대법원 1995. 12. 26. 선고 94다44675 판결 소유권확인등
상고기각
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
집합건물 지하주차장의 구분소유 가능성 및 미등기건물 소유권보존등기의 효력
결과 요약
- 집합건물인 상가건물의 지하주차장이 분양계약상 특약에 의해 공용부분에서 제외되고 구조상, 이용상 독립적이라면 구분소유의 대상이 될 수 있음을 판시함.
- 미등기건물의 원시취득자와 승계취득자 간 합의에 따라 승계취득자 명의로 직접 경료된 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합하여 유효함을 판시함.
- 피고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 피고들의 부담으로 함.
사실관계
- 이 사건 건물은 옥탑, 1~3층 점포, 지하실 점포, 주차장, 기관실 등으로 구성된 연면적 17,780.04㎡의 집합건물임.
- 소외 진흥기업 주식회사는 1975. 9.경 이 사건 건물 건축허가 시 건축법상 주차장 설치기준에 따라 옥외주차장 805.77㎡와 **지하실의 이 사건 주차장 1211.4㎡**를 설치함.
- 당시 지하주차장을 공용부분으로 제한하는 건축법상 규정은 없었으며, 설치된 주차장 면적은 기준을 훨씬 초과함.
- 소외 회사는 이 사건 건물 준공 후 점포 분양 시 분양계약서상 이 사건 주차장을 분양대상 공유면적에 포함하지 않는다는 명시 특약을 함.
- 이 사건 주차장은 소외 회사가 보유하다가 1976. 11. 피고 방산상가 주식회사의 대표이사이던 원고 등에게 분양됨.
- 이 사건 건물의 지하실은 건축 당시부터 이 사건 주차장과 기관실, 다방, 41개 점포 등으로 구분되었고, 각각 벽으로 차단되어 있었으며, 기관실과 주차장 사이는 계단을 통해 출입하고 기관실 바닥이 주차장 바닥보다 1.2m 낮아 뚜렷하게 구분됨.
- 기관실, 점포 등은 이 사건 주차장을 거치지 않고도 지상으로 직접 출입할 수 있도록 별도의 출입문과 계단, 통로가 설치됨.
- 이 사건 건물의 지하실은 기관실을 제외하고는 이 사건 주차장과 점포 등 각각 전유부분으로 분양되어 용도와 면적에 따라 구분 등기됨.
- 원고 등은 이 사건 주차장의 구분소유자로서 이 사건 건물 부지에 관한 공유지분권자로 지분이전등기를 마침.
- 원고는 이 사건 주차장을 분양받은 후 소외인에게 임대하여 주차장 영업을 하게 하다가 1980. 7. 2. 직접 사업자등록을 하고 관리책임자를 두어 영업을 해오며 피고 회사에 관리비, 전기료 등을 납부함.
- 이 사건 주차장은 분양 당시부터 이 사건 건물 점포주들뿐 아니라 출입객 및 인근 점포주들에게도 개방되어 유료로 계속 이용되었고, 이에 대해 점포주들의 별다른 이의가 없었음.
- 원심은 이 사건 주차장의 일부인 ㉱, ㉳ 부분도 원고의 소유라고 판단함.
- 피고는 원고가 ㉱ 부분의 소유권을 포기하고 공유임을 인정하는 의사표시를 했다고 주장함.
- 피고는 원고가 통고서에 의해 부당이득반환청구권을 포기했다고 주장함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
1. 집합건물 지하주차장의 구분소유 가능성
- 법리: 집합건물의 특정 부분이 건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되었더라도, 분양계약상 특약에 의해 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되고, 구조상 및 이용상 독립성을 갖추어 다른 부분과 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있는지 여부.
- 법원의 판단: 이 사건 주차장은 건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되었으나, 분양계약상 특약에 의해 공용부분에서 제외되어 원고 등에게 분양되었고, 구조상으로나 이용상으로도 이 사건 건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것으로서 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다고 판단함. 원심의 사실인정 및 법리오해 주장을 배척함.
2. 미등기건물 소유권보존등기의 효력
- 법리: 미등기건물의 소유권보존등기는 원칙적으로 원시취득자 명의로 한 후 양수인에게 이전등기함이 원칙이나, 원시취득자와 승계취득자 사이의 합치된 의사에 따라 승계취득자 명의로 직접 소유권보존등기가 경료된 경우 그 효력.
