토지 소유자 및 지상권자의 독점적·배타적 사용수익권 포기 여부 및 특정승계인의 권리 주장 가능성

결과 요약

• 원고의 피고들에 대한 지료 상당 부당이득 반환 청구를 모두 기각함.

사실관계

• 이 사건 지주들은 1971. 10. 18.경 불량지구 개량사업의 일환으로 시장건물을 포함한 상가아파트를 건축하고자 각자 보유 토지를 출자하여 주식회사 ○○○○○○아파트를 설립함.
• ○○○○○○아파트와 이 사건 지주들은 공동명의로 시장건물 건축허가를 받아 A동 건물과 B동 건물을 건축하고 1974. 9. 28. 준공검사를 받음.
• 이 사건 지주들은 약 2평 단위로 A동 건물을 143개, B동 건물을 201개의 점포로 구분한 후 출자 토지 면적 비율에 따라 분배하고 각 지주 명의로 소유권보존등기를 마침.
• 국유지 포함 및 취득세·등록세 부담 능력 부족 등의 사정으로 토지 소유권은 현재까지 각 지주(상속인, 양수인 포함) 명의로 남아있고, 일부 토지에는 철근콩크리트조건물의 소유를 목적으로 존속기간 영구의 지상권이 설정됨.
• 원고는 이 사건 제1 토지의 63/91 지분(A동 건물 부지)을 소외 15의 상속인들로부터 매수하여 이전등기를 마쳤고, 피고 8, 9, 10, 11은 이 사건 A동 건물 중 일부의 구분소유자임.
• 원고는 이 사건 제2, 3 토지(B동 건물 부지)를 강제경매로 취득하여 이전등기를 마쳤고, 피고 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7은 이 사건 B동 건물 중 일부의 구분소유자임.
• 이 사건 제3 토지에는 일부 지상권이 설정되어 있고, 이 사건 제4 내지 10 토지(B동 건물 부지)에는 철근콩크리트조 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권이 설정되어 있으며, 원고는 이 지상권의 9/26 지분권자이자 과거 발생한 지료채권을 양도받은 자임.
• 원고는 피고들이 각 토지를 무단 점유하고 있다고 주장하며, 원고가 지분을 취득한 날 또는 소유권을 취득한 날 이후 발생한 지료 상당의 부당이득 반환을 청구함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

토지 소유자 및 지상권자의 독점적·배타적 사용수익권 포기 여부 및 특정승계인의 권리 주장 가능성

• 법리: 토지의 소유자나 지상권자가 그 토지를 외관상 용이하게 인식할 수 있는 특정한 목적을 위하여 무상 제공함으로써 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하고, 이에 따라 그 토지가 위 목적에 따른 용도로 사용된 이후에 그 소유권이나 지상권을 경매, 매매, 대물변제 등에 의하여 특정승계한 자는 그와 같은 사용·수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지 소유권이나 지상권을 취득하였다고 보는 것이 타당하므로, 위 목적에 제공된 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없음.
• 법원의 판단:
  • 이 사건 지주들은 1975년경 자신들이 소유한 시장부지를 상가시장의 공유재산으로 귀속시켜 공동 관리하고 향후 타인에게 매매, 임대, 양도 등의 행위를 하지 않겠다는 취지로 합의하였음.
  • 위 합의에 기초하여 지주들은 토지를 출자하고 그 비율에 따라 점포를 배정받은 후 소유권보존등기를 마쳤으나, 국유지나 취득세·등록세 문제로 토지를 합필하여 ○○○○○○아파트에 이전등기하지 못한 채 등기부상 소유명의를 그대로 가지고 있었음.
  • 이 사건 제3 내지 10 토지에 설정된 지상권도 위 합의 이행을 목적으로 설정된 것임.
  • 1975년경 점포에 대한 소유권보존등기가 이루어진 이후 이 사건 소송 제기 전까지 약 37년 동안 점포 구분소유자들은 지주들이나 지상권자들에게 대지사용료를 지급하거나 청구를 받은 적이 없음.
  • 점포 구분소유자들은 대지사용권에 관한 등기나 특별한 약정 없이 약 37년 동안 대지를 무상으로 사용하여 왔음.
  • 이 사건 시장부지가 그 지상 건물의 사용에 제공되고 있음은 외관상 용이하게 인식될 수 있음.
  • 결론적으로, 이 사건 지주들은 1975년경 이 사건 시장부지의 소유권이나 그 지상에 설정된 지상권을 이 사건 각 건물의 사용을 위하여 무상 제공함으로써 이 사건 각 점포 소유자와의 관계에서 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하였다고 봄이 타당함.
  • 원고는 독점적·배타적 사용수익권을 포기한 자로부터 소유권이나 지상권을 매매나 경매 등으로 특정승계하였으므로, 그와 같은 사용·수익권의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 토지 소유권이나 지상권을 취득하였다고 보아야 함.
  • 따라서 원고는 피고들과의 관계에서 이 사건 각 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 주장할 수 없음.

관련 판례 및 법령

• 대법원 2012. 7. 12. 선고 2012다26411 판결 등 취지 참조

검토

• 본 판결은 토지 소유자나 지상권자가 특정 목적을 위해 토지의 독점적·배타적 사용수익권을 포기한 경우, 그 특정승계인 역시 해당 토지에 대한 독점적·배타적 사용수익권을 주장할 수 없다는 법리를 재확인한 사례임.
• 특히, 장기간에 걸친 무상 사용, 토지 소유자들의 합의, 지상권 설정 목적 등 구체적인 사실관계를 종합적으로 고려하여 사용수익권 포기 의사를 추단한 점이 주목할 만함.
• 이는 부동산 거래 시 해당 토지의 과거 이용 현황 및 관련 권리자들의 합의 내용 등을 면밀히 검토해야 함을 시사하며, 특히 집합건물 부지의 경우 대지사용권의 유무 및 그 내용이 중요함을 강조함.
• 원고가 경매를 통해 토지를 취득했음에도 불구하고, 기존 소유자의 사용수익권 포기라는 부담을 승계한다고 본 점은 경매를 통한 취득이라 할지라도 해당 부동산의 역사적 배경과 현황을 충분히 파악해야 함을 보여줌.