대법원 1994. 12. 9. 선고 94누6840 판결 양도소득세부과처분취소
상고기각
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
경계 침범 토지 교환 시 양도소득세 과세 대상 여부 및 기준시가 산정 방법
결과 요약
- 서로 경계를 침범하여 점거하고 있는 토지 부분을 같은 면적만큼 분할하여 교환한 경우, 이는 양도소득세 과세 대상인 양도에 해당함.
- 분할된 토지에 별도의 공시지가가 고시되지 않았더라도, 분할 전 모지번 토지의 개별공시지가를 적용할 수 있으며, 이를 '개별공시지가가 없는 토지'로 볼 수 없음.
- 교환에 의한 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산출할 때, 실지양도가액은 객관적으로 인식되는 가액을 의미하며, 단순 교환의 경우 실지거래가액 파악이 어려움.
- 소득세법시행령 제46조의3 단서 규정은 나대지 등에 해당함을 전제로 유휴토지가 아닌 경우 장기보유특별공제를 적용한다는 취지임.
사실관계
- 원고와 소외 주식회사 대구은행은 서로 경계를 침범하여 점거하고 있는 토지 부분을 같은 면적만큼 분할하여 교환함.
- 원고는 이 사건 토지를 양도하였고, 피고는 이에 대해 양도소득세를 부과함.
- 원고는 이 사건 교환이 사실상의 소유관계를 등기부상 소유관계에 일치시키기 위한 것으로 실질적인 유상양도가 아니라고 주장함.
- 원고는 분할된 이 사건 토지에 별도의 공시지가가 고시되지 않았으므로 '개별공시지가가 없는 토지'로 보아 기준시가를 평가해야 한다고 주장함.
- 원고는 교환 취득한 토지의 시가 상당액이 피고가 산출한 양도차익에 미달하는지 심리하지 않은 위법이 있다고 주장함.
- 피고는 이 사건 토지가 토지초과이득세법상 유휴토지에 해당하므로 장기보유특별공제 대상에서 제외되어야 한다고 주장함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
쟁점 1: 경계 침범 토지 교환이 양도소득세 과세 대상인 양도에 해당하는지 여부
- 법리: 일반적으로 교환에 의한 자산의 이전은 유상이전으로서 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당함.
- 법원의 판단: 원고와 소외 주식회사 대구은행이 서로 경계를 침범하여 점거하고 있는 토지 부분을 같은 면적만큼 분할하여 교환에 의하여 양도한 것은 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당함. 원고의 주장은 사실 인정 및 증거 부족으로 배척됨.
쟁점 2: 분할된 토지에 별도 공시지가가 없는 경우 '개별공시지가가 없는 토지'로 볼 수 있는지 여부
- 법리: 토지 중 일부를 분할하여 양도한 경우, 분할 당시 분할 전의 모지번 토지에 개별공시지가가 고시되어 있었다면 분할된 토지의 기준시가 평가에도 동일한 개별공시지가를 적용할 수 있음. 분할 후 별도의 공시지가가 고시되지 않았다고 하여 이를 '개별공시지가가 없는 토지'로 볼 수 없음.
- 법원의 판단: 이 사건 토지는 모지번 토지에서 분할된 것으로, 분할 당시 모지번 토지에 개별공시지가가 고시되어 있었으므로, 이 사건 토지의 기준시가 평가에 같은 개별공시지가를 적용할 수 있음. 따라서 이 사건 토지를 '개별공시지가가 없는 토지'로 볼 수 없다는 원심의 판단은 정당함.
