서울고등법원 2009. 9. 11. 선고 2008누28624 판결 손실보상금

1심취소, 피고일부승

주문

판결이유

AI 요약

토지 수용 보상금 산정 시 기타요인 보정율 적용 방법 및 지가변동률 산정 기준

결과 요약

제1심 판결 중 피고에게 원고에게 231,754,300원 및 이에 대한 지연손해금(2007. 2. 3.부터 2009. 9. 11.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%)을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 해당 원고의 청구를 기각함.
피고의 나머지 항소는 기각함.
소송총비용 중 85%는 원고가, 15%는 피고가 각 부담함.

사실관계

원고는 토지 수용 보상금 증액을 청구함.
재결감정인과 법원감정인은 이 사건 각 토지의 보상가격을 산정함에 있어 중부권수도관리사업 및 남면-동면간 국가지원지방도 개설사업으로 보상된 토지를 보상선례로 선정함.
보상선례의 가격을 기타요인으로 참작함에 있어, 보상선례 단가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교를 거쳐 '보상선례 기준가격'을 산정하고, 비교표준지의 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교를 거쳐 '표준지 공시지가 기준가격'을 산정하여 기타요인 보정율(=보상선례 기준가격/표준지 공시지가 기준가격)을 도출하여 적용함.
보상선례의 단가 기준일은 2005. 6. 10. 및 2005. 10. 10.이고, 표준지 공시지가 기준일은 2005. 1. 1.이며, 보상금액 산정 기준일은 2006. 12. 15.(수용재결일)임.
법원감정인의 최초 감정에서는 보상선례 및 이 사건 각 토지가 소재한 공주시와 연기군의 관리지역 지가변동률을 적용한 반면, 재결감정과 법원감정인의 보완 감정에서는 인접 시·군·구인 천안시 등의 평균 지가변동률을 적용하여 견해가 달랐음.
이 사건 사업인정 고시일 이전인 2005. 1. 1.부터 수용재결일인 2006. 12. 15.까지 연기군과 공주시는 그 지가변동률이 인접 시·군·구의 평균지가변동률을 2배 이상 상회하는 등 이 사건 공익사업으로 인하여 지가가 변동된 것으로 보임.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

토지 수용 보상금 산정 시 기타요인 보정율 적용을 위한 지가변동률 산정 기준

법리:
- 수용대상토지의 보상액 산정 시 인근유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작할 필요는 없으나, 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있음이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있음(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783호 판결 참조).
- 인근유사토지의 보상선례의 가격을 기타요인으로 참작함에 있어서는 해당 보상선례를 채택한 다음, 별도의 표준지를 선정한 후 이를 비교하여 정상거래가격 보정율을 산정하는 방법이 적정함(대법원 1992. 5. 22. 선고 91누11094 판결 참조).
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조는 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 평가대상 토지 소재 시·군·구의 지가변동률을 적용하되, 평가대상 토지 소재 시·군·구의 지가가 당해 공익사업으로 인하여 변동된 경우에는 당해 공익사업과 관계없는 인접 시·군·구의 지가변동률을 적용하여 평가한 가격으로 보상하여야 한다고 규정함. 이는 일반적으로 사업인정 고시일 이후의 사업대상토지 및 인근지역 토지들의 가격변동에 당해 공공사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 수 있으므로 이를 배제하려는 취지임.
법원의 판단:
- 기타요인 보정은 해당 수용토지가 속한 지역의 지가변동률을 적용하였을 때 가격시점 당시의 보상평가 선례가격이 얼마인지를 추정하여 수용토지와 비교계량을 하는 것이므로, 보상선례의 참작을 위한 시점수정에 있어서는 보상선례 및 비교대상토지가 속한 해당 지역의 지가변동률을 적용하는 것이 원칙임.
- 이 사건의 경우 재결감정과 법원감정에서 선정한 보상선례는 모두 이 사건 사업의 사업인정고시일 이후의 보상사례로서 그 단가 산정에는 2005. 1. 1.부터 보상선례 가격시점인 2005. 6. 10. 또는 2005. 10. 10.까지의 공주시와 연기군의 지가변동률이 적용되었고, 그에 따라 기타요인 보정율의 산식에서 분자인 보상선례 기준가격에 이미 그 지가변동분이 반영되었음.
- 따라서 위 산식에서의 분모인 표준지 공시지가 기준가격을 산정함에 있어서도 마찬가지로 공주시와 연기군의 지가변동률을 적용하여 시점수정을 하는 것이 개발이익 배제의 측면에서 합리적임.
- 공주시와 연기군의 관리지역 지가변동률을 적용하여 시점수정을 한 법원감정인의 최초 감정이 이 사건 각 토지의 가치를 적절히 반영하고 있다고 판단함.
- 인근 시·군·구의 평균 지가변동률을 적용한 재결감정과 법원감정인의 보완감정은 평가방법에 잘못이 있다고 보아 채택하지 않음.
- 법원감정인의 최초 감정에 의하면, 이 사건 각 토지에 대한 정당한 보상금액은 16,774,424,800원이 되고, 이에 따라 피고는 원고에게 이의재결에서 정한 보상금액인 16,542,670,500원과의 차액인 231,754,300원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있음.

