대법원 1991. 10. 11. 선고 90누10087 판결 토지수용재결처분취소등
상고기각
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
토지수용 보상액 감정평가 시 법원의 감정인 선정 및 감정평가서의 적법성 판단 기준
결과 요약
- 법원이 토지수용 보상액 소송 심리 시 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조 제8항에 구속받지 않고 1인의 감정인에게 감정을 의뢰할 수 있음을 판시함.
- 이의재결 시 감정평가서가 표준지 선정 오류 및 개별요인 비교 근거 미제시로 위법하다고 판단함.
- 원심 감정인의 평가액이 이의재결 시 평가액보다 높다는 이유만으로 부적절하다고 볼 수 없음을 확인함.
사실관계
- 원고는 토지수용 보상액에 대한 이의재결의 취소를 구하고, 피고 서울시는 원심 감정인의 평가액과 이의재결이 정한 보상가액의 차액 지급을 명한 원심 판결에 불복하여 상고함.
- 이의재결의 기초가 된 제1 및 제2 토지평가사합동사무소의 평가서는 인근 유사 토지 거래 사례 반영 여부 불분명, 개별요인 비교 근거 미제시, 표준지 선정 오류 등의 문제가 제기됨.
- 원심 감정인은 이 사건 토지들에 대해 적절한 표준지 선정 및 택지조성 후 가격 산정 방식을 적용하여 보상가액을 평가함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
법원의 감정인 선정 방식의 적법성
- 쟁점: 법원이 토지수용 보상액 소송 심리 시 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조 제8항에 따라 2인 이상의 감정인에게 감정을 의뢰해야 하는지 여부.
- 법리: 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조 제8항은 토지 취득을 위한 보상액 평가에 관한 규정으로, 법원이 소송 심리 시 보상액 평가를 명할 경우 위 규정에 구속받지 않음.
- 판단: 원심이 1인의 감정인에게 감정을 의뢰하여 이 사건 토지의 보상가액을 결정한 것은 정당하며, 법령 위배의 위법이 없음.
관련 판례 및 법령
- 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조 제8항: 토지 등의 취득을 위한 보상액의 평가는 국토이용관리법 제29조의3 제1항의 규정에 의하여 사무소개설등록을 한 2인 이상의 토지평가사나 감정평가에 관한 법률 제5조 및 제6조의 규정에 의하여 등록 또는 인가된 공인감정사 또는 감정회사가 행하며 보상액의 산정은 평가액의 산술평균치를 기준으로 함.
- 국토이용관리법 제29조의3 제1항
- 감정평가에 관한 법률 제5조, 제6조
이의재결 시 감정평가서의 위법성 판단
- 쟁점: 이의재결 시 감정평가서가 표준지 선정, 개별요인 비교, 인근 유사 토지 거래 사례 반영 등에서 적법한지 여부.
- 법리: 토지수용 보상액 감정평가 시 표준지 선정은 국토이용관리법 및 동법 시행령에 따라 적절하게 이루어져야 하며, 개별요인 비교는 구체적인 근거를 제시해야 함. 인근 유사 토지 거래 사례 반영 여부도 명확해야 함.
- 판단:
- 제1 및 제2 토지평가사합동사무소의 평가서는 국토이용관리법시행령 제48조 제1항에 위반하여 표준지 선정을 그르쳤고, 개별요인 비교의 구체적인 근거를 제시하지 않아 위법함.
- 특히, 제1 및 제2 사무소의 평가가 인근 유사 토지 거래 사례 참작에 관한 위법이 있다거나 개별요인 비교 방식을 그르쳤다는 원심의 판단 중 일부는 사실오인 또는 법리 오해의 잘못이 있으나, 표준지 선정 오류 및 개별요인 비교 근거 미제시로 인해 전체적으로 위법하다고 판단됨.
- 제8, 9 토지에 대한 평가 역시 현저히 높은 인근 토지 시세나 한국감정원의 표준지 평가액 등을 반영하지 않아 적정 가격을 산정하지 못하여 위법함.