관련 판례 및 법령
- 구 소득세법시행령(1991.12.31. 대통령령 제13540호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항 제1호 (가)목
- 구 소득세법시행규칙 제56조의 5 제1항
쟁점 3: 교환에 의한 양도 시 기준시가에 의한 양도차익 산출의 상한 및 실지양도가액 파악 가능성
- 법리: 양도소득세 부과 시 취득가액 및 양도가액을 모두 기준시가로 산출하는 경우에도, 실질과세원칙에 비추어 기준시가에 의한 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수 없음. 실지양도가액은 거래 당시 양도자가 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서 등 증빙자료에 의해 객관적으로 인식되는 가액을 의미함. 교환이 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 시가감정 및 정산절차를 수반한 경우 실지양도가액 파악이 가능하나, 단순 교환의 경우 실지거래가액 파악이 어려움.
- 법원의 판단: 이 사건 교환은 서로 인접한 토지의 점거 부분을 같은 면적만큼 분할하여 교환한 것으로, 시가감정 등 가치적 교환의 요소가 없는 단순 교환이므로, 실지거래가액을 파악할 수 없음. 따라서 원심이 교환 취득 토지의 시가 상당액을 심리하지 않은 것이 위법하다고 볼 수 없음.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1993. 2. 12. 선고 92누14472 판결
- 국세기본법 제14조 제2항 (실질과세원칙)
- 소득세법 제7조 제2항 (실질과세원칙)
쟁점 4: 소득세법시행령 제46조의3 단서 규정의 취지
- 법리: 소득세법시행령 제46조의3 단서 규정은 해당 토지가 같은 조 본문 소정의 나대지 등에 해당함을 전제로, 그러한 나대지 등이라도 토지초과이득세법 제8조 소정의 유휴토지 등에 해당하지 않는 경우에는 장기보유특별공제를 하여야 한다는 취지임.
- 법원의 판단: 이 사건 토지는 건물 부속토지로서 나대지가 아니므로, 피고가 이 사건 토지가 유휴토지에 해당하므로 장기보유특별공제 대상에서 제외되어야 한다는 주장은 이유 없음.
관련 판례 및 법령
- 소득세법시행령 제46조의3 본문 및 단서
- 토지초과이득세법 제8조
검토
- 본 판결은 토지 교환 시 양도소득세 과세 여부 및 기준시가 산정 방법에 대한 중요한 기준을 제시함. 특히, 경계 침범 토지의 교환도 유상양도로 보아 과세 대상으로 판단한 점, 분할된 토지의 공시지가 부재 시 모지번 토지의 공시지가를 적용할 수 있음을 명확히 한 점은 실무상 혼란을 줄일 수 있는 지침이 됨.
- 또한, 기준시가에 의한 양도차익 산출 시 실지양도가액의 범위를 넘을 수 없다는 실질과세원칙을 재확인하면서도, 단순 교환의 경우 실지거래가액 파악의 어려움을 인정한 점은 교환 거래의 특수성을 고려한 합리적인 판단으로 보임.
- 소득세법시행령 제46조의3 단서 규정의 해석에 있어서, 해당 규정이 나대지 등을 전제로 한다는 점을 명확히 하여, 건물 부속토지에는 적용되지 않음을 밝힌 점도 의미가 있음.
