서울고등법원 2010. 4. 23. 선고 2009나33831 판결 임대료반환등

피고항소일부인용

주문

판결이유

AI 요약

공유물 임대차 계약 해지 및 갱신 거절의 유효성 판단

결과 요약

원고의 피고 1 주식회사에 대한 미지급 차임 및 부가가치세 청구는 피고의 상계 항변으로 인해 기각됨.
원고의 피고 2, 3에 대한 건물 명도 청구는 공유물 관리 행위로서 지분 과반수 동의가 없어 갱신 거절이 유효하지 않으므로 기각됨.

사실관계

원고와 소외 1은 2002. 12. 19. 이 사건 부동산을 매수하고 2003. 1. 30. 임대 권한을 위임받음.
2006. 4. 21. 소외 1, 2006. 5. 11. 원고가 각 이 사건 건물의 지분 1/2에 대한 소유권이전등기를 경료함.
원고와 소외 1을 대리한 소외 3은 2003. 4. 10. 피고 1 주식회사에 이 사건 건물 4층 401호 및 5층 501호를 임대차보증금 50,000,000원, 임대기간 2003. 4. 30.부터 2005. 4. 30.까지 임대함.
피고 1 주식회사는 2005. 2. 말경 임차 부분을 명도함.
소외 3은 2003. 5. 6. 피고 2에게 이 사건 건물 (가) 부분을 임대차보증금 20,000,000원, 임대기간 2003. 6. 1.부터 2005. 5. 30.까지 임대함.
소외 3은 2003. 7. 6. 피고 3에게 이 사건 건물 (나) 부분을 임대차보증금 20,000,000원, 임대기간 2003. 7. 31.부터 2005. 7. 31.까지 임대함.
피고 2, 3은 임대차 기간 만료 후에도 계속 영업하다가 2008. 3. 11. 원고로부터 차임 및 부가가치세 미지급을 이유로 한 해지 통보를 받음.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

피고 1 주식회사에 대한 미지급 차임 및 부가가치세 청구의 유효성

법리: 임대차보증금 반환채권은 임대차 종료 시 임대인의 채권과 상계될 수 있음.
법원의 판단:
- 피고 1 주식회사는 원고에게 미지급 차임 34,080,000원과 미지급 부가가치세 3,828,000원의 합계 37,908,000원 중 원고 지분 1/2에 해당하는 18,954,000원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있음.
- 그러나 피고 1 주식회사는 원고에 대하여 임대차보증금 50,000,000원 중 25,000,000원의 반환채권이 있고, 이는 원고의 청구채권을 초과하므로, 피고의 상계 의사표시로 원고의 청구채권은 소멸함.
- 원고가 피고가 임대차보증금을 반환받았다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없음.

피고 2, 3에 대한 건물 명도 청구의 유효성 (공유물 임대차 계약의 갱신 거절)

법리:
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따라 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봄.
- 민법 제265조에 의하면 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정함.
- 공유물에 관한 임대차계약의 갱신 거절은 공유물의 임대차를 종료시키는 효과를 가져오므로, 공유물의 관리 행위로 보아야 함.
법원의 판단:
- 이 사건 각 임대차계약은 상가건물 임대차보호법의 적용 대상으로서 묵시적으로 갱신되어 왔음.
- 원고는 이 사건 건물 중 1/2 지분권자에 불과하고, 나머지 지분권자인 소외 1의 동의가 없었으므로, 원고의 갱신 거절 의사표시는 유효하지 않음.
- 갱신 거절이 유효하지 않으므로 각 임대차계약은 여전히 존속하며, 따라서 원고의 명도 청구는 이유 없음.

검토

본 판결은 공유물에 대한 임대차 계약의 갱신 거절 또는 해지 통보가 공유물의 관리 행위에 해당하며, 따라서 민법 제265조에 따라 공유자 지분의 과반수 동의가 필요함을 명확히 함.
단독 지분권자의 갱신 거절 또는 해지 통보는 유효하지 않으므로, 임대차 계약이 여전히 존속함을 인정하여 임차인의 권리를 보호함.
임대차보증금 반환채권과 미지급 차임 채권의 상계는 임대차 관계에서 흔히 발생하는 쟁점으로, 상계적상 시점을 명확히 하여 채권 소멸 여부를 판단함.

서울고등법원

판결

원고, 피항소인

원고 (소송대리인 변호사 ○○○)

피고, 항소인

피고 1 주식회사외 2인 (소송대리인 변호사 ○○○)

변론종결

2010. 3. 19.

