가. 구 건축법에 의하여 진입로가 없는 맹지의 지상에 건축허가를 받기 위한 요건
나. 오랫동안 갑의 묵인하에 갑 소유의 대지를 진입로로 사용하여 온 맹지 소유자 을이, 갑의 진입로 확보 약정상의 의무 불이행을 이유로 하여 그 약정과 동시이행하기로 한 다른 부동산의 매매계약을 해제한 것이, 신의칙에 위반되지 않는다고 본 사례
재판요지
가. 구 건축법(1991.5.31. 법률 제4381호로 전문 개정되기 전의 것) 제27조 제1항에 건축물의 대지는 2m 이상을 “도로”에 접하여야 한다고 규정하고 있으므로, 맹지인 대지상에 건축허가를 받기 위하여는 “도로”에 접하여야 하는바, 폭 2m 이하의 골목길과 같은 사실상의 도로는 건축법상의 도로가 아니므로 맹지가 그와 같은 골목길에 접한다 하여 구 건축법 제27조 제1항 소정의 요건을 갖추었다고 할 수 없으므로, 그 맹지상에 건축하려고 하는 경우에는 그 자체로는 건축허가가 불가능하여 위 골목길을 도로로 지목변경하여야 하며, 그 경우 구 건축법시행령(1992.5.30. 대통령령 제13655호로 전문 개정되기 전의 것) 제62조 제1항 소정의 3m 노폭을 갖추어야 한다.
나. 오랫동안 갑의 묵인하에 갑 소유의 대지를 진입로로 사용하여 온 맹지 소유자 을이, 갑의 진입로 확보 약정상의 의무 불이행을 이유로 하여 그 약정과 동시이행하기로 한 다른 부동산의 매매계약을 해제한 것이, 신의칙에 위반되지 않는다고 본 사례.
상고이유를 본다.
제1점에 대하여
기록에 의하여 관계 증거를 살펴보면 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)가 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)의 부탁을 받아 이 사건 부동산을 경락받았다고 인정한 원심의 사실인정은 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배의 위법이 없을 뿐 아니라 위 사실은 피고가 자신의 돈으로 위 부동산을 경락받은 동기에 관한 것에 불과하여 경락받은 이후에 이루어진 별개의 매매계약에 기하여 청구하는 이 사건 판결에 영향을 미치는 바도 아니므로, 논지는 어느 모로 보나 이유 없다.
제2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은 거시 증거에 의하여 이 사건 부동산에 대한 매매계약시 위 부동산에 대한 소유권이전등기는 이 사건 대지상에 당시 피고가 거주하던 전주시 완산구 (주소 1 생략) 대지상의 주택의 신축에 따른 설계 및 준공검사상 필요한 진입로를 피고가 원고로부터 확보받음과 동시에 이행하기로 약정한 사실을 인정하였는바, 원심의 위와 같은 판시는 이 사건 매매계약에서 원고가 이행할 반대급부 내용 중의 하나로 판시와 같은 통로를 확보해 주는 조치를 강구할 의무가 있는 것으로 사실을 인정한 취지로 해석되는바, 원심의 위와 같은 사실인정은 다소 그 표현이 부적절하다고 하더라도 위법한 것이라고 할 수는 없다.
논지는 이 사건 매매계약은 위 진입로 확보를 정지조건으로 하는 것이므로, 피고에게 위 계약에 따른 소유권이전등기 의무가 발생하기 위하여는 원고가 위 조건을 이행하였다는 점에 대한 입증이 있어야 함에도 위 조건의 이행여부에 관하여 심리, 판단하지 아니한 채 위 조건이 이행되지 않았다는 피고의 주장을 다른 사유를 들어 배척한 원심판결에는 입증책임의 분배에 관한 법리오해의 위법이 있다는 것이나, 위 사실관계에 의하면 위 진입로 확보가 이 사건 부동산 매매계약의 정지조건이라고까지 볼 수는 없으므로, 위 진입로 확보가 위 매매계약의 정지조건임을 전제로 하는 논지는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
제3점에 대하여
1. 먼저 처분문서의 증명력과 의사표시의 해석에 관한 법리오해의 점에 관하여 본다.
