대법원 1989. 3. 14. 선고 87다카1574 판결 소유권이전등기말소
상고기각
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
교회 토지 처분행위의 무효 및 새로운 처분결의의 필요성
결과 요약
- 교회 교인들의 총유 또는 준총유에 속하는 토지 처분에 있어 교회의 정관이나 규약, 교인들의 처분결의가 없다면, 선의의 제3자에게도 처분행위의 무효를 대항할 수 있음.
- 교회가 매수한 토지에 대한 권리가 총유의 방법으로 준공동소유가 확정된 후 다른 토지와 교환하는 것은 새로운 처분행위로 보아 새로운 처분결의가 필요함.
- 비법인사단의 대표권은 직권조사사항이나, 상대방이 부인하지 않는 한 법원이 석명하거나 심리할 필요는 없음.
사실관계
- 원고 교회는 교회당 신축을 위해 소외 2 소유의 토지(이 사건 토지)를 매수하고 소유권이전등기 서류를 소외인에게 보관시킴.
- 이 사건 토지가 협소하다고 판단, 원고 교회 목사로부터 대리권을 수여받은 소외 3과 소외인 사이에 소외인이 소외 4로부터 가등기담보를 받은 대지 429평방미터와 이 사건 토지를 교환하는 계약을 체결함.
- 이 사건 토지는 원고 교회 교인들의 헌금으로 구입된 것으로, 교인들의 총유 또는 준총유에 해당함.
- 원고 교회는 1982. 8. 15. 이 사건 토지 계약 사실, 9. 19. 중도금 지급 사실, 10. 31. 잔금 지급 사실을 교회 주보를 통해 교인들에게 보고함.
- 피고는 소외인으로부터 이 사건 토지를 대물변제로 전득하여 등기를 마침.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
교회 총유 재산 처분행위의 무효 대항 여부
- 법리: 교회 교인들의 총유 또는 준총유에 속하는 토지의 처분에 관하여 교회의 정관이나 규약이 없고 교인들의 처분결의도 없다면, 비록 그 토지를 전득하여 등기를 마친 자가 선의라 하더라도 교회는 그 처분행위의 무효인 사실을 대항할 수 있음.
- 법원의 판단: 이 사건 토지는 원고 교회 교인들의 총유 또는 준총유에 해당하며, 처분에 관한 정관이나 규약, 교인들의 처분결의가 없었으므로, 피고가 선의라 할지라도 원고 교회가 처분행위의 무효를 대항할 수 있다고 판단함.
새로운 처분행위에 대한 새로운 처분결의의 필요성
- 법리: 교회가 매수한 토지의 계약, 중도금 및 잔금 지급 사실이 주보에 의해 교인들에게 보고된 바 있다면, 그 교회에서는 이 토지에 관한 권리를 총유의 방법으로 준공동소유하게 된 것이 확정되었다고 보아야 할 것이므로, 그 후 다른 토지와 교환계약을 체결하는 것은 새로운 처분행위로서 새로운 처분결의가 필요함.
- 법원의 판단: 원고 교회가 이 사건 토지 매매 및 대금 지급 사실을 주보를 통해 교인들에게 보고하여 총유적 권리가 확정되었으므로, 이후의 교환계약은 새로운 처분행위로 보아 새로운 처분결의가 필요하다고 판단함.
비법인사단 대표권의 직권조사 의무
- 법리: 비법인사단의 대표자가 적법한 대표권한을 가지는지 여부는 직권조사사항이나, 상대방에서 그 대표권을 부인하거나 이것이 부적법한 것이 아닌 한 법원에서 이 점을 석명하거나 심리, 판단할 필요는 없음.
- 법원의 판단: 원고 교회가 비법인사단으로서 당사자 능력이 인정되며, 대표권에 대한 상대방의 부인이 없었으므로 법원이 직권으로 심리할 필요가 없다고 판단함.
검토
- 본 판결은 비법인사단인 교회의 총유 재산 처분에 있어 교인 총회의 결의가 얼마나 중요한지를 명확히 보여줌. 특히, 재산 취득 사실이 교인들에게 공식적으로 보고되어 총유적 권리가 확정된 이후의 처분행위는 별도의 결의를 요한다는 점을 강조하여, 교회의 재산 관리 및 처분 시 신중한 절차 준수의 필요성을 시사함.