검토

본 판결은 토지 수용 보상금 산정 시 기타요인 보정율 적용을 위한 지가변동률 산정 기준에 대한 중요한 판단을 제시함.
특히, 공익사업으로 인해 평가대상 토지 소재 시·군·구의 지가가 변동된 경우에도, 보상선례의 시점수정 시에는 해당 지역의 지가변동률을 적용하는 것이 개발이익 배제 측면에서 합리적이라는 점을 명확히 함.
이는 감정평가 실무에서 지가변동률 적용의 기준을 제시하여, 보상금 산정의 객관성과 합리성을 높이는 데 기여할 것으로 보임.

서울고등법원

판결

원고, 피항소인

한일시멘트 주식회사 (소송대리인 법무법인 ○산 담당변호사 ○○○)

피고, 항소인

한국토지공사 (소송대리인 법무법인 ○세 담당변호사 ○○○○ ○○)

변론종결

2009. 7. 17.

제1심판결

수원지방법원 2008. 8. 20. 선고 2007구합6350 판결

주 문

1. 제1심 판결 중 피고에 대하여 원고에게 231,754,300원 및 이에 대하여 2007. 2. 3.부터 2009. 9. 11.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용 중 85%는 원고가, 15%는 피고가 각 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지 피고는 원고에게 1,631,792,200원 및 이에 대하여 2007. 2. 3.부터 제1심 판결선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라. 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