판시사항
가. 서로 경계를 침범하여 점거하고 있는 토지 부분을 같은 면적만큼 분할하여 교환한 경우, 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당하는지 여부 나. 분할양도 당시 분할 전의 모지번 토지에 관한 개별공시지가가 고시되어 있었으나 분할된 토지에 관한 공시지가는 고시되지 않은 경우, 구소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 (가)목 단서의 ‘개별공시지가가 없는 토지'로 볼 수 있는지 여부 다. 교환에 의한 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하는 경우, 그 양도차익 인정의 상한이 되는 실지양도가액을 파악할 수 있는지 여부 라.소득세법시행령 제46조의3 단서 규정의 취재판요지
가. 일반적으로 교환에 의한 자산의 이전은 유상이전으로서 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당하므로, 서로 그 경계를 침범하여 점거하고 있는 토지 부분을 같은 면적만큼 분할하여 교환에 의하여 양도하였다면, 그 토지의 양도는 일응 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당한다. 나. 토지 중 일부를 분할하여 양도한 경우, 분할 당시 분할 전의 모지번 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있었던 이상 분할된 토지의 기준시가를 평가함에 있어서도 같은 개별공시지가를 적용할 수 있다고 할 것이고, 분할 후 그 분할된 토지에 관하여 별도의 공시지가가 고시되지 않았다고 그 분할된 토지를 구소득세법시행령(1991.12.31. 대통령령 제13540호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항 제1호 (가)목 단서의 ‘개별공시지가가 없는 토지'로 볼 수는 없다. 다. 양도소득세를 부과하기 위하여 취득가액 및 양도가액을 산출함에 있어서 그 모두를 기준시가에 의하여 산출하는 경우에도국세기본법 제14조 제2항이나소득세법 제7조 제2항 소정의 실질과세원칙에 비추어 볼 때, 그 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액 즉 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수 없다 할 것이고, 그러한 경우 당해 물건의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하고 소급 시가감정에 의하여 파악되는 양도 당시의 객관적 교환가치에 의한 가액을 가리키는 것은 아니라고 할 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액상의 차액에 대하여 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반한 때에는 그 실지양도가액을 파악할 수 있다고 할 것이나, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 그 실지거래가액은 파악할 수 없는 것이라고 할 것이다. 라.소득세법 제46조의3 단서의 규정은 당해 토지가 같은 조 본문 소정의 나대지 등에 해당함을 전제로 하여 그러한 나대지 등의 경우에도 그것이토지초과이득세법 제8조 소정의 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지인 경우에는 장기보유특별공제를 하여야 한다는 취지이다참조조문
소득세법 제4조 제3항 가. 제4조 제1항 제3호 나. 구소득세법시행령 (1991.12.31. 대통령령 제13540호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항 제1호 (가)목 다.소득세법 제23조 제2항,제23조 제4항,국세기본법 제14조 제2항,소득세법 제7조 제2항 라.소득세법시행령 제46조의3,토지초과이득세법 제8조이 유
1. 원고의 상고이유를 본다. (1) 제1점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 소외 주식회사 대구은행이 서로 그 경계를 침범하여 점거하고 있는 토지부분을 같은 면적만큼 분할하여 교환에 의하여 양도한 사실을 인정하고, 일반적으로 교환에 의한 자산의 이전은 유상이전으로서 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당한다는 전제하에 원고가 한 이 사건 토지의 양도는 일응 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당한다고 판단한 다음, 원고와 원고가 이 사건 교환에 의하여 취득한 토지의 전소유자인 소외 1과의 사이에 서로 경계를 침범하여 점거하고 있는 토지부분을 교환하여 각 그 점거자가 그 소유권을 행사하기로 약정하였고, 또한 원고와 소외은행은 각 교환취득한 토지에 대하여 점유취득시효완성으로 그 소유권을 주장할 수 있는 지위에 있었으므로, 결국 이 사건 교환은 토지의 사실상의 소유관계에 등기부상의 소유관계를 일치시키기 위한 것으로서 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 실질적인 유상양도가 아니라는 원고의 주장에 대하여는 원고와 위 소외 1과의 사이에 위와 같은 약정이 있었다거나 소외은행이 이 사건 토지를 시효취득하였다고 인정할 증거가 없고, 원고가 교환취득한 토지부분에 관하여는 원고가 점유취득시효완성으로 인하여 시효취득한 이후에 소외은행이 그 소유권을 매수취득하였기 때문에 원고로서는 소외은행에 대하여 그 소유권을 주장할 수 없다는 이유로 이를 배척하였는 바, 이를 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실 인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. (2) 제2점에 대하여 이 사건 토지의 양도 당시에 시행되던소득세법시행령(1991.12.31. 