대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664,14671(반소) 판결 전세권말소등
상고기각
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
임대차 종료 후 임차인의 건물 점유와 부당이득, 손해배상 및 보증금 반환 의무
결과 요약
- 임차인이 임대차 종료 후 건물을 점유했으나 실질적 이득이 없었다면 부당이득반환 의무가 없으며, 동시이행항변권에 기한 점유는 불법점유가 아니므로 손해배상 의무도 없다고 판단하여 원고의 상고를 기각함.
사실관계
- 피고(임차인)는 전세계약 종료 후 1990. 1. 5.까지 사무실 집기와 비품을 철거하고 그 이후에는 건물을 사용하지 않음.
- 원고(임대인)는 피고가 건물을 계속 점유하였으므로 부당이득 및 손해배상 의무가 있다고 주장함.
- 임대차계약서 제19조 제3항에 임차인의 불법점유 시 통상 임대료의 2배를 손해배상액으로 지급하기로 약정되어 있음.
- 원고는 피고의 과실로 건물 일부가 파손되어 수리비가 소요되었다고 주장함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
임차인의 부당이득반환 의무 성립 요건
- 법리: 법률상 원인 없는 이득은 실질적인 이익을 의미하며, 임차인이 임대차 종료 후 건물을 점유했으나 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없다면, 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립하지 않음.
- 판단: 피고가 전세계약 종료 후 1990. 1. 5.까지 사무실 집기 철거 및 반출을 완료하고 그 이후 건물을 전혀 사용하지 않았다면, 원고는 1989. 12. 1.부터 1990. 1. 5.까지의 부당이득만을 구할 수 있다고 판단함.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결
- 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결
임차인의 불법점유로 인한 손해배상 의무 성립 요건
- 법리: 임대차 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있음. 임차인이 동시이행항변권을 행사하여 건물을 점유한 경우, 임대인이 보증금 반환 의무를 이행했거나 이행 제공을 하여 임차인의 명도 의무가 지체에 빠졌다는 점을 주장·입증하지 않는 한, 임차인의 점유는 불법점유가 아니므로 손해배상 의무도 없음.
- 판단: 원고가 피고에게 전세보증금 반환 의무를 이행했거나 그 현실적인 이행 제공을 하여 피고의 건물 명도 의무가 지체에 빠졌다는 점에 대한 주장·입증이 없으므로, 피고의 건물 점유는 불법점유가 아니며, 임대차계약서상의 손해배상 예정 조항은 적용될 여지가 없다고 판단함.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결
- 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결
임대차보증금에 의한 채권 담보 및 주장·입증책임
- 법리: 임대차보증금은 임대차 종료 후 발생하는 부당이득반환 채권 및 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등을 담보함. 임대인은 보증금에 의해 담보되는 부당이득반환 채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하고, 발생한 채권이 변제 등으로 소멸했는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담함.
- 판단: 원심이 피고가 반환해야 할 월 임대료와 관리유지비 상당을 산정함에 있어 임대차가 월 도중에 종료되는 경우의 약정을 고려하여 일일 계산한 점, 원고 주장의 건물 파손 및 피고의 과실에 대한 증거가 없어 원고의 주장을 배척한 점은 정당하며, 입증책임에 관한 법리오해는 없다고 판단함.
참고사실
- 원고는 전세보증금에서 1989. 12. 1.부터 1990. 1. 5.까지의 임대료, 관리유지비 상당 등을 공제한 나머지 금액을 반환할 의무가 있음.
- 피고가 건물의 출입구를 시정하고 열쇠를 반환하지 않았더라도, 실질적인 사용·수익이 없었다면 부당이득반환 의무는 달라지지 않음.
검토
- 본 판결은 임대차 종료 후 임차인의 건물 점유가 반드시 부당이득이나 불법점유로 이어지는 것은 아님을 명확히 함. 특히, 실질적인 사용·수익이 없었다면 부당이득이 발생하지 않음을 강조하고, 동시이행항변권에 기한 점유는 불법점유가 아님을 재확인하여 임차인의 권리를 보호함. 임대인이 보증금에서 공제할 채권의 발생에 대한 입증책임을 부담한다는 점도 중요한 법리임. 임대인은 임차인의 점유가 불법점유임을 주장하려면 보증금 반환 의무 이행 또는 이행 제공을 입증해야 함.
판시사항
가. 임차인이 임대차 종료 이후 건물을 계속 점유하였으나 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, 부당이득반환 의무의 성부 나. 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 건물을 계속 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상 의무를 지기 위한 요건 다. 임대차 종료시, 임차보증금에 의하여 담보되는 부당이득반환 및 손해배상 등 채권의 발생과 각 그 소멸에 관한 주장·입증책임의 소재재판요지
가. 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니한다. 나. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장·입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다. 다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채권뿐만 아니라 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상 채권 등도 담보하는 것이므로, 임대인으로서는 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 임대인으로서는 그 임대차보증금에 의하여 담보되는 부당이득 반환채권 및 손해배상 채권의 발생에 관하여 주장·입증책임을 부담하는 것이고, 다만 그 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담한다.참조판례
가.나.대법원
판결
원고(반소피고), 상고인
주식회사 서남 소송대리인 변호사 ○○○
피고(반소원고), 피상고인
대한생명보험주식회사 소송대리인 변호사 ○○○
이 유
상고이유를 본다. (1) 법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니하는 것이다(대법관 이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수