관련 판례 및 법령
- 국토이용관리법 제29조
- 국토이용관리법시행령 제48조: 표준지 선정 구역 및 기준에 관한 규정.
원심 감정인의 감정평가 신빙성
- 쟁점: 원심 감정인의 평가액이 이의재결 시 평가액보다 높다는 이유만으로 부적절하다고 볼 수 있는지 여부.
- 법리: 감정평가의 적정성은 토지수용법이나 국토이용관리법 등 관련 법규에 위배되지 않고, 평가의 적정을 그르친 잘못이 없는지 여부로 판단됨. 단순히 평가액의 차이만으로 부적절하다고 볼 수 없음.
- 판단: 원심 감정인의 평가는 토지수용법이나 국토이용관리법에 위배된 위법이나 평가의 적정을 그르친 잘못이 없으며, 이의재결 시 평가액보다 높다는 점만으로는 부적절하다고 할 수 없고 신빙성이 인정됨.
관련 판례 및 법령
- 토지수용법
- 국토이용관리법
검토
- 본 판결은 토지수용 보상액 산정 소송에서 법원의 감정인 선정 재량권을 확인하고, 감정평가서의 적법성 판단 기준을 명확히 제시함.
- 특히, 표준지 선정의 중요성과 개별요인 비교 시 구체적인 근거 제시의 필요성을 강조하여 감정평가의 신뢰성을 확보하는 데 기여함.
- 감정평가액의 차이만으로 감정의 부적절성을 판단할 수 없다는 점을 명확히 하여, 객관적이고 합리적인 감정평가 기준에 따라 판단해야 함을 시사함.
판시사항
가. 법원이 소송사건 심리의 필요에 의하여 토지평가를 명할 경우에도공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조 제8항의 규정에 의하여 2인 이상의 토지평가사 등에게 감정을 의뢰하여야 하는지 여부(소극) 나. 토지수용보상액을 감정평가함에 있어 표준지 선정을 그르치고 수용대상토지와 표준지의 비교의 구체적인 근거를 제시하지 아니함으로써 개별요인 비교에 관한 방식을 그르친 잘못이 있어 그 평가가 위법하다고 본 사례다. 이의재결시의 수용토지에 대한 감정평가서들의 평가액에 비하여 원심감정인의 평가액이 상당히 높은 액수라는 점만으로는 원심감정인의 감정이 부적절한 것이라고 할 수 없다고 한 사재판요지
가. 법원이 공공용지의 취득을 위한 보상액에 관한 소송사건을 심리함에 있어서 보상액의 평가를 명할 경우에도공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조 제8항의 규정에 의하여 2인 이상의 토지평가사나 공인감정사 또는 감정회사에게 감정을 의뢰하여 그 평가액의 산술평균치를 기준으로 하여야 하는 구속을 받는 것은 아니다. 나. 토지수용보상액을 감정평가함에 있어 표준지 선정을 그르치고 수용대상토지와 표준지의 품등비교 결과만을 기재하였을 뿐 비교의 구체적인 근거를 제시하지 아니함으로써 개별요인비교에 관한 방식을 그르친 잘못이 있어 그 평가가 위법하다고 본 사례. 다. 이의재결시의 수용토지에 대한 감정평가서들의 평가액에 비하여 원심감정인의 평가액이 상당히 높은 액수라는 점만으로는 원심감정인의 감정이 부적절한 것이라고 할 수 없다고 한 사례참조조문
가.공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조 제8항 나.다. 구토지수용법 (1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것) 제46조, 구국토이용관리법 (1989.4.1. 법률 제4120호로 개정되기 전의 것) 제29조참조판례
나.대법원 1991.1.15. 선고 90누4389 판결(공1991,763) 1991.4.23. 선고 90누3539 판결(공1991,1512) 1991.5.28. 선고 90누6316 판결(공1991,1787대법원
판결
원고, 피상고인
원고 소송대리인 변호사 ○○○
피고, 상고인