제1심판결

서울중앙지방법원 2009. 2. 11. 선고 2008가합30715 판결

주 문

1. 제1심 판결 중 피고 1 주식회사에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 1 주식회사에 대한 청구를 기각한다. 2. 제1심 판결 중 피고 2, 3의 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 위 피고들에 대한 청구를 각 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지 원고에게, 가. 피고 1 주식회사는 18,954,000원 및 이에 대하여 2008. 12. 11.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 나. 피고 2는 별지 목록 제3번 기재 건물 중 지하 1층 별지 도면 1 표시 ①, ②, ③, ④, ①의 각 점을 연결한 선내 (가) 부분을 명도하고, 2,665,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 다. 피고 3은 별지 목록 제3번 기재 건물 중 1층 별지 도면 2 표시 ⑤, ⑥, ⑦, ⑧, ⑤의 각 점을 연결한 선내 (나) 부분을 명도하고, 1,913,600원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 항소취지 가. 피고 1 주식회사 주문 제1항과 같다. 나. 피고 2, 3 주문 제2항과 같다(제1심 판결은 원고의 위 피고들에 대한 청구 중 건물명도청구 부분에 관하여는 위 피고들의 동시이행항변을 받아들여 일부 인용하고, 금원지급청구 부분은 전부 기각하였는데, 위 피고들만이 항소하였으므로, 위 금원지급청구 부분은 이 법원의 심판범위에서 제외되었다).

