대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319,93다44326 판결 소유권이전등기말소,토지거래허가신청동의
상고기각
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
토지거래허가구역 내 증여를 원인으로 한 소유권이전등기의 효력 및 신의칙 적용 여부
결과 요약
- 토지거래허가구역 내 매매계약 후 허가를 잠탈하기 위해 증여를 원인으로 소유권이전등기를 한 경우, 매매계약은 확정적 무효이며, 이에 터잡은 등기 역시 무효로 판단함.
- 강행법규 위반자가 스스로 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위배되지 않는다고 판단하여 상고를 모두 기각함.
사실관계
- 매수인들이 국토이용관리법상 규제지역에 속하는 임야를 매수하였음.
- 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 아니하고 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료함.
- 피고들은 소유권이전등기가 실체적 권리관계에 부합하여 유효하다고 주장하였으나 원심은 이를 배척함.
- 나머지 피고들은 1989. 4. 28.부터 4년간 토지매매계약을 체결하면서 규제지역 내 임야를 매수하였음.
- 1990. 7. 13. 망 소외 1로부터 임야를 매수하였으나, 토지거래허가를 받지 않고 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
토지거래허가를 잠탈하기 위한 증여를 원인으로 한 소유권이전등기의 효력
- 법리: 국토이용관리법상 규제구역 내 토지거래계약은 관할관청의 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효임. 다만, 허가를 전제로 한 계약은 유동적 무효 상태에 있으며, 당사자들은 허가를 받을 수 있도록 협력할 의무가 있음.
- 법원의 판단: 매수인들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 매수인들 명의의 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 판단함.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체판결
- 국토이용관리법 제21조의3 제1항
강행법규 위반자가 스스로 무효를 주장하는 것과 신의칙
- 법리: 국토이용관리법은 투기 목적의 토지거래계약 자체를 규제하여 허가 없이는 계약의 효력 자체가 발생하는 것을 금지하려는 강행법규임.
- 법원의 판단: 강행법규인 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항을 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리 행사라는 이유로 이를 배척한다면, 국토이용관리법의 입법취지를 몰각시키는 결과가 됨. 따라서 특단의 사정이 엿보이지 아니하는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고 할 수 없다고 판단함.
관련 판례 및 법령
- 국토이용관리법 제21조의2 제1항
- 국토이용관리법 제21조의3 제1항, 제7항
- 국토이용관리법 제21조의4
- 국토이용관리법시행령 제24조
- 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체판결
검토
- 본 판결은 토지거래허가구역 내에서 허가를 회피하거나 잠탈하기 위한 목적으로 이루어진 계약 및 등기의 효력을 명확히 함. 특히, 증여를 원인으로 한 소유권이전등기가 매매계약의 확정적 무효를 초래한다는 점을 명시하여, 실질적인 거래 내용이 허가를 요하는 매매임에도 불구하고 형식적으로 증여를 가장하는 행위의 무효성을 강조함.
- 또한, 강행법규 위반자가 스스로 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하지 않는다는 법리를 재확인하여, 투기적 거래를 방지하려는 국토이용관리법의 입법 취지를 강력히 지지함. 이는 법의 강제성을 유지하고 불법적인 행위에 대한 법적 보호를 배제함으로써 법질서의 건전성을 확보하려는 취지로 해석됨.
- 따라서 토지거래허가구역 내에서 부동산 거래를 진행할 경우, 반드시 적법한 절차에 따라 토지거래허가를 받아야 하며, 이를 회피하거나 잠탈하려는 시도는 법적으로 무효화될 수 있음을 유념해야 함.
