대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결 전부금
상고기각
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
임대차보증금의 법적 성질 및 반환의무 범위
결과 요약
- 임대차보증금은 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하며, 임대인은 임차인의 채무를 공제한 나머지 금액만을 반환할 의무가 있고, 이는 목적물반환의무와 동시이행 관계에 있음.
- 원고가 전부명령을 받은 임차보증금 반환채권은 임차인의 미지급 채무를 공제하고 나면 남는 금액이 없어 효력이 없다고 판단하여 원고의 상고를 기각함.
사실관계
- 소외인은 1985. 4. 16. 피고로부터 지하실 122평을 임대차기간 1년, 임대차보증금 1,000만 원, 월 임료 60만 원 및 부가가치세 별도, 관리비 및 수도료 별도로 임차함.
- 소외인은 1985. 5. 16. 이후부터 월 임료 지급을 연체하였고, 피고는 월 임료 2회 이상 연체 시 계약 해지 약정에 따라 1985. 8. 30. 임대차계약 해지 의사표시를 함.
- 피고는 소외인을 상대로 한 명도청구소송에서 승소하여 1986. 4. 14. 명도집행을 통해 지하실을 명도받음.
- 명도 시까지 소외인의 피고에 대한 미지급 채무는 총 10,531,453원에 이름.
- 원고는 소외인의 채권자로서 소외인의 피고에 대한 임차보증금 반환청구 채권을 전부받음.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
임대차보증금의 법적 성질 및 반환의무 범위
- 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환할 때까지 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로, 임차인의 채무불이행이 없으면 전액을 반환하고, 채무불이행이 있으면 임대인은 보증금에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환함.
- 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계 종료 시 보증금에서 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여 비로소 이행기에 도달하며, 임차인의 목적물반환의무와 동시이행 관계에 있음.
- 원심은 소외인의 피고에 대한 미지급 채무가 10,531,453원에 이르렀음을 인정하고, 원고가 받은 전부명령은 명도 시 구체적으로 청산절차를 거치고 남은 금액을 기준으로 효력이 발생하므로, 피고의 보증금 반환채무는 미지급 채무를 공제하면 남는 것이 없어 전부명령이 효력을 발생할 수 없다고 판단함.
- 대법원은 원심의 사실인정과 판단이 정당하며, 증거에 의하지 아니한 사실인정의 허물이나 전부명령 및 상계의 효력에 대한 법리오해의 위법이 없다고 판단함.
- 소론의 판례들은 사안을 달리하여 이 사건에 적합하지 않으며, 피고가 명도소송에서 상환이행 판결을 받았더라도, 명도 시까지 임차인의 채무총액이 보증금 액수를 초과한 이상 보증금의 담보적 효력이 미치는 것이라고 판단한 것은 잘못이 없다고 봄.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1969. 12. 26. 선고 69다853 판결
- 대법원 1976. 8. 24. 선고 76다1032 판결
- 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다12411242 판결
- 대법원 1983. 11. 22. 선고 82다카1696 판결
검토
- 본 판결은 임대차보증금의 법적 성질과 반환의무의 범위를 명확히 함으로써, 임대차 종료 시 보증금 반환과 관련한 분쟁 해결의 기준을 제시함.
- 임대차보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하는 기능을 하며, 임대인은 임차인의 채무를 공제한 잔액만을 반환할 의무가 있고, 이 의무는 목적물 반환의무와 동시이행 관계에 있다는 점을 재확인함.
- 전부명령의 효력은 채권액이 확정되는 시점, 즉 임대차 종료 및 목적물 반환 시점에 임차인의 모든 채무가 공제된 후의 잔액에 대해서만 발생함을 명확히 하여, 임차인의 채무가 보증금을 초과하는 경우 전부명령이 무효가 될 수 있음을 시사함.
- 이는 임대인에게 임차인의 채무불이행에 대한 보증금 공제권을 폭넓게 인정하는 것으로, 임대인의 권리 보호에 기여함.
