대한 대출금채무 중 8,000만 원을 승계하기로 약정하였다. [표]

매수인	계약체결일	매도인 명의	매매목적물	매매대금
원고 1	2002. 7. 23.	피고	라동 302호	1억 7,000만 원
원고 2	2002. 5. 22.	소외 4	다동 201호	1억 7,000만 원
원고 3	2002. 5. 17.	소외 3	다동 401호	1억 7,000만 원
소외 2	2002. 7. 23.	피고	라동 303호	1억 7,000만 원

다. 소유권이전등기 등 1) 그 후 피고는 2002. 11. 15. ① 원고 1, 소외 2에게 이 사건 제1항 토지 중 5,613분의 66.116 지분 및 제8항 건물 중 1,487.6분의 49.59 지분에 관하여, ② 원고 2에게 이 사건 제3항 토지 중 1,390분의 66.116 지분 및 제7항 건물 중 981.82분의 49.09 지분에 관하여, ③ 원고 3에게 이 사건 제5항 토지 중 14,321분의 66.116 지분 및 제7항 건물 중 981.82분의 49.09 지분에 관하여 2002. 7. 23.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 2) 피고는 2003년 2월경 산성아파트를 구분건물로 등기하고자 구분건물대장 작성을 신청하였으나 관할관청인 송파구청장은 산성아파트가 무허가 건물이라는 이유로 이를 거부하였다. 라. 이주대책과 소의 제기 1) 건설교통부장관은 2002. 12. 6. 서울특별시도시개발공사(이후 ‘에스에이치공사’로 명칭이 변경되었다, 이하 ‘에스에이치공사’라 한다)를 사업시행자로 하여 장지택지개발예정지구를 지정·고시하였다. 2) 에스에이치공사는 위 택지개발사업을 시행하면서 2003. 10. 30. 관계 법령에 따라 위 사업으로 인해 생활근거지를 상실하는 자를 위하여 이주대책을 수립하여 공고하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다. ① 이주대책기준일 : 택지개발예정지구지정 공람공고일(2002. 5. 6.) ② 허가건물 소유자 및 등재 무허가건물 소유자 ㉡ 전용면적 18평 이하 분양아파트입주권 : 기준일 이후에 가옥을 취득한 자로서 보상계약체결일 또는 수용재결일 현재까지 당해 주택에 거주하고 당해 가옥 외에 전세대원이 기준일부터 보상계획공고일 현재까지 무주택인 자(이하 ‘제2유형 대상자’라 한다). ㉢ 공통사항 : 건물 1동을 2인 이상이 공유하고 있는 경우 1인만을 대상자로 선정, 등재 무허가건물은 1982. 4. 8. 이전부터 관리관청의 무허가건물관리대장에 주거용으로 등재된 건물 3) 원고들은 에스에이치공사에게 이주대책 대상자로 선정하여 달라고 신청하였으나, 에스에이치공사는 2005. 1. 25. ‘위 아파트에 관하여 건축물관리대장이 없고 각 동이 1개의 건물로서 소유자들의 공유로 등기되어 있어 각 동마다 1인을 이주대책자로 선정할 수밖에 없다’는 내용의 회신을 하였다. 4) 이에 원고들을 포함한 산성아파트의 소유자 106명이 에스에이치공사를 상대로 서울행정법원 2005구합6317호로써 이주대책대상자제외처분을 취소하라는 소송을 제기하였으나, 위 법원은 2005. 12. 16. 원고 1, 2 및 소외 2는 이주대책 요건 중 ‘거주요건(위장전입)’을, 원고 3은 ‘무주택요건(주택소유)’을 충족하지 못하였다는 이유로 패소판결을 선고하였다(거주요건과 무주택요건을 갖춘 당사자들은 승소하였다). 5) 원고들은 위 판결에 불복하여 서울고등법원 2006누2437호로 항소하였으나 위 법원은 2008. 2. 1. 항소기각 판결을 선고하였고, 원고들은 다시 대법원 2008두5123호로 상고하였으나 위 법원은 2009. 2. 26. 상고기각 판결을 선고하였다. 마. 