대법원 1990. 5. 25. 선고 89다카14998 판결 소유권이전등기말소
파기환송
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
제자리환지된 귀속재산의 특정부분 불하 시 소유권 취득 및 등기 효력
결과 요약
- 제자리환지된 귀속재산의 특정부분을 불하받아 대금을 완납하면 등기 없이도 소유권을 취득하며, 국이 이미 매도한 지분을 등기부상 남아있다는 이유로 타인에게 다시 매도한 행위는 효력이 없고 이에 기한 등기는 무효임.
사실관계
- 환지 전 서울 중구 명동 2가 32 대 259평은 귀속재산으로 국 소유였음.
- 1953. 10. 17. 같은 동 구획번호 12 대 182평 8홉으로 제자리 환지예정지로 지정되었고, 1962. 10. 30. 같은 동 32의3 대 185평 8홉으로 환지확정됨.
- 위 종전토지는 환지예정지 지정 전부터 김선득 등 7명이 일부씩 점유해 왔고, 이들의 불하신청에 따라 국이 각 점유부분을 특정하여 불하하고 대금 완납 시 지분소유권이전등기를 경료해 줌.
- 한동석은 1955. 6. 8. 국으로부터 위 환지예정지 중 점유부분 22평 8홉 8작을 매수하여 1964. 4.경까지 대금을 완납하였음.
- 국은 한동석에게 환지예정지상의 점유면적을 그대로 분자로 하고 종전토지 평수를 분모로 하여 산출된 비율인 259분의 22.88 지분만을 이전등기함.
- 국은 등기부상 국 소유로 남아있는 259분의 6.93 지분을 1982. 11. 23. 정명권에게 매도하고, 정명권은 1985. 6. 14. 피고에게 증여하여 피고 명의로 지분소유권이전등기가 경료됨.
- 원고들은 한동석의 공동재산상속인으로, 한동석이 특정부분을 불하받아 대금을 완납함으로써 소유권을 취득하였으므로 259분의 31.96 지분을 이전등기 받아야 했으나, 국의 등기과정 착오로 259분의 9.08 지분 이전등기가 누락되었다고 주장함.
- 국이 이미 7명의 수불하자들에게 토지를 남김없이 불하하여 실제 소유 부분이 없는데도 등기부상 남아있는 지분을 정명권에게 매도한 것은 실체관계에 부합하지 않는 원인무효의 등기이며, 이에 터잡은 피고 명의 등기 역시 무효이므로 말소를 구함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
제자리환지된 귀속재산의 특정부분 불하 시 소유권 취득 시점 및 형태
- 제자리환지의 경우, 종전토지 소유자는 환지처분 종결 전이라도 환지예정지에 대해 처분권과 사용수익권이 분리되지 않은 종전 그대로의 권리를 보유하며, 환지예정지 자체를 처분할 수 있고, 환지예정지를 대상으로 한 매매계약의 목적물은 장차 확정될 환지지적을 대상으로 함.
- 귀속재산인 토지를 관재기관이 매각하는 행위는 행정처분으로서, 매수인이 매수대금을 완납하면 등기를 필요로 하지 않고 소유권이 자동적으로 매수인에게 이전됨.
- 이 사건 환지예정지상의 특정부분을 불하받아 대금을 완납한 한동석은 대금납부 전에 이미 환지확정되었으므로, 등기와 관계없이 환지확정된 토지 중 해당 특정부분에 대한 소유권을 취득함.
- 다른 수불하자들 역시 대금 완납으로 등기와 관계없이 해당 특정부분의 소유권을 취득하며, 비록 등기는 환지예정지 전체 면적에 대한 해당 특정부분의 면적 비율에 응하여 지분권이전등기를 경료하는 방법으로 이루어졌더라도, 수불하자들은 각자 소유권을 취득한 특정부분을 구분 소유하게 됨.
- 원심은 한동석이 특정부분을 불하받아 대금을 완납했더라도 자동적으로 소유권이 이전되는 것이 아니라 등기한 지분에 한하여 소유권을 취득한다고 판단하였으나, 이는 법리 오해임.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1971. 7. 6. 선고 71다726 판결
- 대법원 1971. 11. 30. 선고 71다1789 판결
- 대법원 1985. 7. 23. 선고 85다카370 판결
- 대법원 1982. 5. 25. 선고 81도1581 판결
- 대법원 1984. 12. 11. 선고 84다카557 판결
- 귀속재산처리법 제22조
이미 매도된 지분의 이중 매매 효력
- 국은 환지예정지 상태의 이 사건 토지를 김선득 등 7명에게 남김없이 모두 불하하였고, 환지확정 후에도 실제 국 소유로 남아있는 부분은 없음.
