개발부담금 부과 대상 토지 및 가액 산정 기준

결과 요약

• 분양가 자율화 지역 내 주택의 분양가격에 대해 관할 시장·군수의 승인을 얻은 경우, 구 개발이익환수에관한법률상 '처분가격이 제한된 경우'에 해당함.
• 국유지인 도로를 무상양도받아 택지를 조성하여 민영주택건설사업을 완료한 경우, 해당 토지에 대해 택지개발부담금을 부과할 수 있음.
• 개발사업 착수시점의 여러 필지 토지 가액 산정 시, 일부는 공시지가로, 일부는 매입가격으로 산정할 수 있음.

사실관계

• 사업시행자가 구 주택건설촉진법 및 구 주택공급에관한규칙에 따라 주택의 분양가격 등이 표시된 입주자모집공고안 등의 서류를 갖추어 관할 시장·군수의 승인을 얻음.
• 사업시행자가 국유지인 도로 3필지를 무상양도받아 이를 포함한 토지에 대해 민영주택(아파트)건설사업 계획승인을 받아 택지조성사업을 완료함.
• 해당 토지에 대한 국가로부터 사업시행자 앞으로의 소유권이전등기가 민영주택건설사업 완료 이후에 마쳐짐.
• 개발사업 착수시점의 부과대상 토지가 여러 필지이며, 일부 토지에 대해서만 매입가격이 소명됨.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

분양가 자율화 지역 내 주택의 분양가격 승인이 '처분가격이 제한된 경우'에 해당하는지 여부

• 법리: 구 개발이익환수에관한법률 제10조 제2항, 구 개발이익환수에관한법률시행령 제9조 제3항 제1호 소정의 '처분가격이 제한된 경우'는 주택의 공급지역이 분양가 원가연동제가 적용되는 지역이 아니라 분양가 자율화 지역이라고 하더라도, 관할 시장·군수의 승인을 얻어 분양가격이 결정된 경우를 포함함.
• 판단: 원심이 면적이 1만㎡ 미만인 소규모 토지가 분양가 자율화 지역 내에 있더라도 시장의 승인을 얻어 분양가가 결정된 이상 토지의 처분가격이 제한된 것으로 보아 완료시점의 지가를 처분가격에 의하여 산정해야 한다고 판단한 것은 정당함.

관련 판례 및 법령

• 구 개발이익환수에관한법률(1993. 6. 11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항
• 구 개발이익환수에관한법률시행령(1993. 8. 12. 대통령령 제13956호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항 제1호
• 대법원 1994. 6. 14. 선고 93누24209 판결

구 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항 단서와 제2항 사이의 적용 우선 관계

• 법리: 구 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항 단서 및 제2항은 각각 제1항 본문에 대한 예외규정으로, 대상토지의 면적이 1만㎡ 미만인 소규모 사업으로서 관계 법령에 의하여 그 처분가격이 제한되는 경우에는 제2항 소정의 제한가격보다 제1항 단서 소정의 공시지가에 의한 가액이 낮다고 하더라도, 대상토지의 개발사업 완료시점의 가액은 제2항 소정의 처분가격에 의하여 산정하여야 함.
• 판단: 원심이 이 사건 토지의 개발사업 완료시점의 가액을 법 제10조 제2항, 시행령 제9조 제4항, 제3항 제1호에 의하여 주택의 전체 분양가에서 건설부장관이 정하는 건축비를 뺀 금액으로 적법히 산정하였음.

관련 판례 및 법령

• 구 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항 단서
• 구 개발이익환수에관한법률 제10조 제2항
• 구 개발이익환수에관한법률시행령 제9조 제3항 제1호, 제4항
• 대법원 1995. 2. 28. 선고 94누2206 판결

국유지인 도로를 무상양도받아 택지를 조성한 경우 택지개발부담금 부과 대상 여부

• 법리: 사업시행자가 구 주택건설촉진법 제33조 제8항, 도시계획법 제83조 제2항의 규정에 의하여 국유지인 도로를 무상양도받아 이를 포함한 토지에 대하여 민영주택건설사업 계획승인을 받아 택지조성사업을 완료하였다면, 해당 토지에 대한 개발이익은 실질적으로 사업시행자에게 귀속된 것이므로, 소유권이전등기가 민영주택건설사업 완료 이후에 마쳐졌더라도 택지개발부담금 부과대상 토지에 해당함.
• 판단: 원심이 사업시행자인 원고가 국유지인 도로 3필지를 무상양도받아 택지조성사업을 완료하여 개발이익이 실질적으로 원고에게 귀속되었으므로, 해당 토지가 개발부담금 부과대상 토지에 해당한다고 판단한 것은 정당함.

관련 판례 및 법령

• 구 주택건설촉진법 제33조 제8항
• 도시계획법 제83조 제2항

개발사업 착수시점의 여러 필지 토지 가액 산정 방법

• 법리: 구 개발이익환수에관한법률 제10조 제3항에 따라 개발사업 착수시점의 부과대상 토지의 가액은 그 당시의 공시지가에 의한 가액을 기준으로 함이 원칙이나, 사업시행자가 부과대상 토지의 매입가격을 소명한 경우에는 그 매입가격을 기준으로 할 수 있음. 부과대상 토지가 여러 필지로서 일부 토지에 대하여만 매입가격을 소명한 경우와 같이 어느 한쪽의 기준에 의하여만 산정할 수 없는 때에는, 공시지가에 의한 가액을 기준으로 산정한 가액과 매입가격을 기준으로 산정한 가액을 합산하여 착수시점의 가액을 산정하여야 함.
• 판단: 원심이 이와 같은 방법으로 개발사업 착수시점의 부과대상 토지의 가액을 산정한 것은 정당함.

관련 판례 및 법령

• 구 개발이익환수에관한법률 제10조 제3항

검토

• 본 판결은 개발이익환수에관한법률 적용에 있어 분양가 자율화 지역이라 할지라도 시장·군수의 승인을 받은 분양가는 '처분가격이 제한된 경우'에 해당하여 개발이익 산정 시 고려되어야 함을 명확히 함. 이는 행정기관의 승인 행위가 실질적인 가격 제한 효과를 가짐을 인정한 것으로, 개발이익 산정의 합리성을 높이는 데 기여함.
• 또한, 국유지 무상양도 토지에 대한 개발부담금 부과 가능성을 확인함으로써, 실질적인 개발이익 귀속 여부가 소유권 이전 시점보다 중요함을 강조함. 이는 개발부담금 제도의 취지인 개발이익 환수라는 목적에 부합하는 해석임.
• 착수시점 토지 가액 산정 시 공시지가와 매입가격을 혼합 적용할 수 있음을 인정하여, 다양한 토지 취득 상황을 반영한 유연한 가액 산정 기준을 제시함. 이는 실무상 발생할 수 있는 복잡한 상황에 대한 합리적인 해결책을 제공함.