판시사항
부동산임대차에 있어서 임차보증금의 법적성질 및 임대차 종료시 그 반환의무 범위재판요지
부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 임차인의 채무불이행이 없으면 그 전액을 반환하고 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나 목적물을 멸실. 훼손하여 부담하는 손해배상채무 또는 임대차종료 후 목적물 반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면 임대인은 그 보증금 중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로 임대인의 보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다.참조조문
민법 제618조참조판례
대법원 1969.12.26 선고 69다853 판결 1976.8.24 선고 76다1032 판결 1977.9.28 선고 77다1241,1242 판결 1983.11.22 선고 82다카1696 판결이 유
원고 소송대리인의 상고이유를 본다. 1. 부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임차인의 채무불이행이 없으면, 그 전액을 반환하고, 만약 임차인이 차임을 지급하지 아니하거나, 목적물을 멸실.훼손하여 부담하는 손해배상채무, 또는 임대차종료 후 목적물반환시까지 목적물 사용으로 인한 손해배상 내지 부당이득반환채무 등을 부담하고 있다면, 임대인은 그 보증금 중에서 이를 공제하고 나머지 금액만을 반환하면 되는 것이므로, 임대인의 보증금반환의무는, 임대차관계가 종료되는 경우에 그 보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하여 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행의 관계에 있다고 봄이 타당하다 할 것이다( 당원 1969.12.26선고69다853 판결; 1976.8.24 선고 76다1032 판결; 1977.9.28 선고 77다12411242 판결; 1983.11.22 선고 82다카1696 각 판결 참조). 2. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시의 증거를 종합하여 소외인이 1985.4.16. 피고로부터 이 사건 지하실 122평을 임대차기간 1년, 임대차보증금은 금 10,000,000원으로 하고 매월 월임료 금 600,000원과 이에 대한 부가가치세를 아울러 지급하며, 그 관리비 및 수도사용료는 별도로 지급하기로 하고 임차하였으나, 1985.5.16. 이후부터 월임료의 지급을 연체하였기 때문에 월임료의 지급을 2회 이상 연체하면 임대인이 그 임대차계약을 해지할 수 있도록 한 당초의 약정에 따라, 피고는 같은해 8.30. 위 임대차계약해지의 의사표시를 한 후, 소외인을 상대로 한 명도청구소송에서 승소하여 1986.4.14. 명도집행을 함으로써 위 지하실을 명도받았으나, 그 명도시까지 위 소외인의 피고에 대한 미지급채무가 모두 금 10,531,453원에 이르게 된 사실을 인정한 다음, 위 소외인의 채권자인 원고가 위 소외인의 피고에 대한 임차보증금반환청구 채권을 전부받았다고 하더라도, 그 전부명령과 이에 의한 집행채권 소멸의 효력은 명도시에 구체적으로 청산절차를 거치고 남은 금액을 기준으로 하여 발생하는 것이므로, 피고의 위 보증금반환채무는 거기에서 위 소외인의 미지급채무 금 10,531,453원을 공제하고 나면 남는 것이 없어, 원고가 받은 위 전부명령은 그 효력을 발생할 수 없다고 판단하고 있는 바, 기록과 대조하여 살펴보아도, 원심의 위 사실인정과 판단은 모두 정당하고, 거기에 소론이 지적하는 바와 같이 증거에 의하지 아니한 사실인정의 허물이나 전부명령 및 상계의 효력에 대한 법리오해의 위법사유 있음을 찾아볼 수 없다. 소론의 판례( 당원 1986.2.11 선고 85다카1087, 1981.11.10 선고 81다378판결; 1980.9.9 선고 80다939 각 판결)들은 사안을 달리하여 이 사건에 적합한 것이 아닐 뿐만 아니라, 피고가 위 소외인과의 명도소송에서 상환이행을 하도록 판결을 받은 금액이 있었다 하더라도, 그 후 지하실 명도시까지의, 위 소외인의 피고에 대한 채무총액이 위 보증금의 액수를 초과하게 된 이상, 원심이 그 금액에 대하여서까지 위 보증금의 담보적 효력이 미치는 것이라고 판단하였다 하여 잘못이라 할 수도 없다. 논지는 모두 이유없다. 3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.대법관 박우동(재판장) 김형기 이준승
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