대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1646 판결 손해배상(기)
상고기각
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
환지예정지 감정평가 시 과도면적 청산금 미고려 감정인의 과실 및 손해배상책임
결과 요약
- 환지예정지 감정평가 시 과도면적에 대한 청산금 부담을 고려하지 않고 평가하여 시가와 현저한 차이가 발생한 경우, 감정인에게 과실이 인정되어 손해배상책임이 있음을 판시함.
사실관계
- 피고는 공인감정사로서 서울지방법원 의정부지원 85타1359호 부동산임의경매 사건의 경매목적물인 이 사건 대지 3필지(총 55평)와 그 지상 건물에 대한 시가감정을 수행함.
- 감정 당시 이 사건 대지는 원당토지구획정리사업지구 내 환지예정지로 지정되어 있었음.
- 환지예정지 202.4㎡ 중 권리면적은 91.64㎡이고, 나머지 117.16㎡는 과도면적으로서 이에 대한 청산금 20,561,580원이 확정될 예정이었음.
- 피고는 감정평가 시 과도면적에 대한 청산금이 이미 정리 청산된 것으로 전제하여 환지예정지 202.4㎡ 전체를 평방미터당 227,000원으로 평가, 총 45,944,800원으로 감정평가서를 제출함.
- 원고는 청산금 부담이 없는 것으로 알고 위 경매 절차에서 이 사건 대지를 포함한 경매목적물을 경락받음.
- 이후 1986.1.15. 환지확정처분에 따라 과도면적 117.16㎡에 대한 청산금 20,561,580원이 확정되어 원고가 이를 부담하게 됨.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
감정인의 과실 여부 및 손해배상책임
- 법리: 감정대상이 환지예정지이고 권리면적 외에 과도면적이 포함된 경우, 환지면적을 기준으로 가격을 산정하되 권리면적과 과도면적의 구체적 사정, 환지처분 후 확정될 청산금 등 제반조건을 감안하여 시가를 산정하여야 함. 감정인이 이러한 사정을 고려하지 않고 과도면적에 대한 청산금이 이미 청산된 것으로 전제하여 평가한 경우, 감정평가에관한법률 제20조 소정의 과실로 시가와 현저한 차이가 있게 평가한 경우에 해당함.
- 법원의 판단: 피고는 환지예정지 감정평가 시 과도면적에 대한 청산금 부담을 고려하지 않고 평가하여 시가와 현저한 차이가 발생하였으므로, 감정평가에관한법률 제20조에 따른 과실이 인정됨. 원고는 청산금 부담이 없는 줄 믿고 경락받았으므로 선의의 제3자에 해당함. 피고의 감정평가서상 청산금 관련 부분이 타자 착오라 하더라도 과실책임을 면할 수 없음. 원고에게 과실이 있다 하더라도 이는 과실상계 사유일 뿐 피고의 책임을 배제할 사유는 아님.
관련 판례 및 법령
- 감정평가에관한법률 제20조: 감정업에 종사하는 자가 감정을 함에 있어 고의 또는 과실로 감정당시 시가와 현저한 차이가 있게 평가하여 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음.
제3자의 손해액 산정
- 법리: 감정인의 부당감정으로 인하여 입은 제3자의 손해액은 부당감정이 없었더라면 지급하지 아니하여도 될 비용을 지급하거나 부담하게 된 경우 그 수액이 이에 해당함.
- 법원의 판단: 원고가 입은 손해액은 경락대금 외에 환지처분 후 소유자로서 부담하게 된 과도면적에 대한 청산금 상당액임. 원심이 원고의 과실을 참작하여 배상액을 산정한 것은 정당함.
검토
- 본 판결은 환지예정지 감정평가 시 감정인의 주의의무 범위를 명확히 제시함. 특히, 권리면적 외 과도면적이 포함된 경우 청산금 부담 여부를 면밀히 검토하고 이를 평가에 반영해야 함을 강조함.
- 감정인의 과실로 인한 손해배상책임 발생 요건 및 손해액 산정 기준을 제시하여, 감정평가 업무의 전문성과 신뢰성을 확보하는 데 기여함.
- 감정평가서 작성 시 단순한 타자 착오라 하더라도 그로 인해 중대한 결과가 초래될 수 있음을 보여주며, 감정인의 세심한 주의와 확인의 중요성을 시사함.
- 경락인의 과실이 인정되더라도 감정인의 책임을 배제하지 않고 과실상계 사유로만 인정함으로써, 감정인의 책임 범위를 폭넓게 인정하는 태도를 보임.