- 선의의 제3자 보호 원칙에도 불구하고, 총유 재산의 특수성을 고려하여 처분행위의 무효를 대항할 수 있도록 한 점은 비법인사단의 재산 보호에 중점을 둔 것으로 해석됨.
판시사항
가. 교회 토지 처분행위의 무효와 선의의 제3자 나. 교회가 매수한 토지를 다른 토지와 교환함에 있어 새로운 처분결의가 필요하다고 본 사례 다. 비법인사단의 대표권에 대한 법원의 조사의무재판요지
가. 교회 교인들의 총유 또는 준총유에 속하는 토지의 처분에 관하여 교회의 정관이나 규약이 없고 교인들의 처분결의도 없다면 비록 그 토지를 전득하여 등기를 마친 자가 선의라 하더라도 교회는 그 처분행위의 무효인 사실을 대항할 수 있다. 나. 교회가 매수하려는 토지의 계약사실, 중도금 및 잔금지급 사실이 주보에 의하여 교인들에게 보고된 바 있다면 그 교회에서는 이 토지에 관한 권리를 총유의 방법으로 준공동소유하게 된 것이 확정되었다고 보아야 할 것이므로 그후 다른 토지와 교환계약을 체결하는 것은 새로운 처분행위로서 새로운 처분결의가 필요하다고 보아야 할 것이다. 다. 비법인사단의 대표자가 적법한 대표권한을 가지는지 여부는 직권조사사항이나 상대방에서 그 대표권을 부인하거나 이것이 부적법한 것이 아닌 한 법원에서 이 점을 석명하거나 심리, 판단할 필요는 없다.대법원
판결
원고, 피상고인
대한예수교장로회 동서울노회 녹원교회 소송대리인 변호사 ○○○
피고, 상고인
피고 소송대리인 변호사 ○○○
환송판결
대법원 1984.11.27. 선고 84다카1509 판결
이 유
상고이유를 본다. 제1점에 대하여, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고 교회는 타인 소유의 빌딩 일부를 임차하여 교회당으로 사용하여 오던 중 교세가 확장됨에 따라 그 소유의 교회당을 신축하기 위하여 소외 1(이하 소외인이라고 한다)의 소개로 소외 2 소유의 이 사건 토지 330.5평방미터를 매수하고 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 소외인에게 교부하여 보관하게 하고 있다가 이 사건 토지가 교회당 부지로 협소하다고 생각하고 더 넓은 대지를 물색하던 중 원고 교회의 재정사무를 처리하며 교회당 건립 위원장직을 맡고 있던 관계로 원고 교회 목사로부터 교회당부지 매매의 대리권을 수여받은 소외 3과 소외인과의 사이에 그가 소외 4로부터 가등기담보를 받아 가지고 있던 대지 429평방미터와 맞바꾸기로 교환계약을 체결하였다고 확정하고 나아가 이 사건 토지는 원고교회 교인들의 헌금 등으로 구입한 것으로 원고 교회 교인들의 총유(엄격히 표현하면 이 사건 토지에 대한 법률적, 사실적 처분권에 관한 준총유)라고 할 것인데 이의 처분에 관한 원고 교회의 정관이나 규약이 없고 원고 교회 교인들은 위 교환약정에 앞서 그 처분결의를 한 바 없으므로 위 교환약정은 무효이고 따라서 소외인은 이 사건 토지에 대한 처분권을 적법히 취득하지 못하였다 할 것이고 그로부터 대물변제로 전득하여 경료된 피고 명의의 등기는 원인무효라고 판단하였다. 살피건대, 사실관계가 위와 같은 경우 이 사건 토지에 대한 원고 교회의 권리형태는 원고 교회 교인들의 총유 또는 준총유라고 할 것이므로 이의처분에 관한 원고 교회의 정관이나 규약이 없고 또 원고교회 교인들의 처분 결의가 없었다면 비록 피고가 선의라고 하더라도 원고 교회가 그 처분행위의 무효인 사실을 대항할 수 없는 것은 아니라고 할 것이다. 