대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095,90101 판결 건물명도·토지인도등
파기환송
주문
판결이유
AI 요약
토지 및 지상건물 임대차의 건물 소유 목적 토지 임대차 변경 인정 요건
결과 요약
- 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송함.
사실관계
- 원고와 피고는 2001. 11. 30. 이 사건 토지 중 피고 점유부분 및 종전 건물을 임대차보증금 2,500만 원, 월 차임 220만 원, 임대기간 1년으로 정하여 임대차계약을 체결하고 수차 갱신함.
- 피고는 2003. 3.경부터 2004. 2.경까지 3억 원 가량을 들여 종전 건물 중 지층 부분 주위에 보강공사를 하고 이 사건 토지상에 철골기초공사를 하여 지상 2층 건물(이 사건 건물)을 신축함.
- 이 사건 건물이 신축된 후, 원고는 2004. 8. 31. 피고와 사이에 이 사건 피고 점유부분 토지 및 이 사건 지층부분에 관하여 임대차보증금 3,500만 원, 월 차임 350만 원, 임대기간 12개월로 정하여 임대차계약(이 사건 임대차계약)을 체결함.
- 이 사건 임대차계약 당시 작성된 공장월세계약서에는 임대차 목적물이 '자동차정비공장 대지 및 건물'로 기재되어 있었음.
- 원고와 피고 사이의 2001. 11. 30.자 임대차계약서에는 "피고가 원고의 승인 하에 공장을 개축 또는 변경할 수 있으나 공장반환시 원상으로 복구하여 반환한다"는 원상회복문구가 있었고, 이 문구는 이 사건 건물이 신축된 후인 2004. 8. 31. 체결된 이 사건 임대차계약서에도 그대로 있었음.
- 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신거절 의사를 표시하자, 피고를 대표한 소외인이 2005. 8. 31. 원고에게 건물의 증개축에 소요된 비용 및 소유권 등 일체의 권한을 행사하지 않을 것을 서약한다는 내용의 각서를 작성하여 교부함.
- 원심은 이 사건 임대차계약이 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차계약이거나, 종전 임대차계약이 이 사건 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약으로 변경되었다고 보아 피고의 건물매수청구를 인용함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
법률행위 해석의 원칙 및 토지·지상건물 임대차의 변경 인정 요건
- 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것이 아니나, 당사자의 내심의 의사와 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 함.
- 문언의 객관적 의미가 명확하지 않은 경우, 문언의 형식과 내용, 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 사회 일반의 상식과 거래 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 함.
- 토지 및 그 지상건물에 대한 임대차와 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차는 임대차 종료 시 임차인의 갱신청구권 또는 건물매수청구권 인정 여부, 원상회복약정의 유효 여부 등 법률효과에 현저한 차이가 있으므로, 토지 및 지상건물에 대한 임대차가 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차로 변경되었다고 인정함에는 신중을 기하여야 함.
- 원심은 원고가 피고의 건물 신축에 묵시적으로 동의했고, 이 사건 임대차계약 당시 종전 건물이 멸실되고 이 사건 건물이 존재했으며, 임대기간이 1년에 불과하나 건물의 내구연한이 상당하다는 사정만으로 이 사건 임대차계약이 건물 소유 목적의 토지 임대차로 변경되었다고 판단함.
- 그러나 대법원은 이 사건 임대차계약에 원상회복약정이 포함되어 있고, 피고 측이 임대차 종료 시 건물에 대한 일체의 권한을 행사하지 않겠다는 각서를 작성한 점, 이 사건 건물의 구조와 구성이 독립된 소유권의 객체가 되는 건물로서의 요건을 구비했다고 단정하기 어려운 점 등을 고려할 때, 원심의 판단은 법률행위 해석에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 판단함.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1994. 3. 25. 선고 93다32668 판결
- 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다40858 판결
검토
- 본 판결은 법률행위 해석의 원칙을 재확인하며, 특히 임대차 계약의 성격 변경을 인정함에 있어 신중한 접근이 필요함을 강조함.
