대법원 1988. 10. 24. 선고 87다카1371 판결 부동산소유권이전등기
파기환송
중요판례
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
매매대금 감액 합의 후 감액 없는 대금 최고에 따른 계약 해제 효력
결과 요약
- 매매대금 감액 합의가 있었음에도 감액되지 않은 대금 전액을 최고하고 계약을 해제한 것은 부적법한 해제권 행사로, 해제의 효력이 발생하지 않음.
- 원심판결을 파기하고 사건을 광주고등법원에 환송함.
사실관계
- 1978. 6. 20. 원고와 피고는 피고 소유 대지 20평을 13,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결함.
- 원고는 계약금 및 일부 분납금을 지급하였으나, 이후 분납금 및 이자를 지급하지 못함.
- 피고는 1983. 7. 5. 원고에게 나머지 분납금 원리금 16,765,307원을 7. 15.까지 지급할 것을 최고하고, 원고가 불이행하자 7. 16. 매매계약 해제 통지를 함.
- 원고는 매수 대지 중 일부(22㎡)가 시장 통로이고, 다른 일부(4.1㎡)는 피고가 이미 제3자에게 매도한 부분임을 알게 됨.
- 원고와 피고는 위 부분을 제외한 나머지 부분에 대한 대금을 조정하기로 약정하였으나, 피고는 감액 조정 없이 잔대금 전액에 대한 이행 최고 후 계약을 해제함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
매매대금 감액 합의 후 감액 없는 대금 최고에 따른 계약 해제 효력
- 법리: 매매계약 당사자 사이에 매매목적물 중 일부가 이중매매되거나 타인 소유 건물 부지로 사용되어 면적을 측량한 후 매매대금을 감액 조정하기로 합의하였다면, 이러한 합의에 따르지 않고 감액 조정되지 않은 대금 전액의 지급을 최고하고 이에 불응한다 하여 계약을 해제한 것은 적법한 해제권 행사로 볼 수 없음.
- 법원의 판단:
- 원심은 피고가 원고에게 매도한 대지 중 일부가 이중매매되었고, 다른 일부는 시장 통로로 사용되어 원고가 이를 사용할 수 없게 되었음을 인정함.
- 피고 측 담당자의 증언에 따르면, 원고와 피고는 이중매매된 부분과 통로 부분에 대해 측량 후 매매대금을 감액 조정하기로 합의하였음이 인정됨.
- 이러한 합의에도 불구하고 피고가 감액 조정 없이 대금 전액의 지급을 최고하고 계약을 해제한 것은 적법한 해제권 행사가 아님.
- 원고가 측량에 협력하지 않아 합의가 이행되지 않은 경우라면 이 점을 명확히 확정해야 함.
- 원고가 감액 조정을 고려하지 않은 최고액에 대해 변제 노력을 한 것은 계약 해제를 피하기 위한 것일 수 있으므로, 이를 근거로 감액 조정 합의를 원고가 폐기했다고 단정할 수 없음.
- 원심이 위 증거 관계를 도외시하고 상반된 판단을 한 것은 증거 판단과 계약 해제권 요건 해석을 그르쳐 판결에 영향을 미친 위법이 있음.
관련 판례 및 법령
- 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항 (파기사유)
검토
- 본 판결은 매매계약에서 당사자 간의 합의가 계약 해제권 행사의 적법성에 미치는 중요성을 명확히 함.
- 특히, 매매대금 감액 합의와 같이 계약 내용의 변경에 대한 합의가 있었음에도 불구하고, 그 합의를 무시하고 원래의 계약 내용에 따라 이행을 최고하고 계약을 해제하는 것은 부적법하다는 점을 강조함.
- 이는 계약 해제 시 채무불이행의 내용이 실질적인 채무불이행인지 여부를 판단함에 있어 당사자 간의 최종적인 합의 내용을 기준으로 삼아야 함을 시사함.
- 또한, 채무자가 최고액을 변제하려 노력한 사정이 있더라도, 그것이 감액 합의를 포기한 것으로 단정할 수 없다는 점은, 채무자의 행위를 계약 해제를 피하기 위한 노력으로 해석할 여지를 남겨둠으로써, 채무자의 입장을 고려한 판단을 보여줌.
