대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다97864 판결 계약금반환

상고기각

주문

판결이유

AI 요약

분양계약 취소 및 해제 관련 기망행위, 동기의 착오, 사정변경 주장 불인정

결과 요약

원고의 상고를 기각하고, 상고비용은 원고가 부담함.

사실관계

원고는 피고와 주상복합건물 분양계약을 체결함.
분양 당시 피고 측 분양담당직원이 인접 토지에 5층 이상 건물이 들어서기 어렵다고 설명함.
그러나 인접 토지에 고층 건물이 신축되어 조망 및 일조권이 침해됨.
원고는 이를 이유로 기망에 의한 계약 취소, 동기의 착오에 의한 계약 취소, 사정변경에 의한 계약 해제를 주장함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

기망행위 여부

법리: 상품 선전 광고에 있어 거래의 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 허위 고지는 기망행위에 해당하나, 다소의 과장 허위는 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여됨.
법원의 판단:
- 분양담당직원의 "인접 토지에 5층 이상 건물이 들어서기 어려울 것"이라는 발언은 불확실한 내용으로, 피고의 노력만으로는 이루어질 수 없는 주관적 예상이나 희망의 진술에 불과함.
- 이를 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우로 볼 수 없음.
- 분양담당직원이 인접 토지에 고층 건물이 신축될 수 있음을 확실하게 알지도 못하면서 객관적으로 아는 것처럼 기망했다고 볼 수도 없음.

동기의 착오에 의한 계약 취소 여부

법리: 동기의 착오가 법률행위 내용의 중요 부분의 착오에 해당하여 법률행위를 취소하려면, 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분함.
법원의 판단:
- 주거용 주상복합건물 수분양자가 일정한 조망·일조 확보를 동기의 착오로 주장하려면, 조망·일조 확보가 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 함.
- 판단 기준: 같은 층 내 위치에 따른 분양가 차이, 층간 분양가 차이, 전체 분양가 대비 차액 비율, 사회통념상 독자적 이익으로 승인되는 중요한 조망 실재 여부, 조망·일조에 대한 평가가 분양가에 상당 부분 포함되었는지 여부, 조망·일조 확보가 분양자의 통제 가능한 영역에 있었는지 여부, 분양자의 선전·광고 구체성, 분양계약 체결 과정에서의 언행 및 수분양자 관념에 미친 영향 등을 종합적으로 고려해야 함.
- 사안의 적용:
  - 같은 층 내 분양가 차이가 거의 없고 전체 분양가 대비 차액 비율이 높지 않음.
  - 이 사건 주상복합건물 부지와 인접 토지는 모두 일반상업지구에 속하여 건축법상 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한이 없음.
  - 인접 토지는 제3자 소유로, 그 지상 건물 건축으로 인한 조망·일조 저해는 피고의 통제 가능한 영역 밖에 있음.
  - 분양 광고 및 팜플렛의 조망 관련 문구는 추상적 표현임.
  - 분양담당직원의 발언은 주관적 예상을 토대로 한 개연성 언급에 불과함.
  - 분양계약서 표지에 "본 계약서에 기술되지 아니한 사항의 구두약정은 무효"라고 기재되어 있고 원고가 서명 날인함.
- 위 사정들을 종합할 때, 원고가 일정한 조망·일조 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 피고에게 표시하고 의사표시의 해석상 그러한 내용이 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정하기 어려움.

사정변경에 의한 계약 해제 여부

법원의 판단: 원심의 판단과 같이 사정변경에 의한 분양계약 해제 주장을 배척한 것은 정당함.

검토

본 판결은 분양계약과 관련하여 수분양자가 주장할 수 있는 기망, 착오, 사정변경 주장에 대한 법원의 엄격한 판단 기준을 제시함.
특히, 분양자의 주관적 예상이나 희망적 진술은 기망행위로 보기 어렵고, 조망권 등은 계약 내용으로 편입되기 위한 요건이 까다로움을 명확히 함.
계약서상 구두약정 무효 조항의 중요성을 다시 한번 확인시켜 줌.