- 등기부상 국 소유로 등재된 259분의 6.93 지분은 이미 한동석에게 매도하여 대금을 완불받고 지분권이전등기를 해주면서 착오로 누락된 일부분에 불과함.
- 지분권의 대상인 목적토지도 없이 등기부상으로만 존재하는 토지를 타인에게 매도한 행위는 부동산의 이중매매와 성질 및 법률관계가 전혀 다르며, 그 매매는 효력이 생길 여지가 없음.
- 이에 기한 지분권이전등기는 부적법한 것으로 무효임.
- 원심은 국이 지분을 이중매매한 것과 같아 먼저 등기한 정명권 명의의 등기를 무효라고 할 수 없다고 판단하였으나, 이는 법리 오해임.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1972. 3. 13. 선고 72다27 판결
- 대법원 1977. 7. 12. 선고 76다817 판결
- 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카1686 판결
검토
- 본 판결은 제자리환지된 귀속재산의 특정부분 불하 시 소유권 취득 시점과 형태, 그리고 이미 매도된 지분의 등기부상 잔존을 이유로 한 재매매의 효력에 대한 중요한 법리를 명확히 함.
- 특히, 귀속재산의 경우 대금 완납 시 등기 없이도 소유권이 자동 이전된다는 점과 제자리환지 시 환지예정지에 대한 종전 소유자의 처분권이 유지된다는 점을 강조하여, 실질적인 권리관계를 중시하는 태도를 보임.
- 등기부상 현황과 실체적 권리관계가 불일치할 경우, 실체적 권리관계가 우선하며, 등기부상으로만 존재하는 권리를 매매하는 행위는 효력이 없음을 명확히 하여 부동산 거래의 안정성과 신뢰를 제고함.
- 원심의 판단이 귀속재산의 소유권 취득 및 소유 형태에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미쳤다고 보아 파기환송한 것은, 법리 적용의 중요성을 다시 한번 확인시켜 줌.
판시사항
가. 제자리환지의 경우 종전토지 소유자의 환지예정지에 대한 처분권한 유무(적극)와 환지예정지를 대상으로 하여 체결된 매매계약의 목적물 나. 귀속재산인 토지의 매각을 원인으로 한 소유권이전이 등기를 필요로 하는지 여부(소극) 다. 국유지에 대한 제자리환지의 환지예정지상의 특정부분을 각각 불하받아 환지확정 후 대금을 각각 완납하였으나 등기는 환지예정지 전체면적에 대한 당해 특정부분의 면적비율에 응하여 지분권이전등기를 경료한 수불하자들의 소유관계 라. 토지소유자가 토지지분 전부를 매도 후 지분권의 대상인 목적토지도 없이 등기부상으로만 존재하는 토지지분권을 타에 매도한 행위의 효력유무(소극)재판요지
가. 종전토지와 전연 다른 곳에 환지예정지 지정이 되는 이른바 전지환지(비환지)의 경우 환지예정지에 대하여 사용수익권은 있어도 소유권은 취득할 수 없으나 제자리환지의 경우에는 종전토지 소유자는 환지처분이 종결되기 이전이라도 그 예정지에 대하여 처분권과 사용수익권이 분리되지 아니한 상태에 있는 종전 그대로의 권리를 보유하는 것이므로 환지예정지 자체를 처분할 수 있는 권한이 있고, 환지예정지를 대상으로 하여 매매계약이 체결된 경우 그 매매목적물은 장차 확정될 환지지적을 대상으로 한 것으로 보아야 한다. 나. 귀속재산인 토지를 관재기관이 매각하는 행위는 행정처분으로서 귀속재산처리법 제22조의 규정에 비추어 매수인이 그 매수대금을 완납하면 등기를 필요로 하지 아니하고 그 소유권은 자동적으로 매수인에게 이전된다. 다. 국유지에 대한 제자리환지의 환지예정지상의 특정부분을 불하받아 환지확정 후 그 대금을 완납한 사람은 등기와 관계없이 환지확정된 토지 중의 당해 특정부분에 대한 소유권을 취득하게 되는 것이고, 환지예정지상의 특정부분을 불하받은 다른 수불하자들 역시 그 대금의 완납으로 등기와는 관계없이 당해 특정부분의 소유권을 취득하게 되는 것이므로 비록 등기는 환지예정지 전체면적에 대한 당해 특정부분의 면적비율에 응하여 지분권 이전등기를 경료하는 방법으로 하였다 하더라도 위 토지에 관하여 위 수불하자들이 각자 소유권을 취득한 특정부분을 구분 소유하게 되는 결과에 이르는 것이라고 할 것이다. 