중앙토지수용위원회 외 1인 (소송대리인 홍익법무법인 ○당변호사 ○○○)
이 유
1. 상고이유 제1점을 본다.공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조 제8항이 토지 등의 취득을 위한 보상액의 평가를 함에 있어국토이용관리법 제29조의3 제1항의 규정에 의하여 사무소개설등록을 한 2인 이상의 토지평가사나감정평가에 관한 법률 제5조 및제6조의 규정에 의하여 등록 또는 인가된 공인감정사 또는 감정회사가 행하며 보상액의 산정은 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다고 규정하고 있다 하여 법원이 위 보상액에 관한 소송사건을 심리함에 있어서 보상액의 평가를 명할 경우에도 위 규정에 의하여 2인이상의 토지평가사나 공인감정사 또는 감정회사에게 감정을 의뢰하여 그 평가액의 산술평균치를 기준으로 하여야 하는 구속을 받는것은 아니라고 할 것이다. 원심이 원심감정인 소외인 1인의 감정평가에 의하여 이 사건 토지의 보상가액을 결정한 조치는 정당하고 거기에 소론과 같은 법령위배의 위법이 있다할 수 없다. 논지는 이유없다. 2. 상고이유 제2점을 본다. 원심이 그 거시증거에 의하여 인정한 사실관계에 의하면 이 사건 이의재결의 기초로 된 제1 및 제2토지평가사합동사무소 작성의 각 평가서는 이 사건 보상대상토지 전체에 관하여 인근유사토지의 거래사례가격을 반영하였는지 분명하지 아니하고 이를 반영하였다 하여도 그 방법과 정도에 관하여 구체적인 기준을 제시하지 아니하였으며, 각 필지별로 표준지와 대비한 개별요인의 품등비율이 어떻게 나와 이를 적용하였는지에 대한 근거의 제시 없이 막연히 기준지가의 시점수정가격에 개별요인비교율을 적용하였으며, 이 사건 제1 내지 7토지에 관하여 위 토지와 3제곱킬로미터의 범위를 초과하는 지역에 있어 위 토지에 대한 표준지선정구역 내에 속하지 아니한 같은 구 신월동 산 85의 16 임야 및 이 사건 제1 내지 7토지와 지목이 다른 같은 구 목동 231의163 대지를 표준지로 선정하여 그 기준지가를 기준으로 보상액을 평가함으로써국토이용관리법 제29조,같은법시행령 제48조 등의 규정에 위반한 부당한 평가를 하였고, 한편 원심감정인 소외인의 감정평가는 이 사건 제8, 9 토지에 대하여는 위 토지와 지목 및 용도지역이 같은 같은 구 목동 199의 14 토지를 표준지로 선정하여 동 토지에 대한 1986.2.20. 당시의 기준지가를 기준으로, 여기에 지가변동율과 인근유사토지시세의 변동율일부를 각 곱한 다음 표준지와 개별요인의 품등비교를 하여 보상가액을 평가하고, 이 사건 제1 내지 7 토지에 관하여는 동 토지들로부터국토이용관리법시행령 제48조 제1항 소정의 3제곱킬로미터 구역 내에 지목이 동일한 표준지가 없고 또한 인근 유사토지 거래사례도 발견할 수 없어 표준지기준지가나 인근유사토지 거래가격을 기준으로 평가할 수 없다 하여, 위 대상토지들을 원래의 용도지역인 주거지로 이용할 것을 전제로 위 토지에 택지를 조성하여 이용할 수 있는 유효택지면적에 인근 주거지역의 시세를 곱하여 산정한 택지조성 후의 가격에서 조성공사비 및 부대비용을 공제한 가액을 위 대상토지들의 보상가액으로 평가하였는바, 이는토지수용법이나국토이용관리법의 규정에 따라 적법하게 산출된 정당한 손실보상가액이라고 한 다음, 제1 및 제2평가사무소의 평가액은 위 감정인의 평가액에 비하여 저렴하므로 동 평가액을 기준으로 이 사건 토지의 보상가액을 정한 이 사건 이의재결은 위법하므로 이를 취소한다고 하고, 피고 서울시에 대하여 위 원심감정인의 평가액과 이의재결이 정한 보상가액의 차액의 지급을 명하였다. 