대법원 2017. 8. 18. 선고 2014두42254 판결 양도소득세부과처분취소
파기환송
중요판례
판시사항
재판요지
주문
판결이유
AI 요약
공동소유 주택 임대 시 양도소득세 감면을 위한 임대주택 호수 산정 방법
결과 요약
- 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우, 구 조세특례제한법 제97조 제1항과 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항에 따른 임대주택의 호수를 계산할 때 특별한 사정이 없는 한 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 함.
- 원심은 상속지분비율로 환산하여 임대주택 호수를 산정, 특례조항 요건을 충족하지 못한다고 판단하였으나, 대법원은 이를 법리 오해로 보아 원심판결을 파기하고 사건을 환송함.
사실관계
- 소외 1은 18호의 다가구 및 다세대 주택을 신축하여 1994. 10. 16.부터 주택 임대사업을 영위함.
- 소외 1 사망 후 배우자와 자녀들(원고 포함)이 각 지분을 상속받아 공동으로 주택 임대사업을 계속함.
- 원고 등은 2010. 12. 8. 이 사건 각 주택에 관한 7/9 지분을 양도함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
공동소유 주택 임대 시 임대주택 호수 산정 방법
- 핵심 법리: 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우, 해당 임대주택은 민법상 조합을 이루는 공동사업자의 합유에 속하며, 공동사업자 각자의 권리는 임대주택 전부에 미침. 따라서 공동사업자 각자는 그 지분비율과 무관하게 조합체를 통하여 임대주택 전부를 임대한 것으로 볼 수 있음. 이러한 법리는 임대인이 사망 후 공동상속인이 함께 임대사업을 하는 경우에도 적용됨.
- 입법 취지: 조세특례제한법상 장기임대주택 양도소득세 감면 특례조항은 소형 임대주택 공급 촉진, 무주택 서민 주거생활 안정, 주택 건설 경기 활성화 목적을 가짐. 공동소유 주택의 장기 임대도 이러한 입법 취지에 부합하며, 형식적인 외관만을 갖추는 남용 경우가 아닌 한 원칙적으로 특례조항을 적용하는 것이 타당함.
- 호수 산정의 합리성: 특례조항에서 임대주택 호수 산정 방법에 대한 규정이 없음. 공동사업자별로 각 임대주택의 지분비율을 합산하여 호수를 계산하는 것은 합리성이 없고 법적 근거도 없음. 각 임대주택의 가액이 다를 수밖에 없기 때문임.
- 소득세법 시행령과의 연관성: 소득세법 시행령 제154조의2는 '1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다'고 규정함. 이는 1세대 1주택 비과세 특례와 관련되나, 이 사건 특례조항의 임대주택 호수 산정에도 동일한 결론을 도출하는 것이 바람직함.
- 법원의 판단: 소외 1이 18호의 주택을 임대하다 사망 후 원고 등 공동상속인들이 약 7년간 공동 임대하였으므로, 이 사건 특례조항에서 정한 5호 이상의 임대주택을 10년 이상 임대한 경우에 해당함. 원심이 원고의 상속지분비율로 환산하여 임대주택 수를 4호로 산정, 특례조항 요건 미충족으로 본 것은 법리 오해에 해당함.
관련 판례 및 법령
- 구 조세특례제한법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항: 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 일정 기간 신축된 국민주택 등을 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우 양도소득세 면제 규정.
- 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항: 구 조세특례제한법 제97조 제1항과 동일한 내용의 시행령 규정.
- 민법 제271조 제1항: 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
- 소득세법 시행령 제154조의2: 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
검토
- 본 판결은 공동소유 주택의 임대사업에 대한 양도소득세 감면 요건 판단 시, 임대주택 호수 산정의 합리적 기준을 제시함.
- 공동소유자의 지분비율에 따른 호수 환산 방식이 아닌, 각 공동소유자가 임대주택 전체를 임대한 것으로 보는 방식을 채택하여, 특례조항의 입법 취지를 살리고 과세의 합리성을 도모함.