- 단순히 건물이 신축되었다는 사실이나 임대인의 묵시적 동의만으로 임대차의 법적 성격이 변경되었다고 단정할 수 없으며, 계약서의 문언, 당사자의 의사, 거래 관행, 그리고 특히 원상회복약정의 존재와 그 이행 여부 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여야 함을 명확히 함.
- 건물매수청구권과 같은 임차인의 권리 발생 여부가 임대차의 성격에 따라 크게 달라지므로, 계약 당사자들은 계약 내용 작성 시 목적물의 범위와 임대차의 성격을 명확히 규정하고, 변경 시에도 명시적인 합의를 통해 법적 분쟁을 예방할 필요가 있음.
- 또한, 신축 건물의 독립된 소유권 객체로서의 요건 구비 여부도 임대차의 성격 판단에 중요한 요소로 작용할 수 있음을 시사함.
대법원
판결
원고, 상고인
원고 (소송대리인 법무법인(유) ○고스 담당변호사 ○○○○ ○○)
피고, 피상고인
피고 주식회사 (소송대리인 우성종합법무법인 ○당변호사 ○○○)
이 유
상고이유를 판단한다. 1. 원심은 그 채택 증거에 의하여, 원고가 2001. 11. 30. 피고와 사이에 이 사건 토지 중 피고 점유부분 토지 및 종전 건물을 임대차보증금 2,500만 원, 월 차임 220만 원, 차임 지급일 매월 말일, 임대기간 2001. 11. 30.부터 1년으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 이후 매년 계약기간을 연장하는 방법으로 위 임대차계약을 수차 갱신하여 온 사실, 피고가 2003. 3.경부터 2004. 2.경까지 사이에 3억 원 가량을 들여 종전 건물 중 원심판결의 별지 제3도면 표시 16, 17, 18, 19, 16의 각 점을 차례로 연결한 선내 ① 부분 세멘벽돌조, 철판 및 스라브지붕 지층 작업실 134.8㎡(등기부상 표시 : 시멘트벽돌조 철판 지층 140.99㎡, 이하 ‘이 사건 지층부분’이라 한다) 주위에 철골 및 쇠파이프로 보강공사를 하고 이 사건 토지상에 철골기초공사를 하여 지상 2층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축한 사실(종전 건물은 이 사건 지층부분만 남고, 1층 356.63㎡ 부분은 멸실되었다), 이 사건 건물이 신축된 후, 원고는 2004. 8. 31. 다시 피고와 사이에 이 사건 피고 점유부분 토지 및 이 사건 지층부분에 관하여 임대차보증금 3,500만 원, 월 차임 350만 원, 차임 지급일 매월 말일, 임대기간 2004. 8. 31.부터 2005. 8. 31.까지 12개월로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 사실 등을 인정한 다음, 이 사건 건물에 대한 공사기간은 2003. 3.경부터 2004. 2.경까지 1년 가까이 소요된 점, 원고는 이 사건 건물이 완공된 후 다시 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결한 점 등에 비추어 보면, 원고는 피고가 이 사건 건물을 신축하는데 대하여 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하고, 이 사건 임대차계약 당시 작성된 공장월세계약서(갑 제1호증)에는 이 사건 임대차 목적물로 ‘자동차정비공장 대지 및 건물’로 기재되어 있으나, 그 당시 이미 종전 건물은 이 사건 지층부분을 제외하고는 전부 멸실된 상태였고, 피고의 비용과 노력으로 축조한 이 사건 건물이 존재하고 있었던 점, 이 사건 임대차계약상의 임대기간은 1년에 불과한데 반하여 이 사건 건물은 세멘벽돌조, 철골 및 쇠파이프조 등으로 되어 있어 내구연한이 상당한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약은 이 사건 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차계약이거나, 이 사건 토지와 종전 건물을 임차목적물로 하였던 종전의 임대차계약이 이 사건 건물의 소유를 목적으로 하는 이 사건 토지 임대차계약으로 변경되었다고 보아야 할 것이라고 판단하고, 이를 전제로 하여 피고의 이 사건 건물매수청구가 정당하다고 보아 인용하였다. 2. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍하기 어렵다. 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하는 것이고, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다대법원 1994. 3. 25. 