대법원 1993. 12. 14. 선고 93다45930 판결 소유권이전등기
상고기각
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
매매 목적 토지 중 일부가 토지거래허가 대상인 경우 매매계약의 효력
결과 요약
- 매매 목적 토지 중 일부가 토지거래허가 대상 지역이고 허가를 받지 못했다면, 원칙적으로 매매계약 전부가 무효로 됨.
사실관계
- 원고는 피고로부터 이 사건 임야 중 약 3,000평을 매수함.
- 위 임야 중 약 1,000평은 주거지역, 약 2,000평은 자연녹지지역임.
- 매매계약 당시 주거지역은 토지거래허가 대상이 아니었으나, 자연녹지지역은 660㎡ 초과 시 토지거래허가 대상이었음.
- 건설부 토지거래규제업무처리지침에 따르면, 1필지 토지가 허가 대상 지역과 비대상 지역으로 나뉘어 있을 경우 면적이 큰 쪽을 기준으로 허가 여부를 결정함.
- 원고와 피고는 이 사건 매매계약에 대해 관할관청으로부터 허가를 받지 못함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
매매 목적 토지 중 일부가 토지거래허가 대상인 경우 매매계약의 효력
- 1필지 토지가 토지거래허가 대상 지역과 비대상 지역으로 나뉘어 있을 경우, 면적이 큰 쪽의 부분을 기준으로 허가 여부를 결정함.
- 이 사건 임야 매매계약은 목적물의 대부분이 자연녹지지역으로 토지거래허가를 받아야 했음에도 허가를 받지 못하여 효력이 없음.
- 설령 건설부 지침이 행정내규로서 법규 효력이 없고, 매매계약이 자연녹지지역 부분에 한하여 무효라고 하더라도, 민법 제137조에 따라 원칙적으로 매매계약 전부가 무효가 됨.
- 다만, 무효 부분이 없더라도 매매계약을 체결했을 것이라고 인정될 때에 한하여 나머지 부분은 무효가 되지 않음.
- 원고와 피고가 자연녹지지역이 없더라도 즉, 주거지역만으로 매매계약을 체결했을 것이라고 인정할 증거가 없음.
- 오히려 주거지역과 자연녹지지역의 대금 단가 차이, 원고가 아파트 건설 부지로 사용하려 했으나 주거지역만으로는 부지로서 적합하지 않은 점 등을 고려할 때, 주거지역만 매수했을 것이라고 예상하기 어려움.
- 따라서 이 사건 임야 중 토지거래허가를 받지 않아도 되는 주거지역 부분에 대한 소유권이전등기절차 이행 청구도 이유 없음.
관련 판례 및 법령
- 민법 제137조 (법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것을 인정할 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.
검토
- 본 판결은 토지거래허가 대상 지역과 비대상 지역이 혼재된 토지의 매매계약에 있어, 허가를 받지 못한 경우 계약 전체의 효력을 판단하는 기준을 제시함.
- 특히, 민법 제137조의 일부무효 법리를 적용하여, 무효 부분이 없더라도 계약을 체결했을 것이라는 예외적 사정이 입증되지 않는 한 계약 전체가 무효임을 명확히 함.
- 이는 토지거래허가 제도의 취지를 고려하여 투기적 거래를 방지하고 국토의 효율적 이용을 도모하려는 법원의 의지를 보여줌.
- 매매 목적물의 구성과 매수인의 계약 목적을 종합적으로 고려하여 일부 무효의 예외를 엄격하게 적용한 사례임.