- 이는 공동사업의 특성상 각 조합원의 권리가 조합 재산 전부에 미친다는 민법상 합유의 법리를 조세법 해석에 적용한 것으로, 실질과세의 원칙 및 조세특례의 목적 달성에 기여하는 판결로 평가됨.
- 특히, 소득세법 시행령 제154조의2의 입법 경위와 취지를 고려하여 유사한 결론을 도출한 점은 세법 해석의 일관성 및 예측 가능성을 높이는 데 기여함.
판시사항
여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우, 구 조세특례제한법 제97조 제1항과 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항에서 임대주택의 호수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 하는지 여부(원칙적 적극)재판요지
여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우에는 구 조세특례제한법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항과 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항(이하 위 두 조항을 합하여 ‘특례조항’이라 한다)에서 임대주택의 호수를 계산할 때 특별한 사정이 없는 한 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다. 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우 그 임대주택은 민법상 조합을 이루는 공동사업자의 합유에 속하고, 공동사업자 각자의 권리는 임대주택 전부에 미친다(민법 제271조 제1항 참조). 따라서 공동사업자 각자는 그 지분비율과 무관하게 조합체를 통하여 임대주택 전부를 임대한 것으로 볼 수 있다. 이러한 법리는 임대인이 사망한 후 공동상속인이 함께 임대사업을 하는 경우에도 적용된다. 특례조항은 일정한 기간 동안 소형 임대주택의 공급을 촉진하여 무주택 서민의 주거생활 안정을 도모함과 동시에 주택 건설 경기를 활성화하기 위한 목적으로 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면혜택을 부여한 것이다. 여러 사람이 공동으로 소유하는 5호 이상의 임대주택을 장기간 임대하는 경우에도 임대주택 공급을 촉진하여 무주택 서민의 주거생활 안정과 주택 건설 경기의 활성화에 기여할 수 있는 점은 한 사람이 소유하는 5호 이상의 임대주택을 장기간 임대하는 경우와 차이가 없다. 따라서 양도소득세 감면혜택을 받기 위해 공동 임대의 형식적인 외관만을 갖추는 등으로 특례조항을 남용하는 경우가 아닌 한 원칙적으로 특례조항을 적용하는 것이 입법 취지에 부합한다. 특례조항에서 정한 임대주택의 호수를 산정하는 방법에 관해서는 아무런 규정이 없다. 이처럼 뚜렷한 법령상의 근거가 없는데도 특례조항을 적용할 때 공동사업자별로 각 임대주택의 지분비율을 합산하여 그 호수를 계산하는 것은 허용되지 않는다. 각 임대주택마다 위치, 면적, 관리상태 등에 따라 그 가액이 다를 수밖에 없는데도 각 지분비율을 단순 합산하여 공동소유 주택의 호수를 계산한다는 것은 아무런 합리성이 없을 뿐만 아니라 법적 근거도 없기 때문이다. 한편 소득세법 시행령 제154조의2는 ‘1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다’고 정하고 있다. 이는 1세대 1주택 비과세 특례를 정한 소득세법 시행령 제155조와 관련하여 기존의 대법원 해석과 과세실무를 반영한 규정이지만, 특례조항에서 정한 임대주택의 호수를 산정하는 데에도 위 규정의 입법 경위와 취지 등을 고려하여 동일한 결론을 도출하는 것이 바람직하다.참조조문
구 조세특례제한법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항, 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항, 소득세법 시행령 제154조의2, 제155조, 민법 제271조 제1항이 유