이 유

1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제5쪽 위에서 아홉째 줄부터 제6쪽 아래에서 넷째 줄까지의 “다. 판단”부분을 아래 제2항과 같이 고쳐 쓰는 외에는, 제1심 판결문 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 고쳐 쓰는 부분 다. 판단 수용대상토지의 보상액을 산정할 때 인근유사토지의 정상거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근유사토지가 거래된 사례 등이 있고 그 가격이 정상인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있고, 여기서 ‘인근유사토지의 정상거래가격’이라 함은 그 토지가 당해 토지의 인근지역에 있고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 당해 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말하며( 대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두9783호 판결 참조), 그와 같이 인근유사토지의 보상선례의 가격을 기타요인으로 참작함에 있어서는 그 인근유사토지의 보상선례를 채택한 다음, 별도의 표준지를 선정한 후 이를 비교하여 정상거래가격 보정율을 산정하는 방법이 적정하다고 할 것이다( 대법원 1992. 5. 22. 선고 91누11094 판결 참조). 위에서 인정한 바와 같이 재결감정인과 법원감정인은 모두 이 사건 각 토지의 보상가격을 산정함에 있어, 중부권수도관리사업으로 보상된 공주시 장기면 (이하 1 생략) 공장용지(보상기준일 2005. 6. 10.)와 남면-동면간 국가지원지방도(96호)개설사업으로 보상된 충남 연기군 동면 (이하 2 생략) 전 및 같은 리 (이하 3 생략) 임야(각 보상기준일 2005. 10. 10.)를 각 보상선례로 선정하였고, 위 각 보상선례의 가격을 기타요인으로 참작함에 있어서는, 위 각 보상선례의 단가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교를 거쳐 ‘보상선례 기준가격’을 산정하는 한편, 비교표준지의 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교를 거쳐 ‘표준지 공시지가 기준가격’을 산정하여 전자를 분자로 하고 후자를 분모로 한 산식에 의하여 기타요인 보정율(=보상선례 기준가격/표준지 공시지가 기준가격)을 도출하여 적용하는 방법을 사용하였다. 다만, 보상선례의 단가는 그 기준일이 2005. 6. 10. 및 2005. 10. 10.이고, 표준지의 공시지가는 기준일이 2005. 1. 1.이므로, 보상금액 산정의 기준일인 2006. 12. 15.(수용재결일)을 기준으로 한 보상선례 기준가격과 표준지 공시지가 기준가격을 산정하기 위해서는 위 각 시점 사이의 지가변동률을 적용하여 시점수정을 하여야 하는바, 그 적용될 지가변동률에 관하여, 법원감정인의 최초 감정에서는 보상선례 및 이 사건 각 토지가 소재한 공주시와 연기군의 관리지역 지가변동률을 적용한 반면, 재결감정과 법원감정인의 보완 감정에서는 인접 시·군·구인 천안시 등의 평균 지가변동률을 적용하여 그 견해를 서로 달리하였다. 그런데, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제1항, 같은 법 시행령 제37조(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)는, 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 평가대상 토지 소재 시·군·구의 지가변동률를 적용하되, 평가대상 토지 소재 시·군·구의 지가가 당해 공익사업으로 인하여 변동된 경우에는 당해 공익사업과 관계없는 인접 시·군·구의 지가변동률을 적용하여 평가한 가격으로 보상하여야 한다고 규정하고 있고, 이는 일반적으로 사업인정 고시일 이후의 사업대상토지 및 인근지역 토지들의 가격변동에는 당해 공공사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 수 있으므로 이를 배제하려는 데에 그 취지가 있다고 할 것인데, 앞서 인정한 바에 의하면, 이 사건 사업인정 고시일 이전인 2005. 1. 1.부터 수용재결일인 2006. 12. 15,까지 연기군과 공주시는 그 지가변동률이 그 인접 시·군·구의 평균지가변동률을 2배 이상 상회하는 등 이 사건 공익사업으로 인하여 그 지가가 변동된 것으로 보인다. 그러나, 재결감정과 법원감정 및 당심의 주식회사 태평양감정평가법인, 주식회사 미래새한감정평가법인, 사단법인 한국감정평가협회에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 기타요인 보정은 당해 수용토지가 속한 지역의 지가변동률을 적용하였을 때 가격시점 당시의 보상평가 선례가격이 얼마인지를 추정하여 수용토지와 비교계량을 하는 것이므로, 보상선례의 참작을 위한 시점수정에 있어서는 보상선례 및 비교대상토지가 속한 당해 지역의 지가변동률을 적용하는 것이 원칙인 점, 이 사건의 경우 재결감정과 법원감정에서 선정한 보상선례는 모두 이 사건 사업의 사업인정고시일 이후의 보상사례로서 그 단가의 산정에는 2005. 1. 1.부터 보상선례 가격시점인 2005. 6. 10. 또는 2005. 10. 10.까지의 공주시와 연기군의 지가변동률이 적용되었고, 그에 따라 기타요인 보정율의 산식에서 분자인 보상선례 기준가격에 이미 그 지가변동분이 반영되었다고 할 것이므로, 위 산식에서의 분모인 표준지 공시지가 기준가격을 산정함에 있어서도 마찬가지로 공주시와 연기군의 지가변동률을 적용하여 시점수정을 하는 것이 개발이익 배제의 측면에서 합리적인 점 등에 비추어 보면, 기타요인 보정율을 산정함에 있어서 공주시와 연기군의 관리지역 지가변동률을 적용하여 시점수정을 한 법원감정인의 최초 감정이 이 사건 각 토지의 가치를 적절히 반영하고 있다고 할 것이며, 그와 달리 인근 시·군·구의 평균 지가변동률을 적용한 재결감정과 법원감정인의 보완감정은 그 평가방법에 잘못이 있다고 할 것이므로, 이 법원은 법원감정인의 최초 감정을 채택하기로 한다. 그런데, 법원감정인의 최초 감정에 의하면, 이 사건 각 토지에 대한 정당한 보상금액은 16,774,424,800원이 되고, 따라서 피고는 원고에게 위 정당한 보상금액과 이의재결에서 정한 보상금액인 16,542,670,500원의 차액에 해당하는 231,754,300원 및 이에 대하여 수용개시일 다음날인 2007. 2. 3.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결선고일인 2009. 9. 11.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위 인정 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 서기석(재판장) 이상윤 박종욱

하이라이트

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상하급심 판례 3

수원지방법원 2008. 8. 20. 선고 2007구합6350 판결 손실보상금 서울고등법원 2009. 9. 11. 선고 2008누28624 판결 손실보상금 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두17360 판결 손실보상금