판시사항
가. 감정대상인 환지예정지에 권리면적 이외에 과도면적이 포함되어 있는 경우 과도면적에 대한 청산금이 이미 청산된 것임을 전제로 한 시가산정평가와 감정인의 과실여부 나. 감정인의 부당감정으로 입은 제3자의 손해액재판요지
가. 시가감정대상이 환지예정지이고 거기에 권리면적 이외에 절반 이상의 과도면적이 포함되어 있는 토지라면 장차 환지확정에 따라 과도면적에 해당하는 청산금은 토지소유자가 부담하는 것이므로 이와 같은 환지예정지를 평가함에 있어서는 그 환지면적을 기준으로 하여 가격산정을 하되 권리면적과 과도면적의 구체적 사정을 고려하고 과도면적에 대한 환지처분후 확정될 청산금 등 제반조건을 감안하여 그 시가를 산정하여야 할 것이고 감정인이 위 환지예정지를 감정평가하면서 위와 같은 사정을 고려함이 없이 만연히 과도면적에 대한 청산금이 이미 청산된 것임을 전제로 하여 그 시가를 정산하는 평가를 하였다면 감정평가에관한법률 제20조 소정의 감정인이 과실로 위 토지를 감정당시 시가와 현저한 차이가 있게 평가한 경우에 해당한다고 할 것이다. 나. 감정인의 부당감정으로 인하여 입은 제3자의 손해액은 부당감정이 없었더라면 지급하지 아니하여도 될 비용을 지급하거나 부담하게 된 경우 그 수액이 이에 해당한다.대법원
판결
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
피고
원심판결
서울고등법원 1987.6.5 선고 87나780 판결
이 유
피고의 상고이유를 판단한다. 원심이 확정한 바에 의하면, 피고가 공인감정사로서 서울지방법원 의정부지원으로부터은 지원 85타1359호 부동산임의경매 사건에 관하여 감정평가 명령을 받고 1985.7.3 그 사건의 경매목적물인 경기 고양군 (주소 1 생략) 대 35평,(주소 2 생략) 대 15평, (주소 3 생략) 대 5평 등 이 사건 대지3필지 합계 55평과 그 지상 건물에 대한 시가감정을 하여 그 감정평가서를 위 법원에 제출하였는 바, 위 평가당시 이 사건 대지는 경기도 고양군이 시행하는 원당토지구획정리사업지구내의 토지로서 이미 판시와 같은 환지예정지 지정이 있었으므로(환지예정지로 (주소 4 생략) 대 202.4평방미터로 지정되었다가 1986.1.15 (주소 5 생략) 대 208.8평방미터로 환지처분되었는데 위 환지면적 중 권리면적이 91.64평방미터이고, 나머지 117.16평방미터가 과도면적으로서 이에 대한 청산금이 금20,561,580원을 확정되었다)피고가 이 사건 대지에 관한 시가감정을 함에 있어 감정대상을 환지예정지 202.4평방미터를 기준으로 하여 평가하더라도 그 환지예정지에는 권리면적이 91.64평방미터 뿐이고 나머지는 청산금으로 정리되어야 할 과도면적이 포함되어 있는데도 그 정산금이 이미 정리청산된 것으로 전제하여 위 환지예정지 202.4평방미터 전체를 시가인 평방미터당 금 227,000원씩 계산하여 합계 금45,944,800원으로 감정평가하였으며 원고는 이 사건 대지에 대한 청산금이 청산된 줄 알고 위 경매 절차에서 1985.11.27 이 사건 대지를 포함한 경매목적물을 판시금액으로 경락받았으나 그후 1986.1.15 환지확정처분에 따라 과도면적 117.16평방미터에 대한 청산금이 금 20,561,580원으로 확정됨으로써 소유자인 원고가 이를 부담하게 되었다는 것이다. 감정평가에관한법률 제20조에 의하면, 감정업에 종사하는 자가 감정을 함에 있어 고의 또는 과실로 감정당시 시가와 현저한 차이가 있게 평가하여 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는 바, 원심이 확정한 바와 같이 감정대상이 환지예정지이고 거기에 권리면적 이외에 절반이상의 과도면적이 포함되어 있는 토지라면 장차 환지확정에 따라 과도면적에 해당하는 청산금은 토지소유자가 부담하는 것이므로 이와 같은 환지예정지를 평가함에 있어서는 그 환지면적을 기준으로 하여 가격산정을 하되 권리면적과 과도면적의 구체적 사정을 고려하고 과도면적에 대한 환지처분 후 확정될 청산금 등 제반조건을 감안하여 그 시가를 산정하여야 할 것이고 피고가 이 사건대지를 감정평가하면서 이와 같은 사정을 고려함이 없이 만연히 과도면적에 대한 청산금이 이미 청산된 것임를 전제로 하여 그 시가를 판시와 같은 방법으로 산정하는 평가를 하였다면, 피고는 과실로 이 사건 대지를 감정당시 시가와 현저한 차이가 있게 평가한 경우에 해당한다 할것이고 또 원고가 그 청산금 부담이 없는 줄 믿고 경락을 받았다면 선의의 제3자에 해당한다 할 것이다. 설사 피고가 작성한 감정평가서의 청산금 청산에 관한 부분이 소론과 같이 타자하는 과정에서의 착오로 연유된 것이라 하더라도 그 과실책임을 면할 수는 없다 할 것이고, 경락인인 원고가 경락당시 청산금의 청산이 남아 있음을 알지 못한데 소론과 같은 과실이 있고 또 원고가 경락당시 이 점에 관하여 아무런 이의조차 하지 아니한 사정이 있다하더라도 이는 과실상계의 사유는 될지언정 피고의 책임을 배제할 사유는 되지 못한다 할 것이다. 원심이 같은 취지에서 피고에게 감정평가에 관한 법률 제20조에 의한 손해배상책임을 인정한 조치는 정당하고 거기에 소론이 지적하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다. 또 원심은 피고의 위와 같은 부당감정으로 인하여 원고가 입은 손해액은 피고의 감정가액을 기초로 하여 진행된 경매절차에서 경락인인 원고가 경락대금으로 지급한 금원 이외에 그 환지처분 후 소유자로서 부담할 것으로 확정된 과도면적에 대한 판시 청산금이 이에 해당하는 것이라고 판단한 다음 원고자신의 판시와 같은 과실을 참작하여 그중 판시 금액을 배상액으로 산정하고 있다. 이 사건과 같이 감정인의 부당감정으로 인하여 입은 제3자의 손해액은 부당감정이 없었더라면 지급하지 아니하여도 될 비용을 지급하거나 부담하게 된 경우 그 수액이 이에 해당한다 할 것인바, 원심이 같은 취지에서 원고의 손해액을 판시 청산금 상당액으로 산정하였음은 역시 정당하다 할 것이고 거기에 손해액 사정을 잘못한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 배석(재판장) 윤일영 최재호
하이라이트
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