대법원 2010. 3. 22. 선고 2009마1385 결정 부동산임의경매

재항고기각

주문

판결이유

AI 요약

구분건물 합체 시 저당권의 효력 및 경매 절차

결과 요약

1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 구분건물이 합체되어 독립성을 상실한 경우, 종전 구분건물에 설정된 저당권은 합체된 새로운 건물 중 종전 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속함.
따라서 저당권자는 공유지분에 관하여 경매를 신청해야 하며, 종전 건물에 대한 경매 신청이나 경매 절차 계속은 허용되지 않음.

사실관계

재항고인은 이 사건 건물 1층 제101호와 2층 제201호에 대해 각 근저당권설정등기를 마쳤음.
이후 건물 소유자는 지상 8개 층을 증축하고, 공용부분을 개축하며, 1층 제101호와 제102호 사이의 구분시설을 제거하여 합체하는 등 증·개축 및 합체를 진행하였음.
이로 인해 종전 1층 제101호는 지하 제101호로, 종전 2층 제201호는 1층 제101호로 변경되었음.
구 건축물대장은 폐쇄되고 신규 건축물대장이 작성되었으며, 등기부상의 '1동 건물의 표시' 부분도 변경되었음.
재항고인은 위 근저당권에 기하여 종전 부동산에 대한 임의경매를 신청하였고, 원심법원은 경매개시결정을 하였음.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

합체된 구분건물에 대한 저당권의 존속 범위 및 경매 절차

경매대상 건물이 인접한 다른 건물과 합동되어 독립성을 상실한 경우, 경매대상 건물만을 독립하여 양도하거나 경매 대상으로 삼을 수 없음.
이러한 경우 경매대상 건물에 대한 채권자의 저당권은 위 합동으로 인해 생겨난 새로운 건물 중 위 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속함.
따라서 근저당권자는 경매대상 건물 대신 위 공유지분에 관하여 경매신청을 해야 함.
경매대상 건물에 관하여 생긴 위와 같은 사유는 민사집행법 제268조에 의해 준용되는 같은 법 제123조 제2항, 제121조 소정의 강제집행을 허가할 수 없는 때에 해당하므로, 경매법원은 직권으로 위 건물에 대한 경락을 허가하지 않아야 함.
이러한 법리는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어 그 각 부분이 각각 소유권의 목적이 된 경우로서 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되는 경우에도 마찬가지로 적용됨.
본 사안에서, 기존의 제101호와 제201호가 증·개축 및 합체로 새로운 구분건물로 변경되었으므로, 근저당권자인 재항고인은 그 근저당권을 증·개축 및 합체로 생긴 부동산 중 위 경매대상 부동산이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분에 관한 것으로 등기부의 기재를 바로잡아 이에 관하여 경매를 신청하는 것은 별론으로 하고, 종전의 건물에 대한 경매를 신청하거나 그 경매절차를 계속할 수는 없음.

검토

본 판결은 구분건물이 물리적으로 합체되어 독립성을 상실한 경우, 종전 구분건물에 설정된 저당권의 효력이 합체된 새로운 건물 전체의 공유지분으로 전환된다는 법리를 명확히 함.
이는 부동산의 물리적 변동이 등기부상 권리관계에 미치는 영향을 구체적으로 제시한 것으로, 경매 실무에서 중요한 지침이 됨.
특히, 경매법원이 직권으로 경락을 불허해야 한다는 점을 명시하여, 채무자 및 채권자의 권리 보호와 경매 절차의 적정성을 확보하려는 취지로 보임.
변호사는 이러한 경우 저당권의 목적물 변경에 따른 등기부 정정 및 경매 신청의 변경이 필수적임을 의뢰인에게 안내해야 함.

대법원

결정

채권자, 재항고인

인천축산업협동조합 (소송대리인 법무법인 ○정 담당변호사 ○○○○ ○○)

채무자

채무자 1외 3인

소유자

대보레저 주식회사외 1인

원심결정

서울동부지법 2009. 7. 15.자 2008라207 결정

주 문

재항고를 기각한다.

