국토이용관리법상 토지 시가 감정평가 시 용도지역 변경 참작 및 적시 의무

결과 요약

• 국토이용관리법에 의한 토지 시가 감정평가 시 기준지가 고시 후 용도지역 변경은 감정평가 결과에 영향을 미칠 중요한 요소이므로, 이를 고려하였다면 감정서에 적시해야 함.
• 용도지역 변경이 참작되지 않은 감정평가는 국토이용관리법 등 관계 규정에 따른 적법한 평가로 볼 수 없음.

사실관계

• 이 사건 토지(광명시 하안동 272 답 3,481평방미터)는 1985.12.30. 기준지가 고시 당시 전부 자연녹지지역이었음.
• 1986.2.18. 건설부 고시 제60호로 용도지역 변경 결정이 있어 약 70%가 상업지역, 약 30%가 녹지지역으로 변경됨.
• 피고가 이의재결처분 시 기초로 삼은 감정서(제일 및 정일토지평가사 합동사무소)는 가격시점을 1988.4.8.로 하고, 표준지(광명시 하안동 645 답)를 기준으로 지가변동율에 의한 시점수정가격은 평방미터당 68,000원, 지역요인, 개별요인 및 기타 요인을 감안하여 평방미터당 82,000원으로 평가함.
• 원심은 위 감정평가가 표준지의 기준지가를 기준으로 지역요인, 개별요인 및 기타 요인을 어떻게 평가하여 82,000원이 나왔는지 알 수 없고, 기준지가 고시 후 도시계획 변경으로 이 사건 토지의 약 70%가 상업지역에 해당하게 된 사실이 고려된 흔적이 없다고 판단함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

국토이용관리법상 토지 시가 감정평가 시 용도지역 변경 참작 및 적시 의무

• 법리: 토지의 시가를 감정평가함에 있어서는 지가변동율에 의한 시점수정가격에서 지역요인, 개별요인 및 기타 요인을 모두 참작해야 함. 감정서에 그 요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요소가 평가에 미치는 영향을 수치적으로 표현할 수 없는 것이나, 기준지가 고시 후의 용도지역 변경은 감정평가 결과에 영향을 미칠 중요한 요소에 관한 사항이므로, 이를 고려하거나 참작하였다면 감정서에 이를 적시하는 것이 상당함.
• 법원의 판단: 원심의 판단은 위 평가들이 기준지가 고시 후의 도시계획 변경이라는 감정평가에 있어서의 주요한 요소를 고려하지 아니하고서 한 것으로서 위법하다는 취지로 보임. 이 사건 평가에 있어서 용도지역 변경과 같은 중요한 요소가 참작된 것이라고 보기 어려우므로, 위 평가들이 국토이용관리법 등 관계 규정에 따른 적법한 평가라고 할 수 없다는 원심의 판단은 정당함.

검토

• 본 판결은 국토이용관리법상 토지 감정평가 시 용도지역 변경과 같은 중요한 요소는 반드시 평가에 참작하고, 이를 감정서에 명확히 적시해야 한다는 점을 명확히 함.
• 감정평가서 작성 시 평가에 영향을 미치는 주요 요인들을 누락 없이 기재하고, 그 고려 여부를 명확히 밝히는 것이 중요함을 시사함.
• 감정평가의 객관성과 신뢰성을 확보하기 위한 중요한 기준을 제시한 판결로 평가됨.