대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결 건물명도등

상고기각

표준판례

주문

판결이유

AI 요약

가압류된 부동산에 대한 점유 이전과 유치권의 대항력

결과 요약

부동산에 가압류등기가 경료된 후 채무자가 점유를 이전하여 제3자가 유치권을 취득한 경우, 이는 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않으므로 제3자는 경매절차의 매수인에게 유치권을 주장할 수 있음.

사실관계

2005. 4.경 및 2005. 7.경 이 사건 각 토지에 대한 임의경매가 개시됨.
2005. 9. 21. 이 사건 건물에 가압류등기가 경료됨.
2005. 10.경 피고는 채무자인 유씨이 주식회사로부터 이 사건 건물의 점유를 이전받아 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 취득함.
2005. 12.경 이 사건 건물에 대한 강제경매가 개시됨.
원고는 위 각 경매절차에서 이 사건 각 토지와 건물을 낙찰받아 2007. 5. 11. 소유권을 취득함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

가압류된 부동산의 점유 이전이 처분행위에 해당하는지 여부

법리: 부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자의 처분행위는 가압류채권자에게 대항할 수 없으나, 여기서 처분행위는 양도, 용익물권·담보물권 설정 등을 의미하며, 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않음.
법리: 다만, 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후 채무자가 제3자에게 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 하는 경우, 이는 경매절차의 공정성과 신뢰를 훼손하고 민사집행제도 운영에 지장을 줄 수 있으므로 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당함.
법리: 그러나 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않는 상황에서는 채무자의 점유 이전으로 제3자가 유치권을 취득하더라도 이를 처분행위로 볼 수 없음.
법원의 판단: 이 사건 건물에 가압류등기가 경료된 후 채무자인 유씨이가 피고에게 그 점유를 이전한 것은 처분행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않으므로, 피고는 원고에게 이 사건 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있음.

법정지상권 성립 여부와 유치권 대항력

법원의 판단: 이 사건 건물이 이 사건 각 토지와 함께 원고에게 낙찰되어 법정지상권의 문제가 발생하지 않는 이상, 건물이 토지에 대한 근저당권 설정등기 후에 신축되어 철거될 운명이었다는 사유만으로 피고의 유치권 행사가 부정될 수 없음.

유치권의 소멸 또는 포기 여부

법원의 판단: 피고가 이 사건 건물에 대한 강제경매를 신청하였다고 하여 이 사건 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다거나 이를 포기한 것으로 볼 수 없음.

검토

본 판결은 가압류와 압류의 처분금지효를 명확히 구분하여, 가압류 단계에서는 점유 이전이 처분행위로 간주되지 않음을 재확인함. 이는 경매 절차의 안정성과 예측 가능성을 높이는 동시에, 유치권자의 정당한 권리 행사를 보장하는 취지로 이해됨.
특히, 경매개시결정 기입등기 이후의 점유 이전과 가압류 상태에서의 점유 이전을 달리 취급함으로써, 각 절차의 목적과 효과를 고려한 합리적인 법리 해석을 제시함.

대법원

판결

원고, 상고인

주식회사 뉴스타시큐리티 (소송대리인 법무법인 ○이씨엘 담당변호사 ○○○ ○ ○○)

피고, 피상고인

주식회사 삼일 (소송대리인 법무법인(유한) ○이스 담당변호사 ○○○ ○ ○○)

원심판결

부산고법 2009. 2. 4. 선고 2008나12385 판결

주 문

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

이 유

상고이유를 판단한다. 1. 제1 내지 4점에 대하여 이 부분 상고이유 주장은 원고가 원심 변론종결시까지 주장하지 않았던 사유를 상고심에 이르러 비로소 주장하는 것이거나 사실심인 원심의 전권사항에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유가 될 수 없다. 2. 제5점에 대하여 가. 원심은, 2005. 4.경 원심 판시 별지 제1목록 제1, 2항 기재 각 토지에 대한 임의경매가 개시되고 2005. 7.경 같은 목록 제3, 4항 기재 각 토지에 대한 임의경매가 개시된 사실(이하 위 각 토지를 ‘이 사건 각 토지’라 한다), 2005. 9. 21. 원심 판시 별지 제2목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 가압류등기가 경료되고 2005. 12.경 위 건물에 대한 강제경매가 개시된 사실, 피고는 2005. 10.경 유씨이 주식회사(이하 ‘유씨이’라 한다)로부터 이 사건 건물의 점유를 이전받아 피고의 이 사건 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 사실, 원고는 위 각 경매절차에서 이 사건 각 토지와 건물을 낙찰받고 2007. 5. 11. 그 대금을 납부함으로써 소유권을 취득한 사실 등을 인정한 다음, 위 각 토지에 대해 임의경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 유씨이가 피고에게 이 사건 건물의 점유를 이전한 것은 위 각 토지에 대한 압류의 처분금지효에 저촉되는 것이 아니므로 피고는 원고에게 이 사건 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다고 판단하였다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 위와 같은 원심의 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 압류의 처분금지효에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 나. 부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는바, 여기서 처분행위라 함은 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다. 다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 당원의 판례이나( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결 참조), 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득한 유치권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서나 매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라, 유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 상당하다는 취지이다. 따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황하에서는 채무자의 점유이전으로 인하여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다. 원심이, 이 사건 건물에 가압류등기가 경료된 후에 채무자인 유씨이가 피고에게 그 점유를 이전한 것이 처분행위에 해당하여 위 가압류의 처분금지효에 저촉되므로 피고는 경매절차에서 이 사건 건물을 매수한 원고에게 유치권을 주장할 수 없다는 원고의 주장에 대해 아무런 판단을 하지 않은 것은 잘못이나, 위와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되는 것이 아닌 이상, 피고가 원고에게 이 사건 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심의 결론은 정당하고, 거기에 가압류의 처분금지효에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 제6점에 대하여 원심은, 이 사건 건물은 이 사건 각 토지에 대한 근저당권 설정등기 후에 신축된 것으로 그 소유를 위하여 이 사건 각 토지에 대한 법정지상권이 성립될 여지가 없어 철거될 운명이었으므로 피고가 이 사건 건물에 관한 유치권 행사는 허용될 수 없다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 건물이 이 사건 각 토지와 함께 원고에게 낙찰되어 법정지상권의 문제가 발생하지 않는 이상 원고 주장과 같은 사유만으로 피고의 유치권 행사가 부정될 수 없다고 판단하였는바, 원심의 이와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고 거기에 상고이유 주장과 같은 유치권의 대항력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 4. 제7점에 대하여 원심이 피고가 이 사건 건물에 대한 강제경매를 신청하였다고 하여 이 사건 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다거나 이를 포기한 것으로 볼 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 유치권의 소멸 또는 포기에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 5. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 양창수(재판장) 전수안(주심) 이상훈

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