판시사항
매매목적토지 중 일부만이 토지거래허가대상인 경우 토지거래허가를 받지 아니한 매매계약의 효재판요지
건설부의 토지거래규제업무처리지침 등에 의하면 1필의 토지가 거래허가대상지역과 거래허가대상지역이 아닌 곳으로 나뉘어 있을 경우에는 거래된 그 1필의 토지 중 면적이 큰 쪽의 부분을 기준으로 하여 허가 여부가 결정된다고 규정되어 있으므로 이 사건 임야에 관한 매매계약은 그 목적물의 대부분이 자연녹지지역으로서 관할관청으로부터의 토지거래허가를 받아야 하는데도 허가를 받지 못하였다면 효력이 없고, 설사 위 지침 등이 행정내규로서 법규로서의 효력이 없고, 따라서 위 매매계약이 그 목적물 중 자연녹지지역에 관한 부분에 관하여서만 무효라고 하더라도,민법 제137조에 따라서 원칙적으로 위 매매계약 전부가 무효가 되며, 다만 그 무효부분이 없더라도 위 매매계약을 체결하였을 것이라고 인정될 때에 한하여 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다대법원
판결
원고, 상고인
명동개발 주식회사 소송대리인 변호사 ○○○ ○ ○○
피고, 피상고인
오개패 연합회
피고보조참가인
피고보조참가인 소송대리인 변호사 ○○○
이 유
1. 원고소송대리인들의 상고이유 제1점에 대한 판단. 소론이 지적하는 점(원고가 피고로부터 이 사건 임야 중 (가)·(나)·(다)부분을 매수하였다는 원고의 주장이 배척된 점)에 관한 원심의 인정판단은 원심판결이 설시한 증거관계에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 그 과정에 소론과 같이 심리를 제대로 하지 아니한 채 처분문서의 증명력을 오해하는 등 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 모두 원심의 전권에 속하는 증거의 취사판단과 사실의 인정을 비난하는 것에 지나지 아니하여 받아들일 수 없다. 2. 같은 상고이유 제2점에 대한 판단. 원심은, 피고가 주장하는 바와 같이 원고는 피고로부터 이 사건 임야 중 (가) (나)부분합계 약 3,000평을 매수하였는데, 위(가)(나)부분중 위 (가) (나)부분 합계 약 1,000평 정도가 도시계획상 주거지역에 해당하고 그 나머지 부분 약 2,000평은 자연녹지지역인 사실, 원고와 피고가 이 사건 임야에 관한 매매계약을 체결할 당시 이 사건 임야 중 주거지역은 토지거래허가대상지역으로 지정되지 않았으나, 자연녹지지역의 경우 660㎡를 초과하는 면적에 대하여는 토지거래허가대상지역으로 지정되어 있었는데, 건설부의 토지거래규제업무처리지침 등에 의하면 1필의 토지가 거래허가대상지역과 거래허가대상지역이 아닌 곳으로 나뉘어 있을 경우에는 거래된 그 1필의 토지 중 면적이 큰 쪽의 부분을 기준으로 하여 허가 여부가 결정된다고 규정되어 있는 사실, 원고와 피고가 체결한 위 매매계약에 관하여 관할관청으로부터 허가를 받지 못한 사실 등을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 이 사건 임야에 관한 원고와 피고 사이의 위 매매계약은 그 목적물의 대부분이 자연녹지지역으로서 관할관청으로부터의 토지거래허가를 받아야 하는데도 허가를 받지 못함으로써 그 효력이 없다고 할 것이고, 설사 건설부의 위 지침 등이 행정내규로서 법규로서의 효력이 없고, 따라서 위 매매계약이 그 목적물중 자연녹지지역에 관한 부분에 관하여서만 무효라고 하더라도,민법 제137조에 따라서 원칙적으로 위 매매계약 전부가 무효가 되며, 다만 그 무효부분이 없더라도 위 매매계약을 체결하였을 것이라고 인정될 때에 한하여 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다고 할 것인바, 원고와 피고가 위 각 매매계약을 체결할 당시 이 사건 임야 중 자연녹지지역이 없더라도 즉, 위 (나)부분 등 주거지역만에 대하여서라도 매매계약을 체결하였을 것이라고 예상되는지의 점에 관하여 살피건대, 이를 인정할 아무런 증거가 없을 뿐 아니라, 오히려 통상 주거지역과 자연녹지지역을 함께 매매할 때 그 대금의 단가가 주거지역의 경우가 훨씬 높게 책정되는 것이 경험칙상 인정되어 매도인인 피고가 주거지역인 위 (나)부분을 자연녹지지역과 같은 가격으로 매도하였으리라고는 예상하기 어렵고, 또 원고는 주택건설회사로서 아파트건설의 부지로 사용하기 위하여 위 매매계약을 체결하였는데, 위 (나)부분의 전체적인 모양이 이 사건 임야 중 맨 남쪽 끝부분의 경계선 부위를 따라 좁고 길쭉하게 되어 있어 위 (나)부분만으로는 아파트건설의 부지로서 적합하지 아니한 점 등에 비추어 원고로서도 위 (나)부분만을 매수하였으리라고는 예상하기 어렵다는 등의 이유로, 이 사건 임야 중국토이용관리법 소정의 토지등의 거래계약허가를 받지 않아도 되는 위 (나)부분에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 원고의 예비적 청구도 이유가 없는 것이라고 판단하였다. 관계증거 및 기록과 관계법령의 규정내용에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 심리를 제대로 하지 아니한 채 법률행위의 해석을 그릇치거나,국토이용관리법 소정의 토지 등의 거래계약허가의 성질과 그 효력에 관한 법리 또는 법률행위의 일부무효에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 논지도 받아들일 수 없다. 3. 그러므로 원고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다대법관 안용득(재판장) 안우만 김용준(주심) 천경송
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