수용 등 에스에이치공사는 이 사건 부동산의 소유자들에 대한 수용보상금을 공탁하고 2005. 2. 11. 이 사건 부동산을 수용하였는데, 이 사건 토지 중 20평에 대한 수용보상금으로 원고 1, 2 및 소외 2에게 117,494,740원, 원고 3에게 94,894,870원을 공탁하였다. 원고들은 위 공탁금 이외에도 행정소송 등을 통해 추가 보상금을 받았다. [인정근거] 일부 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 8 내지 13, 16, 17, 24, 28, 44 내지 49호증, 을 제15, 18호증의 기재, 변론 전체의 취지 2. 본소청구에 관한 판단 가. 원고들의 주장 원고들은 이 사건 본소로 이 사건 매매계약의 당사자는 원고들과 피고임을 전제로 하여 아래와 같이 주장한다. 1) 손해배상 청구에 관하여 피고는 원고들에게 장지지구 33평형 아파트 입주권이 부여되지 않을 경우 이 사건 토지들 중 20평에 관하여 소유권을 이전하여 주기로 약정하였는데, 이후 위 입주권이 부여되지 않는 것으로 확정되었고 또한 이 사건 토지 중 20평에 관한 소유권이전등기는 에스에이치공사의 수용으로 이행불능이 되었다. 따라서 피고는 원고들에게 이행불능에 따른 손해배상으로 위 토지 20평의 수용보상금에 해당하는 각 117,494,740원을 지급할 의무가 있다. 2) 구상금 청구에 관하여 피고의 채권자인 농협이 원고들의 수용보상금 공탁금출급청구권에 대하여 압류, 전부명령을 받아 결국 피고의 농협에 대한 대출금채무 중 각 14,150,930원이 변제되었으므로, 피고는 원고들에게 구상금으로 각 14,150,930원을 지급할 의무가 있다. 3) 수용보상금 차액 청구에 관하여 피고는 원고 3에게 이 사건 토지가 대지일 경우와 대지 및 잡종지일 경우 발생하는 수용보상금의 차액을 지급하기로 약정하였으므로, 피고는 원고 3에게 9,512,651원과 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고 3은 제1심에서 2,300만 원의 지급을 구하다가 항소심에서 이 부분 청구취지를 위와 같이 감축하였다). 4) 보관금 청구에 관하여 원고 1, 3 및 소외 2(이하 ‘ 원고 1 등’이라 한다)가 장지지구 아파트 입주권의 부여 시 피고에게 지급하기로 한 돈의 담보를 위하여 법무법인 서광에게 4,000만 원을 지급하여 보관하였는데, 이후 원고 1 등에게 위 아파트 입주권이 부여되지 아니하는 것으로 확정되었으므로, 피고는 원고 1 등에게 보관금 4,000만 원을 반환할 의무가 있다. 나. 판단 1) 이 사건 매매계약의 당사자 갑 제3, 6호증의 각 3, 4, 갑 제5호증의 2, 갑 제7, 20 내지 24, 34호증의 각 기재에 의하면 아래의 사실을 인정할 수 있는데, 이를 종합하면 소외 3, 4는 피고로부터 이 사건 매매계약 체결에 관한 대리권을 수여받아 원고들과 이 사건 매매계약을 체결한 것이므로 이 사건 매매계약의 매도인은 피고이다. ① 이 사건 매매계약서의 매도인란에는 ‘피고’, ‘ 소외 4’, ‘ 소외 3’이라고 기재되어 있다. 소외 3은 부동산중개업자이고, 소외 4는 소외 3의 직원이다. ② 이 사건과 관련사건인 서울동부지방법원 2005가합11280 사건에서 증인 소외 3은 피고의 위임을 받아 이 사건 매매계약서를 작성한 것이라고 진술하였다. ③ 피고를 상대로 한 형사고소 사건에서 소외 5 공인중개사 사무소 직원인 소외 6은 피고로부터 위임을 받아 산성아파트 일부를 매도하고 중개수수료를 받은 것이라고 진술하였다. 피고는 수사기관에서 처음에 소외 3에게 자신을 대행하여 매매계약을 체결하도록 한 것이라고 진술하였다. ④ 피고는, 자신이 이 사건 매매계약의 당사자임을 전제로 하여 2005. 6. 