대법원 2009. 3. 17. 선고 2008마1306 결정 부동산임의경매

재항고기각

주문

판결이유

AI 요약

임대주택법상 임차인의 우선매수권 인정 범위

결과 요약

임대사업자의 동의 없이 임차권을 무단 양도받거나 전차한 자는 구 임대주택법상 우선매수권 있는 임차인에 해당하지 않음.

사실관계

신청외 1이 최초 임차인으로부터 임차권을 양도받음.
재항고인이 신청외 1로부터 임차권을 무단 전대받아 임대아파트에 거주함.
임대아파트에 임의경매 절차가 개시됨.
재항고인이 임차인 우선매수신청을 하였고, 집행법원은 재항고인을 최고가매수신고인으로 하여 매각허가결정을 선고함.
원심은 재항고인이 무단 전차인에 불과하여 우선매수권 있는 임차인에 해당하지 않는다고 판단, 제1심결정을 취소함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

구 임대주택법상 '분양전환 당시 당해 임대주택에 거주하는 임차인'의 의미 및 우선매수권 인정 여부

구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 '법') 제15조 제2항에서 정한 '분양전환 당시 당해 임대주택에 거주하는 임차인'은 임대사업자와 임대차계약을 체결한 임차인이나 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전문 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에 정한 요건을 갖춘 임차인을 뜻함.
법 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항이 정하는 경우에 한해 임대사업자의 동의를 얻어 양도 및 전대를 허용함.
법 제15조 제1항, 제2항, 제15조의2에서 임차인에게 우선분양권이나 우선매수권을 부여한 것은 자격 있는 적법한 임차인에게 우선적 권리를 줌으로써 거주의 안정성을 도모하고자 하는 취지임.
법 제15조 제2항은 부도 등 특별한 상황 발생 시 법정 임대의무기간 경과 등의 요건이 충족되지 않아도 거주 임차인에게 예외적으로 권리를 부여한다는 취지일 뿐, 법에 의해 엄격히 금지된 임차권의 무단 양도나 전차 행위를 추인하는 것이 아님.
임대사업자의 동의를 받지 아니한 무단 전차인에 불과한 재항고인은 위 우선매수권 있는 임차인에 해당하지 않음.

검토

임대주택법의 입법 취지가 적법한 임차인의 주거 안정 도모에 있음을 명확히 함.
무단 전차인에게 우선매수권을 인정하지 않음으로써 법의 엄격한 적용을 강조함.
부도난 임대사업자와 연락이 되지 않아 동의를 얻지 못했다는 주장은 법적 정당성을 부여할 수 없음을 명시함.

대법원

결정

재항고인

원심결정

대전지법 2008. 8. 1.자 2007라319 결정

주 문

재항고를 기각한다.

이 유

재항고이유를 본다. 원심은 그 채택증거를 종합하여, 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라고 한다) 제15조의2, 제15조 제2항에서 정한 임대사업자의 부도에 따른 당해 임대주택 거주 임차인의 우선 분양전환권 및 민사집행법에 의한 매각절차에서의 우선매수권의 대상이 되는 이 사건 임대아파트를 2003. 9. 30.경 임대사업자의 동의 없이 신청외 1이 최초 임차인이던 신청외 2로부터 그 임차권을 양도받았다가 2007. 3. 1. 재항고인에게 이를 무단 전대한 사실, 2006년 3월경 위 임대아파트에 관하여 임의경매절차가 개시되어 신청외 3이 최고가매수신고인이 되었으나 집행법원은 법 제15조의2, 제15조 제2항을 근거로 임차인 우선매수신청을 한 재항고인을 최고가매수신고인으로 하여 매각허가결정을 선고한 사실을 인정한 다음, 법 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전문 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 세 가지 경우에 해당하고 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는 점 및 법 제15조 제1항, 제2항, 제15조의2에서 임차인에게 우선분양권이나 우선매수권을 부여한 것은 자격 있는 적법한 임차인에게 우선적 권리를 줌으로써 거주의 안정성을 도모하고자 하는 취지인 점 등에 비추어 법 제15조 제2항에서 말하는 ‘분양전환 당시 당해 임대주택에 거주하는 임차인’은 임대사업자와 임대차계약을 체결한 임차인이나 위 시행령 제10조 제1항에 정한 요건을 갖춘 임차인을 뜻한다고 보아야 할 것이므로, 임대사업자의 동의를 받지 아니한 무단 전차인에 불과한 재항고인은 위 우선매수권 있는 임차인에 해당하지 아니한다는 이유를 들어, 이와 달리 재항고인의 우선매수신청을 받아들인 집행법원의 매각허가결정을 유지한 제1심결정을 취소하였다. 위 법 및 시행령 등 관련 법령을 살펴보면, 원심이 들고 있는 위의 사정들에다가 법 제14조, 제16조, 제22조, 위 시행령 제11조, 같은 법 시행규칙 제2조의4 등의 규정에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점, 법 제15조 제2항은 같은 조 제1항에서 정한 임대주택 임차인의 우선분양권의 발생요건에 관한 원칙과 달리 법 제15조 제2항에서 정한 부도 등 특별한 상황이 발생할 경우에는 법정 임대의무기간의 경과 등의 요건이 충족되지 아니한 경우에도 거주 임차인에게 예외적으로 같은 권리를 부여한다는 취지로 해석이 될 뿐, 법에 의하여 엄격히 금지되고 있는 임차권의 무단 양도나 전차의 행위를 추인하는 것이라고 볼 수는 없는 점 등의 사정을 보태어 보면, 이와 같은 취지로 해석한 원심결정은 정당하다. 원심결정에는 재항고이유에서 주장하는 바와 같은 위법이 없고, 부도난 임대사업자와 연락이 되지 않아 전대차에 대한 동의를 얻지 못하였다는 재항고이유의 주장은 적법한 재항고사유가 되지 못한다. 그러므로 재항고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 양창수(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안

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상하급심 판례 2

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