대법원

판결

원고, 상고인

원고 (소송대리인 법무법인 ○정 담당변호사 ○○○)

피고, 피상고인

주식회사 메디치그룹 (소송대리인 법무법인 ○두 담당변호사 ○○○○ ○○)

원심판결

서울고법 2009. 11. 20. 선고 2009나61621 판결

주 문

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

이 유

상고이유를 판단한다. 1. 기망행위에 관한 법리오해 주장 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다( 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 등 참조). 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이, 피고와 분양대행계약을 체결한 회사의 분양담당직원이 이 사건 분양계약을 체결할 당시 원고에게 “대지면적 등의 문제로 인해 이 사건 인접토지에 5층 이상 건물이 들어서기는 어려울 것이다”라는 취지로 말한 사실이 인정되기는 하나, 이와 같은 사항은 그 내용이 불확실하고 피고의 노력만으로는 이루어질 수 없는 것으로서 이는 위 분양담당직원의 주관적 예상이나 희망의 진술에 불과한 것으로 봄이 상당하므로, 이를 가리켜 피고가 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 볼 수는 없고, 분양담당직원이 이 사건 인접토지 지상에 고층건물이 신축될 수 있는데 그러한 사실을 확실하게 알지도 못하면서 객관적으로 확실하게 아는 것인 양 원고를 기망한 것이라고 볼 수도 없다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 기망행위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 2. 동기의 착오에 관한 법리오해 주장 동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없다( 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 등 참조). 이러한 법리에 비추어 볼 때 주거용 주상복합건물을 분양받은 자가 일정한 조망(조망)·일조(일조)가 확보되리라는 동기의 착오를 이유로 분양계약을 취소하려면 조망·일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼기로 하는 합의가 있었거나, 수분양자가 조망·일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 분양자에게 표시하고 의사표시의 해석상 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정되어야 할 것인데, 이때 의사표시의 해석상 조망·일조의 확보가 분양계약의 내용으로 되어 있는지는, 같은 층 내에서의 위치에 따른 분양가 차이, 층간 분양가 차이, 전체 분양가에서 이러한 분양가 차액이 차지하는 비율, 사회통념상 독자적 이익으로 승인되는 정도의 중요한 조망이 실재하는지 등의 요소를 고려하여 볼 때 조망·일조에 대한 평가가 상당한 정도로 분양가에 포함되거나 분양가 형성에 영향을 주었다고 볼 수 있는지 여부, 조망·일조의 확보가 분양자의 통제가능한 영역에 놓여 있었는지, 이 점에 대한 계약 당사자 상호간의 인식은 어떠하였는지 여부, 분양자가 조망·일조가 확보되어 있다고 선전·광고하였는지 및 그 구체성의 정도, 분양계약 체결 과정에서 분양자의 언행 및 그 언행이 수분양자의 관념에 어느 정도 영향을 미쳤는지 여부 등을 종합하여 법률행위 해석의 일반원칙에 따라 판단하여야 한다. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 같은 층 내의 위치에 따른 분양가에 거의 차이가 없다고 주장하고 전체 분양가 대비 분양가 차액이 차지하는 비율이 높지 않은 점, 이 사건 주상복합건물 부지와 이 사건 인접토지는 모두 일반상업지구에 속하기 때문에 건축법상 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 없고, 이 사건 인접토지는 제3자 소유로 그 지상 건물 건축으로 인한 이 사건 주상복합건물의 조망·일조 저해는 피고의 통제가능한 영역 밖에 있는 점, 이 사건 분양광고지와 팜플렛에 기재된 조망에 관한 문구는 특정 방향의 호실을 염두에 둔 문구가 아니라 이 사건 주상복합건물 전체를 놓고 한 추상적 표현으로 보이는 점, 피고의 분양담당직원이 원고에게 “대지면적 등의 문제로 인해 이 사건 인접토지에 5층 이상 건물이 들어서기는 어려울 것이다”라는 취지로 말을 하였더라도 이는 주관적 예상을 토대로 개연성을 언급한 것에 지나지 않는 점, 그 밖에 분양계약서 표지에 “본 계약서에 기술되지 아니한 사항의 구두약정은 무효”라고 기재되어 있고 원고가 그 아래에 자필로 서명 날인한 점을 알 수 있는바, 이러한 사정을 위 법리에 비추어 보면, 원고가 일정한 조망·일조의 확보를 분양계약의 내용으로 삼을 것을 피고에게 표시하고 의사표시의 해석상 그러한 내용이 분양계약의 내용으로 되어 있다고 인정하기 어렵다. 같은 취지의 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 동기의 착오에 관한 법리오해의 위법이 없다. 3. 사정변경에 의한 계약 해제에 관한 법리오해 주장 원심은 판시와 같은 이유로 사정변경에 의한 분양계약 해제 주장을 배척하였는바, 원심이 인정한 사실과 관련 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다. 4. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 차한성(재판장) 안대희(주심) 신영철

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상하급심 판례 2

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