13. 원고 2 등을 상대로 위 매매계약에 기한 잔금 8,000만 원을 피보전채권으로 하여 에스에이치공사가 원고 2 등에 대한 수용보상금 명목으로 공탁한 공탁금의 출급청구권에 대하여 채권가압류신청을 하였다. ⑤ 이 사건 매매계약이 체결된 이후 원고들에게 장지지구 33평형 입주권이 나오지 않음을 이유로 원고들이 이 사건 매매계약과 관련하여 피고에게 이의를 제기하자 피고는 원고들과 사이에 합의를 시도하는 등 이 사건 매매계약의 원만한 이행을 위해 노력하였다. ⑥ 피고와 소외 3 사이에 이 사건 토지상의 산성아파트에 관한 매매계약서가 작성되기도 하였으나, 소외 3은 위 관련사건에서 이 사건 매매계약은 피고를 대행하여 한 것이고 수수료로 받은 것은 없고 피고가 정해준 가격 이상으로 매도하면 남은 부분이 자신의 몫이 된다고 진술하였으며, 피고도 수사기관에서 분양대행형식으로 매도하였다고 진술하였다. 2) 손해배상 청구에 관한 판단 가) 청구원인에 관한 판단 갑 제3호증의 2, 갑 제5호증의 2, 갑 제6호증의 2의 기재에 의하면, 원고 1 등은 2005. 2. 28.과 2005. 6. 8. 피고와 사이에 이 사건 매매계약과 관련하여 ① 원고 1 등이 장지지구에서 33평형 아파트의 입주권을 받게 될 경우에는 6,000만 원과 그 이자, 25평형 아파트 입주권을 받게 될 경우에는 4,000만 원과 그 이자를 피고에게 지급하고, ② 반면 원고 1 등이 아파트 입주권을 받지 못할 경우에는 피고가 원고 1 등에게 평당 450만 원으로 계산하여 토지 20평에 상응하는 돈을 지급하기로 하는 내용이 포함된 이 사건 합의를 한 사실을 인정할 수 있다. 또한, 갑 제4호증의 기재에 의하면, 피고를 대리한 소외 4는 원고 2와 이 사건 매매계약을 체결하면서 장지지구 33평형 아파트의 입주권을 받지 못할 경우에는 이 사건 토지 중 20평에 관하여 추가로 소유권이전등기를 하여 주기로 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)한 사실을 인정할 수 있다. 그런데 앞서 본 바와 같이 원고들이 장지지구 아파트의 입주권을 받기 위하여 에스에이치공사를 상대로 서울행정법원에 이주대책대상자제외처분을 취소하라는 소송을 제기하였으나 결국 2009. 2. 26. 원고들 패소판결이 확정되어 원고들에게 입주권이 부여되지 않게 되었고, 이 사건 토지가 수용되어 피고가 원고 2에게 이 사건 토지 중 20평에 관하여 추가로 소유권이전등기를 하여 주는 것이 이행불능의 상태에 이르렀다. 따라서 피고는 원고 1 등에게 이 사건 합의에 따라 토지 20평에 대하여 평당 450만 원으로 계산한 9,000만 원을 지급할 의무가 있고, 원고 2에게 이 사건 약정에 따라 이 사건 토지 중 20평의 대상인 수용보상금 117,494,740원 상당을 지급할 의무가 있다. 나) 피고의 항변에 관한 판단 ⑴ 주장 원고 1 등과 피고의 이 사건 합의와 원고 2와 피고의 이 사건 약정은 산성아파트가 주거용 건물이나 구분건물이 아니어서 매수인들이 입주권을 받을 수 없는 경우에 토지 20평에 상응한 돈을 지급하기로 한 것인데, 원고들이 입주권을 받지 못한 것은 원고들이 갖추어야 할 거주요건이나 무주택요건을 충족하지 못하였기 때문이므로, 피고는 원고들에게 위 돈을 지급할 의무가 없다. ⑵ 판단 앞서 본 바와 같이, ① 원고와 피고들은 이 사건 매매계약을 체결하면서 산성아파트에 관하여 구분소유권의 등기가 되어 있지 아니하여 이 사건 토지 중 20평과 산성아파트 중 15평에 관하여 공유등기를 하고 나중에 구분소유권등기를 마치기로 한 점, ② 피고는 산성아파트를 구분건물로 등기하고자 구분건물대장 작성을 신청하였으나 관할관청인 송파구청장이 산성아파트가 무허가 건물이라는 