라. 토지의 소유자가 토지지분권 전부를 이미 매도한 후 지분권의 대상인 목적토지도 없이 등기부상으로만 존재하고 있는 토지를 타에 매도하였다 하더라도 이는 부동산의 이중매매의 경우와는 그 성질과 법률관계가 전연 다른 것으로서 그 매매는 효력이 생길 여지가 없으므로 이에 기한 지분권이전등기는 부적법한 것으로 무효이다.참조판례
라. 대법원 1972.3.13. 선고 72다27 판결 1977.7.12. 선고 76다817 판결(공1977,10214) 1987.5.12. 선고 86다카1686 판결(공1987,961) 가. 다. 대법원 1971.7.6. 선고 71다726 판결 1971.11.30. 선고 71다1789 판결 1982.5.25. 선고 81도1581 판결(공1982,621) 1985.7.23. 선고 85다카370 판결(공1985,1180) 나. 다. 대법원 1984.12.11. 선고 84다카557 전원합의체판결(공1985,158) 1987.5.12. 선고 86다카1686 판결(공1987,961)대법원
판결
원고, 상고인
맹홍필 외 2인 원고들 소송대리인 중부종합법무법인 ○당변호사 ○○○
피고, 피상고인
정수택 소송대리인 변호사 ○○○
이 유
원고들 소송대리인의 상고이유에 대하여, 1. 원심이 증거에 의하여 확정한 사실관계는 다음과 같다. 즉 환지 전의 서울 중구 명동 2가 32대 259평은 귀속재산으로서 국의 소유였는데 1953.10.17. 같은 동 구획번호 12 대 182평 8홉으로 제자리 환지예정지로 지정되었다가 1962.10.30. 같은 동 32의3 대 185평 8홉으로 환지확정된 사실, 위 종전토지는 위 환지예정지 지정 전부터 소외 김 선득 등 7명이 일부씩을 점유해 오고 있었는데 이들의 불하신청에 의하여 국이 각 점유부분을 특정하여 불하하여 주고 대금이 완납되는대로 지분소유권이전등기를 경료해 준 사실, 한편 위 7명의 수불하자 중 김선득, 김 계련은 환지예정지 지정 전에 불하신청을 한 관계로 환지예정지 지정 후에도 종전토지를 기준으로 불하절차가 진행되어온 까닭에 그에 상응하는 환지예정지로 지정된 토지의 일부를 불하해 주고서도 종전토지에 대한 각 점유면적 28평 7홉, 15평 7홉이 그대로 매매계약서 등에 표시되고, 종전토지면적 259평을 분모로 하고 각 종전토지면적을 분자로한 비율을 매도지분으로 처리하여 이들에게 지분소유권이전등기를 하여 주었으나 환지예정지 지정 후에 불하신청을 한 황종섭 등 6명에 대하여는 환지예정지 토지면적을 기준으로 불하절차가 진행되어 온 까닭에 관재당국은 환지확정 전에 등기이전을 받은 황종섭 등 3명에게는 위 종전토지면적을 환지예정지면적으로 나눈 비율인 1.416(259 / 182.8)을, 위 환지확정 후에 등기이전을 받은 조유순에 대하여는 종전토지면적을 환지확정된 이 사건 토지면적으로나눈 비율인 1.397(259 / 185.4)을 그들의 각 점유면적에 곱하여 나눈 숫자를 분자로 하고, 종전토지평수를 분모로 하여 산출된 비율을 매도지분으로 처리하여 그들에게 각 지분소유권이전등기를 하여 주면서도, 1955.6.8. 국으로부터 위 환지예정지 중 그 점유부분 22평 8홉 8작을 매수하여 적어도 1964.4.경까지 그 대금을 완납한 한동석에 대하여는 그의 점유면적에 위 증가율 1.397을 곱하여 나온 숫자를 분자로 하지 않고 환지예정지상의 점유면적을 그대로 분자로 하고 종전토지 평수를 분모로 하여 산출된 비율을 매도지분으로 처리하여 지분소유권이전등기를 경료해 준 사실, 이와 같이 수불하자들에게 지분소유권이전등기를 경료해 준 국은 등기부상 그의 소유로 남아 있는 259분의 6.93지분을 1982.11.23. 