기록에 의하여 이 사건 이의재결이 기준으로 한 평가서들과 원심감정인의 감정평가를 살펴보기로 한다. (가) 이의재결이 기준으로 한 제1 및 제2토지평가사합동사무소의 평가서 중 (1) 이 사건 제1 내지 7토지에 관하여 보면 위 토지들의 인근에 유사토지거래사례가 있었음을 인정할 자료가 없고, 제1사무소의 평가서는 위 토지들에 대한 개별요인의 비교에 있어 위치, 형태, 지세, 도로망, 효용성 등을 비교한다고 하고 그 비교에 따른 품등비교의 수치를 나타내고 있음을 알 수 있으므로 위 두 사무소의 평가가 인근유사토지거래사례 참작에 관한 위법이 있다거나 제1사무소가 위 토지들에 관하여 개별요인비교의 방식을 그르친 위법이 있다고 할 수 없으니 원심이 위 평가서들에 위와 같은 잘못이 있다고 한 판단부분은 사실을 오인하였거나 토지보상가액평가에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다 할 것이다. 그러나 제1 및 제2사무소가 위 토지들의 표준지로 선정한 토지들 중 같은 구 신월동 산 85의 16 임야는 위 토지들과국토이용관리법 제48조 제1항 소정의 3제곱킬로미터의 범위를 초과하는 지역에 있고, 같은 구 목동 231의 163 대지는 그 지목이 위 토지들과 다른 대지임이 인정되므로 위 두 사무소의 평가는 표준지 선정을 그르친 위법이 있다 할 것이고, 또한 제2사무소의 평가서는 위 토지들에 관하여 표준지와의 개별요인의 비교를 함에 있어 그 비교의 구체적인 근거를 제시하지 아니한 채 품등비교의 결과만을 기재하였음이 인정되므로 그 평가는 위 토지에 관하여 개별요인비교에 관한 방식을 그르친 잘못이 있다 할 것이니 결국 위 두 사무소의 위 토지에 대한 평가는 위법한 평가라 할 것이다. (2) 이 사건 제8,9토지에 관하여 보면 기록상 위 토지들의 인근에 유사토지거래사례가 있었음을 인정할 자료가 없고, 위 두 사무소의 평가서는 위 토지들에 대하여 개별요인을 비교함에 있어 위치, 형태, 지세, 도로망, 효용성 등의 비교에 따른 품등비교의 수치를 나타내고 있음을 알 수 있으므로 원심이 위 두 사무소의 평가가 인근유사토지거래사례 참작에 관한 위법과 개별요인의 비교의 방식을 그르친 위법이 있다고 한 판단은 사실을 오인하였거나 토지보상가액평가에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다할 것이다. 그러나 제1과 제2사무소의 평가는 이 사건 제8,9토지의 보상가액을 평가함에 있어 기준지가나 동 사무소들이 평가한 보상가액에 비하여 현저히 높은 액수의 인근토지의 시세나 한국감정원의 표준지평가액 등을 거시하고서도 구체적인 보상가액을 산정함에 있어서는 이를 전혀 반영하지 아니하여 적정가격을 산정하지 아니하였으니 이 점에서 위 두 사무소의 평가는 위법하다고 할 것이다. (나) 원심감정인의 평가에 관하여 보면 기록에 의하여 살펴 보아도토지수용법이나국토이용관리법에 위배된 위법이나 평가의 적정을 그르친 잘못이 있음을 찾아 볼 수 없고, 또한 이의재결시의 평가서들의 펑가액에 비하여 원심감정인의 평가액이 상당히 높은 액수인 점은 소론의 주장과 같으나 이 점만으로는 원심감정인의 감정이 부적절한 것이라고 할 수 없고, 그 신빙성이 인정된다. 따라서 원심이 이의재결당시의 평가서들을 배척하고 원심감정인의 평가에 따라 이 사건 토지의 보상가액을 정한 조치는 정당하고, 원심판결에 소론과 같은 채증법칙위배의 위법이 있다할 수 없다. 논지는 이유없다. 3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다대법관 박만호(재판장) 박우동 김상원 윤영철
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