선고 93다32668 판결,대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다40858 판결 등 참조). 그리고 토지 및 그 지상건물에 대한 임대차와 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차는 그 임대차종료시에 있어서 임차인의 갱신청구권 또는 건물매수청구권이 인정되는지 여부 및 원상회복약정의 유효 여부 등 그 법률효과에 있어 현저한 차이가 있으므로 토지 및 지상건물에 대한 임대차가 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차로 변경되었다고 인정함에는 신중을 기하여야 할 것이다. 그런데 원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, 원고와 피고 사이에서 처음 체결된 2001. 11. 30.자 임대차계약서(을 제1호증)에는 “피고가 원고의 승인 하에 공장을 개축 또는 변경할 수 있으나 공장반환시 원상으로 복구하여 반환한다”는 내용의 원상회복문구가 들어 있었고, 이는 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 할 것인데, 위 문구는 이 사건 건물이 신축된 이후인 2004. 8. 31. 원고와 피고 사이에서 체결된 임대차계약서(갑 제1호증)에도 그대로 들어 있었을 뿐 아니라, 원고가 이 사건 임대차계약의 갱신거절의사를 표시하자 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2005. 8. 31. 피고를 대표한 소외인이 원고에게 건물의 증개축에 소요된 비용 및 소유권 등 일체의 권한을 행사하지 않을 것을 서약한다는 내용의 각서(갑 제3호증의 2)를 작성하여 교부하기까지 한 사실을 알 수 있는바, 위와 같은 임대차계약의 내용이나 임대차종료시점에서 작성된 각서의 내용은 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차계약을 체결한 임차인이 통상적으로 할 수 있는 것으로는 보이지 아니한다. 다른 한편, 제1심에서의 감정결과에 의하면, 피고가 신축한 이 사건 건물 중 지상 1층은 ① 판넬조·철판지붕으로 된 세면실, 작업실, ② 판넬조·판넬지붕으로 된 도색실, 사무실, ③ 세멘벽돌조·철판지붕으로 된 창고, 화장실 및 작업실, ④ 경량철골조·철판지붕으로 된 작업실 등으로 구성되어 있고, 지상 2층은 ㉠ 판넬조·판넬지붕으로 된 휴게실, 사무실 및 도색실, ㉡ 판넬조·함석지붕으로 된 창고, ㉢ 쇠파이프조·판넬지붕으로 된 도색창고, ㉣ 쇠파이프조·천막 및 썬라이프지붕으로 된 작업실, ㉤ 컨테이너박스로 된 사무실, ㉥ 쇠파이프조·천막지붕으로 된 작업실, ㉦ 경량철골조·함석지붕으로 된 작업실, ㉧ 철판바닥으로 된 통로 등으로 구성되어 있음을 알 수 있는바, 이러한 이 사건 건물의 구조와 구성 등에 비추어 과연 이 사건 건물이 독립된 소유권의 객체가 되는 건물로서의 요건을 구비하였다고 쉽사리 단정하기도 어렵다고 할 것이다. 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 이 사건 임대차계약에서 원상회복약정을 한 데에서 나아가 원고의 임대차갱신거절의사표시에 대하여 이 사건 건물에 대한 일체의 권한을 행사하지 않겠다는 내용의 각서를 작성하여 준 이유 등을 밝혀보지 아니한 채 단순히 원심이 들고 있는 사정들만으로는 이 사건 임대차계약이 건물의 소유를 목적으로 한 것이라거나 종전의 임대차계약이 건물의 소유를 목적으로 한 임대차계약으로 변경되었다고 단정할 수 없다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고 이와 달리, 이 사건 임대차계약이 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차로 변경되었음을 전제로 하여 피고의 건물매수청구권을 받아들이고 원고의 이 사건 건물의 철거와 대지인도 및 임료 상당 부당이득반환청구를 모두 배척하고 만 원심판결에는 법률행위 해석에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙에 위반하여 사실을 오인하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 그러므로 원고의 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다대법관 김영란(재판장) 이홍훈 김능환(주심) 차한성
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