대법원 2009. 2. 12. 선고 2008두16698 판결 업무정지처분취소

상고기각

주문

판결이유

AI 요약

공인중개사법상 '서명·날인' 의무 위반의 해석 및 업무정지 사유 해당 여부

결과 요약

공인중개사가 거래계약서에 날인을 하지 않은 경우는 공인중개사법 제39조 제1항 제9호의 업무정지 사유에 해당함.
'서명·날인'은 서명과 날인 모두를 의미하며, 둘 중 어느 하나라도 하지 않으면 위반으로 봄.

사실관계

원고(공인중개사)는 부동산 거래계약서에 서명은 하였으나 날인을 하지 않음.
피고(행정청)는 원고의 이러한 행위가 공인중개사법 위반이라 판단하여 업무정지 처분을 내림.
원고는 이에 불복하여 소를 제기하였으나, 원심은 피고의 처분이 정당하다고 판단함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

'서명·날인' 의무 위반의 해석

공인중개사법 제26조 제2항, 제25조 제4항에서 정하는 '서명·날인'은 서명과 날인을 모두 하여야 한다는 의미로 해석함.
공인중개사법 제39조 제1항 제9호는 위 서명·날인 의무를 위반한 경우를 업무정지 사유로 규정함.
따라서 '서명·날인을 하지 아니한 경우'는 서명과 날인 모두를 하지 않은 경우뿐만 아니라, 서명과 날인 중 어느 한 가지를 하지 않은 경우도 포함함.
법원은 원고가 거래계약서에 날인을 하지 않은 것은 공인중개사법 제39조 제1항 제9호의 업무정지 사유에 해당한다고 판단함.

재량권 일탈·남용 여부

원고의 공인중개사법 위반 행위가 3가지에 달하고, 특히 중개대상물확인·설명서에 중개수수료 금액 및 산출내역을 기재하지 않은 위반의 정도가 가볍지 않음을 고려함.
공인중개사법 시행규칙 별표 2가 각 위반행위에 대해 업무정지 3월을 규정하고 있음에도, 피고가 위반 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 3월의 업무정지 기간을 가중하지 않고 오히려 반으로 감경하여 처분한 점을 고려함.
법원은 이 사건 처분으로 원고가 입을 불이익이 계약 당사자 간 분쟁 예방 및 중개업자의 공정한 중개행위 담보라는 공익상 필요보다 크다고 볼 수 없으므로, 재량권 일탈·남용에 해당하지 않는다고 판단함.

검토

본 판결은 공인중개사법상 '서명·날인' 의무의 해석 기준을 명확히 제시함. 서명과 날인 중 어느 하나라도 누락되면 법 위반으로 보아 업무정지 사유가 됨을 확인함.
이는 공인중개사의 책임성을 강화하고, 부동산 거래의 투명성과 신뢰성을 확보하려는 입법 취지를 반영한 것으로 해석됨.
공인중개사는 거래계약서 작성 시 서명과 날인 모두를 철저히 이행하여 불필요한 법적 분쟁 및 행정처분을 예방해야 함.
행정청의 재량권 행사와 관련하여, 위반 행위의 경중, 위반 횟수, 감경 사유 등을 종합적으로 고려하여 처분의 적법성을 판단하고 있음을 보여줌.

대법원

판결

원고, 상고인

원고

피고, 피상고인

서울특별시 서초구청장

원심판결

서울고법 2008. 8. 26. 선고 2008누9005 판결

주 문

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

이 유

상고이유를 본다. 1. 채증법칙 위반 및 심리미진 주장에 대하여 사실심의 전권사항인 증거의 취사와 사실인정을 탓하는 취지의 주장은 적법한 상고이유가 될 수 없다. 또한 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 채택 증거에 의하여 원고의 주장에 부합하는 갑 제2호증의 2, 갑 제3, 4호증의 기재는 믿기 어렵다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 채증법칙 위반 내지 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 법리오해 주장에 대하여 원심은 그 판시와 같은 사정들을 종합하여, ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’(이하 “공인중개사법”이라 한다) 제26조 제2항, 제25조 제4항에서 정하는 “서명·날인”은 서명과 날인을 모두 하여야 한다는 서명 및 날인의 의미로 해석하여야 하고, 또한 같은 법 제39조 제1항 제9호는 같은 법 제26조 제2항, 제25조 제4항에 정한 거래계약서에의 서명·날인의무를 위반한 경우를 업무정지사유로 규정하고 있는 것이므로, 위 제39조 제1항 제9호 소정의 “서명·날인을 하지 아니한 경우”라 함은 서명과 날인 모두를 하지 아니한 경우뿐만 아니라 서명과 날인 중 어느 한 가지를 하지 아니한 경우도 포함하는 것 으로 해석하였다. 그리고 원심은 위와 같은 해석을 전제로, 원고가 이 사건 거래계약서에 날인을 하지 않은 것은 공인중개사법 제39조 제1항 제9호의 업무정지사유로 규정된 “거래계약서에 서명·날인을 하지 아니한 경우”에 해당한다고 판단하여, 이를 다투는 원고의 주장을 배척하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위 공인중개사법 규정의 “서명·날인”의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 3. 재량권 일탈·남용 주장 등에 대하여 원심은, 이 사건 공인중개사법 위반행위가 3가지에 달하는 점, 특히 중개대상물확인·설명서에 중개수수료의 금액과 그 산출내역을 기재하지 아니한 것은 그 위반의 정도가 가볍다고 할 수 없는 점, 공인중개사법 시행규칙 별표 2가 위 각각의 위반행위에 대하여 업무정지 기준을 각 업무정지 3월로 규정하고 있음에도, 피고는 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 3월의 업무정지기간을 가중하지 아니하고 오히려 이를 반으로 감경하여 이 사건 처분을 한 점 등을 고려하면, 이 사건 처분으로 원고가 입게 될 불이익이 계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하려는 이 사건 처분의 공익상 필요보다 크다고는 할 수 없으므로, 이 사건 처분이 재량권을 일탈 또는 남용한 것이라고 볼 수 없다고 판단하였다. 기록에 비추어 살펴보면 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 원심판결에 상고이유의 주장과 같은 재량권 일탈·남용에 관한 법리오해, 공인중개사법 내지 공인중개사법시행규칙의 헌법 위반 등의 위법이 없다. 4. 결 론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이홍훈(재판장) 김영란 안대희 양창수(주심)

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