공유 토지 중 일부 공유자가 소재불명인 경우, 조합설립 동의 대상에서 제외 여부

결과 요약

• 공유 토지의 공유자 중 일부가 소재불명인 경우, 해당 토지는 조합설립 동의 대상 토지 수 산정에서 제외되어야 함.
• 원심은 이 사건 토지의 다른 공유자가 소재불명자가 아니라는 이유로 토지 소유자 수 산정 대상에 포함하였으나, 이는 법리 오해로 파기환송됨.

사실관계

• 서울 서대문구 (주소 생략) 토지는 소외 1, 소외 2, 소외 3 3인이 공유함.
• 이 사건 토지의 등기부등본 및 임야대장에 소외 1의 주민등록번호가 기재되어 있지 않음.
• 피고 보조참가인이 소외 1 외 8명을 상대로 제기한 민사소송에서 소외 1의 소재가 확인되지 않아 공시송달로 소장 등이 송달됨.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

공유 토지 소유자의 조합설립 동의 요건 및 소재불명자 처리

• 쟁점: 구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항에 따라 토지 또는 건축물 소유자의 동의율을 산정할 때, 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우, 토지 또는 건축물의 소유자가 조합설립에 동의한 것으로 보기 위한 요건은 무엇이며, 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명인 경우, 조합설립 동의 대상이 되는 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외하여야 하는지 여부.
• 법리:
  • 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 제1항 제2호 (가)목에 따라, 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정함.
  • 따라서 공유 토지의 소유자가 조합설립에 동의한 것으로 보려면, 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 동의하거나 대표자 선임 없이 공유자 전원이 동의해야 하며, 일부만 동의한 경우 유효한 동의로 볼 수 없음.
  • 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제4호는 소재불명자를 토지 등 소유자의 수에서 제외하도록 규정함. 이는 의사 확인이 어려운 소유자를 동의 대상에서 제외하여 사업 진행을 원활하게 하려는 취지임.
  • 여러 명의 공유에 속하는 토지의 공유자 중 일부가 소재불명자이면 유효한 조합설립 동의가 불가능하므로, 단독 소유자가 소재불명인 경우와 마찬가지로 조합설립 동의 대상 토지 또는 건축물 소유자의 수에서 제외해야 함.
• 법원의 판단:
  • 이 사건 토지는 공유자 중 일부인 소외 1이 소재불명자에 해당하여 조합설립 동의가 처음부터 불가능함.
  • 따라서 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제4호에 따라 이 사건 토지를 토지 또는 건축물 소유자 수 산정 대상에서 제외하고 동의율을 산정해야 함.
  • 원심이 이와 달리 이 사건 토지의 다른 공유자가 소재불명자가 아니라는 이유로 1명의 토지 또는 건축물 소유자를 산정해야 한다고 판단한 것은 주택재건축사업에서 조합설립 동의자 수 산정 방법에 관한 법리를 오해한 것임.

관련 판례 및 법령

• 구 도시 및 주거환경정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것) 제16조 제3항
• 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 제2호 (가)목
• 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항 제4호
• 대법원 2014. 5. 29. 선고 2012두11041 판결

검토

• 본 판결은 공유 토지의 경우 조합설립 동의 요건을 명확히 하고, 공유자 중 일부가 소재불명인 경우 해당 토지 전체를 동의 대상에서 제외해야 한다는 점을 분명히 함으로써, 재건축 사업의 동의율 산정 과정에서 발생할 수 있는 혼란을 줄이고자 함.
• 이는 소재불명자로 인해 사업 진행이 지연되는 것을 방지하고, 실질적인 동의 의사를 반영하기 위한 합리적인 해석으로 보임.
• 특히, 공유자 중 일부가 소재불명인 경우에도 단독 소유자가 소재불명인 경우와 동일하게 취급하여 동의 대상에서 제외해야 한다는 점을 명시하여, 법 적용의 일관성을 확보함.