- 법원의 판단: 원시취득자인 소외 회사와 승계취득자인 원고 등과의 합치된 의사에 따라 이 사건 주차장에 관하여 원고 등 앞으로 직접 소유권보존등기가 경료되었다면, 그 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다고 판단함. 논지가 이와 상치되는 견해에 서서 원심판결에 법리오해가 있다고 주장하는 것은 받아들일 수 없다고 판단함.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1959, 1960 판결
3. 주차장 일부(㉱, ㉳)의 소유권 및 소유권 포기 여부
- 법리: 등기부상 면적과 실제 사용 면적의 차이, 격벽 존재 등의 사정만으로 원심의 사실인정 및 판단이 그릇된 것인지 여부. 특정 문서의 기재 내용이 소유권 포기 의사표시로 볼 수 있는지 여부.
- 법원의 판단: 원심이 인정한 사실에 비추어 ㉱, ㉳ 부분도 이 사건 주차장의 일부로서 원고의 소유라고 판단한 것은 정당하며, 등기부상 면적 차이나 격벽 존재만으로 원심 판단이 그릇되었다고 볼 수 없다고 판단함. 을 제2호증(확인증)은 ㉱ 부분이 경비실로 공동 사용되고 있음을 확인한 것에 불과하며, 이를 가지고 원고가 ㉱ 부분의 소유권을 포기하고 공유임을 인정한 의사표시를 한 것으로 볼 수 없다고 판단함.
4. 부당이득반환청구권 포기 여부
- 법리: 통고서 내용 중 손해배상 등 일체의 책임을 묻지 않겠다고 한 부분이 무조건적인 청구권 포기인지 여부.
- 법원의 판단: 갑 제2호증(통고서) 중 원고가 피고 회사에 대하여 부당점유 등으로 인한 손해배상 등 일체의 책임을 묻지 않겠다고 한 부분은 그 전후 문맥에 비추어 볼 때 피고 회사가 불법점유를 시인하고 조속한 시일 내에 이를 원고에게 명도할 것을 조건으로 한 것임이 분명하므로, 원고가 아무런 조건 없이 부당이득반환청구권을 포기하였음을 전제로 한 피고의 주장은 받아들일 수 없다고 판단함.
검토
- 본 판결은 집합건물의 공용부분과 전유부분의 구분에 있어 분양계약상의 특약과 구조적, 이용상의 독립성이 중요한 판단 기준이 됨을 명확히 함. 특히, 건축법규상 부속주차장으로 설치되었더라도 구분소유자들의 동의와 독립성이 인정되면 공용부분에서 제외되어 구분소유의 대상이 될 수 있음을 확인함.
- 또한, 미등기건물의 소유권보존등기에 있어 실체적 권리관계에 부합하는 경우, 원시취득자 명의를 거치지 않고 승계취득자 명의로 직접 등기된 경우에도 유효하다는 기존 판례의 입장을 재확인하여 등기 실무의 유연성을 인정함.
- 이는 집합건물 분양 및 등기 관련 분쟁 발생 시 분양계약서의 내용과 실제 건물의 구조 및 이용 현황을 면밀히 검토해야 함을 시사하며, 등기 절차의 형식적 요건보다는 실체적 권리관계의 부합 여부가 중요함을 강조함.