그리고 원심이 원고 교회가 이 사건 토지를 매수하여 그에 관한 등기이전절차를 소외인에게 위임하여 놓고서도 이 사건 토지가 교회당 부지로는 협소하다고 생각하고 이보다 넓은 대지가 있다면 이를 처분하고 넓은 대지를 구하려고 물색하고 있었다고 인정한 것은 원고 교회의 목사 소외 5나 그 대리인인 위 소외 3이 그와 같은 행위를 하였다는 것이지 원고 교회의 교인들이 합의가 되어 이 사건 토지를 처분하고 더 넓은 토지를 물색하기로 하였다는 뜻은 아니라고 보아야 할 것이므로 원심판결의 이 부분 설시가 이유의 모순이나 사실인정을 잘못한 위법이 있다고 할 수는 없다. 한편 이 사건의 경우에 있어서 원고 교회의 교인들이 그 헌금을 모아 교회당 건립을 하기로 합의하고 그 부지를 취득하고 건축을 신축하는 행위를 포괄적으로 원고 교회의 목사인 소외 5와 장로이며 교회건립위원장인 소외 3에게 위임한 것이라면 반드시 그 범위에 속하는 하나하나의 처분행위를 구체적으로 특정하여 원고 교회 교인들의 결의가 있어야 할 필요는 없고 따라서 이를 위임받은 사람들은 원고 교회의 교회당 건립에 적합한 토지의 구입에 관한 포괄적인 권한을 수여 받은 것이라고 볼 수 있을 것이며 그 결과 부지 구입을 위한 매매계약을 일단 체결하였다고 할지라도 이것을 원고 교회의 소유로 하거나 원고 교회의 부지로 하기로 원고 교회 교인들에게 보고하거나 그 결의가 있어 이를 확정하기까지의 사이에는 더 좋은 토지와 교환하는 권한도 수권행위에 포함되어 있는 것이라고 보아야 할 것이고 이와 같은 경우에는 당초의 매매계약과 그 후에 이루어진 교환계약을 묶어서 하나의 취득행위로 볼 수 있을 것임은 소론과 같다고 하겠다. 그러나 나아가 보면 원심이 채택한 원심증인 소외 6의 증언에 의하여 진정성립을 인정할 수 있는 갑 제9호증의 4 내지 7(각 교회주보)의 기재에 의하면 원고 교회에서는 1982.8.15. 이 사건 토지의 계약 사실, 같은해 9.19. 중도금 지급사실, 같은해 1031. 잔금 지급사실이 교회주보에 의하여 원고 교회 교인들에게 보도된 사실을 인정할 수 있으므로 위 사실에 의하여 원고 교회에서는 이 사건 토지에 관한 권리를 총유의 방법으로 준공동 소유하게 되었음이 확정되었다고 보아야 할 것이고 그러므로 그 후에 있어서 교환계약을 체결하는 것은 새로운 처분행위라고 보아야 할 것이며 이와 같은 경우에는 새로운 처분결의가 필요하다고 보아야 할 것이니 반대의 입장에서 원심판결을 비난하는 논지는 이유가 없다. 제2점에 대하여, 원고 교회란 원고 교회 교인들을 구성원으로 하고 원고 교회 목사 소외 5를 그 대표자로 하는 법인아닌 사단인 것이며 비법인사단으로서의 당사자 능력이 인정되어 원고가 된 것이다. 그러므로 원고 교회란 즉 원고 교회 교인들로 구성된 법인 아닌 사단인 것이고 원고 교회의 소유란 의미는 원고 교회 교인들이 집합체로서 총유의 형태로 공동소유 한다는 것이며 따라서 원심이 원고 교회 교인들의 총유인 이 사건 토지에 관한 피고 명의의 등기를 원고에게 말소하라고 판시한 것은 정당하다. 그리고 비법인 사단의 대표자가 적법한 대표권한을 가지는지 여부는 직권조사 사항이나 상대방에서 그 대표권을 부인하거나 이것이 부적법한 것이 아닌 한 법원에서 이 점을 석명하거나 심리, 판단할 필요는 없는 것이다. 따라서 논지도 이유없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 안우만(재판장) 김덕주 배만운
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