판시사항
가. 매매계약체결 후 토지거래허가를 잠탈하려고 증여를 원인으로 소유권이전등기를 한 경우 매매계약의 효력 나.국토이용관리법 제21조의3 제1항을 위반한 자가 스스로 무효를 주장하는 것과 신의재판요지
가. 매수인들이국토이용관리법상의 규제지역에 속하는 임야를 매수하였음에도 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 바 없이 위 임야에 관하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다면, 적어도 매수인들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 매수인들 명의의 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 한다. 나. 강행법규인국토이용관리법 제21조의3 제1항,제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로서 이를 배척한다면 투기거래계약의 효력발생을 금지하려는국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래당사자 사이의 약정내용과 취득목적대로 관할관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이국토이용관리법 소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼만한 특단의 사정이 엿보이지 아니하는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다참조판례
가.대법원 1993.6.22. 선고 91다21435 판결(공1993하,2091) 1993.9.14. 선고 91다41316 판결(공1993하,2740) 나.대법원 1968.9.6. 선고 68다1323 판결(집16③민19대법원
판결
원고(반소피고), 피상고인
원고(반소피고) 소송대리인 변호사 ○○○
피고, 상고인
피고 소송대리인 변호사 ○○○
피고(반소원고), 상고인
피고(반소원고) 1 외 13인 피고(반소원고)들 소송대리인 변호사 ○○○
이 유
1. 피고의 소송대리인의 상고이유를 본다. 기록에 의하여 살펴보면 원심이 경남 울산군 (주소 1 생략) 임야15,463평방미터 및 (주소 2 생략) 임야25,920평방미터 중 피고의 상속분을 초과한 각 80/95지분에 관한 같은 피고 명의의 소유권이전등기가 실체적권리관계에 부합하여 유효하다는 같은 피고의 주장에 대하여 그에 부합하는 증거들을 믿지 아니하고 그 거시증거에 의하여 반대사실을 인정한 다음 이를 배척한 조치에 수긍이 가고 그 과정에 소론과 같이 심리를 제대로 하지 아니하였거나 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 이유없어 받아들일 수 없다. 2. 나머지 피고(반소원고)들의 소송대리인의 상고이유를 본다. 가. 제1점에 대하여국토이용관리법상의 규제구역내의 “토지 등의 거래계약"은 관할관청의 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이나 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 일단 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 것으로서 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 하고 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있음은 (당원 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결 참조) 소론이 주장하는 바와 같다. 그런데 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 나머지 피고들이 1989.4.28.부터 4년동안 토지매매등 거래계약을 체결함에 있어서 관할관청의 허가를 받아야 하는국토이용관리법상의 규제지역에 속하는 위 (주소 3 생략) 임야58,909평방미터를 1990.7.13. 망 소외 1로부터 대금 합계 금801,900,000원에 매수하였음에도 관할관청으로부터 토지거래허가를 받은 바 없이 위 임야에 관하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다면, 소외 1과 나머지 피고들이 제2임야에 관하여 매매계약을 체결하면서 토지거래허가를 처음부터 배제하거나 잠탈하기로 하였는지 여부에 관하여 원심이 아무런 심리를 한 바 없어 알 수 없으나 적어도 나머지 피고들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 제2임야에 관한 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터잡은 위 피고들 명의의 소유권이전등기 역시 원인이 없게 되어 무효라고 보아야 할 것이므로, 이와같은 취지로 판단한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 그 과정에국토이용관리법소정의 토지거래허가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다할 수 없다. 논지는 이유 없다. 나. 제2점에 대하여국토이용관리법 제21조의2 제1항 ,제21조의3 제1항 ,제7항 ,제21조의4 ,같은법시행령 제24조의 규정취지는 그 규정내용에 비추어 보면,사립학교법,농지개혁법 또는 외국인토지방법원 등 다른 토지거래규제법들이 특정한 목적의 토지보전을 위하여 그 권리의 이전을 규제함에 그치는 것과 달리 투기의 목적으로 하는 토지 등의 거래계약자체를 규제하기 위하여 규제지역 내에서의 개인 간 토지거래에 관할관청이 직접 개입하여 그 거래내용이 위 법의 투기거래방지목적에 저촉되는지의 여부를 검토한 후 허가를 하게 함으로써 이러한 허가 없이는 위에서 본 바와 같이 당사자를 구속하는 계약의 효력자체가 발생하는 것을 금지하려는데 있다고 풀이되는 바(당원 1991.12.24.선고 90다12243 전원합의체판결 참조), 강행법규인국토이용관리법 제21조의3 제1항 ,제7항을 위반하였을 경우에 있어서 위반한 자 스스로가 무효를 주장함이 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 행사라는 이유로서 이를 배척한다면 위에서 본국토이용관리법의 입법취지를 완전히 몰각시키는 결과가 되므로, 거래당사자 사이의 약정내용과 취득목적대로 관할관청에 토지거래허가신청을 하였을 경우에 그 신청이국토이용관리법소정의 허가기준에 적합하여 허가를 받을 수 있었으나 다른 급박한 사정으로 이러한 절차를 회피하였다고 볼만한 특단의 사정이 엿보이지 아니하는 한, 그러한 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고는 할 수 없다. 따라서 위에서 본 바와 같은 특단의 사정이 있음이 엿보이지 아니하는 이 사건에 있어서 원고의 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배됨을 전제로 하는 논지 역시 이유 없다. 다. 제3점에 대하여 원심판결 이유를 기록과 대조하여 살펴보면, 원심이 위 피고들의 불법원인급여의 주장이나 신의성실의 윈칙에 위배된다는 주장을 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 그 과정에 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없으므로 심리미진의 위법을 주장하는 논지 역시 이유 없다. 3. 이에 피고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다대법관 박만호(재판장) 김상원(주심) 윤영철 박준서
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