상고이유를 판단한다. 1. 구 조세특례제한법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항과 조세특례제한법 시행령 제97조 제1항(이하 위 두 조항을 합하여 ‘이 사건 특례조항’이라 한다)은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986. 1. 1.부터 2000. 12. 31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 등을 2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 그 임대주택의 양도로 인한 양도소득세를 면제하도록 규정하고 있다. 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우에는 이 사건 특례조항에서 임대주택의 호수를 계산할 때 특별한 사정이 없는 한 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다. 가. 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우 그 임대주택은 민법상 조합을 이루는 공동사업자의 합유에 속하고, 공동사업자 각자의 권리는 임대주택 전부에 미친다(민법 제271조 제1항 참조). 따라서 공동사업자 각자는 그 지분비율과 무관하게 조합체를 통하여 임대주택 전부를 임대한 것으로 볼 수 있다. 이러한 법리는 임대인이 사망한 후 공동상속인이 함께 임대사업을 하는 경우에도 적용된다. 나. 이 사건 특례조항은 일정한 기간 동안 소형 임대주택의 공급을 촉진하여 무주택 서민의 주거생활 안정을 도모함과 동시에 주택 건설 경기를 활성화하기 위한 목적으로 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면혜택을 부여한 것이다. 여러 사람이 공동으로 소유하는 5호 이상의 임대주택을 장기간 임대하는 경우에도 임대주택 공급을 촉진하여 무주택 서민의 주거생활 안정과 주택 건설 경기의 활성화에 기여할 수 있는 점은 한 사람이 소유하는 5호 이상의 임대주택을 장기간 임대하는 경우와 차이가 없다. 따라서 양도소득세 감면혜택을 받기 위해 공동 임대의 형식적인 외관만을 갖추는 등으로 이 사건 특례조항을 남용하는 경우가 아닌 한 원칙적으로 이 사건 특례조항을 적용하는 것이 입법 취지에 부합한다. 다. 이 사건 특례조항에서 정한 임대주택의 호수를 산정하는 방법에 관해서는 아무런 규정이 없다. 이처럼 뚜렷한 법령상의 근거가 없는데도 이 사건 특례조항을 적용할 때 공동사업자별로 각 임대주택의 지분비율을 합산하여 그 호수를 계산하는 것은 허용되지 않는다고 보아야 한다. 각 임대주택마다 위치, 면적, 관리상태 등에 따라 그 가액이 다를 수밖에 없는데도 각 지분비율을 단순 합산하여 공동소유 주택의 호수를 계산한다는 것은 아무런 합리성이 없을 뿐만 아니라 법적 근거도 없기 때문이다. 한편 소득세법 시행령 제154조의2는 ‘1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다’고 정하고 있다. 이는 1세대 1주택 비과세 특례를 정한 소득세법 시행령 제155조와 관련하여 기존의 대법원 해석과 과세실무를 반영한 규정이지만, 이 사건 특례조항에서 정한 임대주택의 호수를 산정하는 데에도 위 규정의 입법 경위와 취지 등을 고려하여 동일한 결론을 도출하는 것이 바람직하다. 2. 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가. 소외 1은 서울 용산구 (주소 1 생략) 지상에 5호의 다가구주택과 (주소 2 생략) 지상에 13호의 다세대주택(이하 위 18호의 주택을 통틀어 ‘이 사건 각 주택’이라 한다)을 신축한 다음 1994. 10. 16.부터 주택 임대사업을 하였다. 나. 소외 1이 2003. 11. 20. 사망하자 그 배우자인 소외 2가 이 사건 각 주택 중 3/9 지분을, 자녀들인 소외 3, 소외 4와 원고가 2/9 지분씩을 상속하여 공동으로 주택임대 사업을 계속하였다. 다. 그 후 소외 2, 소외 3과 원고는 2010. 12. 8. 주식회사 가든하우스 등에 이 사건 각 주택에 관한 그들 소유의 7/9 지분을 양도하였다. 3. 이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 소외 1이 18호의 이 사건 각 주택을 약 9년간 임대하다가 사망한 후 원고는 다른 공동상속인들과 함께 약 7년간 공동으로 이를 임대하였으므로, 이 사건 특례조항에서 정한 5호 이상의 임대주택을 10년 이상 임대한 경우에 해당한다. 그런데도 원심은 이와 다른 전제에서 이 사건 각 주택을 원고의 상속지분비율로 환산하면 원고가 임대한 임대주택의 수는 4호(= 18호 × 2/9)가 되어 이 사건 특례조항의 요건을 충족하지 못한다는 전제에서 이 사건 과세처분이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 이 사건 특례조항의 임대주택 호수 산정 방법에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다. 4. 원고의 상고는 이유 있어 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 김창석(재판장) 박보영 이기택 김재형(주심)
하이라이트
하이라이트된 내용이 없습니다.