정명권에게 매도하고 같은 해 12.13. 그의 앞으로 지분소유권이전등기를 경료해 주고, 위 정명권은 이사건 토지에 관한 위 259분의 6.93지분을 그의 아들인 피고에게 증여하여 1985.6.14. 피고 앞으로 지분소유권이전등기를 경료해 준 사실 등이다. 2. 위 한동석의 공동재산상속인인 원고들의 주장은 이렇다. 귀속재산인 위 환지예정지를 한동석이 그 중 22평 8홉 8작을 특정하여 불하받아 그 대금을 완납함으로써 그 이전등기와 관계없이 소유권을 취득하였으니 마땅히 그 불하받은 환지평수 22평 8홉 8작을 종전토지평수로 환산한 259분의 31.96(22.88x1.397)지분을 이전등기해 주어야 함에도 불구하고 국이 등기과정의 잘못으로 그와 같은 환산을 하지 아니한 채 259분의 22.88지분만을 이전등기해 줌으로써 259분의 9.08지분에 관한 이전등기가 누락되었는데, 국이 이 사건 토지를 위 7명의 수불하자들에게 남김없이 불하하여 실제로 소유하고 있는 토지부분이 존재하지 아니하는데도 위와 같은 등기과정의 잘못으로 등기부상 그의 소유지분으로 남아 있는 259분의 6.93지분을 정명권에게 매도하여 그의 앞으로 지분이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 실체관계에 부합하지 아니하는 원인무효의 등기이고, 그 등기에 터잡은 피고 명의의 이전등기 역시 무효의 등기이므로 그 말소를 구한다는 것이다. 이에 대한 원심판단은 다음과 같다. 즉 귀속재산을 불하받아 그 대금을 완납하면 이로써 귀속재산의 소유권은 등기를 필요로 하지 아니하고 자동적으로 수불하자에게 이전된다고 할 것이나, 이 사건의 경우는 환지된 토지가 환지예정지 보다 2평 6홉이 증평되었을 뿐만 아니라 한동석을 비롯한 7명의 수불하자가 환지확정 후의 이 사건 토지가 아닌 종전토지의 일부를 불하신청하였다가 실제로는 그에 상응하는 환지예정지 일부를 양도받았거나 바로 환지예정지상의 특정부분을 불하받아 그 등기만을 환지예정지 전체 면적에 대한 당해 특정부분의 면적비율에 응하여 종전토지에 대하여 지분등기를 한 경우인데, 위와 같이 환지예정지상의 특정부분을 불하받고 그 대금을 완납하였다고 하더라도, 환지가 되면서 한동석을 비롯한 수불하자들에게 이 사건 토지에 관하여 개별적으로 환지가 지정되지 않는 한 그들이 불하받은 특정부분에 관하여 소유권을 취득할 수 없다할 것이며, 다만 위와 같은 경우 한동석을 비롯한 수불하자 사이에 환지예정지상에 불하받은 당해 특정부분을 각자 사용 수익하기로 하는 합의가 이루어진 것으로 보는 것은 별론으로 하고, 환지확정된 이사건 토지에 관하여 위 수불하자에게 개별적으로 환지가 지정되었음을 인정할 만한 증거가 없는 이 사건에 있어서 환지처분이 확정된 이 사건 토지에 관하여 환지예정지상의 특정부분을 불하받은 수불하자들 사이에 공유관계가 성립된 것으로 보지 않을 수 없다라고 판시한 다음, 따라서 한동석이 환지예정지상의 특정부분을 불하받아 그 대금을 완납하였다고 하더라도 그 특정부분에 대하여 다른 귀속재산의 취득에 있어서와는 달리 자동적으로 한동석에게 소유권이 이전되는 것은 아니고 한동석은 그 이전등기한 지분에 관하여 소유권을 취득하는데 불과하다고 보아야 할 것이라고 하고, 국이 한동석에게 이전해 주어야 할 지분을 정명권에게 매각하여 그 지분이전등기를 했더라도 이는 국이 지분을 이중매매한 것과 같은 결과에 이를 뿐 먼저 등기한 정명권 명의의 등기를 무효라고 할 수 없다는 취지로 판단하였다. 3. 