판시사항
매매대금을 감액조정하기로 합의한 경우에 있어 그 감액조정이 안된 대금 전액의 지급을 최고하고서 한 계약해제의 효력재판요지
대지에 관하여 매매계약을 체결한 당사자사이에 그 매매목적물 중 이중매매된 부분과 타인소유 건물일부의 부지로 들어간 부분에 관하여 그 면적을 측량한 후 매매대금을 감액조정하기로 합의하였다면, 이러한 합의사항에 따르지 않고 전혀 감액조정이 안된 대금전액의 지급을 최고하고 이에 불응한다 하여 계약을 해제한 것은 적법한 해제권의 행사라고 볼수 없다.참조조문
민법 제544조이 유
원고 소송대리인의 상고이유 제1점을 본다. 1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 원고와 사이에 1978.6.20. 피고소유인 이리시 (주소 1 생략) 대 40평 중 이 사건 토지인 원심판결첨부도면표시 (가), (나), (다)부분 20평을 대금 13,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결한 후 원고로부터 계약당일 계약금 1,310,000원과 분할지급키로 한 잔대금 중 제1회 분납금 및 이자 도합 4,623,670원만 지급받고 그 후의 분납금 및 이자를 지급받지 못하여 원고의 요청으로 여러차례 그 지급기일을 연기해 주다가, 마지막으로 1983.7.5. 원고에게 나머지 분납금 원리금액을 16,765,307원으로 표시하여 그 달 15.까지 지급할 것을 최고한 후 원고가 이 기일에도 변제하지 못하자 그 해 7.16. 위 매매계약의 해제통지를 한 사실을 인정한 다음, 원고가 위 대지를 매수한 후 건물을 신축하려고 측량을 한 결과 별지도면 표시 (나)부분 22평방미터에는 이리중앙시장 2층으로 통하는 계단이 설치되어 있고 또 같은 도면표시 (다)부분 4.1평방미터는 피고시가 이미 소외 1에게 매도한 것으로서 원고가 이를 사용할 수 없게 되어 있음을 알게 되어 원고와 피고는 위 (나), (다)부분을 제외한 나머지 부분에 대한 대금을 조정하기로 약정하였음에도 피고가 이에 위반하여 위와 같이 잔대금채무 전액에 대하여 이행의 최고를 한 뒤 그 불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한 것은 위법하다고 주장한 데에 대하여, 그 거시증거를 종합하면 위 (다)표시 4.1평방미터는 피고가 소외 1에게 매도한 것이 밝혀져 피고는 원고로부터 1980.3.10 그 부분(당시는 0.7평으로 원. 피고사이에 양해됨)을 포기하는 포기서를 받고 위 매매대금 중 1979년도 연부금 2,922,000원을 금 2,808,250원(그에 따른 이자도 감액조정됨)으로 감액조정하여 이를 최종 연부금 납입시에 정산하기로 약정한 사실, 위 (나)표시 22평방미터는 이리중앙시장입구 출입통로인 사실은 각 인정할 수 있으나, 원고가 위 (나)부분이 통로인 사실을 모르고 계약을 체결하였다거나 피고가 위 대금조정을 하여 주지 않았기 때문에 원고가 위 연부금 지급을 지체한 것이라고 인정할 만한 증거가 없고 피고의 수차에 걸친 지급최고에 대하여 원고는 납입기일의 연기만을 요청하였을 따름이므로 원고의 위 주장은 이유없다고 판단하였다. 2. 그러나 기록을 살펴보면, 피고시 회계과장으로서 이 사건 매매관계를 담당한 소외 2는 원심이 위 사실인정의 증거로 채용한 증인인 바 동인은 1심에서 이 사건 토지 중 1.5평이 2중으로 매매되었고 또 이리중앙시장 2층으로 출입하는 구조물이 설치되어 있어서 원고가 그 부분을 다시 측량하여 그 면적과 매매대금을 조정해 달라는 요청이 있었기 때문에 원고와의 계약이행기일을 연기한 것으로 알며 원고의 위와 같은 요청에 따라 측량 후 그 면적과 매매대금을 공제해 주기로 하였다는 취지로 증언하고 있고 기록 197정 참조), 또 2심에서도 피고가 원고에게 매도한 위 대지 20평 중에서 약 1.5평은 2중매매가 되었고 또 약 6.5평은 중앙시장으로 올라가는 계단의 시설부지로 들어가 있는데도 원고에게 20평의 대금전부를 납부하라고 독촉한 것은 부당하다고 보고 측량 후 감액하기로 하였다는 취지로 증언하고 있음이 인정된다(기록 468정 참조). 만일 위 증언내용과 같이 피고가 원고와 사이에 위 매매목적물 중 2중매매된 약 1.5평(위 도면표시(다)부분)과 타인소유 건물의 2층계단부지로 들어간 약 6.5평(위 도면표시 (나)부분)에 관하여 그 면적을 측량한 후 매매대금을 감액조정하기로 합의하였다면, 이러한 합의사항에 따르지 않고 전혀 감액조정이 안된 대금전액의 지급을 최고하고 이에 불응한다 하여 계약을 해제한 것은 적법한 해제권의 행사라고 볼 수 없으므로 해제의 효력이 발생할 수 없다고 할 것이다. 다만 위 소외 2의 2심증언에 의하면 피고시 직원이 측량을 하려고 나갔으나 원고를 만나지 못하였다는 진술부분이 있는 바, 위 합의사항이 원고가 측량에 협력하지 아니하여 이행되지 않은 것이라면 이 점을 분명하게 확정하여 원고의 위 주장을 배척하였어야 할 것이다. 또 기록에 의하면 피고의 위 최고에 대하여 원고가 그 최고금액을 변제하려고 노력한 사정이 엿보이나, 감액조정을 전혀 고려하지 않은 금액에 대한 지급최고를 받고 우선 계약을 배제당하지 않기 위하여 최고금액의 변제노력을 할 수도 있는 것이므로, 이러한 변제노력을 한 것을 트집잡아 감액조정의 합의사항을 원고 스스로 폐기한 것이라고 단정해서는 안될 것이다. 그런데 원심판결은 위와 같은 증거관계는 전혀 도외시하고 위 증거내용과는 상반되는 판단을 하고 말았으므로, 이 점에서 증거판단과 계약해제권의 요건에 관한 해석을 그릇쳐 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 하지 않을 수 없는 바, 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당하므로 논지는 이유 있다. 3. 그러므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 이재성(재판장) 이회창 김주한
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