이유로 이를 거부한 점, ③ 에스에이치공사도 산성아파트는 구분등기가 되어 있지 않아 원고들을 이주대책대상자로 선정할 수 없다는 취지의 통고를 하였고, 이에 원고들을 포함한 산성아파트의 소유자들이 에스에이치공사를 상대로 이주대책대상자제외처분의 취소를 구하는 소송을 제기하는 한편 피고에게 그 대책을 요구하였던 점, ④ 이에 피고는 원고 1 등과 이 사건 합의를 하였던 점 등을 종합하면, 원고 1 등과 피고가 이 사건 합의를 한 취지와 원고 2와 피고가 이 사건 약정을 한 취지는 피고가 원고들에게 매도한 산성아파트가 구분등기가 되어 있지 않아 원고들이 아파트 입주권을 받지 못할 경우에 피고가 이를 배상한다는 취지라고 보아야 한다. 따라서 이와 달리 산성아파트가 구분소유의 대상이어서 그 소유자들이 이주대책대상자로 선정되고 입주권을 취득할 수 있었는데, 원고들과 같이 위장전입하였거나 주택을 소유하고 있어 에스에이치공사의 이주대책대상자로 선정되기 위한 거주요건과 무주택요건을 충족하지 못함에 따라 입주권을 취득하지 못하는 경우까지 이 사건 합의나 약정이 적용된다고 볼 수 없다. 다) 소결론 그렇다면, 피고의 위 주장은 이유 있고, 결국 원고들의 위 손해배상청구는 받아들일 수 없다. 3) 구상금 청구에 관하여 농협은 이 사건 부동산에 관하여 설정된 근저당권에 기하여 원고들이 피공탁자인 수용보상금 공탁금의 출급청구권에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 전부명령을 받아, 위 공탁금에서 1,400만 원을 출급받아 피고의 농협에 대한 대출금 채무의 일부 변제에 충당한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서, 피고는 원고들에게 대위변제에 따른 구상금으로 각 1,400만 원을 지급할 의무가 있다. 4) 수용보상금 차액 청구에 관하여 갑 제5호증의 2, 3의 기재에 의하면, 피고는 원고 3에게 그 소유의 토지 수용보상금이 136,438,920원에 미치지 못할 경우 원고 3에게 위 금액과 실제 확정된 수용보상금의 차액을 지급하기로 약정한 사실을 인정할 수 있고, 원고 3이 이의재결 및 행정소송의 결과 수용보상금으로 126,926,269원을 인정받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 피고는 원고 3에게 수용보상금 차액인 9,512,651원(136,438,920원 - 126,926,269원)과 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 5) 보관금 청구에 관하여 가) 갑 제3호증의 2, 3, 갑 제5호증의 2, 3, 갑 제6호증의 2, 3, 을 제8, 10의 기재에 의하면, 원고 1 등은 이 사건 합의 당시 아파트 입주권의 부여 시 피고에게 지급하기로 한 돈의 담보를 위하여 피고의 요구에 따라 각 2,600만 원을 법무법인 서광에 보관한 사실을 인정할 수 있고, 그 이후 원고 1 등에게 아파트 입주권이 부여되지 아니하는 것으로 확정되었음은 앞에서 본 바와 같다. 따라서 피고는 원고 1 등에게 각 보관금 2,600만 원을 반환할 의무가 있다. 나) 이에 대하여 피고는, 원고 1 등에게 아파트 입주권이 부여되지 않은 이유는 거주요건 미비 등 원고 1 등의 귀책사유에 기인한 것이므로 원고 1 등의 위 보관금 청구에 응할 수 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 합의에 의하면 원고 1 등은 이 사건 합의 당시 ‘ 원고 1 등에게 25평형의 아파트 입주권이 부여되었을 때 지급할 잔금 지급을 위하여 법무법인 서광에게 2,600만 원을 보관시킨 것이므로, 설령 원고 1 등에게 아파트 입주권이 부여되지 않은 것에 대한 귀책사유가 있었다고 하더라도, 아파트 입주권이 부여되지 아니한 이상 피고는 법무법인 서광이 보관하고 있는 보관금을 반환할 의무가 있다. 