종전토지와 전연 다른 곳에 환지예정지 지정이 되는 이른바 전지환지(비환지)의 경우 환지예정지에 대하여 사용수익권은 있어도 소유권은 취득할 수 없으나 이 사건과 같은 제자리환지의 경우에는 종전토지 소유자는 환지처분이 종결되기 이전이라도 그 예정지에 대하여 처분권과 사용수익권이 분리되지 아니한 상태에 있는 종전 그대로의 권리를 보유한다는 것이 당원의 견해( 1971.7.6.선고 71다726 판결; 1971.11.30. 선고 71다1789 판결; 1985.7.23. 선고85다카370 판결 참조)이고, 따라서 종전토지 소유자는 환지예정지 자체를 처분할 수 있는 권한이 있고, 환지예정지를 대상으로 하여 매매계약이 체결된 경우 그 매매목적물은 장차 확정될 환지지적을 대상으로 한 것으로 보아야 할것이다 { 당원1982.5.25. 선고 81도1581 판결 참조). 그리고 이사건의 경우처럼 귀속재산인 토지를 관재기관이 매각하는 행위는 행정처분으로서 귀속재산처리법 제22조의 규정에 비추어 매수인이 그 매수대금을 완납하면 등기를 필요로 하지 아니하고 그 소유권은 자동적으로 매수인에게 이전된다( 당원 1984.12.11. 선고84다카557 판결 참조). 이 사건 환지예정지상의 특정부분을 불하받아 그 대금을 완납한 한동석은 대금납부 전에 이미 환지확정되었으므로 등기와 관계없이 환지확정된 이 사건 토지 중의 당해 특정부분에 대한 소유권을 취득하게 되는 것이고, 이 사건 환지예정지상의 특정부분을 불하받은 다른 수불하자들 역시 그 대금의 완납으로 등기와는 관계없이 당해 특정부분의 소유권을 취득하게 되는 것이므로 비록 등기는 환지예정지 전체면적에 대한 당해 특정부분의 면적비율에 응하여 지분권이전등기를 경료하는 방법으로 하였다 하더라도 이 사건 토지에 관하여 위 수불하자들이 각자 소유권을 취득한 특정부분을 구분 소유하게 되는 결과에 이르는 것이라고 할 것이다. 따라서 수불하자들이 불하받은 면적과 위치가 그대로 유지되면서 환지확정된 이 사건의 경우 어떤 연유에서인지 환지확정된 토지가 환지예정지 보다 2평 6홉이 증평되었다하여 위와 같은 결론이 달라질 수 없는 것이다. 원심이 확정한 바에 의하면, 국은 환지예정지 상태의 이 사건 토지를 김 선득 등 7명에게 남김없이 모두 불하하였고, 그후 그대로 환지확정되어 실제국의 소유로 남아 있는 부분은 존재하지 아니함이 명백하므로 등기부상 이 사건토지의 259분의 6.93지분을 국이 소유하고 있는 것처럼 등재되어 있다 하더라도 그 지분을 이미 위 한동석에게 매도하여 대금을 완불받고 지분권이전등기를 해 주면서 착오로 누락한 일부분에 지나지 아니하는 것이다. 이처럼 지분권의 대상인 목적토지도 없이 등기부상으로만 존재하고 있는 토지를 정명권에게 매도하였다 하더라도 이는 부동산의 이중매매의 경우와는 그 성질과 법률관계가 전연 다른 것으로서 그 매매는 효력이 생길 여지가 없는 것이다 ( 당원 1972.3.13.선고 72다27 판결; 1977.7.12. 선고 76다817 판결; 1987.5.12. 선고 86다카1686 판결 참조). 그리하여 이에 기한 지분권이전등기는 부적법한 것으로 무효임을 면할 수 없다. 원심이 그 판시와 같은 이유로 피고 명의의 이 사건 지분권이전등기를 무효라고 할 수 없다는 이유로 원고들의 청구를 배척한 것은 귀속재산인 종전토지에 대하여 지정된 제자리 환지예정지의 특정부분 불하시의 소유권취득 및 소유형태에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항에 해당한다고 할 것이므로 논지는 이유있다. 이에 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 윤영철(재판장) 박우동 이재성 김용준
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