대법원 1992. 10. 9. 선고 92다22435 판결 건물철거등
파기환송
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
임대차 종료 시 건물 철거 특약의 효력 및 임차인의 건물매수청구권 배제 여부
결과 요약
- 임대차 종료 시 건물 철거 특약은 임차인에게 불리하여 무효이며, 임차인의 건물매수청구권은 인정됨.
사실관계
- 피고는 1986. 5. 23. 원고 소유 토지 위에 주택을 소유하기 위해 원고로부터 토지를 임차함.
- 임차 기간은 정함이 없고, 차임은 매년 백미 2가마로 약정함.
- 임대인이 필요할 때 임차인은 언제든지 토지상의 건물을 철거하여 토지를 인도하기로 특약함.
- 원고는 1990. 4. 3. 피고에게 위 임대차계약의 해지 통고를 하였고, 이는 송달됨.
- 원심은 위 특약에 따라 피고의 건물매수청구권 항변을 배척하고, 피고에게 건물 철거 및 토지 인도 의무만 있다고 판단함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
임대차 종료 시 건물 철거 특약의 효력 및 임차인의 건물매수청구권 배제 여부
- 임대차 종료 시 건물을 철거하기로 한 특약은 다른 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 건물매수청구권을 배제하기로 하는 약정임.
- 이는 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효임.
- 원심이 위 특약에 따라 민법 제652조의 적용이 없어 피고에게 건물매수청구권이 인정되지 않는다고 단정한 것은 민법 제652조 및 임차인의 건물매수청구권에 관한 법리를 오해한 위법이 있음.
- 따라서 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송함.
관련 판례 및 법령
- 민법 제643조 (건물 기타 공작물의 매수청구권)
- 민법 제652조 (강행규정)
검토
- 본 판결은 임차인의 지상물매수청구권이 강행규정임을 명확히 함으로써, 임대차 계약 시 임차인에게 불리한 특약의 효력을 제한하고 임차인의 권리를 보호하는 데 중요한 의미를 가짐.
- 임대차 계약 시 건물 철거 약정이 있더라도, 이는 임차인의 매수청구권을 배제하는 약정으로 보아 무효가 될 수 있음을 인지해야 함.
- 이는 임차인의 주거 안정 및 재산권 보호에 기여하는 판례로 평가됨.
판시사항
임대차 종료시에 건물을 철거하기로 한 특약의 효력 유무재판요지
임대차 종료시에 건물을 철거하기로 한 특약은 다른 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 건물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 할 것이다.대법원
판결
원고, 피상고인
원고 소송대리인 변호사 ○○○
피고, 상고인
피고 1 외 3인 피고들 소송대리인 변호사 ○○○ ○ ○○
이 유
상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거를 종합하여, 피고 1은 1986.5.23. 원고소유의 이 사건 토지상에 건립된 주택을 소유하기 위하여 원고로부터 이 사건 토지를 임차하기로 하되, 임차기간은 정함이 없이 차임은 매년 백미 2가마로 하고, 임대인이 필요할 때에는 임차인은 언제든지 이 사건 토지상의 건물을 철거하여 토지를 인도하기로 약정한 사실 및 원고는 1990.4.3. 피고 1에게 위 임대차계약의 해지통고를 하여 그 시경 송달된 사실을 인정하고, 피고들의 건물매수청구권의 항변에 대하여 토지 임차인이 임대차계약을 함에 있어서 임대차 종료시 그 지상에 건립된 건물을 철거하여 대지를 인도하기로 약정한 경우에는 민법 제652조의 규정이 적용될 수 없으므로, 결국 약정내용대로 지상건물을 철거하여 그 토지를 인도할 의무만이 있을 뿐 민법 제643조 소정의 건물매수청구권은 인정되지 않는다는 이유로 위 항변을 배척하였다. 그러나 사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 위와 같이 임대차 종료시에 건물을 철거하기로 한 특약은 다른 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 건물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 이는 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 할 것인바, 원심이 위 규정의 적용이 없어 피고 1에게 건물매수청구권이 인정되지 않는다고 단정한 것은 민법 제652조 및 임차인의 건물매수청구권에 관한 법리를 오해한 위법이 있는 것으로서, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다 할 것이다. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 박우동(재판장) 김상원 윤영철 박만호
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