따라서 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다. 다) ⑴ 원고 1 등은 위 2,600만 원 외에도 피고의 요구에 따라 법무법인 서광에 보관금으로 1,400만 원을 추가 지급하여 그 보관금이 4,000만 원이라고 주장한다. ⑵ 피고의 소송대리인이 제1심 제2회 변론준비기일에서 ‘ 원고 1 등이 피고의 요구로 서광에게 4,000만 원씩을 보관시킨 사실을 인정한다’고 진술함으로써 이 부분 원고들의 주장을 자백한 사실은 기록상 명백하나, 을 제8, 10호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 1 등이 이 사건 합의에 따라 아파트 입주권 부여 시 피고에게 지급하기로 한 돈 중 4,000만 원을 피고에게 미리 지급하되, 향후 위 돈의 반환을 확보하기 위하여 당시 수용보상금 소송을 담당하고 있던 법무법인 서광에게 위 돈을 보관시키기로 합의한 사실, 그런데 농협이 원고들에 대한 수용공탁금 중 각 1,400만 원으로 피고에 대한 대출금의 일부를 충당하자, 원고 1 등은 피고와 위 보관금 4,000만 원 중 1,400만 원은 피고가 부담하기로 합의하여 원고 1 등은 2,600만 원을 서광에게 지급한 사실, 피고의 소송대리인은 이러한 경위로 4,000만 원을 지급받아 보관하고 있다는 취지에서 위와 같이 진술한 사실을 인정할 수 있다. ⑶ 위 인정사실에 비추어 보면, 원고 1 등이 법무법인 서광에게 직접 보관시킨 금액은 2,600만 원뿐이고, 피고 소송대리인이 원고 1 등으로부터 4,000만 원을 지급받아 보관하게 되었다는 진술은 진실에 반하고 착오에 기인한 것임이 명백하므로 이를 이유로 한 피고의 자백 취소는 이유 있다. ⑷ 그렇다면, 피고가 원고 1 등에게 반환할 보관금은 2,600만 원이고, 이를 초과하는 금액의 지급을 구하는 원고 1 등의 주장은 이유 없다. 6) 피고의 공제 주장에 관한 판단 그런데 아래 3.항에서 보는 바와 같이 피고는 원고들에 대한 반소로 이 사건 계약에 따른 잔금 또는 이 사건 합의에 기한 금전의 지급을 청구하면서 원고들에 대한 공탁금으로 변제된 피고의 채무액과 법무법인 서광의 보관금을 미리 공제한 다음 그 나머지를 청구하고 있고, 피고의 일부 주장이 받아들여져 당초 원고들이 이 사건 합의에 기하여 지급할 금액에서 공탁금 1,400만 원과 법무법인 서광의 보관금 2,600만 원이 이미 공제되었다. 따라서 원고들의 피고에 대한 구상금 청구와 보관금 청구는 모두 이유 없다. 다. 소결론 그렇다면, 피고는 원고 3에게 수용보상금 차액인 9,512,651원과 이에 대하여 이 사건 청구취지변경서 부본 송달 다음날인 2009. 5. 23.부터 제1심 판결 선고일인 2009. 6. 12.까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고 3의 이 사건 본소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있고, 나머지 본소청구는 이유 없으며, 나머지 원고들의 이 사건 본소청구는 모두 이유 없다. 3. 반소청구에 관한 판단 가. 주장 원고들이 이 사건 매매계약의 잔금의 지급에 갈음하여 인수하기로 한 피고의 농협에 대한 8,000만 원의 대출금채무를 인수하지 아니하여 피고가 2004. 3. 3. 농협에 이자를 포함하여 87,012,602원씩을 변제하였으므로, 원고들은 피고에게 각 87,012,602원을 지급할 의무가 있다. 