이 유

재항고이유를 판단한다. 경매대상 건물이 인접한 다른 건물과 합동됨으로 인하여 건물로서의 독립성을 상실하게 되었다면 경매대상 건물만을 독립하여 양도하거나 경매의 대상으로 삼을 수는 없고, 이러한 경우 경매대상 건물에 대한 채권자의 저당권은 위 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 되므로 근저당권자인 채권자로서는 경매대상 건물 대신 위 공유지분에 관하여 경매신청을 할 수밖에 없다 할 것이고, 경매대상 건물에 관하여 생긴 위와 같은 사유는 경매한 부동산이 양도할 수 없는 것으로서 민사집행법 제268조에 의하여 준용되는 같은 법 제123조 제2항, 제121조 소정의 강제집행을 허가할 수 없는 때에 해당하게 될 것이므로 경매법원으로서는 직권으로 위 건물에 대한 경락을 허가하지 아니하여야 한다 ( 대법원 1993. 11. 10.자 93마929 결정, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다66150 판결 참조). 그리고 이러한 법리는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어 그 각 부분이 각각 소유권의 목적이 된 경우로서 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다. 원심결정 이유에 의하면, 재항고인은 증·개축 전의 이 사건 건물 1층 제101호와 2층 제201호에 관하여 2000. 4. 14. 및 2000. 6. 19. 각 근저당권설정등기를 마친 사실, 집합건물인 위 건물의 소유자는 2002년경 지상으로 1개 층당 498.14㎡씩 8개 층을 더 증축하였고 공용부분인 지하주차장을 사우나시설로 개축하는 대신 주차타워를 새로 설치하였으며 1층 제101호와 제102호 사이의 구분시설을 제거하여 합체함과 동시에 일부 전유부분을 공용부분으로 개축하였고 용적율을 높이기 위하여 각 층의 표시를 1층씩 내려서 표시한 사실, 이로써 위 건물의 1층 687.90㎡는 제101호 및 제102호로 구분되어 있다가 위와 같은 증·개축 및 합체로 지하 제101호 712.1㎡로 바뀌고, 위 건물 2층 476.16㎡는 제201호 및 제202호로 구분되어 있다가 위와 같은 증·개축 및 합체로 1층 제101호 465.42㎡로 바뀌게 된 사실, 위와 같은 증·개축 및 합체로 인하여, 2002. 12. 21. 구 건축물대장은 폐쇄되고 건축물대장이 신규 작성되었고, 2002. 12. 26. 등기부상의 ‘1동 건물의 표시’ 부분이 증·개축 후의 것으로 변경된 사실, 원심법원은 위 각 근저당권에 기한 재항고인의 부동산임의경매신청을 받아들여 2006. 10. 31. 위 각 부동산에 대하여 경매개시결정을 한 사실 등을 알 수 있다. 이러한 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 구분건물로서 각각 소유권 및 근저당권의 목적으로서 경매대상인 기존의 위 제101호와 제201호가 증·개축 및 합체로 위 지하 제101호와 위 제201호로 바뀌게 되었으므로, 근저당권자인 재항고인으로서는 그 근저당권을 증·개축 및 합체로 생긴 부동산 중에서 위 경매대상 부동산이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분에 관한 것으로 등기부의 기재를 바로잡아 이에 관하여 경매를 신청하는 것은 별론으로 하고, 종전의 건물에 대한 경매를 신청하거나 그 경매절차를 계속할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지의 원심결정은 정당하고, 거기에 재항고이유의 주장과 같은 법리오해 등의 잘못이나 그 밖에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙을 위반한 잘못이 없다. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 김영란(재판장) 이홍훈 김능환(주심) 민일영

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상하급심 판례 2

서울동부지방법원 2009. 7. 15. 선고 2008라207 결정 부동산임의경매 대법원 2010. 3. 22. 선고 2009마1385 결정 부동산임의경매