판시사항
[1] 집합건물인 상가건물의 지하주차장이 독립된 구분소유의 대상이 될 수 있다고 한 사례 [2] 미등기건물의 원시취득자와 그 승계취득자 사이의 합의에 의하여 직접 승계취득자 명의로 한 소유권보존등기의 효재판요지
[1] 집합건물인 상가건물의 지하주차장이 그 건물을 신축함에 있어서건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되기는 하였으나, 분양계약상의 특약에 의하여 그 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 따로 분양되었고, 그 구조상으로나 이용상으로도 상가건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것으로서, 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다고 한 사례. [2] 미등기건물을 등기할 때에는 소유권을 원시취득한 자 앞으로 소유권보존등기를 한 다음 이를 양수한 자 앞으로 이전등기를 함이 원칙이라 할 것이나, 원시취득자와 승계취득자 사이의 합치된 의사에 따라 그 주차장에 관하여 승계취득자 앞으로 직접 소유권보존등기를 경료하게 되었다면, 그 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다참조판례
[1]대법원 1992. 4. 10. 선고 91다46151 판결(공1992, 1549)대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결(공1993상, 1151)대법원 1995. 3. 3. 선고 94다4691 판결(공1995상, 1558) [2]대법원 1981. 1. 13. 선고 80다1959, 1960 판결(공1981, 13533대법원
판결
원고, 피상고인
원고 (소송대리인 변호사 ○○○ ○ ○○)
피고, 상고인
방산상가 주식회사 외 1인 (피고들 소송대리인 변호사 ○○○ ○ ○○)
이 유
상고이유를 본다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시 증거에 의하여 이 사건 건물은 옥탑의 기계실과 1, 2, 3층의 각 점포 및 지하실의 점포, 주차장, 기관실 등으로 구성되어 있고, 연면적 17,780.04㎡에 이르는 집합건물인 사실, 소외 진흥기업 주식회사(이하 소외 회사라고만 한다)는 1975. 9.경 이 사건 건물의 건축허가를 받음에 있어 당시 시행되고 있던건축법상의 주차장 설치기준에 따라서 옥외주차장 805.77㎡와 지하실의 이 사건 주차장 1211.4㎡ 등 합계 2,017.17㎡의 주차장을 설치하였는데, 이는 위 주차장 설치기준을 훨씬 초과하는 넓은 면적일 뿐만 아니라, 당시에는 지하주차장을 반드시 건물의 공용부분으로 제한하는건축법상의 규정도 없었던 사실, 소외 회사는 이 사건 건물이 준공되고 상가가 개설됨에 따라 이 사건 건물의 점포를 분양함에 있어서 분양계약서상의 이 사건 주차장은 분양대상 공유면적에 포함되지 아니한다는 명시의 특약을 하였고, 이 사건 주차장은 소외 회사가 보유하고 있다가 일반분양이 되지 아니하자 1976. 11.에 이르러 당시 피고 방산상가 주식회사(이하, 피고 회사라고만 한다)의 대표이사이던 원고 등에게 이를 분양한 사실, 이 사건 건물의 지하실은 건축 당시부터 이 사건 주차장과 기관실, 다방, 점포 41개 등으로 구분되어 있었는데, 이 사건 주차장과 위 점포 등은 각각 벽으로 차단되도록 설계되었고, 특히 이 사건 주차장과 바로 잇닿아 있는 기관실도 벽으로 차단되어 있을 뿐더러 그 벽 사이의 통로는 계단을 통하여 출입하게 되어 있고, 기관실의 바닥은 이 사건 주차장 바닥보다 1.2m 정도 낮아서 이 사건 주차장 구역과는 뚜렷하게 구분되어 있으며, 또한 위 기관실, 점포 등은 이 사건 주차장을 거치지 아니하고서도 지상으로 직접 출입할 수 있도록 별도의 출입문과 계단, 통로가 설치되어 있는 사실, 이에 따라 이 사건 건물의 지하실은 기관실을 제외하고는 이 사건 주차장과 점포 등 각각 전유부분으로 분양되어 그 용도와 면적에 따라 구분하여 등기가 되었고, 이 사건 건물 부지는 구분소유자들의 공유로 등기되어 있으며, 원고 등도 이 사건 주차장의 구분소유자로서 이 사건 건물의 다른 점포주들과 마찬가지로 이 사건 건물 부지에 관한 공유지분권자로서 지분이전등기를 마친 사실, 원고는 이 사건 주차장을 분양받은 후 소외인에게 이를 임대하여 위 소외인으로 하여금 이 사건 주차장 영업을 하게 하여 오다가 1980. 7. 2.