그런데, 위 금액에서 원고들에 대한 공탁금으로 변제된 피고의 채무 14,150,930원과 원고 1 등의 보관금 25,849,070원이 있으므로 이를 공제하면, 피고에게, ① 원고 2는 72,861,672원(87,012,602원 - 14,150,930원), ② 원고 1, 3은 각 47,012,602원(87,012,602원 - 14,150,930원 - 25,849,070원), ③ 원고 4, 5, 6은 각 15,670,867원[(87,012,602원 - 14,150,930원 - 25,849,070원)/3]과 변제일 다음날부터 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 1) 원고들과 피고가 이 사건 매매계약을 체결하면서 잔금 8,000만 원의 지급에 관하여는 원고들이 피고의 농협에 대한 대출금채무 중 8,000만 원을 인수하기로 약정하였음은 앞에서 본 바와 같고, 피고가 2004. 3. 3. 원고들이 인수하기로 한 농협의 대출금채무 8,000만 원과 그 때까지 발생한 지연손해금 7,012,602원, 합계 87,012,602원을 농협에 변제한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그런데 이 사건 매매계약 이후에, 원고 1 등과 피고가 ① 원고 1 등이 장지지구에서 33평형 아파트의 입주권을 받게 될 경우에는 6,000만 원과 그 이자, 25평형 아파트 입주권을 받게 될 경우에는 4,000만 원과 그 이자를 피고에게 지급하고, ② 반면 원고 1 등이 위 아파트 입주권을 받지 못할 경우에는 피고가 원고 1 등에게 평당 450만 원으로 계산하여 토지 20평에 상응하는 돈을 지급하기로 하는 이 사건 합의를 하였음은 앞에서 본 바와 같다. 2) 가) 위 인정사실에 의하면, 당초 원고 1 등과 피고가 사건 매매계약에 따른 잔금을 8,000만 원으로 정하였다가, 나중에 이 사건 합의를 하면서 아파트 입주권의 면적에 따라 잔금을 6,000만 원 또는 4,000만 원으로 감액하여 변경하였다고 할 것이고, 거주 요건 등을 충족하여 입주권을 취득하는 경우에 잔금이 감액되는 마당이므로 입주권을 취득하지 못한 경우에도 당연히 감액된다고 봄이 상당하다. 원고 1 등이 거주요건 또는 무주택요건을 갖추지 못하여 입주권을 취득하지 못하였지만 위 요건을 충족하였더라면 앞서 본 이주대책에 따라 제2유형 대상자에게 주어지는 25평형 아파트의 입주권을 취득하였을 것이다. 따라서 원고 1 등은 피고에게 이 사건 합의에 따라 매매대금 잔금 4,000만 원과 그 이자를 지급할 의무가 있다. 그런데 이 사건 합의에 의하면 잔금 4,000만 원 또는 6,000만 원과 그 ‘이자’라고만 약정하였을 뿐 이자의 이율, 시기 등의 내용에 관하여는 특별한 정함이 없다. 다만 원래 잔금은 원고들이 피고의 농협 대출금채무를 인수하기로 하였던 것이므로, 이 사건 합의 상의 이자는 피고가 변제한 농협 대출금채무의 이자 7,012,602원 중 원고들이 지급하여야 할 4,000만 원에 해당하는 3,506,301원으로 해석함이 상당하다. 나) 원고 2의 경우에도 비록 피고와 사이에 이 사건 합의를 한 직접적인 당사자는 아니지만, 원고 2가 이 사건 매매계약을 체결한 목적과 경위, 이 사건 각 부동산의 현황과 이로 인하여 발생한 분쟁 상황, 피고가 원고 1 등을 포함한 부동산의 매수인들 대부분과 동일한 내용으로 합의를 한 점, 피고가 소외 3 등을 통하여 부동산 매수인들과 같은 특약을 하면서 일부 매수인들에 대해서는 그 특약 사항을 서면화하지 않았으나 결국 동일한 의무를 부담하였던 점 등을 종합하면, 원고 2에게도 이 사건 매매계약에 기한 잔금 8,000만 원이 4,000만 원으로 감액되었다고 보는 것이 합당하다. 