처분문서라 함은 증명하고자 하는 법률적 행위가 그 문서 자체에 의하여 이루어진 경우의 문서를 말하는 것인바, 갑 제3호증(영수증)의 기재에 의하면 이 사건 영수증은 피고가 원고로부터 수령한 금원의 액수와 그 내역을 기재하면서 일방적으로 부가하여 금원 수령의 조건을 기재하고, 서명날인한 피고 명의의 문서에 불과하고 상대방이 위 조건을 받아들이는 취지의 기재가 있는 것은 아니므로, 이를 처분문서라고 할 수는 없다.
또한 원심은 영수증에 기재된 금원 수령의 조건을 그대로 약정 내용으로 인정한 터이므로, 영수증의 증거력을 배척하였다거나 의사표시의 해석을 잘못하였다고 볼 수도 없다.
따라서 위 영수증이 처분문서임을 전제로 원심판결에 처분문서의 증명력과 의사표시의 해석에 관한 법리오해가 있다는 논지는 어느 모로 보나 이유 없다.
2. 나아가 건축법의 해석에 관한 법리오해의 점에 관하여 본다.
원심은 거시 증거에 의하여 이 사건 진입로는 대로에서 위 (주소 1 생략) 대지에 이르는 길이 약 13m의 골목길인데, 위 골목길은 지목이 도로도 아니며 도로로 개설된 바도 없는 사실, 이 사건 대지는 도시계획상 상업지역에 위치하고 그 면적이 200㎡ 미만이므로, 분할이 불가능한 대지인 사실을 인정한 다음, 위 골목길은 건축법상 막다른 도로라고 할 수 없으므로 그 폭이 3미터일 필요가 없고, 위 (주소 1 생략) 대지는 2m이상 도로에 접하면 신축이 가능한데 이 사건 대지는 분할할 수 없으므로, 피고는 위 (주소 1 생략) 대지 위에 건물을 신축하기 위하여는 원고의 사용승낙을 받으면 가능하다고 판단하였다.
살피건대 구 건축법(1991.5.31. 법률 제4381호로 전문 개정되기 전의 것) 제27조 제1항에 건축물의 대지는 2m이상을 “도로”에 접하여야 한다고 규정하고 있으므로, 맹지인 위 (주소 1 생략) 대지상에 건축허가를 받기 위하여는 “도로”에 접하여야 하는바, 위 골목길과 같은 사실상의 도로는 건축법상의 도로가 아니므로, 위 (주소 1 생략) 대지가 위 골목길에 접한다 하여 위 법 제27조 제1항 소정의 요건을 갖추었다고 할 수 없다 (당원 1994.1.28. 선고 93누20023 판
결 참조).
그렇다면 피고가 원고와 사이에 위와 같은 내용의 진입로확보 약정을 한 이유는 맹지인 위 (주소 1 생략) 대지상에 주택의 건축허가를 받기 위한 것인바, 관계 법령을 살펴보아도 원심설시와 같이 맹지인 경우에도 인접토지 소유자의 사용승낙을 받으면 도로에 접하지 않아도 건축허가가 가능하다고 볼 아무런 근거가 없고, 오히려 원심이 배척하지 않은 증거들인 이 사건 부동산에 대한 건축허가관청인 전주시 완산구청장과 대한건축사협회 전북건축사회장에 대한 각 사실조회 결과에 의하면 이 사건 대지와 위 (주소 1 생략) 대지의 2필지에 걸쳐 하나의 건축물을 건축하는 경우에는 각 소유자의 대지사용승낙으로 건축허가가 가능하나. 위 (주소 1 생략) 대지상에만 건축하려고 하는 경우에는 위 대지는 맹지이므로, 그 자체로는 건축허가가 불가능하여 위 골목길을 도로로 지목변경하여야 하는데, 그 경우 구건축법시행령 제62조 제1항 소정의 3m 노폭을 갖추어야 한다는 것이다.