에 이르러 원고가 직접 이 사건 주차장 영업에 관하여 사업자등록을 한 후 관리책임자를 두고 영업을 해 오면서 피고 회사에 관리비, 전기료 등을 납부해 오고 있는 사실, 이 사건 주차장은 이와 같이 분양 당시부터 이 사건 건물 점포주들뿐 아니라 이 사건 건물의 출입객들 및 인근 점포주들에게도 개방되어 유료로 계속 이용되어 왔고, 이에 대하여 점포주들의 별다른 이의가 없었던 사실 등을 인정하고 있는바, 기록과 관계 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정은 수긍이 되고, 거기에 소론과 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 그릇 인정한 위법이 있다고 볼 수 없다. 사실관계가 위와 같다면, 이 사건 주차장은 이 사건 건물을 신축함에 있어서건축법규에 따른 부속주차장으로 설치되기는 하였으나, 분양계약상의 특약에 의하여 이 사건 건물을 분양받은 구분소유자들의 동의 아래 공용부분에서 제외되어 원고 등에게 분양된 것이고, 그 구조상으로나 이용상으로도 이 사건 건물의 지상 및 지하실의 점포, 기관실 등과는 독립된 것으로서 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다 할 것이므로, 이와 같은 취지의 원심판단은 옳고 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 상고이유 제2점에 대하여 미등기건물을 등기할 때에는 소유권을 원시취득한 자 앞으로 소유권보존등기를 한 다음 이를 양수한 자 앞으로 이전등기를 함이 원칙이라 할 것이나, 이 사건의 경우와 같이 원시취득자인 소외 회사와 승계취득자인 원고 등과의 사이의 합치된 의사에 따라 이 사건 주차장에 관하여 원고 등 앞으로 직접 소유권보존등기를 경료하게 되었다면, 그 소유권보존등기는 실체적 권리관계에 부합되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다고 할 것인바(당원 1981. 1. 13. 선고 80다1959, 1960 판결 참조), 논지는 이와 상치되는 견해에 서서 원심판결에 소유권보존등기의 효력에 관한 법리오해가 있다고 주장하는 것에 지나지 아니하여, 받아들일 수 없다. 그 밖에, 기록을 살펴보아도 원심이 이 사건 주차장에 관하여 원고 등 앞으로 적법한 소유권보존등기가 경료되었다고 인정·판단한 데에 소론과 같은 이유모순이나 석명권 불행사 내지 심리미진의 위법이 있음을 찾아볼 수 없다. 3. 상고이유 제3점과 제4점에 대하여 원심이 그 채택 증거들에 의하여 인정한 판시사실에 터잡아 원심판시 ㉱, ㉳ 부분도 이 사건 주차장의 일부로서 원고의 소유라고 판단하였음은 기록과 관계 증거에 비추어 볼 때 정당한 것으로 수긍이 되고, 등기부상 지하주차장의 면적과 실제 사용하고 있는 이 사건 주차장의 면적이 다소 차이가 난다거나 위 ㉱ 부분이 이 사건 주차장의 다른 부분과 격벽에 의하여 완전히 차단되어 있다는 등 소론이 지적하는 사정만으로는 원심의 인정·판단이 그릇된 것이라고 볼 수도 없으며, 달리 원심의 이 부분 사실 인정 과정에 소론과 같은 채증법칙 위배 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고, 기록에 의하여 을 제2호증(확인증)의 기재내용과 작성 경위를 살펴보면, 이는 1980. 8. 8. 당시 위 ㉱ 부분이 경비실로 공동 사용되고 있음을 확인한 것에 불과하고 이를 가지고 원고가 위 ㉱ 부분의 소유권을 포기하고 그 부분이 이 사건 점포주들의 공유임을 인정하는 의사표시를 한 것으로 볼 수 없다 할 것이므로, 이와 같은 취지의 원심의 판단 또한 옳고, 거기에 소론이 지적하는 바와 같이 합리적인 이유 없이 처분문서의 증거가치를 배척한 위법이 있다고 볼 수 없다. 4. 상고이유 제5점에 대하여 갑 제2호증(통고서) 중 원고가 피고 회사에 대하여 부당점유 등으로 인한 손해배상 등 일체의 책임을 묻지 않겠다고 한 부분은 그 전후 문맥에 비추어 볼 때 피고 회사가 원고로부터 위 통고서를 받은 후 위 ㉱, ㉳ 부분에 대한 불법점유를 시인하고 조속한 시일 내에 이를 원고에게 명도할 것을 조건으로 한 것임이 분명하므로, 이와 달리 원고가 위 통고서에 의하여 아무런 조건 없이 위 ㉱, ㉳ 부분에 대한 이 사건 부당이득반환청구권을 포기하였음을 전제로 하여 원심판결에 석명권 불행사 및 심리미진의 위법이 있다는 소론 또한 받아들일 수 없는 것이다. 5. 논지는 모두 이유 없으므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다대법관 이임수(재판장) 김석수 정귀호(주심) 이돈희
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