이 유

1. 인정사실 가. 소유관계 (1) 원고는 소외 1(대법원 판결의 소외인)과 함께 2002. 12. 19. 소외 2로부터 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 하되, 위 목록 제3번 기재 건물을 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 매수하였는데 당시 소외 2는 이 사건 부동산을 경매절차에서 낙찰받은 상태였다. (2) 원고와 소외 1은 매매대금을 전액 지급한 후 2003. 1. 30.경 소외 2로부터 임대권한을 포함하여 이 사건 부동산에 관한 일체의 처분 권한을 위임받았다. (3) 그 후 소외 1은 2006. 4. 21. 이 사건 건물의 지분 1/2에 관하여, 원고는 2006. 5. 11. 나머지 지분 1/2에 관하여 각 소유권이전등기를 경료하였다. 나. 피고 1 주식회사와의 임대차계약 (1) 원고와 소외 1은 이 사건 건물의 임대차 및 관리에 관한 권한을 소외 3에게 위임하였는데, 소외 3은 원고와 소외 1을 대리하여 2003. 4. 10. 피고 1 주식회사에게 이 사건 건물 중 4층 401호 및 5층 501호를 임대차보증금 50,000,000원, 임대기간 2003. 4. 30.부터 2005. 4. 30.까지, 차임 월 3,000,000원, 관리비 월 480,000원(차임 및 관리비에 관한 부가가치세 각 별도)으로 정하여 임대하였고, 이에 따라 위 피고는 위 임대차보증금을 지급하였다. (2) 위 피고는 2005. 2. 말경 위 임차 부분을 명도하였다. 다. 피고 2, 3과의 임대차계약 (1) 원고 및 소외 1을 대리한 소외 3은 2003. 5. 6. 피고 2에게 이 사건 건물 중 지층 별지 도면 1 표시 ①, ②, ③, ④, ①의 각 점을 연결한 선내 (가) 부분{이하 ‘이 사건 건물 (가) 부분’이라 한다}을 임대차보증금 20,000,000원, 임대기간 2003. 6. 1.부터 2005. 5. 30.까지, 차임 월 1,800,000원, 관리비 월 250,000원(차임 및 관리비에 관한 부가가치세 각 별도)으로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 (가) 임대차계약’이라 한다). (2) 또한 원고 및 소외 1을 대리한 소외 3은 2003. 7. 6. 피고 3에게 이 사건 건물 중 1층 별지 도면 2 표시 ⑤, ⑥, ⑦, ⑧, ⑤의 각 점을 연결한 선내 (나) 부분{이하 ‘이 사건 건물 (나) 부분’이라 한다}을 임대차보증금 20,000,000원, 임대기간 2003. 7. 31.부터 2005. 7. 31.까지, 차임 월 1,400,000원, 관리비 월 72,000원(차임 및 관리비에 관한 부가가치세는 각 별도)으로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 (나) 임대차계약’이라 한다). (3) 위 각 임대차계약 체결 후 피고 2는 이 사건 건물 (가) 부분을 인도받아 ‘ ○○○ 단란주점’이라는 상호로 유흥주점 영업을 하다가 2005.경 피씨방으로 업종을 변경하여 영업을 하였고, 피고 3은 이 사건 건물 (나) 부분을 인도받아 ‘ ○○치킨’이라는 상호로 음식점 영업을 하였는데, 각 그 사업자등록을 마쳤다. (4) 위 피고들은 위 각 임대차계약의 기간만료일 이후에도 원고 및 소외 1로부터 이의를 받지 아니하고 계속적으로 영업을 하던 중 2008. 3. 11.경 원고로부터 차임 및 부가가치세 미지급을 이유로 한 해지통보를 받았다. [인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 12, 13, 14, 19, 20, 21, 26, 27, 28, 30호증, 을 제25호증(가지번호 포함)의 각 기재, 당심 증인 소외 3의 증언, 변론 전체의 취지] 2. 피고 1 주식회사에 대한 청구 가. 청구원인에 관한 판단 위 인정사실에 의하면, 피고 1 주식회사는 원고에게 임대차기간인 24개월의 차임 72,000,000원(= 3,000,000원 × 24개월) 중 원고가 지급받았음을 자인하는 미지급 차임 37,920,000원을 뺀 나머지 34,080,000원과 원고가 구하는 미지급 부가가치세 11개월분 3,828,000원{= (차임 3,000,000원 + 관리비 480,000원) × 10% × 11개월}의 합계 37,908,000원 중 원고의 지분 1/2의 비율에 해당하는 18,954,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 2008. 12. 11.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 부본 송달 다음날인 2008. 12. 16.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 위 피고의 상계 항변에 관한 판단 위 피고는 원고에 대하여 임대차보증금 50,000,000원 중 25,000,000원의 반환채권이 있고, 이를 원고의 위 청구채권과 상계한다고 주장한다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면 위 피고는 원고에 대하여 임대차보증금 50,000,000원의 반환채권이 있음을 인정할 수 있고(원고는 이에 관하여 공동 임대인인 소외 1과 불가분채무관계에 있다), 이것과 원고의 위 청구채권은 위 피고가 이 사건 건물 중 임차 부분을 명도할 당시 상계적상에 있었다고 할 수 있다. 한편 위 피고가 상계를 주장하는 25,000,000원은 상계적상 당시 원고의 위 청구채권액을 초과함이 명백하므로, 원고의 위 청구채권은 위 피고의 상계 의사표시가 담긴 2009. 9. 22.자 준비서면의 송달로써 소멸하였다고 볼 것이다. 이에 대하여 원고는, 위 피고가 임차 부분을 명도하면서 소외 3으로부터 임대차보증금을 반환받았다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다. 3. 피고 2, 3에 대한 건물명도청구 가. 원고의 주장 피고 2, 3과의 각 임대차계약은 그 만료일인 2005. 5. 30.( 피고 2) 및 2005. 7. 31.( 피고 3) 이후 묵시의 갱신을 통하여 존속하여 왔는데, 원고가 2008. 3. 11. 해지통보를 함으로써 갱신거절의 의사를 표시한 이상 위 각 임대차계약은 2008. 5. 30. 및 2008. 7. 31.에 기간만료로 종료하였으므로, 위 피고들은 이 사건 건물 중 각 임차 부분을 명도할 의무가 있다. 나. 판단 위 인정사실에 의하면, 위 각 임대차계약은 상가건물 임대차보호법의 적용대상으로서 위 법 제10조 제4항에 의하면 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 이 경우 그 임대차의 존속기간은 1년으로 보므로, 위 각 임대차계약은 원래의 임대차기간이 만료된 뒤로도 매년 묵시적으로 갱신되어 온 것으로 볼 수 있고, 다만 원고가 2008. 3. 11. 위 피고들에 대하여 한 갱신거절의 의사표시가 유효한 것인가가 문제된다. 그런데, 민법 제265조에 의하면 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 하고 있고, 공유물에 관한 임대차계약의 갱신거절이라는 행위는 실질적으로 공유물에 관한 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 효과를 가져오는 것이므로, 단순히 공유물의 보존행위라고 볼 수는 없고 공유물의 관리행위라고 봄이 타당하다. 앞서 본 바에 의하면 원고는 이 사건 건물 중 1/2 지분권자에 불과하고, 달리 위 갱신거절에 관하여 나머지 지분권자인 소외 1의 동의가 있었음을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 갱신거절의 의사표시는 유효한 것으로 보기 어렵다(원고의 위 2008. 3. 11.자 통지를 해지의 의사표시라고 보더라도 해지가 관리행위인 이상 유효한 해지라고 보기도 어렵다). 그렇다면, 위 각 임대차계약은 유효한 갱신거절의 의사표시가 없어 여전히 존속한다고 할 것이므로, 위 각 임대차계약의 종료를 전제로 한 원고의 위 피고들에 대한 명도청구는 이유 없다(따라서 위 피고들의 항변 및 원고의 재항변에 나아가 판단하지 아니한다). 4. 결 론 그렇다면, 원고의 피고 1 주식회사에 대한 청구 및 피고 2, 3에 대한 건물명도청구는 이유 없어 모두 기각할 것인바, 제1심 판결 중 이와 결론을 달리한 부분은 부당하므로, 제1심 판결 중 피고 1 주식회사에 대한 부분을 취소하고, 원고의 위 피고에 대한 청구를 기각하며, 제1심 판결 중 피고 2, 3의 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 위 피고들에 대한 청구를 각 기각한다. [별지 1, 2, 3 생략]

판사 유남석(재판장) 김경환 이승형

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