그렇다면 위 (주소 1 생략) 대지상에 건축허가를 받기 위하여는 장차 위 골목길을 건축법상의 도로로 변경시킬 수밖에 없고, 그 경우 3m의 노폭이 필요하므로 원고로서는 이 사건 대지중 3m의 노폭에 해당하는 부분은 도로의 형상을 갖추도록 원고가 다시 취득하게 될 위 건물부분을 철거하겠다는 것을 확약해 줄 의무가 있다 할 것이다.
또 위 진입로 확보에 관한 약정내용이 위와 같은 이상 위 영수증에 노폭이 구체적으로 기재되어 있지 않다거나 원고가 법령상 소요되는 노폭을 알지 못하였다 하여 달리 볼 이유도 없다.
따라서 이와 달리 현재 위 골목길이 건축법상의 도로가 아니라는 이유로 3m의 노폭을 확보할 필요가 없다거나, 사실상의 도로인 위 골목길에 2m 이상 접하면 인접 대지소유자의 승낙만으로 건축허가가 가능하다는 취지로 판단한 원심판결에는 건축관계 법령의 법리를 오해하여 결국 당사자 사이의 약정 내용을 잘못 판단함으로써 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
3. 마지막으로 신의법칙에 관한 법리오해의 점에 관하여 본다.
원심은 거시 증거에 의하여 피고가 원고의 묵인하에 이 사건 대지의 일부를 오랫동안 진입로로 사용하여 온 사실, 원고가 위 매매계약 이후인 1988.6.22.경 위 진입로를 확보하기 위하여 자신의 건물을 일부 헐어내고 벽면과 담을 새로 쌓는 등의 방법으로 그 당시 노폭 1.2m이던 위 골목길을 입구부분은 1.7m, 끝부분은 2m로 확장하였는데, 원고가 위 확장공사를 여러 날에 걸쳐 할 당시 피고는 그 곳에 거주하면서 이를 목격하고서도 공사진행 중이나 공사후 진입로의 폭에 대하여 전혀 이의를 제기하지 아니한 사실을 인정한 다음, 위 진입로 확보의 의미는 소유권의 이전이 아닌 사용권의 보장의 의미에 지나지 아니하고, 원고는 피고의 건물신축에 필요하다면 추가로 부족한 부분을 확장하여 폭 2m를 확보하여 줄 의사를 수차 표시하고 있으므로, 위 진입로가 입구부분이 0.3m 정도 부족하고 매매계약시 이를 선이행의무로 하였다고 하더라도 위 확장공사시 이의를 제기하지 아니한 점, 위 진입로의 물리적 공간의 확보만으로는 건축허가가 나지 않는 점, 피고가 아무런 대가 없이 수십 년 동안 이 사건 대지의 일부를 진입로로 사용하여 왔고, 앞으로도 사용하여야 하는 점 등에 비추어 보면 피고가 이를 이유로 위 매매계약을 해제하는 것은 신의법칙에 반하므로, 위 매매계약을 해제하지 못한다고 판시하였다.
그러나 앞에서 본 바와 같이 원고가 피고에게 확보해 주어야 할 진입로의 노폭이 3m가 되지 않으면 피고가 건축허가를 받을 수 없어 위 매매계약에서 확보해 주어야 할 노폭을 3m로 해석해야 하는 이상 원심 판시와 같은 사유들만으로 원고가 피고에게 이행할 반대급부중의 하나인 도로확보를 이미 충분히 이행해 준 것이라고 볼 수는 없고, 오히려 원고가 노폭 2m의 확보만을 고집하고 있는 것이 원심 판시내용과 같을진데 그러한 경우 피고가 원고의 위 진입로확보보장의무를 이행하지 않거나 않을 것을 이유로 위 매매계약을 해제하는 것이 신의법칙에 위반된다고 할 수도 없다.
그렇다면 원심으로서는 원고가 끝까지 위 3m의 노폭을 확보해 줄 의사가 없는 것으로 보일 때에는 피고의 위 해제권 행사가 적법한 것으로 보아야 할 것임에도 불구하고 그에 이르지 못하고, 미리 피고의 해제권 행사를 신의법칙에 반한다고 배척한 것은 필시 신의법칙에 관한 법리를 오해하여 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지도 이유 있다.
그러므로 원심판결은 나머지 점에 대한 판단을 할것 없이 유지될 수 없음이 명백하므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리, 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.