대통령령 제13540호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항 제1호 가목에 의하면, 토지에 대한 기준시가는 나목의 경우(국세청장이 지정하는 지역에 있어서의 평가의 경우)를 제외하고는 지가공시법에 의한 개별공시지가에 의하여 결정하고 다만 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고, 같은법시행규칙 제56조의 5 제1항에 의하면, 위 시행령 소정의 “재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 인근유사토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지평가 등에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 세무서장이 평가한 가액을 말한다고 규정하고 있다. 원심은, 이 사건에 있어서 원고는 그 소유인 영천시 (주소 1 생략) 대 661㎡중 일부를 이 사건 토지로 분할하여 양도한 것으로서 분할 당시 분할 전의 모지번인 위 대지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있었던 이상 이 사건 토지의 기준시가를 평가함에 있어서도 같은 개별공시지가를 적용할 수 있다고 할 것이고, 분할 후 이 사건 토지에 관하여 별도의 공시지가가 고시되지 않았다고 하여 이 사건 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수는 없다는 이유로 이 사건 토지는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 위소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 기준시가를 평가하여야 한다는 원고의 주장을 배척하였는 바, 이는 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 소론과 같이 양도가액의 산정기준에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지도 이유가 없다. (3) 제3점에 대하여 양도소득세를 부과하기 위하여 취득가액 및 양도가액을 산출함에 있어서 그 모두를 기준시가에 의하여 산출하는 경우에도국세기본법 제14조 제2항이나소득세법 제7조 제2항 소정의 실질과세원칙에 비추어 볼 때, 그 기준시가에 의한 양도가액에서 그에 의한 취득가액을 공제한 금액 즉 양도차익이 실제로 양도한 가액의 범위를 넘을 수 없다 할 것이고, 그러한 경우 당해 물건의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하고 소급 시가감정에 의하여 파악되는 양도 당시의 객관적 교환가치에 의한 가액을 가리키는 것은 아니라고 할 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액 상의 차액에 대하여 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반한 때에는 그 실지양도가액을 파악할 수 있다고 할 것이나, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 그 실지거래가액은 파악할 수 없는 것이라고 할 것이다(1993.2.12. 선고 92누14472 판결 참조). 원심이 적법하게 인정한 사실에 의하면, 원고가 소외 은행에게 한 이 사건 토지의 양도는 서로 인접하고 있는 토지의 점거부분을 같은 면적만큼씩 분할하여 각 점거자에게 교환 양도한 것으로서 그 교환에 즈음하여 각 교환토지에 대한 시가감정을 하는 등 그것이 각 교환토지의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환이 아닌 단순한 교환임이 명백한 이상, 원심이 원고가 이 사건 토지를 양도한 대가로 교환 취득한 영천시 (주소 2 생략) 대 31㎡의 시가상당액이 피고가 이 사건 토지에 관하여 기준시가에 의하여 산출한 양도차익에 훨씬 미달하는지 여부를 심리하지 아니하였다 하여 양도차익의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지도 역시 이유가 없다. 2. 피고의 상고이유를 본다. 원심이 이 사건 토지는 그에 인접하고 있는 위 같은 동 1072의 5. 토지 상에 건축된 건물의 부지로 사용되던 토지로서소득세법시행령 제46조의 3 본문 소정의 나대지가 아니라고 인정 판단하였음은 옳고, 거기에 논지와 같은 위법이 없다. 그 밖에같은법 제46조의 3 단서의 규정은 당해 토지가 같은 조 본문 소정의 나대지 등에 해당함을 전제로 하여 그러한 나대지 등의 경우에도 그것이토지초과이득세법 제8조 소정의 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지인 경우에는 장기보유특별공제를 하여야 한다는 취지인 이상, 이 사건 토지가 같은 조 본문 소정의 나대지가 아닌 건물 부속토지라 하더라도토지초과이득세법 제8조 소정의 유휴토지 등에 해당하므로 같은 조 단서의 규정에 따라 장기보유특별공제대상에서 제외하여야 한다는 논지는 그 주장 자체가 이유없는 것이다. 논지는 모두 이유가 없다. 3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 각 패소한 상고인 각자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다대법관 김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈
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