따라서 원고 2 역시 피고에게 매매대금 잔금 4,000만 원과 그 이자를 지급할 의무가 있다. 다) 한편, 농협이 원고들의 수용보상금 공탁금 1,400만 원의 출급청구권에 대하여 압류, 전부명령을 받아 피고의 대출금 채무의 변제에 충당하였고 원고 1 등이 이 사건 합의에 따라 피고에게 지급하기로 한 돈의 담보를 위하여 법무법인 서광에 2,600만 원을 보관하였음은 앞에서 인정한 바와 같은데, 피고가 이를 공제할 것을 주장하고 있으므로 이에 따라 43,506,301원(잔금 4,000만 원 + 이자 3,506,301원)에서 이를 공제한다. 3) 따라서, 피고에게, 원고 2는 29,506,301원(43,506,301원 - 1,400만 원), 원고 1, 3은 각 3,012,602원(43,506,301원 - 1,400만 원 - 2,600만 원), ③ 원고 4, 5, 6은 각 1,004,200원[(43,506,301원 - 1,400만 원 - 2,600만 원)/3]과 이에 대하여 2009. 2. 27.부터(위 금전 지급의무의 발생 시점은 이 사건 합의 상 “아파트의 입주권을 받게 될 경우 지급한다”고 정하고 있으므로 ‘입주권을 받게 될 경우 그 때에 지급한다’는 의미도 포함되어 있다고 해석하여 입주권을 받게 되거나 받지 못하게 되는 것이 확정된 대법원 2008두5124 판결의 선고일인 2009. 2. 26.로 본다) 이 사건 반소장부본 송달일인 2009. 3. 17.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다. 소결론 그렇다면, 피고의 원고들에 대한 이 사건 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있고, 나머지 반소청구는 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고 3의 이 사건 본소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 본소청구는 이유 없어 기각하며, 원고 3을 제외한 나머지 원고들의 이 사건 본소청구는 이유 없어 이를 모두 기각하고, 피고의 원고들에 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 따라서 제1심 판결 중, 원고 3의 본소청구에 관하여 피고에게 위에서 인용한 금액을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고 3의 본소청구를 기각하며, 원고 1, 2, 4, 5, 6의 본소청구에 관하여 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 위 원고들의 본소청구를 모두 기각하며, 제1심 판결 중 본소청구에 관한 원고들의 항소와 피고의 원고 3에 대한 나머지 항소를 기각한다. 그리고 제1심 판결 중 반소청구에 관하여 원고들에 대하여 위에서 인용한 금액에 해당하는 피고 패소부분을 취소하고, 원고들에게 위에서 인용한 금액의 지급을 명하며, 제1심 판결 중 반소청구에 관한 피고의 원고들에 대한 나머지 항소를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략]

판사 강일원(재판장) 김성수 이옥형

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상하급심 판례 3

서울동부지방법원 2009. 6. 12. 선고 2008가합13553(본소),2009가합4566(반소)서울고등법원 2011. 5. 20. 선고 2009나69809(본소),2009나69816(반소) 판결 손해배상등·매매잔대금 대법원 2011. 10. 27. 선고 2011다53645,53652 판결 손해배상등·매매잔대금